中国社会科学院举行《住房绿皮书》发布会 _网上直播

活动标题

中国社会科学院举行《住房绿皮书》发布会

活动描述

中国社会科学院定于11月16日上午9：00在第一学术报告厅举行《住房绿皮书》发布会暨2009～2010年住房形势与政策研讨会。会议将邀请国家住房和城乡建设部、国土资源部、国务院发展研究中心、国家统计局、中国社会科学院等政府部门及科研机构的专家莅会。国内主要媒体也会莅临现场报道。课题组专家将做研究成果汇报，到场领导、学者将发表精彩演讲。中国网现场直播，敬请关注！

文字内容：

主持人高培勇:
大家上午好！我首先代表主办方—中国社科院财贸所和社科文献出版社对各位嘉宾的光临表示热烈的欢迎！下面请允许我正式介绍出席本次会议的领导和嘉宾：中国社科院财贸所所长裴长洪教授，中国社科院研究生院院长刘迎秋教授，社科文献出版社社长谢寿光先生，国土资源部国土勘察设计院邹晓云先生，国务院发展研究中心市场研究所寥英敏研究员，中国社科院经济所汪丽娜研究员，中国社科院财贸所王诚庆研究员，住房与城乡建设部政策研究中心周江处长，中国住房发展报告主编倪鹏飞以及课题组的部分同志今天也已到会。

2009-11-16 09:09:09
主持人高培勇:
出席本次会议的主要媒体有人民日报、人民网、光明日报、新华社、中新社、中央电视台、中央人民广播电台、中国国际广播电台、中国青年报、人民政协报、中国日报、经济参考报、中国经济时报、中国经济导报、21世纪经济报道、第一财经日报、中国证券报、中国建设报，中国房地产报，国土资源报、文汇报、新京报、南方都市报，中国网对本次会议进行全程直播报道。让我们以热烈的掌声对各位嘉宾的到来表示诚挚的感谢和衷心的欢迎！

2009-11-16 09:13:42
主持人高培勇:
中国住房发展报告是由中国社科院财贸所、城市与房地产经济研究室的研究团队共同完成的，是国内发布的首部住房绿皮书。该课题综合运用微观、宏观、公共经济学理论以住房市场为中心，以住房市场主体为支撑，以住房市场潜力为延展，以住房宏观背景为基础，以公共政策为保障的住房框架，分析了2008年—2009年中国住房的运行状况，并且预测了2010年中国住房市场的发展趋势以及所面临的主要问题与挑战，提出了促进中国住房市场健康发展的政策建议。

为了扩大这个课题的影响，同时也为我国当前房地产政策进行更深入的研讨，我们组织召开了本次《住房绿皮书》的发布会暨2009—2010年住房形势与政策研讨会。我们期待各位领导和专家的精彩发言，也希望广大的媒体朋友能够对住房发展报告以及本次研讨会给予关注和报道。

下面我们首先有请中国社科院财贸所所长裴长洪教授致词！

2009-11-16 09:15:33
裴长洪:
各位专家，女士们，先生们，媒体的各位朋友们！首先欢迎大家来参加《住房绿皮书》的新闻发布会。住房问题是一个激动人心的话题，看法也不一致，社会上的不同意见、不同声音也很多。当然，并不是因为这个问题是热点问题才成为我们的研究问题，首先是因为我们的研究所有这个研究方向，在我们所内设置了城市与房地产经济研究室这样一个研究团队。这么多年以来，这支研究团队长期致力于研究城市经济问题，大家都知道，有一本书叫《城市竞争力报告》，已经连续出版了7本，连续7年都在长期的追踪和研究城市经济问题，在社会上已经有了相当广泛的影响。与城市经济相联系的当然是房地产问题，所以这个研究室在长期研究城市经济的基础上，今年首次披露了他们对城市住房问题的研究报告，应当说是城市竞争力研究的一个延续。这项研究在倪鹏飞博士的带领下，经过长期的研究，得到了这次的研究成果。

2009-11-16 09:16:48
裴长洪:
我们想这项研究是学术性的研究，不完全是要求回答社会上热点争论的问题，当然也会涉及到，但并不会刻意地回答或者参与这些辩论，而是从学术的角度建立了他们自己的一套分析框架和研究基础、研究背景。通过他们自己的分析框架来分析房地产市场中的各种主体、各种现象以及发展趋势，所以主要是以学术为支撑的研究。这种研究方法、研究视角究竟能不能回答社会上关注的问题，这需要社会的评论，也需要在座各位的评论。

在研究过程中，这支研究团队经过了很多调查，也不完全是闭门造车，在研究所里面主观想象，而是接受了大量的全国城市住房的情况，以及房地产市场制度改革过程的情况，在充分调查研究的基础上做出这项研究。

2009-11-16 09:18:12
裴长洪:
这项研究得到了社科文献出版社谢寿光社长的大力支持。因为城市竞争力的研究基本都是在社科文献出版社出版的，今年的《住房绿皮书》也是在社科文献出版社出版的，因此它成为城市竞争力研究的姊妹篇，基本是一个系列的研究成果。这项研究成果的出版凝聚着这支研究团队的心血，我们也向他们表示祝贺！

当然，住房制度改革以及住房问题现在也面临很多需要研究的问题，怎么样使这项研究深入下去，不仅是学术界的任务，也是企业界与社会各界需要共同努力，大家参与讨论的事情。我们也希望通过这次新闻发布会得到各位专家和各位媒体朋友的指点、指教和批评，通过这次讨论能够提高和完善我们的认识，使这项研究能够继续深入下去。

最后，祝这次新闻发布会召开成功。谢谢大家！

2009-11-16 09:20:57
主持人高培勇:
一本研究报告从编写到书的发布期间，必然要经过一个载体，也就是出版社。一直以来，社科文献出版社给予我们所，给予倪鹏飞博士所带领的团队以极大的支持，所以我们接下来有请社科文献出版社社长谢寿光先生致词！

2009-11-16 09:21:29
谢寿光:
各位领导、各位专家，新闻界的朋友们，女士们、先生们大家早上好！非常感谢主持人以及裴长洪所长隆重推荐社科文献出版社。借助这次《住房绿皮书》首发的机会，我作为这本绿皮书的出版方，首先要向以倪鹏飞博士为首的研究团队表示祝贺，要向支持、关心这个团队，以及这本《住房绿皮书》编撰的财贸所的主要领导裴所长、高所长，以及其他关心这部《住房绿皮书》的同志表示衷心感谢，也为今天这样一本绿皮书出版，有那么多的媒体来出席这次首发会议表示感谢。它不像《城市竞争力蓝皮书》，经过我们的精心打造，一旦有成果发布，只要我们把消息透出去，媒体就会来，但是今天来了那么多的媒体，我觉得有点出乎我的意料之外。分析起来有大概两条原因：

2009-11-16 09:21:51
谢寿光:
第一，住房问题、房地产问题，国人的关注点实在是太高了。今天早上央视报道有人说，让富人住郊区，让穷人住城里，有70%的房子由政府来买，这在媒体上引起了非常大的讨论。社会各界上至建筑层，下到普通百姓都在讨论，因为这个问题和我们切身相关。

第二，倪鹏飞博士的这支研究团队有相当的研究实力，所以对于这样一个带有原创性的成果发布，相信不会让媒体感到失望。

2009-11-16 09:23:44
谢寿光:
作为社科文献出版社在整个皮书系列中又有了这本《住房绿皮书》，为我们增加了一个新的品种。刚才裴所长说在城市研究系列中丰富了一个主要成果。其实这部绿皮书的出版和整个编撰写作时间非常长，我记得三年前财贸所、住房与城市政策研究中心就感觉需要有一个载体集中往外发布。在此之前，社科院的城市与环境中心每年3月份左右都会发布《房地产蓝皮书》，而且每次发布时也引起社会各界的关注和重大争议。当时我就在考虑，同样在社科院的不同的研究机构，同时在社科文献出版社里如果要出两本蓝皮书，那么在标识上、形式上尽管内容不会重复，但是在标识上肯定会容易让读者，甚至让媒体引起误解。那个时候我们的一个观点是希望倪鹏飞博士的团队主要集中做城市竞争力研究，而住房这方面我们在观察。经过三年时间的反复琢磨和讨论，刚才我的疑虑在一定程度上得到解决了。

2009-11-16 09:25:01
谢寿光:
首先，住房问题、房地产问题都是社会各界关注的问题。经济问题有多少人在探讨，不能说因为社科院的某一部分有了，其他人就不研究了，可以有不同的角度和观点来研究。

第二，我们以绿皮书的方式来在的标识上和蓝皮书进行区分。

第三，在出版的时间上，我们把它进行了合理的配置。这个事情下一步还要与倪鹏飞博士进一步商量，第二本是不是把时间限定在什么时候。

2009-11-16 09:26:49
谢寿光:
因为房地产的价格和市场变化太快，上个月发布的东西，下个月可能就掉头了。在这种情况下，需要有不同的学者在不同时段发布成功，进行追踪，引导我们的舆论和住房消费，以求进一步调整我们的住房政策。

所以我想对这部绿皮书的出版再次表示祝贺，也向这个团队，向财贸所和社科文献出版社的长期密切的合作表示衷心的感谢，希望媒体加大对这部《住房绿皮书》的关注，并给予报道。我们也期待着这部《住房绿皮书》在比较短的时间内，能像《城市竞争力报告》那样，成为皮书系列中一个核心的品牌。谢谢大家！

2009-11-16 09:27:50
主持人高培勇:
感谢两位领导热情洋溢的致词。接下来我们进入成果发布阶段。大家知道，这本《住房绿皮书》是由社科院财贸所的研究团队集体完成的，作为其中的课题主持人，也是这个团队的核心，倪鹏飞博士倾注了大量精力。下面我们就请他就《住房绿皮书》的主要内容向大家做发布，大家欢迎！

