2019年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会

发布时间：2019-5-23  |  来源：中国网  |  责任编辑：

各位专家，新闻界的朋友们，大家早上好。今天我在这里代表潘家华所长来主持这个会，今天出席2019年中国房地产高峰论坛暨2019《房地产蓝皮书》的发布会。我介绍一下出席会议的专家和领导。

北京大学冯长春教授；中国房地产评估师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强研究员，中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立研究员，天津社会科学院经济分析与预测研究所研究员张智，《房地产蓝皮书》的创始人，城环所原所长牛凤瑞研究员，《房地产蓝皮书》的主编也是今天的主人城环所不动产室主任王业强研究员，中国社科院生态文明智库研究部主任、房地产蓝皮书副主编董昕副研究员。我是谢寿光，社科文献出版社的社长，另外我们皮书分社的社长邓泳红女士。为大家的到来表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

我把报告主要内容简要给大家介绍一下。首先向各位的到来表示热烈的欢迎和感谢。城环所这些年来在立足于科研立所、人才强所、民主办所、规范治所的方针，形成了自身的特色。在皮书研究方面，这个所在整个皮书系列里占有很重要的地位，除了这本《房地产蓝皮书》，还有《城市蓝皮书》和应对气候变化这三大皮书，在整个皮书系列占有非常重要的地位。

《房地产蓝皮书》到今天是第16部了，这样一部皮书能够持之以恒坚持原创16年，忠实的记录了中国房地产市场的变化，那时候蓝皮书发布可不得了，每年媒体上都引起很大的反响。尽管到今天房地产业对中国的经济乃至对世界经济的影响，这本蓝皮书和它的研究成果，引起了媒体持续的关注。党的十九大确定房子是用来住的，不是用来炒的，十九大报告提出要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居，应当说习总书记重要的讲话精神对指引中国房地产的健康有序发展，实现十九大提出的民生方面的重大任务提供了很多的指导。

现在这本新的蓝皮书有很多新的亮点，和十九大精神有很多吻合之处。如果过去的《房地产蓝皮书》更注重于房地产的产业，但是在民生领域、保障房领域，这些年来研创里都有涉及，但是这几年分量更加足了。所以我想既代表潘所长，也代表这部蓝皮书的出版方社会科学文献出版社向长期以来关心、关注、支持这本蓝皮书研创的业界专家和媒体表示衷心的感谢！一代一代的《房地产蓝皮书》的研发团队，都已经好几代人了，这个接力棒一直接下去，特别是要对业强主编为首的研创团队表示感谢，因为现在做这个研究任务太重，诱惑也很多，还能持之以恒的坚持做下来，而且越做越好，越来越符合皮书的规范要求，再次对他们表示感谢，也表示衷心的祝贺！

2019-05-23 09:32:56

希望我们的媒体对《房地产蓝皮书》进行精心、认真、准确的解读。16年来，这部蓝皮书引发的社会争议是非常大的，有些争议对推动中国房地产，无论是住房市场、租赁市场还是房地产金融，应当说发挥了很好的让大家进一步讨论的作用。同时在某些点上，因为偏离了研发者的本意，和某些媒体过度的炒作，给我们带来了很多的麻烦。所以这个时候我倒希望一方面，这里的每篇报告相当多大量的数据都是研究者长期观察得出的结果，学术含量非常高，希望有媒体进一步的转发解读。另外，我们也希望课题组进一步在这本蓝皮书研创中不断的创新。现在你们已经都开始做指数了，我希望联合各家力量进一步整合，真正把这个指数打造的更加精准、更加有影响力。因为我现在不只是出指数，还有强大的数据库，所以我们能不能建立一个大型的数据平台，现在关于房地产的数据以前找不到，原来是垄断的数据，现在垄断不了了，一个因为是技术，可以直接采集。二是有很多的公司机构，本身有价值做数据的整合和采集，现在这个时候显得最有价值和意义的就是你们皮书专家。各种数据都没有错，但是怎么解读数据、认识数据，通过数据发现我们事物的本质，特别是房地产的本质，专家和智库的作用就显得更加重要和有价值。第三，我觉得应该进一步加大，因为中国现在成为第二大世界经济体，任何一个房地产政策的变动和全球经济都有关系，所以能不能进一步加强国际合作，这本蓝皮书有出版韩文版的，我们要进一步推动包括韩文版、英文版在内其他文种，中国的房地产企业跟马来西亚关系非常密切，中国购房的团队近两年开始限制资金往外流，影响了全球的房地产市场，所以我们在马来西亚有一个出版中心，所以下一步可以进一步深入的细化。真正把中国关于这部蓝皮书变成全球有影响力的指标性的、指数性的智库报告，让它发挥更大的效益。同时，我也希望更多的研究机构，你们这些大平台进一步整合，包括在皮书研创领域里也有若干本，还有更加专业性的单一方向，也可以出一个报告，所以可以有更多专题的皮书出来，你们可以起到龙头和指导的作用。

