蔡继明:不能指望农民工当"接盘侠" 应开辟准商品房市场

全国人大代表蔡继明接受媒体采访。中国网 张艳玲 摄

中国网3月3日讯（记者 张艳玲）全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明3月2日在接受中国网记者采访时表示，不能指望农民工当“接盘侠”，应开辟准商品房市场，取消房地产开发的专属权力，适当提高准商品房住宅区容积率。

我国商品房总库存预计达39.96亿平方米

蔡继明说，2015年11月的中央财经领导小组会议和12月中央经济工作会议都强调要在适度扩大总需求的同时，重点加强供给侧结构性改革，并提出了去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务，其中去库存就是化解房地产库存。国家统计局数据显示，截至2025年11月末，我国商品房待售面积69637万平方米。即便库存仍在增加，2015年前11月，我国还新开工房屋140569万平方米。这意味着新房仍将源源不断涌向市场。根据中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞估计，截至2015年底，我国商品住房总库存预计达到39.96亿平方米。其中现房库存约4.26亿平方米，去化周期23个月；期房库存约35.7亿平方米，需要4.5年来消化。

另一方面，2014年城镇住房存量3.3亿套，按常住人口城镇化率54.77%（7.45亿）计算， 城镇居民户均1.1套。中国社科院发布的2016年《社会蓝皮书》显示：95.4%的受访家庭有住房，19.7%的城镇居民家庭拥有两套以上住房。2013年城镇住房空置率22.4%，大概4898万套，按三口人一套，1.6亿人可以住在这些房子里。北京市2012年3月流动人口是725万，空置房屋381.2万套，按一户住三个人，一个房子不建就可以住1140万。

不能指望农民工进城购房当“接盘侠”

蔡继明表示，应该说，我国住房市场从总体上说已经由供不应求转变为供过于求。那么，该如何化解房地产库存和降低空置率呢？去年底中央经济工作会议称，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。

然而清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，2014年底农民工的总量2.74亿。2015年10月末商品住宅待售面积约4.4亿平方米，约440万套；商品房待售面积6.8亿平方米，折合约680万套。理论上10%的农民工实现市民化，就可以有效缓解当前商品住宅市场的库存压力。

蔡继明认为，当前全国商品住房平均销售价格约为6500元/平方米，如果按照90平方米估算，加上税费、装修等费用，保守计算一套房子总费用为50万元。据国务院的数 据，外出农民工月平均收入2864元。如果平均一个农民工家庭有两个人工作，其年家庭收入约为5万元，房价收入比达到10倍。30%的首付，也要拿出3年 的全部家庭收入，如果考虑税费和装修等费用，负担会更大。显然，要让农民工在城市买房或租房，政府必须给予巨额补贴。有关数据显示，2.7亿农民工及其家庭，在工作地买房的只有0.9%，在靠近原住地的县城等买房的只有15%左右。总之，根本别指望农民工当“接盘侠”。

蔡继明说，要降低住房价格这个阻碍农民工进城落户的主要门槛，就要按照中共十八届三中全会决定中所提出的“建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”为此，就要改革现行的土地制度，对出于非公共利益需要的土地，不能再采取征收的方式，而应允许农村土地直接进入建设用地市场，同时也就要求《宪法》允许城市的土地采取国有和集体所有两种公有制形式，同时允许农村集体宅基地的使用权出让、租赁、抵押和担保，让城乡建设用地在全国范围内得到合理有效的配置。

蔡继明表示，我国房地产行业之所以与中国经济发展的大趋势特别是与城市化高速发展相背离，根本原因并非是我国城市住房建筑已经过剩，而是房地产行业已经脱离了我国城市化进程的真实需求。

改革和调整房地产供给结构 开辟准商品房市场

那么化解房地产库存的治本之策是什么呢？对此，蔡继明说，只有改变现行房地产市场的游戏规则，对房地产市场的供给侧进行结构性改革，重新塑造房地产价格形成机制，实现房地产市场从结构到功能的根本转变，才能使房地产行业摆脱长期低迷的困境，迎来房地产行业蓬勃发展的春天。

他认为，要让房地产市场与几亿中低收入者的购买力接轨，就不能再任由作为投机和投资者乐园的房地产市场独霸天下，因为这样的市场一旦具有唯一性，就不仅会绑架刚需购房者，还会把几亿中低收入者数以万亿的购买力完全排除在外了。因此，应该在现有的投机投资过度的房地产市场之外再开辟出一个准商品房市场。

所谓准商品房市场，就是只许买而在一定期限内不许卖的自住性或改善性商品房市场。对于准商品房市场，政府仍然可以采用招拍挂的方式售卖住宅用地，但是在所成交的土地价格中，由政府出资30-50%（或以减免方式），从而对所建住宅拥有部分产权。准商品房只能供购买者居住，而不能进行二次交易，如果遇到特殊情况需要退房，就只能由政府按照折旧率进行回购，再由政府委托的管理公司进行定向销售。若住宅所有者需要进行产权交易，则必须溢价购买政府拥有的产权，并支付高额交易税金。

他建议，取消房地产开发的专属权力。房地产开发资质本身就不具有合理性，政府只需监管房地产的行政规划和建筑商的资质，确保政府规划的执行和建筑质量的达标，而没有必要设立开发商的资质。无论是机构、团体还是个人，都有权按照政府规划进行房地产开发，并交由具有资质的建筑公司进行建设，尤其是非商品性住宅，应该允许群众集资进行开发，放一批“鲇鱼”进入房地产市场，会有力地促进房价下降、品质的提高和销量的增加。

蔡继明认为，还应适当提高准商品房住宅区容积率。他说，自住性准商品房住宅小区，容积率应该达到3-4，比投资类商品房小区的容积率高30-50%，这不仅可节约不可再生的土地资源、降低住宅成本，迎合中低收入者的购买力，而且更有利于提高公共设施如道路、学校、医院的使用率，促进商用设施能获得更高的人气。在政府拥有准商品房部分产权、同时适当提高容积率的情况下，可以使房价下降30-40%，甚至更多，就会迎来巨大的购买浪潮。那些容积率低于1.5的高档小区，极为奢侈地浪费土地资源，不应该再成为政府规划所追求的方向了。

“只要我们从供给侧对房地产市场进行结构性改革，从而使单一的投机投资型房地产市场分解为投资（投机）型市场与自住和改善性市场，就会释放出前所未有的巨大需求，我国房地产开工面积不仅不会下降，而且极有可能保持15%以上的年增长率。而对中国经济的繁荣和振兴真正发挥不可替代的作用。”蔡继明说。