2009-11-16 09:28:47
倪鹏飞:
各位领导，新闻界的朋友们，大家早上好！今天特别感谢中国社科院财贸所、社科文献出版社，以及很多今天到会和没到会的经济学家的前辈对我们这支团队给予的支持、关心和帮助。我今天非常高兴，财贸所的两位主要领导都亲临这个会议的现场，如果不是因为紧急公务，我们的李扬院长今天也会到会，还有研究生院的院长，以及姚景源总经济师，还有寥老师、张老师，还有汪丽娜老师也亲临现场。还要特别感谢媒体的朋友在周一这个非常紧张的时间，很多人提前到了现场，在这里焦急的等待。今天发言的人非常多，所以我简要的讲。另外，今天提供的新闻通稿、新闻专稿和书都很充分，电子版的都有，所以在发言时我会尽量简单一些。我首先做一个总体的介绍。

2009-11-16 09:29:12
倪鹏飞:
这是一个很重要的问题，我们研究室做这方面研究的有义务、有责任对这个问题展开深入的研究。这本书是我们的一个定位，作为中国社科院，党中央、国务院的智囊团、思想库的一个分支，这本书的定位就是为党中央在住房方面的决策提供微薄的参考资料，这是根本定位。为什么要在这个时间发布？我们希望将来都会在这个时间，甚至提前一些，就是要赶在中央经济工作会议和明年的两会之前希望能够提供一些参考资料。当然，这是我们的愿望，工作还需要慢慢深入地、踏踏实实地去做。

这本书的特点与其它皮书相比，它不是论文集，而是有一个完整的分析框架。我们的研究团队主要是我们研究室的同事，还有博士、硕士，以及其它的团队参与。研究的过程我们积累了很长时间，大概2006年的时候城市竞争力报告就有一个主题，就是楼市，在那里我们基本上形成了关于住房问题的分析框架。

2009-11-16 09:34:45
倪鹏飞:
这几年在所里和院里的支持下，我们连续做了好几个有关房地产的课题，在2007年我们还召开了一个国际会议。今年上半年，所里把我们的这个课题作为重点课题给予支持。经过半年多的努力，成果就出来了。当然，这个研究是初步的，其中有很多需要进一步改进的地方。我们在书里都详细写了，今后要在哪些方面进行改进和提升。

我们的研究框架是，首先它基于三大背景，实际是研究住房和影响住房的基本因素，主要是从这个角度形成一个分析框架。影响住房的三大背景：宏观经济、城市化发展、国际经济。影响住房发展的基础背景就是公共政策，或者叫制度。这里面也包括三个方面：住房消费保障、宏观调控政策、住房市场监管。主题核心是住房市场，我们扩展了，主要讲土地市场、住房市场和金融市场。影响住房的市场还有一个重要因素，就是住房市场的行为主体，就是需求者、供给者和中介金融机构。另外，我们还对住房市场进行了长期观察，看看它的潜力，主要从住房和土地两个方面，这是我们的基本框架。

2009-11-16 09:35:13
倪鹏飞:
关于2008年—2009年，或者2008年一季度到2009年三季度对房地产市场的分析，我们就是按照这个框架形成的。大家很清楚，实际在2007年底、2008年初，房地产出现了一个拐点，急速的向下调整。但是由于全球金融危机的爆发，国内的宏观形势和经济政策发生了逆转，使得房地产也在这个年度形成了V型的反转态势。特别是在2009年二季度，趋势非常明显。后来由于采取一些措施，有所缓解。这是整个住房的形势。

从这些图表中我们可以看到宏观经济是V型的变化，全球经济也是如此。住房市场、住房价格很明显，是V型的变化。住房销售很明显，在2008年1—12月份，进入了一个谷底，后来逐渐上扬。住房的供给，竣工面积也同样出现了这样的问题。开发投资出现了很大的下降，但是它的增长相对来说比较缓慢。住房贷款、土地开发、住房交易，整个2008年的分析就是这样。

2009-11-16 09:36:11
倪鹏飞:
2009年四季度到2010年，主要是对2010年的预测，我也做一个简单的介绍。一个基本的结论，春暖秋凉、震荡增长，经济将持续复苏，住房投资作用增强。城市化规模会呈现高峰，城市化区域增长相对均衡。全球经济缓慢复苏，金融市场，或者是贷款也有波动性的增长。土地市场也是这样的形势。为什么我们做出春暖秋凉、震荡性增长的判断呢？我们基于这样一个考虑，从总体来说，明年从宏观经济来说，还需要房地产给予带动。因此国家有关房地产政策，特别是优惠政策不会有太大的改变。

宏观经济在明年1月份或2月份将会有一些变化，特别是由于统计设计方面的原因，估计在明年1、2月份的通货膨胀预期会有很大的增长。还有一个原因，根据现行的贷款制度，一般在年初的时候放量贷款，所以会使得需求者和供给者手上资金大为增加。当通货膨胀预期增加，市场出现一定的恐慌，需求和供给者的资金比较充裕的情况下，土地在一季度末或者二季度初时候会有一波高涨。由于这个高涨接下来会带来稍微温和的降低或下行，所以我们的判断是在2010年，总的来说是增长，是震荡性的增长。

2009-11-16 09:38:02
倪鹏飞:
这次我们还有一个重要的特点，我们打算形成一套评价中国住房市场和住房发展的指数体系，以监测最终起到有利于改进房地产市场的发展，促进房地产健康发展的目标。这次我们推出了八个指数，最终将推出十个指数，最终构成一个指标体系。这次我们推出了住房上市公司指数，我们选择了100家，按照福布斯的综合实力的评价方法、指标进行了评价。

另外，我们还对人们最关注的住房支付能力进行了指数化的衡量，目前是全国范围的，将来会对各个城市的情况进行衡量。还有对住房真实供求缺口指数的衡量，这个衡量和目前通常所说的供需不平衡有很大的不同。另外，我们对土地市场的潜力分层次进行了介绍，这对于投资者和开发商有一定的借鉴意义，对住房价格前景也进行了介绍。另外，对住房金融市场的风险我们也进行了指数化的衡量，但是由于数据方面的原因，和我们技术手段、资金方面的限制，这还需要进一步的深化。

2009-11-16 09:42:32
倪鹏飞:
住房市场的监管。这得益于我们和世界银行合作的商业环境的评价，它的那一套方法对涉及住房市场各个部门的监管情况进行了评价，这有利于这些政府部门转变职能，提高市场的效率，促进市场的供给。

最后一点，我们下了很大的功夫，当时想做一个非常理想的住房保障指数，但是由于时间原因做得还不太完善，未来还要发展。我们想要做一个全国各个城市的住房保障程度究竟是什么样的，还可以在城市之间进行比较。我想这项成果工作会有利于促进这方面的工作。当时我们提出了八个指标，但由于数据方面的限制，也由于资金方面的原因没有来得及把它完善起来。我们首先推出经济适用房的覆盖指数，这还是有一定的启示意义。

2009-11-16 09:43:04
倪鹏飞:
对于房地产市场的问题，我们做了一些分析，包括近期的问题、长期的问题。近期问题，从宏观经济层面来看是内生性增长动力不足，通货膨胀压力加大。从城市发展来看，城市公共支出压力加大。从开发企业来看，风险增加，素质下降；资金充裕助长了地价和房价的上涨。目前的开发企业由于采取了这样宽松的政策，首先它大量的贷款会使现有企业风险增大。另外，由于门槛比较低，大量的企业进来，所以整体上来说房地产企业的素质会有所下降。

从需求主体来看，投资者蠢蠢欲动，消费者缺乏理性，市场面临需求者的冲击。从金融机构来看，出现一个怪圈，当政策宽松时往往支持了投机，而在紧缩时抑制了消费。从住房市场来看，价稳量增难以实现。土地市场供给严重不足，土地价格过快上涨。金融市场是大量流动性流向楼市，市场单一导致风险过于集中。市场监管是监管任务更加繁重，监管意愿有所下降。另外保障性住房计划难以实现，这样又影响了商品房的供求和住房市场问题。

2009-11-16 09:45:56
倪鹏飞:
长期问题也是从这几个方面来说的。关于政策建议，总体来说，2010年的任务是促进宏观经济和住房市场平稳、健康、快速增长。宏观经济的目标就是扩大就业，保证增长，调整结构，稳定物价，改善民生。住房的任务首先要保证投资的快速增长，同时又防止住房市场的大起大落，尤其要防止房价的过度上涨。

2009-11-16 09:49:08
倪鹏飞:
根据前面的两大任务，我们提出了房地产市场明年的四个目标。总体上是价稳量增，分解出来就是增加销售、扩大投资、调整结构、稳定价格。为了实现这样一个目标，我们可以回应现在社会上议论的，究竟2008年实施的住房优惠政策要不要改变。我们的基本建议是：优惠政策的方向不变，同时做适度的微调，最重要的是从严监管，强化抑扬。由于政策总体上不能改变，这与我们的宏观经济和社会民生直接相关，优惠当初的着眼点也是消费。当然，这里可以做适度微调，比如二手房出售的时间问题，像这样的问题可以做微调。

问题的关键是前段时间出现了过度上涨，关键不在于优惠政策的问题，而在于金融部门、银行没有很好的严格执行这些优惠政策，放松了标准，使得大量的投资者或投机者进入到市场，从而形成了过度的需求扩张和市场的炒作。

2009-11-16 09:49:54
倪鹏飞:
下一步的基本建议：强化抑扬。就是进一步促进消费，采取措施。对于消费的优惠政策我们认为不是过了，而是还要进一步加强，在促进消费的同时，进一步采取有力措施，抑制投机。这是我们的四个目标。

同时我们还提出了明年的政策原则：定量宽松，精确投放；抑扬有别，重拳出击；多策搭配，时空结合；长短结合，标本兼治。为了实现这个目标，我们还细化调控的五个管理，一个是供给管理，针对开发商采取不同的管理办法；针对不同的需求者采取不同的办法，需求者包括四个方面，抑制投机，规范投资，鼓励消费，扩大保障。从空间上来看，目前投机和投资主要集中在一线城市和部分二线城市，所以将来控制投机或抑制投资的重点要放在这些城市。

