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[主持人]好，谢谢陈秘书长。网友注意到新修订的条例中将物业管理企业的称谓改为了物业服务企业，有网友问：为何要做这种称谓上的调整？这种调整会产生怎样的影响？ [2007-10-30 15:30:28]
[姜万荣]做这样的调整主要是突出物业管理首先是服务。在《物业管理条例》中规定得很明确，物业管理企业是接受业主委托，为业主做服务。现在由于部分企业摆不正自己的位置，使有些业主感觉到物业管理企业不是在做服务，而是在做管理。那么这次在修订条例过程中我们也就更加突出了物业服务企业，从物业管理转变到物业服务，突出了服务意识。另外也使业主和物业服务企业双方关系的定位更加准确。 [2007-10-30 15:31:15]
[主持人]新修订的条例增加了街道办事处等基层政府对业主大会、业主委员会的管理，请问地方政府部门在这些方面有哪些具体职责？ [2007-10-30 15:34:19]
[陈伟]地方政府主管部门、街道办事处或乡镇人民政府一方面对业主大会及业主委员会的成立具有指导和监督的职责，另一方面也要加强对业主大会及业主委员会日常活动的监督，如果业主大会和业主委员会做出的决定危害了业主的利益或者做出了与物业管理无关的决定的时候地方政府应当及时有效干预。 [2007-10-30 15:34:32]
[网友 19851126]我对于新修订条例中新出现的管理规约不太了解，能否介绍一下相关情况？ [2007-10-30 15:41:37]
[陈伟]实际上新修订条例中的管理规约也是根据物权法做的一种调整，根据原来2003年9月1日颁布的《物业管理条例》，当时我们有两个，叫业主公约和业主临时公约。但是物权法用了管理规约这个词，实际上管理规约和我们原来说的业主公约是一个概念，实际上就是业主自我约束决定业主共同利益的基本契约。大家如果理解原来的业主公约和业主临时公约，对管理规约只是一个称谓上的不同。 [2007-10-30 15:42:42]
[主持人]有网友注意到新修订的条例不仅更加保护与尊重业主的物权，而且更加强调了业主行为的规范。有网友问：新条例在业主自我约束方面有哪些新规定？作为业主应该着重注意哪些方面？ [2007-10-30 15:47:22]
[陈伟]实际上新的条例是把《物权法》作为上位法进行的调整，实际上在业主自我约束方面在2003年的条例中就有。实际上《物业管理条例》的新变化就是把物权法78条第二款关于业主大会和业主委员会的决定侵害业主权益的情况下受侵害的业主可以向法院申请撤销决定的。这个规定也是对业主自我约束的法律诉讼的救济手段。另一方面新修订的条例在其他的关于业主内部自我规范机制这块，2003年的条例有比较明确的规定了。作为业主可以根据物权法以及《物业管理条例》有关规定对业主委员会的一些不当行为主张他自己的权利。我觉得无论是新修订的条例还是物权法也都是有规定的。 [2007-10-30 15:48:18]
[主持人]有网友留言：物权法已经于今年正式颁布实施，物权法中有关建筑物区分所有权一章与物业管理活动紧密相关。那么，物权法究竟对物业管理活动带来哪些主要影响？ [2007-10-30 15:51:33]
[姜万荣]物权法是《物业管理条例》的一个上位法，它的颁布实施有助于推进条例的贯彻执行，使物业管理活动更加有法可依，使广大业主的合法权益得到更有效的维护。而且物权法中的共有权利和义务奠定了《物业管理条例》中的共有部分的权利和基础。并且条例对公有产权界定的更加明晰，这几方面就从根本上避免了业主和物业公司的纠纷。 [2007-10-30 15:54:34]
[主持人]业主委员会到底该如何成立？新旧物业公司该如何更替呢？ [2007-10-30 16:02:16]
[陈伟]实际上这里面有一个概念，业主委员会不是一个成立的概念，是一个选举的概念，实际上成立的应该是业主大会，业主大会成立的过程中选举出业主委员会，而至于业主大会的成立和业主委员会的选举我们根据2003年的《物业管理条例》有一个配套的规范性文件，就是业主大会的规程，其中对业主大会的筹备以及对业主委员会的选举以及业主大会的决议等都有详细的规定。所以具体在操作过程中业主可以根据业主大会的规程以及地方的房地产主管部门的相关规定进行操作。新旧物业公司的交替实际上涉及的是合同方的改变问题，物业管理条例也对此做了原则性的规定。在项目交接的时候物业管理企业必须做好配合工作，应该在业主大会和业主委员会的主持下进行交接。这方面各地都有一些地方性的政策进行引导和规范。 [2007-10-30 16:02:49]
[网友 语鸿]业主要求成立业主委员会时，碰到这两种情况怎么办？1、开发商因利益需要拒绝配合成立，不提供任何资料；2、房产局物业办要求确认业主身份必须达100%，而业主在开发商不配合的情况下又根本做不到。 [2007-10-30 16:10:17]
[陈伟]业主大会的成立按照现行业主大会规程规定，开发商是很关键的，他作为第一业主在房屋销售到一定程度的时候，当业主具备成立业主大会的时候开发商应该作为筹备人参加的。但是在实践的过程中有可能出现一种情况，就是开发商怠于履行开发商的义务，但是法律规定业主可以自行筹备，但是前提是在地方政府的指导之下进行的。如果开发商没有正当理由拒绝履行筹备业主大会和组建业主大会的义务的话，我觉得这应该积极和有关部门沟通，希望通过有关行政监管部门的监管来达到目标。 [2007-10-30 16:11:32]
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