我就说这些，作为主持人，我把潘所长的话和自己的议程已经走完了，下面进入今天的重头戏，请这本蓝皮书的主编王业强研究员来报告，给大家发布最新的中国房地产研究的成果，大家欢迎。

2019-05-23 09:46:09

谢谢谢所长。下面我代表房地产蓝皮书编辑组对今年的《房地产蓝皮书》的基本情况作一个汇报。汇报的主要内容主要包括五个方面，一是2018年中国房地产运行的特征，二是房地产市场面临的突出问题，三是2019年房地产市场的展望与预测，四是2019年专业市场的发展展望，五是中国房地产开发企业发展评价。

首先，2018年，中国房地产市场的主要特征。

第一，分化加剧。住宅投资增速加快，拉动房地产市场开发投资的增速继续上升，我们在这里有一个分化加剧，一个方面是住宅和物业之间的投资增速有一个分化的差距。

另外，东部、西部和东北地区的增速明显提高，中部地区的增速是下降的，地区之间也有分化的问题。对于中部地区来看，内部的分化也是很明显的，比如说山西、湖南，投资的总量不仅不高，而且增速较快。安徽、湖北、河南的投资总和相对比较大，但是库存压力也比较大的。

第二，土地购置面积、成交价款、平均售价等增速均有不同程度回落。购置面积增速降低了1.6个百分点，土地成交价款增速降低了31.4个百分点，销售价格增速也降低了25.7个百分点。从土地市场来看，除了2011年之外，从2015年以来土地成交价款的增速持续高于土地购置面积增速，说明土地市场受价格因素的影响较大。2018年土地价格上涨的势头趋缓。有几方面的原因：一是土地供应附加条件增多；二是房地产企业受到资金的压力，拿地更为谨慎，2018年土地市场相对较冷，土地市场的热度下降。

第三，周期延长。从房地产新开工面积的增速和竣工面积增速来看，也产生了分化。新开工面积创了2011年以来的新高，竣工面积创了2001年以来的新低，一个新高、一个新低，结果是导致房地产开发的周期延长，在建的规模和开发的周期均有所延长，也就反映了房企在2018年的观望情绪普遍上升，以延长开发周期的方式来规避和降低经营的风险。

第四，量缓价急。从房地产市场销售的面积和销售价格方面来看，销售面积的增速大幅回落，销售价格增速出现了反弹。一是增速降低了6.4个百分点，一个是增速比2017年提高了5.1个百分点，反映了量和价之间的关系，量的增长相对较缓，价的增长相对较高。

2018年下半年以来，房地产预期发生改变，市场明显降温，销售面积增速是下滑的，主要是受到房地产政策的影响，市场预期改变，市场观望的情绪普遍增加。但是从全国市场来看，由于受到棚改相应政策的影响依然存在，一些三四线城市依然处于去库存时期，房价上涨仍是主流。尤其是中西部地区，销售面积上涨幅度均远超于市场平均涨幅。

第五，渠道收窄。主要是讲房地产开发企业资金的来源。到位资金总体来看增速降低了1.9个百分点，从分项来看，国内贷款增速降低了22个百分点，国内贷款的占比也是降低了1.7个百分点，也就是说房地产开发企业融资渠道是受约束的，融资的成本也是逐渐上升，主要依靠自有资金和其他资金来维持正常的运转。对于前期规模扩张过快的企业面临的资金压力非常大，这是我们对2018年房地产市场情况的概括总结。

2019-05-23 09:52:24

二、当前房地产市场面临的突出问题。

第一，市场不确定性加大。不确定性可以来自很多方面，一个是中美贸易摩擦，还有房地产市场调控，房住不炒的基调依旧延续，不确定性的增加对于房地产开发企业影响非常大，使开发企业的投资变得更加谨慎。另一方面也影响购房者的心理预期，购房观望态度有所增加。

2019年，市场还是处于以“三稳”的目标作为房地产健康平稳发展的一个很重要的任务。

第二，中小市场的风险有所提升。销售价格方面，大中城市的房地产市场相对来讲比较平稳，但是中小城市的住宅销售价格涨幅较大。我们可以从70个大中城市的新建商品住宅和二手住宅销售价格来看，70个大中城市相对比较平稳，平均涨幅7.3%和5.5%。从全国来看，平均销售价格上涨12.2%，之间的差距就是体现了三四线城市甚至五六线城市对小城市住宅销售所贡献的价格的涨幅。

