这是2014年8月5日拍摄的位于上海崇明新河镇新光村的违建别墅。新华社记者 丁汀 摄

拿地十几年后“二次开发”，高密度配建平摊容积率

“时至今日，各城市的在售别墅项目仍层出不穷，这一现象让人困惑。”上海财经大学不动产研究所所长陈杰说。

《中华人民共和国土地管理法》规定，两年不开发的土地逾期无偿收回。业内人士表示，这意味着，即使是在２００３年“禁墅令”颁布前获批的原有别墅用地，也早已过了开发期限。然而，搜房网等中介统计显示，目前仅北京周边以“别墅”名义在售的楼盘就有上百个。

记者从多地国土监管部门了解到，按规定，城市规划中不能存在新增别墅用地供应。“按照国务院关于促进节约集约用地的通知，各城市在土地利用总体规划中要将这一限令写入从严执行。”顾云昌说。

众多新建别墅项目的用地究竟从何而来？记者调查发现，有部分在售别墅用地属于变相囤地。“有的旧别墅捂盘惜售，十几年之后再‘二次开发’。”上市房企华夏幸福的一家施工公司负责人说。

北京市住建委网站信息显示，北京“华润八号院”是上世纪九十年代兴建的“华中园别墅”，其土地使用权证号为“市顺港澳台国用（１９９８）字第１００１３号”。据销售人员介绍，这一容积率仅为０．４１的别墅项目，盖好了一直没有卖，今年被重新整修再次发售。据了解，１９９８年拿地至今，周边房价至少上涨了十几倍。

还有一些开发商在获得新的一般住宅用地后，将地块分成别墅区和普通配建区，通过缩窄楼距、大量配建等做法“调整”容积率，提高别墅占地面积，用地规划成“空文”。一些地产业人士反映，通过配建一小部分高密度物业，绕过政策限制，是众多别墅项目的“潜规则”。

“一个项目内部不同区块的容积率可以调整，假如别墅部分的容积率还不到０．７，那么盖上高密度商业配套，整个地块容积率就能达标。”北京万科观承别墅销售人员说，别墅部分的容积率可以“想做多少就做多少”，无非就是在地块内部做文章。

土地出让公告显示，万科观承别墅项目在《限制用地项目目录》出台一年后的２０１３年出让开发，２０１５年１１月刚刚开售。这一理应受到政策限制的住宅项目，“由于别墅部分容积率太低，还有几乎一半的地块不知道要怎么开发。”销售人员透露，眼下一些别墅的间距甚至不足１米，宣称“不是独栋别墅是联排建筑”以规避限令。

一些业内人士向记者反映，目前更多在售的“擦边球”别墅项目中，把容积率做到１．０１以规避限制也十分普遍。