财经热评第二期：“地产三剑客”论战楼市（全文）

【主持人】：各位网友大家好，欢迎收看中国访谈·财经热评。2009年被公众定义为是楼市的涨价年，在一系列救市措施的刺激下，中国楼市在经历了短暂下跌后，快速反弹出一条长长的上扬曲线，着实让老百姓迷茫了好一阵子，很多人认为当前的调控政策仍然难以抑制高居不下的房价，人们对2010年的房地产走势也各持已见，今天我们非常高兴地邀请到了“地产三剑客”，他们是：曹建海老师、时寒冰老师、牛刀老师，欢迎三位的到来。我们也希望他们的建议能给许多迷茫中的人群一些帮助。我们知道三位也被誉为老百姓的代言人，你们做了这么长时间的研究，认为中国的房地产市场这么难调控，它的难点在哪里？

曹建海：我说一下。现在房地产涉足了各个利益集团的利益，实际上地方政府本身也是推高地价、房价的主要因素，开发商本身的利益99%是来自于土地升值，土地本身是零价，只不过上面加了一个房子，实际上是一个捆绑销售的方式，所以炒楼能带动房地产。房地产一过热，经济就成为疯牛经济，房地产一拉起来，经济就上来，所以09年被称为“房地产疯狂年”，用房地产拉动的经济叫“疯牛经济”。所以现在如果调下来，地方政府的卖地收入就保证不了。搞基础设施建设就缺乏资本金，什么都推行不下去。

对于开发商来讲，房价越高，他越愿意买地皮，越愿意去开发，越能创造利润拉动增长，所以对他们来讲这是一个多赢的局面。但是高房价对于普通老百姓，对于绝大多数的弱势群体来讲是一个彻底的失败。这是一个零和博弈，但是在统计上是一个疯牛经济。

时寒冰：所有房地产调控的政策都是由地方政府来施行的，而地方政府在房地产中的利益非常大，尤其是90年分地制改革之后，财权被中央收回，事权还是地方政府在做，它有一个非常大的财政缺口，主要是靠卖地来弥补这个缺口，如果不能推高房价就不能推高地价，不能推高地价就不能卖更好的价钱，不能取得更多的财政收入来弥补财政缺口。所以地方政府在施行中央调控政策的时候根本就没有动力，甚至反其道而行之，打着执行中央宏观调控政策的幌子，暗地里做的事儿却都是推高房价的。所以说房地产调控结果是越调房价越高。

曹建海：有一点我补充一下，现在都觉得地方政府缺乏财权，事权大，财权小。但实际上地方政府在追求GDP增长，招商引资方面，给工业投资者提供了大量的税收减免，等于把它基本的营业税、增值税、所得税等权利都放弃了，所以最后他说自己没有钱，最后只能卖地皮，卖地皮的钱以便于搞基础设施，给工业开发区提供基础设施，这个钱从那里来？就是卖地的钱。所以包括工业老板赚的钱很大程度也是从地方政府贴补，地方政府的钱来自于卖地的钱，卖地的钱名义上是来自于开发商，开发商高价转移给老百姓，正是我们这些买房、住房的人不仅成为地方政府的补贴来源，而且是工业老板资金的来源。中国的工业老板过去一直收益比较高，很大程度和这种贴补有关系，当然现在市场丢了，美国金融危机让市场丢掉了，成本再低，再补贴，没有定单。现在把这个资金又拿到房地产炒作，这样就出现他们再次在房地产领域的共赢的局面。

时寒冰：这是一个恶性循环，地方政府招商的时候都是零地价，零地价把地出让出去，就减少了土地收入，就抬高住宅用地的价格。住宅用地的占比实际上比较小，有些城市的住宅用地占比只有20%，工业用地占80%，用这20%卖地的收入，弥补那80%的损失，所以说住宅用地的价格就抬到非常离谱的程度。

曹建海：这个程度非常大，不仅土地白白送给企业，而且基础设施投入都是免费配套的，这个钱都要从卖地里来，等于东方不亮西方亮。

时寒冰：实际上很多地方为了招商引资都是牺牲老百姓的利益迎合外资，实际上这种做法中央也一直非常反对，但是没法很系统地严厉制裁，因为我们现在许多地方考核干部政绩的标准就是GDP，只要把GDP弄上去了，这一块儿的问题就会被掩盖、忽略。