从销售量来看，由于去库存、棚户区改造这些政策的叠加影响，全国商品房待售面积继续大幅减少，相比大中城市而言中小城市对房地产市场销售增幅的贡献更大。从另外一个指标，40个大中城市的销售面积由2017年的-2.0%负增长转正，增加了0.4%，但全国增加了1.3%，这之间的差距是由小城市所贡献的量的增加。

棚改政策的变化，2018年住建部也召开了棚改政策座谈会。未来棚改融资将由政府购买棚改服务模式转向发行棚改专项债为主，鼓励国开行、农发行对收益能平衡的棚改项目继续贷款。

从市场表现来看，40个大中城市以外的商品房销售面积增幅由2017的13.7%大幅回落到2018年的1.8%，随着政策的收紧，中小城市市场的饱和度有所增加，对于缺乏人口和产业支撑的中小城市房地产市场风险将有所提升。

第三，土地流标数量明显增加。这是2018年一个明显的现象和问题。在土地购置面积继续增加的情况下，土地成交的价格的涨幅缩减，一方面是面积的增加，一方面是价格缩减。2018年土地购置面积2.91亿平方米，比2017年增加14.2%。2018年的土地平均成交价格增幅也是六年来首次低于商品房平均销售价格的增幅。

同时，土地流标的数量和比例也是有所增加，我们对此作了统计，全国300个城市土地交易数据来看，2018年土地流拍照地区块总规划建筑面积达3.8亿平方米，是2017年的2.1倍，相对来说2018年土地市场是非常冷。原因一是受土地本身区位等因素影响。二是受土地出让附加条件比较多。三是房地产信贷资金总体情况收紧。

第四，供需双方融资难度加大。从企业贷款、个人按揭贷款的增幅来看，出现了“双下降”的趋势。企业的开发资金的来源主要是自筹资金、定金及预收款增幅双增加。融资的难度相对有所增加，企业对自有资金的依赖有所加剧。在限购限贷的政策下，一些自住型、改善型需求在一定程度上受到抑制。

第五，租赁住房的问题。在住房市场，有可能面临集体土地租赁住房的冲击，这个政策将对租赁市场产生一定的冲击。整体来看，住房租赁市场的价格是稳中有降的趋势。我们扣除了CPI涨幅之后，实际上涨幅只有0.4%。

2019-05-23 10:08:02

三、2019年房地产市场展望与预测。

第一，首先是从宏观的经济因素来看。一是从全球资本市场的情况来看，2018年全球资本市场波动性将会进一步加大，原因主要是由于全球经济增长普遍面临回落的趋势。美联储对美国经济增幅也有一个预计，是从3.1%下调至2.5%，如果美国经济出现增速下行，整个世界的经济增速有可能进入一轮新的衰退。世界经济的衰退对于金融市场的影响，有可能会出现进一步的剧烈波动，一些国家应对经济衰退的政策空间也会受到挤压。贸易战和逆全球化的趋势也会对国内市场产生较大负面影响。

二是从国内因素来看。中国经济也是面临下行的压力，同时经济的不确定性的增加，美国货币政策对国内影响也是非常大的，中美贸易摩擦的升级，这些方面的因素也对中国经济不确定性因素起到不断强化的作用。另外，从中国经济的实际层面来看，可以看到中国经济，企业及投资者对市场的信心有所回落。对于中国经济的增速，各个机构有一个预测，普遍认为将会有进一步回落。同时从外需来看，压力也是非常大，消费在短期内难以大幅上涨，地方政府各类融资渠道也是在“降杠杆、防风险”的大环境下快速萎缩，影响了地方政府进行基建投资的融资能力。2019年从中国经济层面来看，存在“稳中求进”的目标。

2019-05-23 10:08:15

第二，2019年房地产调控政策变化。

一是从宏观经济政策变化来看。稳健的货币政策松紧适度的总基调基本确定，未来在这样一个政策基调之下，央行有可能通过提升一些组合型的政策工具，从流量、流向以及期限等多个维度对市场进行有效“滴灌”，但绝对不可能是“大水漫灌”的态势。2019年货币政策继续放松的空间逐渐缩小，对楼市刺激的作用相对比较有限。

同时在信贷层面来看，由于信贷增速逐渐上行，外汇占款小幅下降、财政支出增速反弹的态势下，央行定向调控政策将继续围绕增强信贷支持实体经济力度展开，也就是说预计2019年M2增速将会逐渐有所回升。

