原建设部部长汪光焘：有序培育住房租赁市场

2016年12月28日上午，由中国社会科学院财经战略研究院主办的“财经战略年会2016”在北京举办。全国人大环资委主任、原建设部部长汪光焘就有序培育住房租赁市场发表了主旨发言。汪光焘表示，今年经济工作会议提出对于房地产市场的健康持续稳定发展问题。房地产市场里面要补的短板是有序培育租赁市场，而租赁市场应该更多的研究房子是住的上，不是炒的，应该怎么更有序的发展和规范的问题。

汪光焘回顾了房地产市场情况：一是去库存情况。根据统计局的所有数字，房地产市场整个价格情况总体是逐步调整，新房和二手房价格都开始回落，特别是今年10月1号以后，整个国家宏观政策出台以后，价格更加趋于平稳了。二是成交情况，政策也显现，新房、二手房成交环比下降，这也达到了预期目的，绝对量在高位，趋于平稳。三是消费的预期多数有改变甚至有推迟，实际上这政策上调整经常会发生的事情。四是土地市场供应，一线和热点城市土地供应高端化趋势明显，尤其是目前这些城市的主流需求结构不匹配，往高端走，不匹配，由此带来的市场金融风险需要关注。

汪光焘说，去库存进展，去年经济工作会议以后去库存是重点，而去库存的结果，成效还是比较好的，商品房销售面积、销售额度同比增幅继续收窄，去库存的效果向很积极的方向发展。而且根据去库存的问题，消化时间也开始趋稳，原来讲7亿，在建面积也是8倍到10倍，这段时间消化时间，各种情况估计，大概还需要5年左右，

汪光焘认为，要真正解决去库存问题的核心是租赁市场在健康的房地产市场中的地位进一步认识。现在租赁市场发展得不平衡，各类性质的城市租赁市场发展是不一致的，而且现在租赁的税制税收尽管给了一点优惠，但是税制税收上还是一般性规定。“现在的中介和其他秩序的规范，租户的权益保障，想涨价就涨价，想赶你就赶你，这些制度保障还有很多不到位的事情。特别是我们规范现在的中介和租赁还需要大量的进行一些工作，这是我们的一个矛盾。”

汪光焘介绍了其他国家序健康发展租赁市场的经验——强调供应主体多元化，而且是非营利组织发挥重要作用。他说：“越来越多解决住房问题在国外是非营利组织，住房协会、住房合作社在运营，也就是说要用市场和市场机制以及社会力量来组织解决这个问题。我统计了一下，瑞士合作组织7000家，75万套，瑞典这个国家也不大，英国也有3000家，西班牙4200家，我想这些非营利组织作为解决有序推进租赁市场是十分重要的。”其他国家对金融财政税收的支持，不仅是金融方面支持，还有税收方面支持，政府还给租赁补贴，而这种补贴机制的建立，形成了一个用金融、税收、政府补贴，鼓励机构投资者，也就是刚才讲的非营利机构投资者，能够将组织房子拿来给社会住，这个应当是有直接借鉴意义的。而且国外还有干预机制，现在我们讲房子住的，国外也是房子是住的，如果长期空置，会有干预的，这种干预，不同发达国家，既控制价格，又对你闲置房进行征税，而且对相互之间的关系进行了制约，这条我们做的比较多，帮助低人解决住房，还有一批规定，其实不仅是发达国家，东南亚国家已经尝试，开发商建的房子中间有一部分就是廉租房，低价政府控制的廉租房，不是说开发商的房子都是卖的，而且要组织好这个地区维护和就业的有关问题。

汪光焘指出，我们国家尽管这些政策上还在完善中间，但中央已经十分重视，2015年住建部就发了要加强租赁市场的文件，把它作为城市住房供应体系，房子是用来住的，不是有房，而是有房住。同时国务院办公厅又下发了关于培育和发展住房租赁市场深化住房改革制度的有关意见。特别是这次中央经济工作会议提出三四线城市去库存，要研究符合国情、市场规律，基础性的长效机制，同时提出加快住房的租赁市场的立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。这次经济工作会议对我们在房地产市场中发展租赁资产，我们的缺失提出了原则性的指导意见，而且国务院也提出了原则的要求和若干意见。

如何有序培育？汪光焘表示，当前房地产市场结构性失衡问题严重，大城市地价、房价过快上涨、房价过高，三四线城市房地产库存过大、供应过剩，这一堆矛盾实际上已经引起了对社会产生的双重危害，住房要解决价格过高、买不起房、住不到房，怎么办？所以积极培育发展租赁市场是房地产供给侧结构性改革和新型城镇化引导下，房地产市场的规范也是一个很关键的问题。因此要解决这个问题，即便我们国家这么大，一线和一线热点，二线以及三线、四线城市差别这么大，怎么分类指导实施？有助于缓解房地产市场供需失衡的问题。