2009-11-16 09:56:48
倪鹏飞:
关于制度问题，住房长期的问题说白了就是一个制度问题，我们提出要构建一个三维一体的住房发展体系。一个是重构住房市场化与保障性相结合的住房再生产体系，一个是构建市场化和保障力相结合的产品体系，再一个是构建一个住房发展的制度、战略、政策、监管和调控的制度体系。这样根据目前所谓的二次房贷，我们就有一个很好的回应。我们认为，中国住房改革的思路是正确的、清晰的，但是具体的制度还需要完善和配套。

我们认为所谓的二次房改的提法和意义是不大的，中国住房改革的基本思路，就是市场化和保障是没有问题的，问题是没有很好的执行，没有促进地方政府去执行这个问题。同时我们建议要建立住房稳定、均衡发展的长效机制，这是我们下一段申请的重大课题，希望能在建立住房市场稳健均衡发展的长效机制方面做一些研究上的努力。谢谢大家。

2009-11-16 09:59:15
主持人高培勇:
在倪鹏飞研究员做了主题发言之后，我们来听听他的研究团队的其他成员所做得专题发言。我们一共安排了四位，首先请吕风勇发言！

2009-11-16 10:03:28
吕风勇:
尊敬的各位嘉宾，媒体朋友上午好！我把报告里面的第一个专题，就是宏观经济形势和分析向大家做一个简要的汇报。第一部分，我们首先来分析一下2008年—2009年宏观经济形势的情况。

从2008年—2009年，宏观经济的运行大家都非常清楚，总体来说是从一个急速的紧缩、下滑，然后到触底、反弹、回升，今年又基本上呈现出了一些复苏的迹象。它的表现主要是经济增长下滑的比较剧烈，然后有了一个触底、回升的过程。物价水平也是这样，经历了下滑的过程，现在应该说降幅减少了，还没有转为正，但是降幅减少了。就业水平目前是略微滞后于经济增长的趋势，因为它相对有一种滞后性。

2009-11-16 10:04:54
吕风勇:
这是描述了2008年国内生产总值季度增速的情况。从这个图上可以看到，2008年四季度和2009年一季度经历了急剧的下滑过程，但是到2009年第三季度，单季的增长率达到了8.9%，应该说速度上来了。前三季度总共达到了7.7%。

这是2008年以来中国季度城镇失业率的情况。现在基本上还是维持在4.3%的水平，虽然经济增长、增速回来了，但是城镇失业率并没有出现明显的下降趋势。这是月度新增的城镇就业人员数，从这个数量上说应该是反弹，或者是回升的。

这张图是2008年以来各种物价水平，居民消费价格指数和原材料燃料动力价格指数的变化趋势图。从这个趋势上可以看到2008年上半年的向上攀升，然后在2008年下半年和2009年一季度下滑的趋势，之后是缓慢的回升。

2009-11-16 10:05:40
吕风勇:
应该说中国经济的拐点是在慢慢的形成，不能说在哪一个点上已经形成了，因为它形成的因素很复杂，但是我们说还在形成，并且反弹的趋势正在逐渐的呈现。经济增长的回升比较快，主要是得益于投资政策，但是自发性的国内需求增长还相对的不够，表现为：民间投资这一块，政府投资比较大，但是民间投资比较少。特别是进出口的顺差现在下降的比较剧烈，对经济增长的影响比较大。这是未来经济复苏遇到的一些障碍性问题。

就业形势，应该说从数据来说，失业率的数据不是太乐观，但是因为它是具有滞后性，随着经济增长增速的上升，应该在未来的时间会趋于转好。从物价水平上说，现在存在的比较大的通货膨胀预期主要是因为流动性过剩不大。同时，物价下跌的比较多，然后反弹的力度比较大，具体的问题还有待于观察。

2009-11-16 10:06:10
吕风勇:
再简单看一下第二个部分，就是2009年和2010年对宏观经济形势的预测情况。从社会需求方面来说，投资依然会维持一个快速的增长趋势，特别是消费会继续维持呈现回升的趋势；进出口方面，今年四季度恢复应该会相对的快一些，至少同比来说，因为去年第四季度下降的比较快，明年增速会很好；就投资来说，政府投资有一个回落，但是民间投资会慢慢的跟上去。就物价水平来说，居民消费价格指数会止跌回升。总体来说，大宗商品价格是震荡的趋势。通货膨胀的概率会下降，虽然第三季度居民价格指数环比下降，但是主要是食品价格下降很多，其它的服务品价格都有上升的趋势，所以通货膨胀的概率应该是增加的。

工业增加值在加快，国内生产总之也会相应的加快。同时宽松的货币政策和市场形势会导致住房投资进一步增加。各项宏观经济指标指数更在转好。GDP增长率2009年全年有望接近8.4%，到明年有望达到9%。住房投资完成额的增长速度2009年有望达到18%，但是明年应该增加到24%，居民消费价格指数上涨率今年有望下降0.8%，明年应该有一个比较大的上升。关于贸易顺差，今年下降到了2100亿美元左右，明年估计会有一个提升，会达到2800亿左右。

2009-11-16 10:06:29
吕风勇:
第三部分，宏观调控政策评价与建议。我们对宏观调控政策做了一个评价，扩大内需的政策比较明显，特别是投资方面，扩大内需作用明显，效果首推投资。但具体项目论证略欠充足，社会保障政策短期和长期效果协调仍有必要。财政政策执行效果显著，但是财政收支不平衡加剧，可持续性是将来要注意的问题。货币政策，适度宽松的货币政策保证了市场的流通性，保证了投资，特别是4万亿投资的配套资金，应该开始择时微调。

宽松的货币政策还促进了住房市场的复苏，但是住房市场的调控方面，政府在大方面不变的情况下，应该在细节方面有一些修改。2010年宏观调控的政策目标，我们认为扩大就业，促进增长，调整结构，稳定物价。实现宏观调控目标的挑战，内生性增长动力比较差，表现在政府投资作用比较大，民间投资包括消费存在着问题。同时，通货膨胀压力比较大，世界经济复苏的比较慢，贸易保护主义抬头，这对中国外贸的影响，甚至对中国宏观经济的影响很大。

2009-11-16 10:07:17
吕风勇:
我们提出以来宏观调控政策建议。第一，继续执行经济刺激政策，大方向不要变，重点要由总量扩张逐渐转向结构调整。第二，要逐渐弱化政府的主导型作用，加强对社会民间投资的引导。第三，继续深化社会保障制度改革，从根本上刺激消费需求长期增长。第四，积极的财政政策继续执行，要调整支出和收入结构，特别是赤字规模、财政收支失衡要加强控制。第五，货币政策继续维持适度宽松的趋势，但是要密切关注经济变化适时政策微调。第六，加强国际贸易政策协调，深化外贸结构，转变出口导向型的贸易方式。第七，在就业政策方面继续实施积极的财政政策，加强宏观调控政策对就业的影响。第八，加强住房市场调控，在维持政策方向不变的情况下要从严政策的执行。

我就简单介绍这里，谢谢大家！

2009-11-16 10:08:30
邹琳华:
尊敬的领导、专家和新闻媒体的朋友上午好！我受课题组的委托，向大家简要汇报一下我们对中国住房市场的几点观察与思考。

从全球金融危机阴影中走过的中国住房市场，销售经历了由下跌到快速上涨，投资开发经历了由回落到缓慢复苏的转折。与此同时，中国住房市场的调控政策也经历了由抑制房价过快上涨到促进住房投资，鼓励住房消费的转变。当然，住房市场的走势也存在较大区域差异，具体表现为：东部地区的波动性要大于中西部地区。从销售市场看，一线城市的增速要高于二、三线城市；而从投资开发来看，二、三线城市又要暂优于一线城市。

对于2009年—2010年的中国住房市场的情况，根据我们对全球经济、宏观经济和住房政策走势的分析，我们初步推测可能会呈现出一个震荡性增长的态势。当然，由于中国房价上涨过快，住房市场不可避免的累计了一定的价格泡沫，因此我们也需要对此加以高度的关注和警惕。

2009-11-16 10:09:47
邹琳华:
通过对中国住房市场视角的分析，我们还发现，从增长型周期看，中国房价存在三年左右的短周期，目前正处于短周期的上升阶段和长周期的下降阶段。中国住房市场分析的重要难题就是住房需求中包含有较大的投机需求，从而中国住房真实需求到底有多大，住房的实际供给能够在多大程度上满足住房的真实需求，很难对此进行把握。

为了以真实口径反映的中国住房市场的供求状况，我们尝试开发了1978—2009年的中国住房真实供求缺口指数。指数反映，1998到2002年与真实口径的中国住房市场供求存在一定的相对过剩，而1989—1992以及2003—2008年，中国真实口径反映的中国住房市场供求存在一定程度的相对短缺。2009年改变了2003年以来持续的短缺缺口的态势，第一次出现了一定比例的过剩缺口，这也从一个侧面反映了中国住房市场2009年的销售火爆局面在很大程度上是由投机需求的推动所导致的。

2009-11-16 10:14:28
邹琳华:
对于中国住房市场存在的问题与挑战，我们认为主要表现为以下几个方面。开发模式过于单一，供给存在空间垄断，管制过多造成供给成本偏高，投机需求旺盛造成市场供不应求和房价的过快上涨，使真实需求受到挤压。作为市场没有能够充分发挥住房存量、优化配置的作用。经济增长对住房市场存在过度的依赖。根据我们提出的价稳、量增的住房市场调控政策目标，可采取的住房市场调控政策的手段有，加大对住房消费的政策支持力度，增加住房投机成本，抑制住房投机行为，增加住房供给，降低住房供给的成本，完善开发体系，打破市场垄断。培育和完善租赁市场，同时逐步降低对房地产业的过度依赖。以上是我们的简单汇报，谢谢。

2009-11-16 10:14:59
高广春:
大家上午好，我个人汇报的方面是住房金融方面，核心是讲住房金融机构。主要是四个方面的问题，一个是2008年以来中国住房金融机构行业的运行态势的分析，第二是做一个简单的短期预测，第三是对目前中国住房金融机构行业承担的问题和挑战，最后提出相关的建议。

