赵大旋 中国人民大学商学院助理教授
近日，住建部官方网站公布了《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》，其中明确指出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。该征求意见稿的发布，立刻引起了社会的广泛关注。之所以大家对这个话题这么关注，主要是因为目前采用的以建筑面积为基础的交易方式广受诟病。
使用套内面积交易有利于保护消费者权益
目前我国购房者在交易时所面对的建筑面积除了套内使用面积还包括公摊面积和墙体建筑面积两部分。公摊面积就是分摊的公用建筑面积的简称，它包括诸如电梯、楼道、公共门厅、设备间等部分的空间。墙体建筑面积包括家庭单元与公共空间之间的分隔，以及外墙墙体水平投影面积的50%。在实际操作过程中，这两部分的计算非常的不透明。一是由于我国地域差异大、住宅结构类型多等因素，造成住宅墙体厚度不同，导致套内建筑面积相同的情况下，而套内实际可使用面积不同。二是公摊面积的计算缺乏统一的标准，在测量上也不具有独立性。因此开发商一般不公布公摊的计算方法，也不会把分摊系数显著地出现在房屋销售的广告中，对于消费者而言就是一笔“糊涂账”。
而使用套内使用面积进行交易，则方便住户自行测量核对，实现真正的“所见即所得”。从保护消费者权益的角度来看，使用套内面积交易能有效地减少房地产交易的纠纷，减少开发商“偷面积”的不正当行为，进一步规范房地产市场。实际上，销售房屋按套内面积计算已经是国际通行惯例，目前国内亦有城市已开始试行。比如重庆自2002年起已执行按套内面积计价。顺德自2014年起采用建筑面积、套内面积计价“双轨并行”的方式。我国现有的计价模式源于香港，但香港也已在2013年取消了公摊面积的算法，按实用面积计价。
使用套内面积交易不会对房价产生较大影响
同一套住房使用套内面积和建筑面积两种不同的计量单位虽然面积测算结果不同，但是对最终售价的影响微乎其微。二手房市场上，比较常见的是整套报价，我们从房屋中介处了解的单位平方价格都是后期由中介计算得来。而对于一级市场，开发商一般也是先整套核算价格，而后计算出单位均价。使用套内面积计价之后，房屋面积指标更透明，开发商原来在公摊面积测算上的猫腻行不通了，房屋单价一定会大幅度提升，维持整体价格稳定。
我国现行的《商品房销售管理办法》中指出“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。”因此该指导意见中提出的使用套内面积进行交易与现行制度并无冲突。值得注意的一点是，现行的《商品房销售管理办法》对于商品房的产权是这样规定的：“商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。”也就是说，不论以何种方式进行计价，消费者所获得的独立产权部分都是套内部分。
住房市场规范对市场的影响更多是信号作用
我国城市房地产市场在近几十年的发展过程中，城市住房市场一直是处于供不应求的局面。长期以来，城市住房市场供给的严重不足容忍了我国开发商的开发质量的一直停滞不前。当前，随着我国房地产市场进入新的阶段，“提升型”的住房需求大量涌现，城市居民开始更加关注住房产品的本身质量。因而，最近一段时间出现的各种住房市场规范都是顺应这一潮流，政策制定者向开发商释出提升产品品质的强烈信号。
本次征求意见稿中提出的取消公摊面积目标就是为了促使开发商提升住宅整体外在品质，减少宣传猫腻的。我国之所以在之前很长的一段时间中使用公摊面积进行计价是有着客观历史原因的。我国房地产市场建立之初，主要是为了解决城市住房短缺的问题，因此鼓励社会资本进入住房建设领域，加大城市住房供给。为了防止开发商在开发过程中粗制滥造，忽略公共部分的建设，因此确立了公共面积摊入购房者购买面积中的计算方式。然而，在当前的新环境下，住房市场的竞争开始迫使开发商在提供住宅产品品质，走上异质化竞争的路子。公共使用部分恰恰是开发商提升自身产品品质最容易着力的地方。因此，不需要公摊面积，开发商也有动力设计和建造好公共使用空间；存在公摊面积，则多了测量的“猫腻”空间。此外，在当前继续使用公摊面积的计算方法，反而会使一部分开发商担心因为公摊比例过高流失客户，而减少提升公共使用空间的动力。我们可以直观的感受到，即使在存在公摊面积的情况下，我国市场上很长一段时间内开发的楼盘都存在公共使用面积不足，设计建造质量低劣的问题；而很多一直使用套内面积交易的国家，商品房项目也都配备了健身房、游泳池、公共活动区等大量优质公共设施。
此外，在这次规范的征求意见稿中还提出了诸如新建住宅应该精装交房、四楼以上住房应该加装电梯、住宅使用年限不得低于50年等等一系列标准。这些规范的都向市场释出了进一步提升开发品质的信号。（责任编辑：李晓曼）
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