（图）这是我们对M2和居民中长期贷款的趋势的分析。

二是从房地产调控政策的基调，我们进行了三个方面的总结。1.维稳，2019年维持房地产市场健康平稳发展是重中之重。继续保持调控政策的连续性、稳定性，加强房地产市场供需双向调解，改善住房供应结构，支持合理自住需求，确保市场稳定。2.分化。房地产调控政策的分化。房地产市场经过这么多年的发展，不同城市之间有一个明显的分化趋势。中央提出因城施策，实际上就是不同城市采取不同的政策，也就是政策层面的分化也是大势所趋。对于那些压力比较大的热点型城市，将继续维持严厉的调控政策不放松，在防范房地产价格泡沫的同时，着眼于供给侧结构性改革，对于三四线城市主要是要维持房地产市场稳定，防范市场价格下跌过快。3.放权。在政府工作报告中也提出，要落实城市的主体责任，强化地方政府调控政策的主体作用，过去我们讲地方政府的调控作用。这次在政府工作报告中明确强调政府对本地房地产市场的主体责任，也就意味着调控市场的自主权利会进一步扩大。

2019-05-23 10:11:13

第三，2019年房地产市场发展趋势。总体来看，将会呈现一个平稳回调的态势，房地产市场平稳回调的态势基本上不会发生改变。全年商品住房销售增速有可能呈现放缓趋势。房价涨幅将会整体回落，土地市场交易也将回归理性。一二线城市以保障刚需和改善性需求为重点，适当松动过紧的行政管制措施。在政策边际改善的情况之下，市场成交活跃度将有所提升，销售面积有可能实现小幅增长；三四线城市由于失去强政策托底并且市场需求的明显透支，市场销售有可能重回下行通道。我们通过一个模型对2019年中国房地产市场的几个指标作了简单的预算，房地产投资增速预计为6.98%、商品房销售面积同比增速是-0.35%、商品房均价同比增速5.16%。

从具体来看，城镇化仍然是推动中国房地产市场发展的一个根本驱动力。城镇化率可以预见2019年仍将会比2018年提高一个百分点以上，也就是房地产市场仍然存在着较大的发展空间。同时房地产销售增速将会逐渐放缓，预计2019年一线城市销售将会筑底回升。二线城市对销售的增速也会略有回升。对于三四线城市来看，销售增速有可能进一步放缓，不排除陷入负增长的区间。

开发投资面临着较大的压力，预计2019年一线城市有可能延续稳步回升的趋势。二线城市2018年市场热度明显提升。对于三四线城市来看，我们预计面临一个较大的回调压力。总体来看，2019年全年房地产投资增速仍然面临较大的回调压力。房地产价格指数在2019年新建商品住宅的总体上是保持温和上涨的态势，二手住宅也很难有抢眼表现，对于租赁市场来看，2019年住房租赁价格指数将会呈缓慢增长的态势。

2019-05-23 10:16:54

四、2019年专业市场的发展展望。皮书当中对一些专业市场的发展也作了一定的分析。

第一，住宅市场。我们预测2019年住宅销售平均价格将会增长7.6%。商品房开发投资增速预计为13.8%，比上年提高0.4%。住宅销售面积预计比上年下降0.84%。同时在住宅销售方面来看，由于住宅销售的面积明显大于竣工面积，也就是可销售的面积将会进一步减少，也可能导致对房价上升产生更大压力，因此2019年需要在相应的城市增加或者是加快住宅供给。对于一些重点城市来看，房价的涨幅有可能会明显超过我们所预期的水平，应该重点防止这些重点城市价格刺激引发市场大幅波动。

第二，对于商业地产市场来看。我们预计2019年商业地产市场的不确定性增强、市场竞争加剧、商业创新加速、存量更新加速、资产证券化加速。从空置来看，预计未来3-5年商业项目平均空置率将达到20%以上，商业整合并购的趋势加速。资产证券化和精细化运营将成为地产公司转型的主流。一些商业地产的品牌会加速向二三线甚至四五线城市的扩张，房地产市场存量资产的改造，城市更新将会出现更多亮点，共享办公继续扩张，长租公寓土地供应将会提速，扩张的速度整体放缓，资产证券化将会十分活跃，2019年有可能成为发展的一个重要时期。

第三，住房租赁市场。市场秩序混乱，安全质量把关不严，一些经营模式尚不成熟，行业标准欠缺，规模效应不显著，品牌特色不显著、不突出，部分住房租赁企业不能把好安全质量，给行业发展带来很大风险。行业政策落地难，住房租赁行业在实际操作中仍面临一些实际问题，比如“N+1”模式，房源标准不明确，行业仍缺乏长期稳定的融资模式。还有资金监管部到位，易引发行业危机。社会认可度不高，偶然事件易引起舆论质疑，比如万科的“万村计划”等等。