2008年以来中国住房金融机构有三个基本特点：一是从总的结构情况看是商业性住房金融机构主导格局相当明显。这是根据中国统计局网站所整理的一个图表，这里显示商业性住房金融机构对住房的支持具有绝对的比重。刚才是从总的特点来看。第二个特点，从商业性住房金融机构的支持特点来看，有四个方面的特点。

2009-11-16 10:17:36
高广春:
第一，带商业性住房金融机构支持层面的，商业银行扮演着绝对的主角角色，它在住房贷款当中的比重高达98.5%，这也是来自于中国统计局的网站。

第二，商业银行的房贷业务的基本态势是先下行，后上行，但是上行明显强化下行。我们从图表中可以看到2008年下行的态势在2009年几个月的时间就复苏完毕，而且继续上攻。正是因为这样一个特点，导致2009年中国住房价格迅速攀升，住房市场甚至出现泡沫的局面。这张图表可以说明这个问题，住房贷款的同比增长率和房地产开发综合景气指数图，可以看出住房贷款的增长率明显超前于房地产开发的指数。

2009-11-16 10:27:50
高广春:
第三个特点，商业银行房贷不良率逐渐的偏低，这个图表显示的是部分上市银行的房贷不良率，从表中可以看出绝大多数银行，无论是开发贷款，还是建筑贷款、按揭贷款的不良率都非常低。比如兴业银行2008年的房贷占40%以上，不良率还维持在1%以下，这说明银行业的房贷不良率还是非常低的，负债资产表现比较好。

但是这并不能证明这个情况就是好的，这个情况恰恰反映出商业银行的风险管理还存在很多问题。主要问题有四个方面：一是普遍缺乏对房贷客户的信用分析；二是各银行普遍存在重房产轻还款来源；三是不少银行事实上存在假按揭，低首付的问题；四是目前收益率高，通过证券化的途径来转移这个方面的问题。

第四个特点，房贷品种这两年呈现的比较活跃，不少银行推出了一系列丰富多彩的住房贷款品种。但是从品种的特点来看，突破性的创新比较少，大多数局限在现有的框架之内，表现出商业住房贷款机构创新的动力和能力还不够。

2009-11-16 10:29:05
高广春:
第三个方面的特点，基本的特点是住房公积金在2008年以来使用的灵活性方面和汇率方面有一定改善，但是对住房市场的支持率偏低，使用质量和效率存在一些问题，特别是制度性层面存在根本性的缺陷。

以上是2008年中国住房金融机构运行态势的基本特点。下面对2009年第四季度到2010年未来的走势做一个基本展望。

总的情况来看，2008年以来，住房金融机构所表现的问题就是过于向商业银行趋向非常明显。但是从决策的走势来看，还没有看出要改变这个缺陷的迹象。从年初以来，中国银行决策和监管当局也推出一系列的完善中国金融体系的措施，比如在农村要推出五年农村银行的规划，但是对中国的住房金融没有一个大的根本性举措推出。第二个特点，商业性住房金融走势，基本特点是上行方向难以改变，势头是趋弱。下面的图是用三个方法对2010年的房贷投放做了预测。这是基本的预测情况。

2009-11-16 10:29:35
高广春:
下面我介绍一下住房金融机构支持所存在的问题和挑战。存在的问题主要表现在以下几个方面：一是同2008年的流动性收缩对房价下降的缓慢影响相比，2009年过快释放的流动性推动了房价的过快上涨。二是2009年以来流入住房领域的贷款更多的支持了投机性的住房开发和消费，而不是真实性的住房开发和消费。三是风险放宽手段有限。四是政策性住房金融没有发挥有效的支持作用。

面对挑战：一是如何在收紧对投机性住房开发和消费的流动性同时，有效释放对真实性住房开发和消费之贷款需求的流动性；二是如何在享受住房贷款高收益的同时有效防控住房贷款的风险隐患。

政策建议：有保有压有控。“保”，是保首套房贷，积极支持和鼓励首套房贷，首先通过下行房贷利率来降低首套房贷者的成本。二是借助于政策性手段对中低收入购房者的房贷给予贴息。“控”，严控投机性房贷，严防房贷风险。

谢谢大家！

2009-11-16 10:30:13
姜雪梅:
亲爱的女士们，先生们早上好！我代表课题组向大家介绍住房保障的内容。从国际经验来看，住房济贫层次上升到社会保障层面。住宅权已是城市居民的基本权利。从住宅政策发展轨迹来看，大众化福利到残余化保障。福利分为三类，以美国、日本、英国为代表的自由福利政策，二是以德国和法国为代表的协调福利政策，三是以瑞典为代表的社会福利政策。大家都知道，瑞典的社会保障比较发达，而且住宅保障也比较成功，国家对土地市场的干预程度也非常高。

国际上发达国家的住房保障制度体系是多层次和多方位的保障。一般收入阶层的住宅保障有公积金制度，税收优惠政策、抵押贷款担保和住宅更新改造政策，还有针对低收入的住宅保障有公共住宅供给、租金管制、租金补贴和税收优惠等政策。住宅保障制度随着社会的发展动态发展、演变，具有由面到点的发展特征。政策的着重点逐渐走向提高中低收入者可支付能力的制度体系建设和完善。随着这个制度体系建设和完善，政府始终是参与者和监管者，但是更侧重于监管者的角色。

2009-11-16 10:32:24
姜雪梅:
我们国家的住房制度大概经历了三个阶段。一是住房实物分配制度阶段，二是制度改革阶段，通过制度改革初步建立了市场住宅供应体系，而且改变了过去由政府提供住宅的供应模式。三是住房货币化分配制度。从我国的住房设计来看，住房保障有三个制度，一个是公积金制度、经济适用房政策和限价房政策和廉租房政策。

我们国家的公积金制度建设迅速发展，住房公积金覆盖率不断提高，已成为居民购房的主要融资渠道，公积金的利用规划不断的完善，比如上海市房租超过收入的20%时职工可提取公积金购房。在天津，子女可以提取父母的公积金购房。我们国家的经济适用房建设从1998年全面实施，到2005年每年基本上建设的规模比较小，而且2005年之后经济适用房建设的套数占住宅总竣工套数的不到10%。

2009-11-16 10:35:12
姜雪梅:
廉租房的建设比较缓慢，而且廉租房的覆盖率比较低，而且资金缺口也比较大。2009—2011年廉租房住房保障计划出台之后，我国2009年保障性住房建设力度比较大，这也与我国扩大内需政策有关。根据我国的住房保障政策，我们从四个层面分为总体住房保障程度，一般收入居民收入保障程度，中低收入居民住宅保障程度和最低收入居民住宅保障程度，从8个城市来分析。由于数据的原因，我们只做了三个程度的保障。

我国的货币保障体系，公积金占工资比例来算，就是指住房货币保障程度。青岛、天津、宁波、杭州这些城市的货币保障指数比较高，因为这些城市的公积金最高上限比较大。经济适用房覆盖率指数，我们从1999年到2007年的经济适用房的竣工面积占整体住宅竣工面积的比例来分析，我们分析的覆盖率指数从10%—15%比较适中，如果超过25%，竣工量就比较大。我们可以看到广州、上海、宁波、北京的经济适用房的竣工较小，而且这些城市的房价也比较高，这就从反面反映了经济适用房的供给一定程度上抑制了房价的上涨。

2009-11-16 10:36:02
姜雪梅:
中低收入保障性住房负担指数。经济适用房房价比和收入比都在7以下，也就是说把面积控制在60平方米的经济适用房政策是比较有效的改善中低收入居民条件的政策。廉租房货币补贴保障指数，扣除廉租房货币补贴指数的实际租金占市场租金的指数，我们可以看到廉租房货币补贴保障补贴的好，重庆、天津、长沙这些城市，像深圳这些城市货币保障指数比较低。

2009-11-16 10:36:27
姜雪梅:
我国的住房保障制度也存在一些问题，制度需要完善。比如住宅保障形式比较单一，经济适用房、限价放、廉租房要享受每个保障性住房都要有门槛收入，而且门槛收入之间的差距也比较大。如此就产生了不能通过这些保障政策来满足住房的夹心层，所以夹心层也是很大的问题。而且缺乏住房普查统计数据，住宅保障也缺乏长期规划。针对这些问题，我们提出了一些政策建议。比如增加公积金收益及其分配。大家都知道公积金收入不交所得税，所以收入越高的人所交的公积金也多，而且税率也大，所以某种程度上我们可以说，公积金制度偏向了高收入者，拉大了贫富之差。所以通过提高公积金存款利率，可以提高中低收入者的住宅可支付能力。经济适用房的政策大家有很多意见，因为它建筑能力持续不到位，如果我们把经济适用房进行封闭式的经营，比如说建经济适用房的回收机制，之让它在中低收入者之间消费，这样实施的目标和效果可能更加好。

2009-11-16 10:36:49
姜雪梅:
最后，以物业税的实施促进住房保障制度的有效监管和保障性住宅的良性经营。通过物业税至少我们可以实现信息的对称化，而且以物业税的收入来经营保障。根据以上分析，对部分城市做了一些评价和政策建议。比如在北京市，我们应该适当的加大对经济适用房的供给，现在扩大廉租房的保障范围。就石家庄来说，它的中低收入阶层的住宅保障比较到位，但是应该提高低收入群体的住房标准。

我的报告完毕，谢谢大家！

2009-11-16 10:37:14
主持人高培勇:
感谢几位课题组成员的发言。接下来我们请到会的嘉宾发言，首先有请国家统计局总经济师姚景源先生，大家欢迎！

2009-11-16 10:37:48
姚景源:
我觉得房地产行业非常重要，刚才鹏飞讲究竟房地产行业在整个经济结构当中做什么定位，我们课题组在研究，但是这确实是一个非常重要的行业，因为它的拉动力强。它拉动50多各行业，上游拉动钢铁、建材，下游拉家用电器，可以一直拉到窗帘、纺织品，所以它的拉动力很强。一个是从整个经济发展，从扩大内需，特别是以消费为主拉动经济，这个行业非常重要。还有，我们要实现全面小康，全面小康其中重要内容之一应当是居住指标。所以就这两点来说，这个产业非常重要。

