秦虹：扩大租赁住房有效供给

文 | 秦虹 中国人民大学国家发展与战略研究院研究员

作为解决大城市住房问题的重要途径，我国长租房政策措施不断创新完善，各地积极实践探索，长租房市场迎来长足发展。不过，一度出现的“爆雷”等租房市场问题值得关注。在住房租赁这个事关国计民生的领域，如何落实高质量发展要求，推动长租房市场持续健康发展，需要深入研究。

首先，扩大有效供给是发展租赁住房的关键所在。住房租赁群体的需求涵盖范围十分广阔，包括长期落地、短暂就业、子女入学、照顾父母等。既有长期租赁，也有短暂居住。因此，租赁住房的需求结构层次十分丰富，而满足多结构需求的重要办法是做大规模。过去我国租赁供给以个人分散供给为主，而集中式机构化管理的租赁住房，可以大幅度提高租赁品质和供给稳定性，因此，增加租赁住房供给应以集中供给为主，包括市场类长租房和保障性租赁住房两类，其中有两种途径。

一是为租而建，开发和新建租赁住房。各地将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设规模并给予政策支持。例如，在土地政策层面，政府通过释放租赁住房专项用地，增加有效供给。开发及新建租赁住房主要途径有3种，分别是利用集体建设用地、竞争性自持用地、R4用地(四类居住用地)进行建设。据不完全统计，2022年22个重点城市完成集中供地，其中租赁用地地块数量285宗。在实践中，各地新增用地建设长租房、扩大房源供给，形成了一批典型项目，为调整供需结构、缓解租赁难题提供了思路。自2016年起，随着R4用地、集体建设用地、自持用地入市的新建租赁住房项目增加，大型租赁式社区成为长租房重要房源供给之一。例如，2022年7月，北京首开乐尚·优晟店于顺义牛栏山镇工业园区开业，该项目为集体建设用地项目提供483套租赁住房。

要看到的是，由于各用地类型自身存在不同特点，以及长租房项目建设与运营过程中存在难题，实践中新增长租房项目用地痛点依旧突出。例如，集体建设用地的规划用途限制问题，后续退出路径尚不清晰；竞争性自持用地方面，企业获取土地成本高昂且投资回报率低；等等。

二是盘活存量资产，将闲置、低效物业改造为长租房。存量物业通常位于交通便利和商业及公共服务好的市中心，在市中心发展长租房可以最大限度满足职住平衡的要求，深受租房者欢迎。目前各地政府也给予政策支持，例如，长沙《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》率先打通新房、二手房、长租房市场通道。北京《关于存量国有建设用地盘活利用的指导意见（试行）》明确在重点功能区及现状轨道站点周边，鼓励利用现状建筑改建保障性租赁住房。这不仅符合城市更新的基本逻辑，也可以保障新市民、青年人的基本租住需求，完善城市功能。据相关统计数据，截至2022年末，北京市机构化集中式租赁住房约72000套（间），从筹集来源看，88.3%来自于存量盘活和改造：一类是包租模式，这是目前北京长租房的主要运营模式，以非居住物业改造为主；一类是北京各级保障房中心的存量居住用房改为保障性租赁住房。

其次，撬动多元化金融资源是支持长租房市场发展的重要因素。过去集中式长租房之所以发展不充分，一个重要原因是缺乏长期资金支持，开发企业只能通过销售实现资金高周转。目前，长租房的金融支持已开始破冰。2022年保障性租赁住房公募REITs经过筹备，实现了零的突破。今年2月24日，人民银行、银保监会起草《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，涉及金融工具全、力度大，打出了一套金融组合拳。

不过，公募REITs发行仍有难点亟待突破，例如，收购项目或改造项目作为底层资产纳保的前提下，要注意存量物业剩余土地年期较短对于估值的影响较大、收购成本较高等问题。解决上述难题，需要保持耐心与定力，在实践中不断积累经验。

再次，建立行业标准对推动行业健康发展也至关重要。行业标准规范清晰、公寓分级定档，对住房租赁行业的资产管理、并购交易、资产证券化发展将起到极大推动作用。包括为运营商在公寓租金定价、市场营销等方面提供参考，为租户在公寓选择时提供重要依据，为投资商进行资产收并购、资产证券化提供参考。例如，美国的租赁式公寓采取分级定档办法引导行业分层次标准化供给，主要划分为豪华型、中高端型、中低端型、低端型、补贴型五个档次，其中中低端型占比最大，约为59.7%。

建立行业的产品分级定档机制、企业品牌价值评估等评价标准和机制十分重要。以此可以促进供应链企业、系统性服务商发展；推进行业专业化分工，为资产证券化发展奠定坚实运营基础；引导长租房企业实现品牌化运营、精细化管理、标准化服务，提供多元、丰富、优质的租赁产品。通过对长期稳定的平均租金、出租率、动态空置率、毛利率、净利率等核心数据监测，反映运营商的运营能力和效率以及底层资产优劣情况，从而把握长租房企业实际经营状况，为金融机构投资提供支持，并实现可把控、可监测、可监管，推动长租房市场可持续发展。