皮书报告对住房租赁市场2019年的发展趋势也有一个预测，在短期内住房租赁市场的规模将仍然会以每年至少2千亿元的速度快速增长，同时行业将会出台一些新的政策，比如《住房租赁条例》，加强对分散式住房租赁企业的监管，鼓励集体土地入市，公募REITs试点加速。整个行业将会逐步出现从重收储、轻出租，重规模轻产品向重产品、重运营的趋势转变，同时蓝领公寓有可能成为行业在2019年市场新的增长点。

2019-05-23 10:23:29

第四，从土地市场来看。对2019年市场土地价格的预测是保持基本稳定，住房以及住宅用地的明显波动可能较小，制造业与服务业深度融合，将会助推工业、商服地价的平稳提升，在土地方面比照一些弹性出让的新的模式，适应新的行业业态的方式也会不断出现。

第五，从房地产市场投融资来看，预计2019年货币和信贷政策的环境收紧的可能性不大，房地产市场整体的融资监管总体来看还是趋严的态势，金融领域去杠杆的政策取向对房地产企业融资影响较大。2019年房企有可能会面临还债高峰的到来，预计2019年房地产销售量的减少，房企资金的压力也会有较大幅度的上升。

五、房地产开发企业发展评价。

我们今年做了一个对房地产开发企业沪深市场上市的100家企业，根据他们的财务指标、偿债能力、营运能力、盈利能力和成长能力几个方面做了简单的评价。我们分成三组，百亿以上的为一组，35到100亿为一组，35亿以下为一组，共三组进行分析。从基本来看，因为沪深上市规模千亿以上的只有3家，我们简单做了一个比较。在规模大的企业，基本上偿债的能力有所欠缺，其他方面相对比较好于规模小的企业，也进一步印证了房地产市场企业的规模效益是比较突出的。

我就简单汇报这些内容，但是由于时间有限，我只是对部分章节的内容作了简单汇报，还有很多包括国外经验的借鉴，还有韩国和澳大利亚的报告当中，我觉得有很多对于房地产市场都是非常有启示的，所以我们也希望借助媒体朋友的慧眼，挖掘我们这本《房地产蓝皮书》当中更多的亮点。谢谢大家！

2019-05-23 10:27:09

感谢王业强研究员把这部那么厚重的蓝皮书研究报告用一个比较简短的时间，把它的亮点和核心内容给大家作了介绍。我们也希望媒体进一步发掘这方面的亮点内容加以传播。下面第二阶段的论坛由王业强研究员亲自主持，大家欢迎！

2019-05-23 10:32:43

非常感谢谢社长。下面进入第二环节。我们之前确定了一个讨论的主题，跟各位专家也提到作为房地产市场的转型和市场风险的防范，也就是说我们选择这样一个主题也是考虑到在近年来中央坚持房住不炒的发展定位，经过楼市这么一轮严厉的调控之后，房地产市场已经发生了根本性的深刻变化，同时市场发展到这样一个阶段，从本身基本层面看，人口结构的变化，包括经济发展的转型以及城镇化的减速，都使房地产市场发生变化，比如说也出现了市场行业从增量转向存量的方面，房地产市场也面临着供给侧的改革。对于房地产企业来看，原先粗放的发展模式，拿地盖楼销售拨地的模式已经越来越不适应市场的需求，在过去这段时间，很多企业寻求多元化的发展战略，寻求新的增长的点，包括商业地产、长租公寓、养老地产、科技文旅产城融合的方面，同时互联网环境下对房地产市场也发生了很大冲击，一些新的业态模式包括社区、物业、O2O，还有养老地产、物流地产，包括教育地产、医疗健康，都是作为房地产市场转型发展的出发点。同时，市场发展中介也面临转型的问题，比如说如何应对市场环境的变化。在房地产市场降温，国家监管趋严和行业竞争日益激烈的情况下，房地产中介也面临重新洗牌的阶段，如何促进转型升级，向专业化、品牌化方向发展，也是中介企业的问题。同时转型过程当中也面临很多风险，比如经济运行中稳中有变的风险，外部的不确定的风险，还有内部经济矛盾的调整，经济下行的压力较大，宏观调控政策的优化调整有可能引发调控政策放松的预期等等。在中央坚持房住不炒的严调控的情况下，如何引导金融资金向更需要的实体经济的发展，实现房地产市场稳定发展。比如最近关于楼市“小阳春”的情况，引发了中央媒体的喊话，也体现了中央维持房地产市场健康平稳发展的决心，如何认识和看待房地产市场今后的发展和变化，我想我们今天借助皮书发布的机会，邀请到几位房地产领域非常知名的重量级专家，我们想在这一方面听听专家的意见。

