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[陈伟]这位网友可能对物业公司、业委会、居委会的性质定位的认识有偏差。实际上物业公司使用的物业管理用房也是由业主提供的，根据《物业管理条例》、物权法也好，物业管理用房的所有人是业主，物业公司在没有业主的许可情况下是不可能驻扎在小区里面的，物业管理公司受业主委托进行管理，居委会、业主大会、业委会及物业管理服务的企业实际上他们是从不同角度为业主提供服务的，并非管理部门。 [2007-10-30 16:35:02]
[主持人]有网友问：怎么不在条例中规定业委会成员报酬问题，如何筹集？ [2007-10-30 16:38:06]
[姜万荣]业主委员会委员要不要拿报酬给多少报酬，应该由全体业主通过民主协商方式，在管理规约中规定，《物业管理条例》不可能从行政的角度强制规定给业主委员会委员多少报酬。 [2007-10-30 16:38:46]
[网友]地下车库、特别是做防空用的地下车库应该以产权为区分归宿依据，作防空用的地下车库的建设成本无疑归集到了整个小区的建设成本中，如开发商无产权则归业主。同理，对小区道路和绿化，小区业主、开发商均无产权，而这些设施归全体业主所有并负责维护。如小区范围内地下车库（非防空用）属开发商，那么开发商在出具产权证明的同时，还必须出具分摊公用面积的证明及负责相应的公用设施的维护费用。我的理解是否正确？如理解有问题，请建设部姜万荣同志指教并给出答案及相关理由。 [2007-10-30 16:41:13]
[陈伟]一是小区内占用防空设施的地方车库归属问题。我觉得地下车库的归属比较复杂，因为根据《物权法》是比较明确的，就是车库、停车设施的归属根据物权法第74条主要根据当事人之间的约定，也就是开发商和业主之间的约定来决定归属方式。约定有三种，一种叫出租，一种是出售，一种叫附赠，所以判断归属的时候受到要根据约定，如果没有约定的话应该尊重事实。由开发商和业主之间通过协商的方式决定它的使用以及它的收益分配。 [2007-10-30 16:41:20]
[网友]物业公司的财务到底是由谁来审计，业主大会有没有审计物业公司财务的权利？ [2007-10-30 16:42:25]
[陈伟]我想作为监督来讲，这里面涉及到物业管理收费的两种模式，分位酬金制和包干制，从包干制角度来讲，应该说更多地体现了物业管理企业和业主之间自负盈亏的交易关系；而酬金制更多的是物业公司拿业主的钱代业主办事，这时候他获得一定的酬金报酬，所以从严格的角度来讲，酬金制收费模式下的物业管理业主大会应该说完全有权利定期对物业管理企业的财务状况进行审计。 [2007-10-30 16:45:14]
[主持人]小区地面车位是否应当收取费用，其收益应当归谁所有？ [2007-10-30 16:46:50]
[陈伟]我想代表中国物业管理协会对这个问题做一个系统一点的阐述，因为最近物权法实施后全国各地出现业主、开发商和物业管理公司之间因为地面车位的归属问题发生一些矛盾，甚至诉诸法律了，各方有不同的看法，而且争论也比较多，所以为了让大家了解问题，形成共识、化解矛盾，我想讲以下几点：首先，我觉得地面停车位涉及两个问题，一是停车位的归属问题，是停车费的归属问题。停车位的归属《物权法》第74条有明确规定，也就是可以根据74条判断停车位的归属，一个是约定，一个是占用道路和其他场地的车位应该属业主共有，但是物权法实施前是比较麻烦的事，实际上现在说的都是物权法实施以前的事，因为根据法不溯及既往的原则，应该分不同的性质，比如危改房、经济适用房和商品房的情况是不一样的，不应该简单认定由业主共有或者某个开发商所有。 [2007-10-30 16:47:46]
[陈伟]停车费的归属这块，法律还是有明确规定的，也就是《物业管理条例》第55条规定。利用物业共用部位共用设施进行经营首先应该征得业主大会、业主和物业管理企业同意，其次要办理有关手续，利用共用设施和共用设备经营所得收益一个是补充专项资金，另外可以按照业主大会决定使用。在现实中如何判断这个东西呢？我认为在现实生活中根据这一条款的有关规定，业主要主张地面停车收益必须有三个前提条件：一是地面停车位应该明确归属业主共有情况下才能主张权利；二是业主主张权利应该是在2003年9月1日以后；三是业主主张权利的前提应该是经营者的停车费在扣除经营成本、报酬、税金后还有盈余。我们现在大量的地面停车位为什么收费呢？实际上有两个依据，一是具有合同的依据，也就是同大多数物业管理企业是根据停车合同收费的，第二全国很多大城市物价部门都制定了停车收费标准，也就是说现行地面停车收费是有政策依据。 [2007-10-30 17:02:06]
[陈伟]对于现阶段一些业主在《物权法》出台后反映因为占用业主共用道路和其他场所的车位属于业主共有，而主张不交停车费或者主张停车收益的情况要做具体的判断。首先对物权法实施以前没有明确归属的地面车位和没有明确性质的停车收益，我们认为如果很简单地采取追讨旧帐的情况是不太妥当的，因为法律不能溯及既往，否则会引发很多矛盾；其次，我们认为对一些经济适用住房和普通住宅小区，我们在物权法出台前在测算物业管理总体收入的时候把地面停车的收入是计算在内的，也就是说在这种情况下我们制定出的物业管理费的收费标准是偏低的，所以在物业费没有调整的情况下如果简单认为停车收益归业主所有，实际上是不符合当时物业服务费定价的实际情况的。因为当时定价的时候已经考虑到停车收入的因素，所以价格定得比较低，如果停车收益再归业主所有，那么现在很多经济适用房等政策性住宅小区的管理费是入不敷出的。这也是我们网友应该注意到的实际情况。 [2007-10-30 17:02:42]
[陈伟]按照物权法第74条第三款中的规定归业主所有是没有问题的，但是这个共有并不意味着每个业主都单独所有车位，有很多小区并不能保证每个业主都有车位，所以在这种情况下停车业主所交的停车费扣除管理费用以外的剩余收益应该归全体业主所有。如果业主地面停车不交费可能导致不良后果：一，车位管理要失去经费来源；二，对其他无车业主也是利益侵占，因为没有车的业主没有占用车位，但是停车位这一公共资源被部分有车业主占用了，理应在经济上付出代价。 [2007-10-30 17:02:50]
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