赵秀池 首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长
6月14日，人民银行成都分行发出紧急通知，要求各家银行一手房按揭利率首套不得低于上浮15%，二套不得低于上浮20%。这是促进房地产平稳健康发展的重要举措。
正如中国银保监会主席郭树清所说：“房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。历史证明，凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家，最终都要付出沉重代价；凡是靠盲目投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现其实很不划算”。
的确，房地产业与金融的支持是密不可分的，房地产金融是房地产业的火车头。俗话说，火车跑得快，全靠车头带。纵观世界各国，房地产业的快速发展离不开金融的支持，香港曾经有过零首付，美国也曾经有过次级贷。当金融杠杆比率越来越高时，居民贷款容易，甚至无需首付款，就可以购买住房。宽松的金融政策，无疑助推了房地产需求，也增加了房地产市场的风险。
如果一套房子价值500万，允许20%的首付，即只需要100万首付，通过贷款，就可以购得这套房子。那么，手里有500万的人，会做这样考虑：如果全款购房，则房价涨一倍，也就赚500万。但是如果把金融杠杆用足，500万可以利用房贷购买5套住房，当房价涨了一倍，则用500万赚了2500万。因此，除了刚需的房贷融资需求，投资盈利的房贷融资需求也一直非常旺盛。
所谓水可载舟也可覆舟，适当的金融支持，对房地产业发展，对居民实现合理的住房需求，能够起到恰到好处的作用，为居民美好住房梦的实现助一臂之力。但是，如果金融支持过度，则会导致住房需求尤其是住房投资投机需求过旺，伴随着房价的不断上涨，房地产泡沫的风险不断积聚，当某个因素突然扰动，导致房地产泡沫破裂的时候，房价会不断下降，进而引发房贷违约率上升，银行等金融机构纷纷倒闭，伴随着金融危机出现，经济危机也随之而来。美国的次级贷危机、日本的金融危机莫不如此。
因此，为了防范房地产泡沫引发的金融危机，促进房地产平稳健康发展至关重要。由此，我们看到，在我国的房地产调控中，限贷政策频繁出现。从2017年“317”以来，房地产信贷政策不断收紧，热点城市的房贷首付款成数不断增加，贷款期限也在缩短。以北京为例，目前首套普通住房按揭贷款的首付款比例为35%，首套非普通住房首付款比例为40%；二套普通住房按揭贷款的首付款比例为60%，非普通住房首付款比例为80%。贷款期限也从原来的最长30年降低为25年。
由于住房自住投资两相宜，限贷政策的目的就在于减少金融杠杆的作用，让住房回归居住功能。因为金融杠杆率过高，一旦出现房价下跌，则贷款违约率上升，会引发金融危机进而经济危机。如果是自住需求，金融杠杆率较低，则房地产市场无后顾之忧。因为，即使遇到房价下降，刚需购房人也要想办法偿还贷款，保住自己唯一的住房，不会出现违约。
所以，伴随着房地产市场的发展，金融调控的手段一直相伴左右。当我国刚进行住房制度改革时，刚引进按揭贷款时，鼓励大家通过房贷的支持，提前圆自己的住房梦。中国建设银行也提出：要买房，找建行。房改40多年以来，通过各银行房贷以及住房公积金贷款的支持，圆了很多家庭的住房梦，金融支持是功不可没的。
目前，贷款买房的理念已经深入人心。大部分家庭通过贷款圆了自己的住房梦。大部分家庭已经有了产权住房。因此，在当前房价高企的情况下，防风险应该放在重要位置。除了运用房贷首付款比例，贷款期限手段调控外，提高房贷利率也是一个重要调控手段。通过提高贷款融资成本，促使购房人更理性的进行是否买房的选择。
其实，在大力发展租赁市场，通过多主体供应，多渠道保障，建立租购并举的住房制度的今天，用买房资金的利息支付房租绰绰有余的情况下，是否还要买房，确实需要进行谨慎思考。除了买房，租房也一样可以过上幸福生活。各城市也在不断实施住房租赁新政，给承租人赋权，租赁住房达到一定条件一样可以落户，解决孩子上学问题。刚需人群完全可以选择租赁住房解决住房问题，不需要背负巨额的债务。
为了促进房地产市场平稳健康发展，防止出现房地产泡沫，房贷政策不可松动，当然各城市要因城施策，分类调控，针对不同的住房需求制定不同的政策。对于投机投资需求贷款，房贷利率应该提高，房贷首付款比例应该维持高位；对于没有买卖记录的首套房的刚需人群，应该降低房贷首付款比例，降低房贷利率，保证更多的中低收入家庭圆自己的住房梦，也使住房市场的基础更牢固，更有利于房地产市场的平稳健康发展。
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