（一）当前调控政策现状
中央层面，鉴于历史的经验教训，此轮调控充分显现了中央的政策定力。中央政治局在4月份的会议中重申“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，严控资金违规流入房地产。5月10日，央行发布《一季度货币政策执行报告》指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。4月20号深圳监管部门要求当地银行业对房抵经营贷违规流入楼市情况，开展全面排查。之后，四川、上海等地的监管也采取了类似的严管措施，对资金违规流入房地产进行严密管控。5月，两会政府工作报告也提出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。”
地方层面，目前的房地产政策主要集中在供给端，土地政策成为因城施策的主要空间所在，包括采取积极推地的举措，加快土地招拍挂；通过减少土地拍卖保证金金额的政策，降低购地门槛；通过缓交、分期交纳土地出让金等政策，缓解开发企业购地压力；通过简化用地审批程序等政策，加快新开工速度；通过放宽预售条件等政策，加快销售等。需求端方面，政策的出台和实施都相对谨慎，各地发布的降低购房首付比等楼市放松措施均未获得执行，人才政策成为地方在需求端活跃房地产市场的主要政策。
（二）未来调控政策方向
中长期来看，当前我国房价处于高位，房地产市场根本的矛盾并未得到实质性解决。根据央行的数据，我国个人购房贷款余额占金融机构贷款余额的比重从2011年的13%快速上升到2019年19.7%，房贷收入比从2005年14%上升到2019年的46%。最近央行公布的调查也表明，2019年我国76.8%的居民家庭拥有住房贷款，户均家庭住房贷款余额占家庭总负债的75.9%。因此，保持房价的稳定对我国经济社会的稳定和金融安全至关重要。在此背景下，未来房地产市场仍需坚定调控方向，在施策方向上需要保持“五个不变”。
1、“房住不炒”战略定位不变
政策关键在“炒”字，防止炒房反弹。经过近几年精准施策，房地产调控已取得明显成效。当前，在货币政策宽松，房地产市场超级分化的格局下，具有“炒”作空间的城市主要是部分人口快速集中流入的城市，在这些城市坚持抑制“炒”的调控政策不能放松。炒房的必要条件有三个，一是有杠杆支持，二是有获利空间，三是有反复交易的机会。当前在需求端实行限贷、限价、限售、限购等措施都有利于控制炒作，所以在房价上涨有压力的城市不应放松已有的调控政策。在防止“炒”的反弹的同时，还要落实好“住”的需求。要明确“居住优先”的政策导向，在住房保障和农民工市民化等方面完善政策，并支持其他居民的自住需求。疫情之后，居民对住房改善需求上升，住宅产品在提高绿色和智能标准、灵活可变户型、健康安全住区、完善教育、商业和养老社区配套、提升物业服务水平、打造5分钟生活圈等方面应有进一步提高。
2、“租售并举”的供给体系不变
政策关键在“租”字，发展好住房租赁市场。租赁是解决新就业职工和新市民住房需求的重要之策，在人口净流入的大中城市租赁需求旺盛，但在供给方面仍存在着不足、错配和不规范等问题。发展住房租赁市场，要加快推进行业监管、行业规范、行业标准、行业税收等方面政策法规的建立；确立行业产品的分级定档机制，品牌评估机制，为行业进入社会投资做好准备；要盘活存量低效物业，落实政策，使城市的核心区大量的商业用房和老的工业用房，按照政策转换为租赁式公寓；加快住房租赁信息平台建设，统一相关信息数据标准，为行业主管部门决策和企业经营提供参考等。对提供长租服务的租赁企业来讲，在充分利用科技力量，提升管理效率，降低运营成本，提供多元化的增值服务，拓展盈利空间，精准定位客户提高服务效率，提供多层次的产品服务满足不同用户租房需求等也有较大的提升空间。
3、“因城施策”的调控机制不变
政策关键在“城”字，城市政府对当地房地产市场平稳负总责。当前及今后城市房地产市场呈超级分化格局，城市政府对当地房地产市场发展应当有一定的预见性，按照“人、地、房”挂钩的原则，制定和落实土地供给规划，明确住房供应体系，减少供求错配，针对本地市场，动态精准施策，提高宜居水平，在供求关系严重紧张的城市，应以都市圈为范围，统筹核心城市与周边中小城市房地产市场发展，建立统一协调的房地产管控体系和目标，实现房地产市场高质量发展。
4、实现“三稳”的调控目标不变
政策关键在“稳”字，防止市场大起大落。稳地价、稳房价、稳预期是中央政府对房地产市场发展的基本要求，也是当前坚持底线思维、增强忧患意识，做好较长时间应对外部环境变化的思想准备和工作准备的重要方面。当前城市房地产市场的超级分化、疫情影响、地方政府对土地财政依赖不减反增、更宽松的货币环境和更严峻的就业形势，几大冲击之下使城市政府实现“三稳”比以往更为艰难。各地各部门应储备市场异常波动下的救济政策和管控政策，着眼长远，促进房地产市场平稳健康发展。
5、房地产金融政策维持稳健不变
房地产市场历来对货币政策高度的敏感，政策关键在稳房贷利率。从世界经验和我国房地产市场发展的历史过程看，房地产市场的涨跌与利率的执行水平直接相关。虽然为了应对疫情，中央决定稳健的货币政策要更加灵活适度，将综合运用降准降息、再贷款等手段，引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年。但考虑到当前的调控方取得成效，利率水平对房地产市场的刺激过于敏感，房地产金融政策的全面宽松化仍需相对谨慎。
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