张佩 中国（深圳）综合开发研究院金融与现代产业研究所
近年来，我国城市流动人口规模持续扩大，居民结婚年龄明显后移，30岁以上结婚人群占比相较于十年前上升了近20%，在高房价压力下，越来越多的人将滞留租赁市场。与此同时，我国租赁市场房源以私人住宅为主，供给数量不足、质量不高。究其原因，关键在于住房租赁市场资本投入量巨大、静态回收期长达数十年，大部分企业望而却步。如何缓解租赁住房供需矛盾，推进住房租赁市场发展，成为构建房地产调控长效机制的重要议题。今年3月5日李克强总理在政府工作报告中强调，要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居”。
当前，我国主要从两个方向支持住房租赁市场发展。一是租赁用地供给多元化，增加低成本租赁用地供给，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房、利用集体建设用地建设租赁住房试点等。二是租赁住房金融化，开展房地产投资信托基金（REITs）试点，通过发行股份或受益凭证汇集资金，由专业托管机构托管，由专业投资机构进行房地产投资经营管理，并将取得收益按持有份额比例分配于投资者。房地产投资信托基金是盘活存量物业资产、拓宽融资渠道的有效手段，最早出现在20世纪60年代的美国，成为当时美国住房租赁市场规模化发展的重要推动力。
我国国内首单长租公寓资产类REITs“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”于2017年10月在深交所获批准，保利地产、招商蛇口等央企率先发行数单大规模住房租赁REITs，首单民企长租公寓储架式权益类REITs“高和晨曦-中信证券-领昱系列资产支持专项计划”获上交所审议通过，碧桂园100亿元租赁住房REITs获批等等。然而，这些房企搭建的REITs 并非标准化的REITs，而是通过券商或基金子公司的“资产支持专项计划”等方式嫁接私募合格投资者，通常被称为类REITs。
在证监会系统2018年工作会议上，证监会表态将研究出台公募 REITs 相关业务细则。北京、上海及深圳等住房租赁试点城市相继表示将加快推进REITs试点。在深交所发布的《深圳证券交易所发展战略规划纲要(2018-2020 年)》中指出，“探索发行公募 REITs，引入多元化投资者；配合研究制定REITs相关配套规则，推动相关主管部门出台税收优惠等政策”。2018年租赁住房公募REITs的风口已渐行渐近。
当然，我国公募REITs仍有一些核心障碍有待突破。从市场角度看，租赁住房公募REITs根本问题在于投资运营成本高、资产收益率偏低，在当前市场条件下，一线城市住宅REITs每年租金回报率仅约 3%-4%，与美国8%左右相比，差距甚远。从外部限制看，一是缺乏针对REITs专门的税收优惠政策，持有机构面临高额税收成本和持有机构、投资者双重征税难题。美国REITs享受穿透性税收优惠(Pass-through Tax Treatment)，企业的收益与损失可以冲抵企业持有人的个人所得税应税收入，从而避免了双重征税，与此同时，取得REITs资格的公司可以获得企业层面免交企业所得税的优惠。二是缺乏有经验的专业运营团队和围绕REITs为中心的相关服务商。目前我国住房租赁公募REITs缺少成功发行和运作经验。三是缺乏针对REITs的法律和监督体系，在没有明确法律保障情况下，我国REITs发行运营必将面临较大的法律风险。
住房租赁公募REITs是拓宽住房租赁市场资金筹集的重要渠道，对激活租赁住房投融资效率、增加租赁住房房源、盘活租赁市场发展，促进房地产长效机制构建具有重要现实意义。针对目前住房租赁公募REITs发展面临的困境，应加快解决的以下一些政策瓶颈：
一是加快出台公募REITs税收优惠政策，完善有关法律法规，促进公募REITs收益率的提高和结构的优化；二是加强商业物业和厂房改建租赁物业的政策支持力度，加大对住房租赁市场的土地供应，通过“自持比例限制”降低土地供应价格，同时预留“允许自持土地及住房开展证券化运作”的端口；三是加快探索公租房公募REITs试点，为下阶段城镇建设用地和集体土地租赁住房的入市做好配套准备，持续扩大租房供给，提高租房质量；四是加强管理人和投资者教育，加大专业品牌运营机构培育力度，稳步提升市场化运营机构数量和运营水平；五是将公募REITs纳入《基金法》、《证券法》统一监督，加快行业信用体系建设。
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