按照议程，首先请城环所的原所长、《房地产蓝皮书》的顾问牛凤瑞先生发言。

2019-05-23 10:35:13

谢谢主持人。各位同志、各位朋友，今天的论坛主题是转型，我个人认为房地产的转型的主体就是开发商，就是房地产业健康稳定的发展，能够实现供求平衡。但是房地产业转型的关键还在于我们的调控政策，也就是说我们的调控政策应该由疲于应对房价的变化向构建长效机制转化，由热衷于有形之手的调控，向更好更多的发挥无形之手。这是我的一个基本观点，在新时代，我们考虑房地产的转型，政策上当然正确，也不会有什么大的争议，但是当前中央和大众最关注和争议最大的还是持续上涨的房价。

今天我冒大不韪，对我国房价持续高涨的根源再作一次分析，并对我们的楼市调控政策的转型做一个初步的讨论。我国的房价持续高涨的根源是炒房吗？是开发商无德吗？是学者的忽悠吗？还是媒体的导向呢？是土地资源不足吗，是为开征房地产税吗？都不是，或者至多只是次要的、表层的原因。土地和资金两大要素，只要掌握在政府之手，决定了我国楼市的主要就是政策，同时我们出现的问题首先也要从政策上找原因。中国房价的持续上涨首先就是政策的逆向调控推升了房价，房价上涨本来是一个正常的现象，表明了供不应求，应该增加和扩大房地产投资，但是在经济过热的时期，我们是逆市场行为进行调控，以房价过热为目标，关紧土地和资金的两个闸门，限制房地产投资，加剧这种供不应求。在经济下行压力加大的时候，我们又站在限房价、保民生的道德的高地，严格限制市场交易，以暂时的稳定来蓄积市场暴发的能量，这就是十几年来房地产市场剧烈震荡，房价控而不降反升的根源。

2019-05-23 10:35:37

第二，我们的土地制度推升房价。土地成本占大头，土地高价当然房价也要高，我国建房用地高价的原因，一是土地制度设置和用地政策造成的有效供给不足，请注意，这里没有土地资源不足的问题。二是建房用地要求一次缴纳70年土地出让金的制度设计。三是开发商拿地要被要求配建相应的市政设施以及医院、学校、幼儿园、保障房、政策房等等配件直接推升了土地价格。四是日渐增加的征地拆迁补偿标准，以及房地产开发中的各种税费的征收，间接的推升了土地的价格。地方政府因为土地高价获得的土地开发收益或用于城市基础设施建设，或用于扩大公共服务供给，即所谓的土地财政，土地财政实质上是以土地开发为平台的社会再分配。房价最后的买单者是购房者，你买大房、买好房、多买房就要多交税，等于为财政多作了贡献。你买小房子，等于少作贡献，买不起房子，走保障房之路，这是一种社会关心的再调节，也是一种制度的设置，这里边没有谁是谁非。

2019-05-23 10:38:25

除了这些制度和政策的逆向的推动以外，还有另外的因素。也就是说我们平时所说的中国的特殊发展阶段，宏观经济社会发展背景，以及我们的思想观念共同的作用。一是通货膨胀和建房成本推升房价，货币贬值、通货膨胀这是当代世界各国的普遍现象，每年我们的房地产有超过3%的通胀率，建房的人工成本、原材料的价格持续上涨推动建房成本不断上涨。成本上涨，当然要推动价格的上涨，所以房价走高是增加住房有效供给，推升住房建造品质的基础条件，也成为我们超发货币的蓄水池。二是住房购买力的集中的释放推升房价，安居乐业在我们中国深入人心，在吃穿用行等基本消费满足以后，改善居住条件成为家庭消费升级的重点。住房制度改革是为家庭住房提供了制度保障，收入水平的提高和建房能力的增强，为实现居者有其屋的梦想也提供了可能。高收入家庭本来就有较强的购房支付能力，面对社会投资渠道的狭窄，投资楼市成为必然的选择，房价合理回归的政策宣传与房价持续上涨的现实形成强烈的反差，不仅强化了大众早日购房的预期和冲动，而且消耗了政策的公信力。这种住房购买力的集中释放和提前释放，构成了房价上涨的持久推动力。

综合上述，我国房价持续上涨的根源在于制度政策的设置以及历史发展阶段经济社会发展的宏观背景和国人的置业观念叠加，房价上涨的背后是复杂的社会再分配关系，要求房价调控政策针对上述根源精准施策，对症下药，进行包括土地制度、住房制度、税收和财政制度，金融信贷政策、城市化政策、产业政策的调整和制约观念的政策引导，等在内的系统化顶层设计。我国的政治经济体制决定了有形之手控制房价坚强有力，但是房价暂时的稳定效果与控制政策执行的社会成本并不匹配，住房作为私人消费品发挥市场配置住房资源的决定性作用可能更有效率，这是我国实行住房市场化改革的基本依据。2019年，我国房地产调控以稳地价、稳房价、稳预期为主基调。