2009-11-16 10:38:17
姚景源:
第二，这个产业的问题是什么，我们要理性看待。咱们光骂不行，我们要理性，这本书就进行了分析，真是理性。举个例子，我前段时间讲过，我认识很多的开发商，我也搞调研，他们和我说，今年上半年房地产企业基本上把全年的钱赚完了。如果从经济学角度来分析，一种商品能够变成货币，咱们讲商品到货币的转变是最惊险的跳跃，但是它完成了这个跳跃，这说明它的价格是合理的。所以我们的开发商说价格不合理能卖出去吗。

2009-11-16 10:39:18
姚景源:
我有一次讲过，价格的事有诸多原因，其中有一个原因，这个事不能用市场说明，像北京高的离谱了。你现在越往高预测越厉害。我当时讲了一个原因，买房人第一不是支付货币的人，比如两个小青年买房，双方父母掏钱，爷爷奶奶掏钱，是6个家庭支持一个小家庭买房子，这样就扭曲了支付能力和价格。这个经济学叫第三者买单，相当于公款消费。我说这个问题很严峻，它实际是把三代人一生的积蓄都买房，而且这些人都是老年人，将来保障怎么办。所以我觉得一定要理性，你怎么骂它都不解决问题。而且我始终坚持，骂人容易，讲道理难。所以我们还要科学、理性。

2009-11-16 10:40:04
姚景源:
第三，我的手机上收到一个信息，叫做“经济下滑，股市迷盲，规避风险，购买住房”。刚才讲到宏观经济运行，我和裴所长讲，我们也一样，价格的东西现在没有通货膨胀，还是负0.1，1—10月份。当然，价格肯定会有所回升，因为整个经济也回升了。但是我觉得不要单纯的把价格回升就叫做通货膨胀。我真的讲消费者千万不要因为通货膨胀的因素抢购房子，这样来算恰恰属于上套。

最后，我要祝贺你们这本书的出版。

2009-11-16 10:41:48
主持人高培勇:
谢谢姚总。我记得若干年前，一次会议上主持人在评价朱镕基总理时用了八个字“口吐莲花、妙语连珠”，今天我把这八个字也送给姚总。接下来我们请国务院发展研究中心市场研究所研究员寥英敏女士发言！

2009-11-16 10:42:14
廖英敏:
各位领导、各位来宾上午好！今天城市与房地产经济研究室给我们提供了这样一本研究成果，我觉得这个成果是很好的。它也完成了研究体系，深入的分析研究，而且在研究当中，在成果当中我看到了许多的新意和亮点，包括住房指标体系和真实测算，我觉得这些都是很有价值的。由于时间关系我不全面评价，只谈几点感受。

2009-11-16 10:42:55
廖英敏:
第一，大家都知道，当前我国经济发展阶段，住房是居民的主要消费内容，购房对于老百姓来说是一生之中的大事。但是近几年住房价格不断上涨，虽然2008年在国家宏观调控和金融危机的影响下，房地产市场调整，房价稍微回调，但是2009年又翻上去。所以对住房价格，对于住房来说是社会上关注的焦点，而且评论也有很多，说法也不一致。那么这些评论和说法对于当前处理弱势群体，要买房的老百姓来说很难判断趋势怎么样。所以在这种情况下，有些老百姓失去了很好的购房机会。

2009-11-16 10:43:29
廖英敏:
我之所以这么说，因为我们的学术界、研究工作者一定要客观、实际的向老百姓把住房市场的情况讲清楚。今天是新闻发布会，绿皮书的报告肯定是要通过媒体传达给老百姓，这个住房报告很客观、系统、严谨的分析了房地产市场的局势。所以这个研究应该是老百姓的事，因为它将经济理论与客观实际相结合，运用科学的分析方法，实事求是的分析了2008年—2009年的住房市场运行状况，而且客观的预测了2010年的房地产市场的形势，主要是要把客观的供求状况给了老百姓，影响房地产市场的因素交给老百姓，叫老百姓能自己判断，这样将来他购房的决策不会怨社会。所以我觉得这本书对老百姓负责，对社会负责，是比较有价值的书。

2009-11-16 10:43:52
廖英敏:
第二，书中的预测、建议提到2010年住房市场的调控政策目标是价稳量增，这个目标是非常好的，也是非常理想的。但是在当前的形势下，当前我国整个金融形势从金融危机当中走出来，经济形势好转，而且通货膨胀预期上升，投资者大量进入，开发商已经完成了今年的销售任务，他已经不差钱了，也不急于打折销售。同时，住房保障计划，也就是我们的保障性住房计划还有待进一步完成和落实。

2009-11-16 10:47:00
廖英敏:
在这种状况下，对于明年实现价稳量增的政策调控有一定难度。当然，报告中也提出许多调控政策的方式，比如抑制投机，引导投资，鼓励消费，扩大保障，以及定量宽松、精确投放，抑扬有别，重拳出击，多侧组合、时空级配，长短结合、标本兼治的原则等等，都是很好的。关键是如何细化，具有可操作性，能够在明年的政策调控当中落实，这是关键。所以明年能不能达到价稳量增，能不能达到这个目标，其实是很重要的。

2009-11-16 10:47:43
廖英敏:
第三，书中很好的提高了一系列解决住房长期问题的对策建议，这对于建立促进住房市场稳健均衡发展的长效机制具有重要意义。这对未来的房地产市场平稳发展是很有重要意义的。但是这里我想提一个想法，在未来，在“十二五”或者在未来的发展阶段中，政府所关注的人群是不是需要调整，因为书中着重提到了城市化进程，政府关注的人群应该进行调整。

我所说的人群包括两方面，一个是住房保障人群和住房需要支持的人群。现在保障的是城市低收入，我们的经济适用房和双限房支持的是城市人口的中低收入阶层，这里就没有非城镇户口的外来人口的住房支持。因为我们的财力有限，主要解决城镇人口的低收入住房问题。到“十二五”，到未来的发展阶段，在我们的城镇化进程继续加快的过程中，这部分人口是不是应该纳入到政府需要关注的人群目标当中，将来我们关注的人群目标主要应该是这些。因为这关系到1、2亿农民工的身份能不能转成城镇居民的问题，也关系到我国城镇化、工业化能否实现的问题，这将是未来我国住房市场面临的一个重要问题，也是值得进一步研究的问题。

今天我们看到的报告是首发，应该是一个美好的开始，还希望今后看到更多更好的报告。谢谢大家！

2009-11-16 10:47:59
主持人高培勇:
谢谢廖老师。接下来我们请中国社科院研究生院院长刘迎秋先生发言，大家欢迎！

2009-11-16 10:55:09
刘迎秋:
对于住房来说我真的是外行，过去我也关心这个问题，但是作为经济学的研究对象，我对这方面了解的非常少。财贸所在裴所长的领导下，城市与房地产研究室能够组织力量编写这样一本研究，完成这样一本住房发展报告，我觉得非常好。而且概念界定的还是比较好的，叫“住房报告”，不是“房地产报告”，城市中心是《房地产蓝皮书》，这个叫《住房绿皮书》，所以这个概念挺好的。第三，房地产是更大的概念，住房是窄一点的概念，而民生关注的可能主要还是住房的问题。所以把住房作为研究对象，把住房的发展作为阐述的主题，把住房发展这件事与中国的总体发展结合起来，这样的角度也是非常好的。

2009-11-16 10:58:49
刘迎秋:
我们现在看住房，要把它作为一个消费的对象来看待。通常来讲，人的消费需求衣食住行，这是中国人讲的，一直是这样的排序。现在的排序实际上有变化，我们是吃穿行住，解决的顺序也是这样，吃的问题已经解决了，在改革开放以后，特别是1982年前后全面推行联产承包责任制，吃的问题由原来的粮食以及和粮食有关的各种短缺、凭票就变成90年代中后期完成取消。80年代中期的买猪肉凭票，后来出现卖猪难，原来粮食要评票变成了卖粮难。后来就是穿，过去是新三年、旧三年，缝缝补补又三年，现在捐旧衣物都要洗的很干净，我们在援助中西部地区要捐旧衣物做的也不错，所以穿的问题解决的也比较好。

之后是行，80年代的时候我们预测大概在1997年、1998年轿车进入家庭，但是中国是在1992年轿车进入家庭。到现在，北京的很多家庭是一家有两台车，因为是限行，所以很多家庭都是这样。当然，车的高低档次也不一样。

2009-11-16 11:06:41
刘迎秋:
现在就是房，房子比车贵多了，北京前天的房价公布五环以内接近1万6—1万9之间，五环到六环商品房已经突破1万。需求内容报告中也讲，有真正的消费需求，也有投机性需求，还有投资性需求，这也发生了变化。但是无论怎么样说，住已经提到了日程。所以报告的选题比较好。

当然，问题也有。住房还是在市场的发展上，住房又分类，分为商品性住房，自建自住的住房，还有租住的住房。报告中这几个方面似乎都涉及到了，但是住房有价格问题，自建自住的通常没有价格，但是自建自住的如果出租，甚至于也有转让的可能性，不管采取什么形式都有转让，这个时候，自建自住也有价格。所以这是一个很复杂的问题。这个报告的重点在于商品住房的市场发展，这些报告中都涉及到了。

在住房发展问题上，还是住房市场发展的问题。按照姚总经济师所说的，它涉及到50多个行业，就像政府重视汽车等等，因为它上下游的关联度都非常高。所以把住房市场认真的研究是非常重要的。现在的问题是中国的住房，我们讨论的是商品房，而不是廉租房，或者是一般的租住房，这个房子的价格这么涨是什么现象，这个报告也提到了。我觉得还要做深入认真的分析，中国的住房以北京、上海为代表，总的来讲都在这儿。5月份之前没涨，跌到低谷，现在是恢复性的、报复性的、或者是成倍的上涨，这个现象还是需要认真的分析它的政治经济学的含义和它反映的经济关系需要。