曹建海：所以住宅土地这块儿可以获得金钱，去年年底地方政府至少获得2.2万亿的土地出让收入。工业部分土地零价出让方面可以创造GDP，而这块儿可以为地方官员带来晋升的机会，所以在晋升机制里面是通过地方政府竞争，谁的GDP增长得快，就赢得锦标赛的胜利。当然地方政府也不会赔钱，通过抬高房价、地价就把这个钱赚回来了。

【主持人】：地方政府很难有降低地皮价的主动性了。

热评关键词之二：物业税

【主持人】：大家也注意到，在岁末年初的时候，针对高房价呼声最高的就是征收物业税，三位认为，物业税在中国实行起来还有多远，市场经济大多数国家都已经实行征收物业税了，在我们国家是什么情况？

牛刀：物业税在我们国家已经模拟征收了6年，也就是说空赚了6年，原来是在6个城市模拟，现在扩展到全国70个多中城市，这样就肯定要进行征收，现在关键是物业税怎么征收法。我们现在得到的信息是物业税的税率是0.6—6%，税率的差距比较大，也就是说对住宅的持有环节征收是不一样的，老百姓住的可能地方低，拥有几套住宅的特别贵。但是这样一来就可能造成很多方面的阻力，如果说有3套住宅以上的征收3—5%，这些人就会非常有意见。也就是说，现在物业税模拟征收之后是不是可以很快征收还是两可的事情。

这里有一个最大的问题，宏观调控是一个决策过程，决策之后政策出台。从整个社会财富的调节机制来看，从物业税抑制房地产的投机来看，是能给老百姓带来好处的，也就是说物业税的征收，中国的房价泡沫很可能破灭，但是也正因为这个原因，所以征收的阻力特别大。

【主持人】：你们认为物业税的征收确实是抑制高房价的杀手锏吗？

曹建海：物业税征收说起来是挺好的，但是地方政府现在普遍面临着税源不足，一减免就是10年，再去争的话，和外商去争，他们有的是理由。地方政府征不上税源，但是为了讲亲民还要做很多事情，特别是吃饭财政这个钱要支付出去，还要搞基础设施建设，搞样板工程，钱不够用，那怎么办？他们现在就想从物业税上征收。在他们的方案里面最重要的目的就是征税。很多次节目我提出物业税决定不能作为简单的征税手段，因为中国的税负已经太重了。如果只是简单的征税，我想老百姓的意见是非常大的，几次调查，反对的多，支持的少。有些税务局的人说，有房子的多，所以大家反对，我们说真正无房的是多数，他们甚至反对政府简单加税，物业税一定要起到调控房价的作用，主要用在打击房屋炒作、打击房屋囤积环节上。

但是我们了解到是他们要先商业地产的征收，现在商业地产的价格相对住宅低很多，商业地产本来就比住宅高出一倍，现在倒过来了，现在住宅比商业地产高出50%到1倍，现在对商业地产征收，我想对商业地产更加形成一个与住宅之间形成冰火两重天的局面。物业税要看怎么用了，如果用不好完全是摆样子。所以这个物业税征收的话，恐怕经济结构就会更加的扭曲，只能越征越糟糕。这个方案里面没有考虑到，现在不敢公布，公布的话怕老百姓骂他们吧，如果有时间表，一公布房价就会应声而落，只要实施立刻就把房地产刺破了。

时寒冰：我觉得我们的物业税可能有走偏的情节，为什么呢？一调控就想增加税收，但是不想为什么房价高？房价高的原因就是地价太高，因为政府收的税费太高，因为开发商的暴利太高。这种时候政府首先确保自己的利益，增加税收就可以确保自己的利益，这样再挤压开发商的利益，可能吗？这样就导致一个什么结果？越调控房地产，政府的收入越增加，政府收入增加的情况下房价怎么会跌。另外通过物业税真能降低房价吗？物业税对持有的物业影响大吗？炒房能炒一辈子吗？就是手里倒一年、两年就卖了，这两年的物业税交下来没有多少钱，完全可以承受得起。最关键的是我们的信贷政策为什么支持炒房，比如我们提出改善性住房，实行首付降低，你想想，既然是改善性住房，说明他有资金，还在乎这点首付款比例吗？如果在这一块儿不做出一个刚性的规定，反而在增加税收的环节上面做文章，那么肯定不会有效果的。