2014年《中国住房发展（中期）报告》

2014年《中国住房发展（中期）报告》总结和分析了2014年上半年中国住房发展的新变化，发现：大中城市房价呈现主动调整态势，全国楼市进入结构性过剩阶段；三线城市住房投资增速回落明显，一线城市住房销量跌幅最为显著；土地市场供求失衡、整体趋冷、分化加剧、调整加深；房地产信贷规模增速同比明显趋缓，房地产信贷占比不降反升；房企销售策略重返“以价换量”，销售手段呈现多样化、信息化趋势，融资增速大幅回落，国内外融资成本逐渐上升；棚户区改造成今年的保障房亮点，共有产权房试点倍受关注。

报告提出当前中国住房发展所面临的主要问题与挑战是：库存严重，空置率高，施工进度缓慢，半拉子工程多，地区结构失衡；住房发展影响经济增长，住房市场风险威胁经济健康发展；行政管控过多，扭曲市场供求；产品质量堪忧，房企社会责任有待提高；库存积压、去化速度慢、融资困难致使多数中小型房企资金链紧张，风险加剧；土地市场总体量跌价升，地方政府推高地价的欲望依然强烈；土地市场分化进一步加剧，土地供应量与不同能级城市不相匹配，供地节奏与需求不符；保障房资金缺口大而资金使用效益低，价格偏高而入住率低。

报告对中国住房发展的短期走势作了预测，认为：中国住房市场长期拐点尚未出现，短期下跌不可避免；居民需求热点由“有房住”向“住好房”转变，房价不会出现整体崩盘；供求形势由供不应求向结构性过剩转变，房价可能进入2-3年的调整期；住宅产业行业集中度会进一步加速提升，开发投资速度持续放缓，竞争更趋品牌化；土地市场成交量小幅回升，价格稳中略降，分化持续；房贷规模增速有望反弹、房贷占比仍将高位，商业银行对房地产继续维持较高的支持度。

报告还根据城市人口长期变动和生育政策变化展望了中国城市住房长期需求，发现：2015-2030年中国城市住房需求的总体走势呈现出“上升—平稳—下降”的“倒U型”特征，拐点大致出现在2020-2025年间，届时中国城市的住房需求将不再具备快速增加的条件。生育政策的调整有利于房地产市场的稳健均衡发展。但就目前而言，单独两孩政策的力度和强度还无法达到立竿见影的效果。

报告提出了应对当前住房市场形势新变化的对策建议：更多地发挥市场机制调节供求的决定性作用，顺应市场形势转变，积极引导市场健康调整；实施区间调控，做好风险防范；规范、完善和培育旧房与租赁市场，降低二手住房交易和租赁交易税费；进一步完善或取消期房预售制度；严格执行“分类指导”和“双向调控”，一线城市和热点二线城市应通过长效机制建设正确引导市场预期，其它二线城市和热点三线城市逐步放松限购通过市场机制促进住房市场发展，做好部分城市的风险预警与防范措施。促进旅游、文化、工业、养老、体育、医疗等公共消费性房地产发展，加大保障房、棚户区改造的力度，既解决涉及民生福利的公共服务等设施短缺问题，又积极培育房地产新的增长点。切实落实改革财税、金融和土地制度改革既定目标，加快构建房地产健康发展的基础制度。

为促进中国住房平稳健康发展，报告还建议，土地市场应实行分类调控，建立新的土地出让金分配机制；收购商品房用于保障房供应，后期管理应纳入保障房考核机制；推广公积金制度和以货币补贴为主的住房保障模式，建立公平的住房保障体系；对2025年后可能出现的人口结构“蘑菇云”风险应有所预警，必须抓住历史契机加快推进住房制度综合配套改革和相关人口政策的调整。