2009-11-16 11:08:39
刘迎秋:
一般性的对策报告中也谈了很多，我觉得还是需要再深入一下。地方批租土地，价格不断翻番，据说北京已经到了8600多块钱，不知道真假。这个批租成为地方财政的财政收入，这是什么现象，我觉得应该揭示。如果财政收入原本属于税为主要收入，而地不是地方的，应该是国民的，每个有生存权的人，或者每个中国人都对土地有他的权益，现在成为一种局部性的权利的形势，这是应该分析的。如果不分析，它潜在的经济矛盾和政治风险都应该毫不客气的说是包含在里面的。所以这一点应该引起各方面的讨论。

所以我认为，如果把土地的批租作为各级地方政府，乃至于更局部的集团利益实现形式，它所包含的关系是危险的。反过来如果这个问题我们认识它，我们就要讨论几个问题，第一，住房结构要调整。商品房书中分为高档商品房、普通商品房和廉价商品房、补贴商品房、社会保障房，这几个区分还是好的，这几个结构要好好的讨论和研究。商品房和非商品房、租住房和销售房要区分，国家要在这方面考虑、总结，它是我们产业的一个重要支柱，它有很高的关联度，它对经济社会发展有很大的影响，对收入、就业都有影响，但是它也包含着矛盾，所以这个结构要调整。

2009-11-16 11:33:50
刘迎秋:
有一种观点认为，我们应该扩大租住房的比重，应该把商品房的比重降下来，但是降不下来的问题是有产权问题。我一直感觉住房产权对中国老百姓有某种误导，70年的产权是产权吗，它应该是使用权。人们在这种导向下拼命的买，等于是三代人凑一笔钱给独生子女买这么贵的房子，这种现象所包含的内涵可能也不是简单的问题，早晚会暴露出深层的矛盾。所以这个结构在研究住房市场时要明确的提出调结构，结构调整以后，价格自然要调。另外，调结构不仅是城市住房，农村的房也要纳入进来，所以这也要讨论，不仅是廉租商住的比例，而且诚实人盖的房子和农村人盖的房子也要一样。

这样就把住房不仅作为产业，而且作为民生的重要内容，或者是重要追求，就业是民生之本的话，住房是民生本来的追求，或者本来的需要，是最基本的需要。居者无其屋，还谈什么其它的建设。所以对于这一点要讨论，通过结构的讨论、城乡之间的讨论，通过它的价格构成的讨论来解决它的生产、经济和社会的关系问题，来解决从国家到地方，从公家到私人利益的分配关系，来构建和谐社会。否则，和谐社会的建设就成为一种表层的建设，就会影响它未来的发展。所以这个报告从住房的角度讨论的非常好，也非常重要。

我相信在财贸所的领导下，在一批年轻人的努力下，这个研究会更深一层，有更大的发展。谢谢。

2009-11-16 11:34:50
主持人高培勇:
下面请中国社科院经济研究所汪丽娜研究员发言。

2009-11-16 11:35:25
汪丽娜:
非常高兴倪鹏飞给我这样一个机会来参加住房发展报告的发布会。虽然没有拜读整本书的全文，但是刚才听了课题组简要的介绍，我觉得这个书出的很及时，而且是非常意义的。不管课题组成员对住房产业或者是房地产业在整个国民经济中扮演着什么角色，但是从整个学术界对它的关注和整个社会对它的关注，都可以感觉到它的重要性。

我想住宅之所以引起大家这样超乎寻常的关注，可以从两个角度来考虑。一是从生产的角度讲，我们知道我国作为一个主要靠投资拉动经济的国家，住房投资在整个固定资产投资当中占有相当大的比重。以城镇住房投资为例，它几乎占到整个城镇固定资产投资的18%。从产业的关联度来讲，它的上下游产业相关的有50多个产业。从它的技术升级的角度来讲，也是比较快的。我国现在做低碳经济，建筑节能就占了非常大的比重。从消费的角度来讲，住房的问题是和老百姓消费结构的升级，它的趋势是相联系的，也就是说，在老百姓满足了吃、穿、用等基本需求以后，住与行的问题就是现阶段老百姓最关心和最需要解决的问题。从这个角度讲，这本书出的很及时，而且很必要。

2009-11-16 11:35:46
汪丽娜:
这个书的研究成果刚才听了介绍，我觉得有几个亮点。第一，它不是简单的阐述一些社会上关注的热点问题，而且对所有人来分析住宅市场建立了比较客观的，有理性的分析框架。实际上，住房市场主要是由供需来决定的，供给影响了整个生产能力。从需求上讲，老百姓的收入，中国的城市化，老百姓消费结构的升级换代等，它从客观的描述里给大家提出了一个怎么样认识问题、分析问题的框架。另外，这本书也有很多创新的地方。比如可支付指数大家都知道，但是保障指数，住房市场的潜力指数等等，这些是新增加的分析指标和框架。我觉得也很受启发，有许多值得借鉴的地方。

第二，这本书的亮点不是简单的对现阶段的市场的波动做直白的描述，而是涉及到很多与住房相关的制度建设。比如土地、财政，还有住房商品化与住宅保障的关系等的制度建设。这可能是未来住房市场健康发展要建一个长效机制的切入点，也是一个基础性的工程。所以我想借课题组的研究思路想简单提一点自己的想法。

2009-11-16 11:36:15
汪丽娜:
现阶段大家都觉得房价太高了，老百姓买不起，抑制了整个中国的消费增长。原因是什么？政府又该做什么？现阶段大家对二次房改的争议很多，实际上不论我们要不要二次房改，它提出的理由有没有依据，至少它反映了老百姓对现阶段的房价不满意。政府应该做什么，特别是现阶段我们正在思考“十二五”经济发展规划。在这当中，住房抑制了对生产和消费的影响，它在整个国民经济中到底应该扮演什么样的角色，政府应该给予什么样的政策指引。

从我们国家来看，如果大家认定一个合理的收入分配结构肯定是两头小、中间大，老百姓现阶段的需求又是上升到住与行的问题，应对这样一个市场收入分配结构和市场的需求结构，我觉得政府在未来的“十二五”经济发展规划当中首先应该旗帜鲜明的提出来，大力发展老百姓急需的可支付性住房。这点在报告中已经提出来，所有的数据都表明，现阶段房子的可支付能力在下降。为什么？这和我们的住房政策有偏差是相关的。

2009-11-16 11:36:46
汪丽娜:
大家知道，中国的住房制度改革是从1999年正式启动的，最近这几年大家都极力于再把住房从实物分配向货币化推进，但是这样往往“一刀切”的政策需要政府的把关和掌控，给它一个政策性的指引，就是在住房供给中，虽然都是商品房，但是到底应该发展哪一类的商品房，至少应该是中低价位的，老百姓买得起的。在国外，可支付住房是占整个家庭收入支出的30%左右，很多人说这个数据中国不能学，因为中国有很多的隐形收入。那么我们即便把它上升到一个非常宽泛标准，占到家庭可支配收入的50%左右，我想现在的价格也是偏高的。只有你把市场上生产的东西变成老百姓真正需求的，那么供需对称，市场才能可持续的发展。

当然，现阶段由于中国收入差距的扩大，有一部分高收入垄断行业、金融行业等等，出现了一些少数的高收入群体，虽然他们的占比很小，但是形成的消费能力和投资能量很大。但是如果这个市场仅盯着少数人，这个路是走不远的，因为他们毕竟相对于13亿的中国人口来讲是有限的。所以一个住房市场的健康发展，一定是在占整个人口的80%的中等收入群中有可支付能力，才能维系市场的长远健康发展。这是政府在政策引导上应该向这方面努力的。

2009-11-16 11:37:09
汪丽娜:
很多人讲，这个市场是完全市场化的，商品化的，政府靠什么去调控呢？我想，我们过去一年里实施的是“一刀切”的刺激房市，或者是救市的政策，比如银行降息、政府减税，无论什么人，高低收入，只要你买房子，政府就给你优惠，给你减税，实际这个政策是有用的。没有差异性的政策，往往是“一刀切”，那么就不能保障政府的优惠落到真正的应该扶持的对象的头上。

如果政府想把住房市场的结构调整起来，你可以从源头上，比如说开工许可、土地供应、财税、金融等方面，都可以完全来进行调控。关键在于当政府在盲目的启动市场、救市的时候，往往采取“一刀切”的政策，结果就会出现今天的情况，就是大家在媒体上可以看到的，是危机救了房地产业。如果按照去年下半年房地产合理的调整，我们的图书可能不会像今年3、4月份节出现火爆的情况。所以市场如果没有合理的调整，盲目的靠吃药、打针，这个市场的健康发展是值得大家划一个问号的。所以政府应该要在市场上有所作为，要进行调控，要给它一个政策的指引。其实这和企业追逐利益是不矛盾的，因为你发展普通商品房，这个市场也是有需求的，而且可能卖的更好。

2009-11-16 11:37:31
汪丽娜:
第二是建立长效机制。我觉得值得思考的问题就是我国的土地政策问题，这在书中也涉及到了。大家知道，房价从什么时候开始涨的，有人认为是1999年中国住房制度改革，但是真正的爆涨就是2000年以后，它给了大家公平竞争的机会，问题是这个市场的结构不好，仅限于商业用地、工业用地、市政用地，都没有进入到这个市场，而且这个市场上只有地方政府一家，所以他卖出的土地肯定是一个垄断价格，不会是由多方供给和需求形成的合理价格。

当地方政府又没有一个稳定的税收来源的情况下，它主要的公共设施的投资和公共品主要是依赖卖地的时候，就使得地方政府和开发企业不知不觉的坐到了一起，产生了一种利益同盟。也就是说，房地产市场越红火，不光是卖地，其他的营业税、交易税、印花税都会构成地方政府的主要来源。所以去年的救市出现了与以往宏观调控大不一样的结果，就是地方政府先于中央政府出台政策。这种土地政策、土地制度继续这样下去，会对整个房地产价格形成一种扭曲。

