严跃进 易居研究院研究总监

1月下旬，全国至少三个城市出台有关房地产的限购松绑、取消政策。先是1月27日广州明确，在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上(不含120平方米)住房，不再限购。随后1月30日苏州明确，不再审核购房资格；同日，上海也出台政策，明确自1月31日起，非本市户籍单身人士可在外环外认购一套住房。

此次多个城市的购房政策放松，充分说明2024年购房环境宽松友好的导向，体现了各地基于房地产市场新形势，进一步调整优化房地产政策。2023年7月，在党中央明确“中国房地产市场供求关系发生重大变化”的定调下，国务院、各部委以及各地纷纷调整优化房地产政策的具体措施。尤其是大城市的动作比较明显，相关政策包括落实认房不认贷政策、降低首付比例和房贷利率、调整普通住宅标准等。从这个角度看，当前各地政策延续了2023年下半年的总基调，也为购房市场创造更加宽松的条件。

理解房地产限购放松政策的逻辑，才能更好理解接下来的政策动向。限购政策放松主要有三个路径或模式，即：针对区域的放松、针对房屋的放松、针对购房对象的放松。其中，区域放松主要包括市区郊区的放松、传统城区和新城区的放松等；房屋放松主要包括普通住宅和类住宅（“商改住”）的放松、大户型和小户型的放松等；购房对象的放松主要包括针对本地户籍和外地户籍的放松、首套和二套购房群体的放松、单身和离异群体的放松等。

此类分类可看出各地政策演变规律。近期部分城市放松中小套型的限购，结合此前放松大户型限购的操作，基本上可以看出“先放松大户型、再放松小户型”的政策演变逻辑。理解此类逻辑，有助于把握政策动向、更好调整市场策略。

根据逻辑分析和实际观察到的现象，在此从“卖”和“买”两个角度进行分析：

“卖”的方面。过去很少会提及“卖”，因为过去民众更加关注“买”。但最近两年，中国房地产市场发生重大变化，很多城市二手房挂牌量明显增加，抛售心态有所加重。从这个角度看，“如何卖”“何时卖”等问题颇受市场关注。预计今年各地会重视“卖”的问题。就现在看，由于一些城市政策放松，潜在的购房需求相对增加，部分卖房者定价策略开始变化。但是，对于急迫换房的卖房者，如果此前购房成本不高，则仍有降价意愿。

“买”的方面。购房者会比较关心“房价是要上涨还是下跌”等问题。2024年，全国房价总体以稳为主，但有结构分化。人口基础好的城市尤其是大城市，房价会呈现“先小跌、再不跌”的走势。而对于人口基础薄弱的城市而言，房价总体还会小跌，但跌幅可控。2024年，部分城市房源会有较多价格折扣，尤其是二手房。一些轨道交通沿线或教育资源不错的新房项目，总体上会有5%的价格折扣。

总得来说，2024年是购房政策宽松、市场企稳复苏的一年。尤其是在2023年房价积极调整后，泡沫减少了，市场顾虑也少了。考虑到我国房地产市场的基础依然扎实，后续市场将有向好发展的可能。住房消费依然会保持活跃态势，买卖双方的市场信心也将明显提振。

编审：李智 蒋新宇 张艳玲