中国网7月28日讯（记者 郭泽涵）7月24日，中共中央政治局召开会议，提出“适时调整优化房地产政策”，反映出国家对于房地产市场仍高度重视与支持。

调整优化房地产政策并非简单地放松

易居研究院研究总监严跃进在接受中国网记者采访时表示，此次会议关注到几个重点内容，即风险防范、供求关系重大变化、政策优化调整等。这充分说明国家对于房地产市场平稳发展的重视，也充分认识到市场和政策的新阶段矛盾问题，因此具有非常强的政策导向。他指出，政策最核心的一句话是“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，这是理解“市场与政策”之间的关系要把握的最核心内容。这句话最早在7月14日国务院新闻发布会上提出，此次在中央政治局会议中再次作为核心关键被提及。

严跃进表示，此次会议提及了供求关系发生重大变化的新形势，具体来说包括购房需求步入冰冻期、投资投机需求大规模离场、供求矛盾开始呈现供大于求特征、二手房挂牌激增等。此类供求关系的变化，是理解后续市场走势和政策走向的最关键内容。政策明确，要适时调整优化房地产政策，其含义不在于简单的放松，而是要优化调整2017年以来实行的部分政策，这些政策与当前市场基本面不相符，自然要逐渐退场。

用好因城施策工具箱，满足刚需和改善性住房需求

会议提出，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求。对此，首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池表示，因城施策可以利用的工具箱很多，过去的限购、限贷、限价、限售等政策都需要作出反向调整。

赵秀池认为，限购政策应该根据各城市的住房供求关系作出调整，住房供过于求的城市，应该取消限购；住房供不应求的城市，可以继续执行限购政策，但也需要根据人口、人才政策作出适当调整；限贷政策应该执行“认房不认贷”政策，对刚性和改善性住房需求，房贷应该降低首付款比例和利率，房贷利率不宜超过中小微企业贷款利率，存量房贷利率应该由固定利率统一转换为基于LPR的浮动利率；新房限价是导致新房与二手房房价倒挂，导致二手房房价不断走低的原因，因此，应适时放开新房房价，根据土地、建筑成本、物价、融资成本等合理确定新房房价。房价小幅上涨，家庭最大的住房资产能够保值增值，才能促进更多的刚性和改善性住房需求的释放；行政性限售政策也应该适当放开，让税收发挥应有的调节作用；普通商品住房标准也应适时动态调整，让更多的人享受普通住房的房贷利率和税收优惠政策。

未来房地产政策导向，需盘活改造各类闲置房产

赵秀池认为，未来，房地产政策一方面是支持刚需和改善性住房需求，另一方面是通过城市更新，通过推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置的房地产。当前各城市已经进入存量房市场为主的时代，盘活改造各类闲置房产至关重要。可以根据各类房产所在区域的需求情况，进行用途调整或空间改造，让闲置房产提供宜居宜业宜游或提供公共服务的空间。

谈及房地产企业面临的风险，赵秀池分析，从表面看是债务压力过重，资金链断裂，无法偿还债务，背后的根本原因是房企无法盈利。允许房企债务展期只是权宜之计，从根本上解决问题，需要探索出新形势下可持续的盈利模式。

如何有效化解房企金融风险？赵秀池认为，应该客观看待房企融资问题。房企为了用户盖房，属于代建，融资成本也是房地产开发的重要成本之一，低成本融资是保证房价稳定乃至房地产业平稳健康发展的前提。除了金融机构的“三支箭”融资支持之外，房地产调控政策也影响房企的融资情况，包括“四限”政策、预售制、资金监管等制度的安排等，都应从提供低成本融资角度给予房企支持，让其实现盈利，才能从根本上解决房企融资问题。

编审：蒋新宇张艳玲