2009-11-16 11:38:06
汪丽娜:
当然，中国最大的问题还在于我们的土地产权和房屋产权是分离的。我们的土地使用权只有70年，老百姓到底买了什么，这是一个说不清的事情。这种土地制度如果不改，盲目的推高价格，像今年上半年很多地的价格，比如说厦门、北京，楼面价格达到了2万、3万，你怎么可能在这样一个土地市场的背景下让房价走下来，肯定不可能。所以我觉得我们的制度应该进行反思，能不能让普通住宅的价格不采取一种价高准则的方式，能不能采取综合的指标，比如考核开发企业的资质，考核他用地到底是在盖高档别墅，盖商业楼宇还是盖居民用的普通住宅，考核企业前期的业绩，房屋有没有不好的地方，老百姓的满意度、社会的认知度，这些指标都可以做。只有让真正的普通居住用地采取一个公平的竞价机制，才能抑制那些上市公司，特别是今年上半年出现的很多是非房地产企业来进行土地投资、投机。

2009-11-16 11:40:09
汪丽娜:
大家知道，因为我国的土地是银行信贷最可靠的抵押品，很多人都在炒房价的构成，实际上房价成本的构成和开发企业的利润并不是决定的因素，最直接的因素是房地产开发企业金融杠杆的利用率。也就是说，很多房地产企业我们为什么要限制它自有资本金是35%，现在降到20%，这意味着给了房地产开发企业更多的利用别人的钱给自己牟利的机会。

所以你简单的靠房价和成本的比可能只有10%的利润，但是如果把它的资金利用率考虑进去，它的利润率可能是50%，甚至是更高。你不考虑他的金融杠杆，靠土地撬动金融市场这样一个流程的话，这个利润构成是很难算清的。所以中国的土地制度是影响房市的最大的障碍和背景。

2009-11-16 11:41:10
汪丽娜:
第三是财税，这是我们高所长的专业。但是我想简单提一点，一是不能实行“一刀切”的减税政策。另外，中国的房地产业税，也就是咱们所说的物业税应该尽早出台。当然，它对抑制房价没有决定性作用，因为房价取决于供需，但是它对整个市场的房屋、土地的正常的持有有一定的调解作用，而且这也是世界上各国惯用调控市场很重要的手段。特别是它在减少收入差距上有着重要的作用。

因为新阶段的中国人，或者是国外，人们靠工薪收入形成了收入差距，这是太微不足道了，关键是资产的收益。特别是在中国有这么高的储蓄率，又没有其他金融资产的情况下，大家会发现一个情况，就是通胀率可能上不去，但是资产价格会猛涨，它们是一个翘翘板的关系。所以你要保证在流通性特别充裕的情况下，资产价格有所控制的话，适当的出台一些财税政策来抑制收入分配和抑制资产价格的增长，这是有相关重要的关系的。

2009-11-16 11:41:28
汪丽娜:
所以我希望课题组在未来的长远发展中从这些长效机制、完善制度建设等角度去进一步的探讨中国住宅产业的发展，可能会给老百姓创造一个更好的居住环境。谢谢！

2009-11-16 11:41:48
主持人高培勇:
谢谢汪老师。接下来请社科院财贸所研究员王诚庆先生发言，大家欢迎！

2009-11-16 11:42:02
王诚庆:
谈不上体会，谈一些感觉。我看来，这本书是一个非常好的书，有几点我非常的重视的。第一，它具有比较好的理论价值。以前我曾经有幸和倪鹏飞同志以及一些年轻的同志研究过城市住房的问题，也提过一些课题，有房地产周期和社会保障的，但这是以前的，而且限于具体的某一个层面，所以总体把握的不够。在当初的时候，我们曾经设想过，想出过这么一本书，但是当时的条件有限，在当时没有做成。现在看来，经过新闻媒体和其它同志的努力，出了这么一本理论性比较好的书。

2009-11-16 11:42:14
王诚庆:
它的好处是：第一，它体现在有一个理论框架，在这个框架里面比较好。在宏观经济背景下，在城市化的背景下，我们应该相应的做房地产的主体，里面包括开发商、金融机构和老百姓住房需求的问题，也有相关的住房市场体系。在这个基础上，更重要的是做了住房价值、潜力的分析，这是我们以前没有做过的。把所有的问题都研究一遍以后，这里面进一步的加强了各方面的住房公共政策，从体系上是一个比较完整、比较合理的体系，是一个具有理论价值的体系。

第二，这是一本比较有实践价值的书。这里面主要有一些分析工具，比如说一些设立了具体指标，比如说支付能力、贷款、市场监管等等，这些应该说是比较适合于为经济管理者提供意见和建议的。当然，利用这些东西实际上也是对市场比较好的分析，对于社会公众和社会消费者来说，如果仔细看肯定会从中受益。但是这本书更加明显的特点是比较切合了向经济决策部门提供咨询的作用，我想这也和社科院的定位是非常一致的。

2009-11-16 11:42:56
王诚庆:
另外，所谓一本理论方面的专著，它的数据用的比较早。我看了好多数据都用到了，比如说2009年8月份，这样的话更有时效性，所以对于决策咨询价值非常大。这本书比起我当初看到的更好，因此在这里我想向倪鹏飞先生和参加这本书的作者表示祝贺。

另外，我个人看到和听到一些介绍，就我因为有一定时间研究住房问题的基础和背景，我看到这个相关内容，听到介绍以后是非常开拓思路的。像以前在这种问题上我基本上是局限于重视供给需求的对比关系上，但是听到各位的介绍以后，我觉得有受启发，思路非常开阔。比如从供求缺口上，这里面有非常好的情况，像2003—2008年一直是短缺缺口，包括刚才向我们介绍的流动性的问题，等于在好多因素的综合作用下形成了与原来不同的感觉。比如说以前看到一些现象，像消费者的不理性，开发商的疯狂炒作等等。几位作者解释供求缺口，流动性的注入，大家对这个问题会有一个深刻的认识。所以我的新的体会是像这种情况既不能归咎于投机者的炒作，也不归咎于消费者的购房不理性，甚至不能归咎于开发商的利益驱动下的各种各样的行为。我相信，我回去仔细看以后会有新的体会。

2009-11-16 11:43:30
王诚庆:
另外一点，这本书里边提出了好多非常明确、非常具体的观点，这些观点在对现实进行分析的基础上，有了理论框架，提出了一些意见。但是有一些观点很可能是有争论的，有可能大家还没有得到辩论。比如说讲到通货膨胀概率增长的问题，我本人赞成。但是据我了解到，这是比较大的，而且比较有影响，这是正常的。这是作为一个理论的研究成果，而且我看了里面的大量数据，有一些是成立的。

但是这里面有一个问题，因为我们出发点不一样，有一些基本判断不一样，那么所提出的对策可能就会不一样。在这种情况下，这个东西到底能够发挥多大的影响。对于这一点我非常高兴，我可以就是向在座的媒体和朋友能够比较完整的介绍，这样使读者也可以提出一些看法。关于里面一些具有争论的问题，大家提出一些合理性的意见，从而产生一些很好的社会效益和社会价值。

最后祝贺课题组，我还是要好好的学习，进一步的思考分析和理解。

2009-11-16 11:43:56
倪鹏飞:
谢谢王老师，您是作为我们团队的直接领导者，把我们培养成长起来。

2009-11-16 11:44:36
主持人高培勇:
最后请住房与城乡建设部政策研究中心周江先生发言。

2009-11-16 11:44:52
周江:
很高兴今天能够参加这样一个会议，应该说我在这方面和在座的各位领导、专家，甚至媒体的朋友比还不够，来了以后谈一下自己的体会。这本书是在来会议之前拿到的，听了几位的介绍，我也把这本书大致阅读了一下，感觉这本书有三个比较明显的特点。

第一，这本书应该在发展住房市场方面构建了比较完整的体系，我觉得做了非常好的工作。应该说现在住房的有关内容非常多，有市场的、政治的、制度的、产业的等等，千头万绪，很多人都是从一个方面研究。这本书有一个比较完整的体系，这是它的第一个特点。当然，这个体系当中对于不同的内容不同的人有不同的观点，还可以后面进行完善，因为它也是一个年度报告，之后还可以继续完善。

2009-11-16 11:45:04
周江:
第二，这本书有大量的住宅方面的数据。我也是做住宅和房地产研究的，我在研究过程中感觉到很难的一点就是房地产和住宅研究的数据太少，如果只是以官方的统计来说，里面的指标很少。另外，它还涉及到土地、税收等方面的内容，分散其他各个专业的统计，甚至有一些数据在真实的统计中没有这样的指标。因此，这本书有大量的数据，这是非常难的工作。而且还在数据的基础上使用了一些先进的数据模型来进行分析，所以这也是这本书比较鲜明的特点。如果以后还要出年度蓝皮书，可能要注意一下这个书的年度的可比较性，也就是说，希望下一本书的时候使用一些统一的口径分析和角度还能够保持一致，这样作为一个追踪的分析，也可以对之前分析的结果做一个验证。

2009-11-16 11:45:38
周江:
第三，这本书是比较理性的、学术性的研究。我看书里面有一些非常好的细节，里面引用了大量的别人的研究成果，也就是站在别人的研究成果之上提出了新的分析，但是他以脚注、注释等把成果的来源说的很详细，这也充分表明了这本书是一个严谨的学术著作，而不是说随便把别人的书拿过来写的。

具体的政策观点刚才王老师也说，不同的人从不同的角度有不同的理解，但是这本书至少好的意义在于它给你提供了大量的数，你可以根据这些数再做自己的分析判断。这是非常有价值的地方。下面我谈一下我在政策研究方面的意见。

2009-11-16 11:46:02
周江:
应该说，住宅这方面涉及的内容比较多，我自己理解为这里面的东西区别里面有三大块：公共政策、产业政策、经济政策。住房的公共政策或者叫公共住房政策，实际上说的就是住房保障的事，这里面实际上就是五个问题：要不要保障，谁来做保障，钱从哪里来，保障谁，怎么保障等问题。