对此，我的理解是稳不是不变，变是常态，小变是稳，中变也可以视为稳，个别时段有利于解决社会主要矛盾的大变也可以接受，房价上涨幅度低于物价上涨等于相对下降，与经济社会发展和收入增长幅度相适应的房价上涨也可以视为稳，少数年度房价同比增幅超过经济发展和收入的增长幅度也应谨慎应对，不宜做出过度的反应。月度、季度的环比数据，个别数据的典型数据是市场供求、双方决策的重要参数，但不宜作为政策调整的依据。这是我始终坚持的观点，要吸收房地产建设周期，一般3-5年，对政策的反应总有一个滞后期，要吸取以往以短期稳定换来下一轮报复性增长的教训。房价大涨不可取，但是房价大降与购房者虽然利好，与经济社会发展的总体影响未必是美好。

防止房价大起大落，当是稳房价的准确解释，但是何为大？不同的人会有不同的解释，我的解释就是这个大要依据我们经济社会发展和收入水平的增长去进行及时的判断，有人说我是房地产的市场派，当然不错，我就是市场派，同时我还是中国房地产的乐观派，还是中国房地产的供给派，同时也是中国房地产的多功能派。这是我的发言，谢谢各位！

2019-05-23 10:40:39

谢谢牛老师，牛老师刚才从多个方面分析了中国高房价的根源，将它归结为政策的原因。结合我们今天讨论的主题，我觉得实际上我们市场的转型应该也包括政策的转型，牛老师提出了一个很好的问题，如何处理政策的稳与变的关系，这也是一个很好的亮点。

下面有请北京大学冯长春教授发言。

2019-05-23 10:47:24

谢谢王主任，各位上午好。非常高兴来参加蓝皮书的发布和研讨。时间关系，我就谈几点粗浅的认识，特别是房地产的转型发展。

我的认识：第一，进一步需求为导向，深化供给侧改革，进一步完善基础性的制度和政策。土地的供给、住房的供给包括保障，还有住房的金融，住房的规划，甚至住房的一些法律政策，这些基本的制度和政策才能够促进房地产市场的均衡或者平稳发展。其中比如土地的供给，主要是靠政府垄断的土地供给，没有根据需求因城怎么样供给土地，我想能不能多渠道的供给土地。比如现在很多大城市，从外延向内生的挖潜来促进发展，我们的存量的土地进行再开发利用，由土地的使用者和开发者进一步进行协商，使用这个土地。

比如说我们现在实行集体建设用地和城市土地统一的市场建立，有一些集体建设性用地再开发，是不是也可以进入住宅的商品市场来满足它的需求，现在很多是限制。比如还有一些法律的、金融的政策，我们现在提倡发行租赁住房的REITs的政策，最关键的是发行REITs要有法律规定，我们立法往往滞后，可能会带来一些市场风险。一方面我们通过发行REITs可以筹集资金，加快公共租赁住房的建设和发展，但是面临着对REITs发行以后对市场的风险，主要是对投资者，能不能通过好的收益给投资者带来分红，这些都是市场规范化，你的准入，资产的优良程度等等对你发行债券或者REITs都有影响，所以涉及到法律的先行和金融一些制度的完善和保障，这样才能够保持房地产市场的发展。

2019-05-23 10:49:42

第二，我一直呼吁，对住房市场的发展来讲，我们要多主体的供给、多渠道的保障，必须要先做好规划，按照时序、需求来不断地开工建设、竣工交付使用，这样才能满足市场的需求。刚才王主任在发布蓝皮书的时候也提到，去年供给就减少了，销售增加，未来几年可能就会造成供给周期的延长，可能价格也会产生影响。所以首先要做好规划，按照不同人群的需求，一个城市、一个区域需要保障的人群有多少，需要开发建设多少房子，通过市场配置需要解决多少房子，需要有一个详细的规划，过去我们的规划可能只是流于政府管理的需要，但是没有真正把规划落地，要把规划真正落地并有计划、有步骤的供给，对于住房需求者来讲才可以有期望。我可以根据计划是去享受保障房或者通过市场解决自己的住房，做好住房规划。

第三，现在说房住不炒，提出要建立多主体的供给、多渠道的保障政策。从多主体、多渠道来讲，我最近在思考，是不是能够发挥过去单位、企业解决职工住房的政策来考虑，有一些有实力、有条件的比较好的企业，单位，可以自建住房，满足职工的需要，这样就可以减少政府来保障的压力，把这些责任，一方面属于保障部分的，就落实到企业单位。另外需求可以通过市场来配置，通过市场来满足，实现多渠道的供给。一些单位通过自建，一方面解决了职工或者是中低收入者住房的需求，同时也可以解决一些城市问题。比如说单位建的房子，可能和工作的地点相对比较近，解决了职住平衡的问题，也缓解了大城市交通的压力，所以要加大多主体供给的政策。