经过2007年—2009年以来，我个人觉得前三个问题得到了比较明确的回答。第一，住房保障是必要的，住房保障和利用市场机制解决住房问题，这两者是缺一不可、互为补充的。第二，谁来做保障？经过反复的争论，现在已经明确了，就是住房保障是政府责无旁贷的责任。第三，保障的钱从哪里来？这个问题已经明确了，就是以财政资金的渠道为主，未来要进一步坚定稳定的财政投入机制。这三个问题应该说得得到了明确的回答。

2009-11-16 11:46:24
周江:
那么现在争论比较多的就是保障对象是谁，也就是保障谁的问题和怎么保障的问题，这是未来需要进一步探索的地方。从目前来看，保障对象的明确者是城镇的低收入住房困难家庭，其中就含了三个条件：第一是城镇，第二是低收入，第三是住房困难。从中西部来说，目前主要按照国家的有关政策，保障对象也是限定在城镇低收入住房困难家庭。但是我们可喜的看到，在东部经济发达地区，特别是流动人口多的城市，也开始了一些探索，比如说修建公共租赁住房，外来务工人员公寓，探索逐步扩大住房保障范围，覆盖到非户籍人口。刚才有几位老师说到，未来随着我国的经济实力的进一步增强，财政收入的进一步增加，这个住房保障覆盖范围是不是会逐步的扩大，这可以进一步的探索。实际上，东部地区城市也已经开始做了。这是第四个问题。

2009-11-16 11:46:50
周江:
第五个问题就是怎么保障的问题。从当前来说，我国的保障还是以实物保障为主，政府建经济适用房，廉租房等等，当然也包括一些货币形式的保障。比如说租金补贴，廉租房的实现形式就是发放廉租房补贴。从现阶段来看，实物性的住房保障是完全必要的，政府拥有一定量的实物的保障房，有利于把它作为工具，实现对低收入家庭的保障。从长远来说，住宅的保障方式应该进一步探索，实现保障方式的多样性，这个报告里面把住房保障的多形式、多层次提出了一些自己的看法，我觉得这个方向我是非常赞同的。

第二是住宅产业政策的问题。现在这个关注的人不是很多，书当中也没有涉及到，但是我觉得这很重要，借这个机会想说一下。第一住宅产业未来要走什么路，在当前国家转变经济增长方式，节能减排这样一个大驱使下，住宅产业尤其要转变它的生产方式转变。因为随着我国国情的限制，能源问题非常突出，包括前一段时间的国内推广节能灯受到很好的评价。但是和节能灯相比，住宅产业的能耗相比，如果实现住宅产业的生产、消费，以及使用过程中，乃至最后的回收、拆除，能够实现节能，这是一个非常重要和有意义的事情。

2009-11-16 11:47:16
周江:
怎么能够实现住宅产业的发展，一个大的方向还是要逐步实现住宅的工业化生产，也就是通过工业化来促进住宅产业的发展。简单的说，能不能把现在的“建造住宅”未来发展成为“制造住宅”，虽然只有一字之差，但是它代表了技术含量的提高和工业化水平的提高。这也是我们今后探索的问题。

最后，产业政策里边最终是要落在住产品上，这个住宅产品现在关注的问题不够，更多的是关注价格，但是产品也值得大家分析一下。这里我觉得有三个关健词，一是前寿命周期，一个是高品质，一个是最终产品。所谓前寿命周期就是我们要关注住宅从生产、消费、拆除、回收整个一系列过程中它的支出，自然的消耗、能源的消耗以及消费者的支出等等。

2009-11-16 11:52:48
周江:
第二是高品质。高品质是说我们要建好房子，日本很早的时候，大概是1997年就提出了百年住宅的概念，我国的住宅按照有关的规范，要求寿命不低于50年。但是实际上恩，现实生活中远远达不到，大约统计起来住宅使用起来有30年，就是30年就要拆掉重现建造，这个过程也是大量资源消耗的过程。如果我们能够建高品质的住宅，减少资源的使用，这是非常有意义的。

最后是最终产品，也是针对现在住宅生产来说的，怎么把毛坯房逐渐转向精装房。这里也有很多问题需要探索。

2009-11-16 11:53:40
周江:
最后是住宅政策中比较重要的内容，就是经济政策，包括三点。

第一，与国家宏观经济的关系。我们总说住宅投资、房地产投资，实际上它和国民经济是紧密相连的。比如说在2004年的时候投资过热，如何控制房地产投资是当时的要求。那么到了2009年年初的时候，面对应对世界金融危机，如何通过住宅产业拉动经济增长又是一个新的问题。因此在不同的经济环境下，住宅产业、房地产业在经济中承担的角色和地位不一样。

第二，经济政策里面可能就是与土地、税收、金融制度等相关制度的关系。

第三，住宅市场本身的监管分析。这本书中都做了分析。

我归纳就是三个词，一个是制定规则，一个是信息透明，一个是公平交易。在经济政策上，这些政策大的方向和目标是一致的，但是在不同的情况下，这些政策之间的目标指向又有所差异。因此我们怎么在制定政策当中，或者是研究政策的人在提政策建议的时候怎么能够使不同的政策趋向和政策目标协同一致，这也是以后要好好研究的问题。

谢谢大家。

2009-11-16 11:54:00
主持人高培勇:
谢谢周江先生，下面进行记者提问。

2009-11-16 11:55:13
东方早报记者:
我想请问倪鹏飞博士，您怎么看待中国住房市场化程度的问题。一个是公务员的住房待遇问题，一些中央部委和地方政府打着保障住房的名义以各种形式为公务员建设适用性住房。第二是国有企业最近在北京为领导干部低价团购商品房。您怎么看这两个问题？

2009-11-16 11:55:31
倪鹏飞:
首先我认为我们住房制度改革的基本思路是没有问题的，是正确的，基本思路是保障性，市场化是一个基础，保真性是未来的程度要逐步的完善和扩大。对于你说的国有企业和公务员住房特殊性的问题，我想这是一个具体操作中需要进一步的规范。

2009-11-16 11:56:08
新京报记者:
住房支付能力指数，北京是所有城市当中支付能力最低的一个指数，只有0.34%，这有什么问题，在住房社会保障指数方面，刚才有人说房价约越高的城市，经适房的覆盖指数就越低，这反映出什么样的问题？

2009-11-16 11:56:28
姜雪梅:
刚才我们从表格里面看到，经济适用房覆盖率比较低的四个城市，比如上海、北京、广州、宁波，这些城市房价比较高，它反面的反映了经济适用房的功能抑制了房价。刚才王老师也说了，住房市长的供应结构不仅仅是商品住宅，也应该有保障性住宅等各类性的。因为我们国家实行改革的时候就商品化，对市场化的期望值比较高，不应该市场化的也已经市场化了，所以没有注意到保障这方面。供应结构也出现的问题，这些问题总体性反应在房价的问题上，很多住房市场体制里面的很多问题综合的表现在房价快速上涨上面。所以保障性住宅的供给，比如说住房供给结构做的比较好的，这个房价也不会涨那么快，而且住房的市场更健康、稳定的发展。

2009-11-16 11:57:27
东方早报记者:
刚才报告里说，国家一些核心城市的房价和国际接轨，但是演讲里面说我们要抑制一些城市的投机，不知道这两个问题有没有矛盾？

2009-11-16 11:57:56
倪鹏飞:
这个没有矛盾。我们基本的观点是未来是一个全球化、开放的格局，中国的一些城市发展肯定要达到世界顶级城市的功能，因此再加上资源、要素、人才都在全球流动，可以说住房市场价格，高端价格的波动是全球一体来决定的。它是不矛盾的，这是真实的价格，我们所说的是要抑制过度的泡沫。也许这个泡沫到将来如果出现的多，可能比国际上还要高，是这个意思。如果亚洲没有泡沫，它的水平应该是全球统一性的，是高端的住房价格。

2009-11-16 11:58:19
主持人高培勇:
高培勇：今天我们开了一个很好的会，对这次会议的意义不仅仅是发布了一个国内的首部住房的绿皮书，而且通过这个绿皮书向社会传递了我们关于中国住房市场发展的观点和未来住房住房走势的判断，它也对全球经济出现了转折，在中央经济会议即将召开的背景下举行的。今天在会上所讨论的一系列观点和想法，不管是对于今后一年中国宏观经济的走势，中国住房市场的走势，以及政府所可能采取的一系列政策、措施的分析是有极大意义的。

在会后，大家在报道当中，我们很希望大家对这次会议的内容既全面而充分的报道，但是在报道的过程中，请各位注意，因为经常遇到这样的事情，由于理解的角度，专业背景的差异，往往对于会议的报道出现种种的歧意，希望各位能够把你们写的稿子交给课题组，让他们看一下，起码不要在专业背景的差异上，因为专业背景的差异会造成社会误导的。特别是不要把学者的观点解释为学者所在单位的观点。

非常感谢各位今天能够花这么多的时间陪同我们完成这样一个报告的首发式，也感谢大家一直以来对于我们所有课题的支持。谢谢大家。

今天的会议到此结束！

2009-11-16 11:58:49

图片内容：

中国社会科学院举行《住房绿皮书》发布会

中国社会科学院举行《住房绿皮书》发布会即将开始

《住房绿皮书》

中国网将对本次发布会全程直播

会议由中国社会科学院财贸所书记、副所长高培勇主持

中国社科院财贸所所长裴长洪教授致辞

社科文献出版社社长谢寿光致辞

《住房绿皮书》发布会现场

中国住房发展报告主编倪鹏飞进行主题发言

中国社科院财贸所城市与房地产经济研究室吕风勇博士发言

《住房绿皮书》发布会现场

中国社科院财贸所城市与房地产经济研究室邹琳华博士发言

中国社科院财贸所高广春博士发言

中国社科院财贸所姜雪梅博士发言

国家统计局总经济师姚景源

国务院发展研究中心市场研究所研究院廖英敏

中国社会科学院研究生院院长刘迎秋

中国社会科学院经济研究所研究员、总工程师汪丽娜

中国社会科学院财贸所研究员王诚庆

住房与城乡建设部政策研究中心周江

东方早报记者提问