第四，我们也提出了要建立租售并举的政策。现在完全靠政府保障，比如建公共租赁住房或者是共有产权住房，现在也出现了一些问题。根据报道，像北京和其他一些城市共有产权住房，对于市场响应来讲不太热烈，可能位置比较偏或者是产权的问题等等。租售并举，一方面我们要保证中低收入特别是外来的新市民的住房问题，同时也要满足大量常住流动人口的租房问题，刚才王主任也谈到住房的租赁市场，发挥市场的作用来解决租住住房的问题。目前很多都是通过中介，要发挥中介的作用，一是要规范中介租赁的行为，要有一些规则，同时也要给市场一些指引，租金应该保持在什么水平，有一些学者或者是专家提出学习德国管理租赁住房市场的经验，从政府和城市来讲，对于租赁市场应该有一些管理措施和规范措施，但是不要用一些强制性的手段，还要让市场发育、发展，要有一些优惠的政策。比如以前增加它的税收，现在这个市场是一个灰色市场，很多租赁的都没有去登记和交税，如果一交税，规范了市场，也可能增加了租房的成本，把税收都增加了租房者的身上，所以一方面是促进它的发展，另一方面能够满足住房者的需求，比如租金的水平可能进行一些测算，一个城市按照分区，我们也测算过北京，把北京分成好多区，建立一个基准租金的水平，我提出一个“基准租金水平”的概念，这类房子在市场上，在这个区域有一个平均租金的水平，把它叫做基准租金，根据市场的需求，要租房的这些人，通过规范的中介，根据具体区位和楼层、朝向可以修正可以得到具体的租金，基准租金的作用就是可以控制监管，不要让它大起大落，对于租房者的承受能力来讲，他可以去选择，给他一个指引，让租房市场更加透明。另外，我们在管理的时候，在基准水平的基础上可以增加多少幅度，这样就可以既满足租房者的需要，对被租房的人也有一个出租的规范行为。所以，租售并举的情况，一方面加大保障性的租赁住房的建设，同时充分发挥市场租赁住房的作用，解决大量的中低收入的进入城市的常住流动人口的需要。

时间关系，我就谈这点认识。

2019-05-23 10:50:06

谢谢冯老师，冯老师刚才从制度转型层面提到的市场转型方面，包括以需求为导向、供给侧改革、规划方面，如何处理和保障市场，再一个是从租赁市场的管理、制度和一些政策措施方面强调了市场的转型。下面请中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长柴强研究员发言。

2019-05-23 11:07:40

大家好，感谢邀请，非常高兴跟大家就房地产的问题谈点看法。短期来看，不确定性确实是增加，但是长期来看，房地产市场还有它的发展规律。下面我谈一下房地产市场和房地产业转型升级的一些大的趋势。实际上也作一个简要的归纳总结。

第一， 以新房市场为主转为存量房市场为主。这是一个大趋势，最突出的就是北京，2018年，北京市商品房交易量存量房占到80%左右，如果是商品住宅本身来看，比这个还要高。

第二，由卖方市场为主转向买房市场为主，这也是一个大的趋势和规律。过去主要是卖方市场，后来有一点摇摆，在市场经济下，都是以买方市场为主。房改之前我们主要是以租房为主，搞了房改之后，过于强调商品化，都是强调卖，但是现在回归到租购并举，也是符合市场规律的。另外市场需求主体从过去的刚性需求为主转变为改善性的需求为主，实际上是置换性的需求，卖掉小房、差一点的房，买大的好一点的房为主。不光是买新建的商品房，也可能是买旧的住房，实际上是一个梯度的转换。

第三，我们讲的房地产实际都是城市房地产，但是将来恐怕也是城乡并举或者是城乡融合发展，或者是城乡房地产的统一市场，这也是一个规律。我觉得在西方肯定不分这个东西，市场就应该是统一的、双向的。

第四，从以房地产开发为主，转向房地产的投资和证券化为主，从国外房地产市场发展的大规律来看，也可以说成三大发展三段。第一，以开发为主的阶段，我们国家已经进入到尾声。下一步是投资，不能误解为炒作，实际上是购买之后租赁，以获取租赁的收益为主。我们要发展住房租赁市场，没有住房的投资哪有住房租赁市场呢？但不能简单的理解为投机炒作。还有证券化，最高级的就是证券化为主，中国这个时代也开始到来了。和这个密切相关的就是从过去的大拆大建转化为城市更新。

第五，以房地产商品为主转向房地产的服务为主或者是房地产的专业服务为主，房地产业这个主体，咨询、顾问、评估、经济服务、物业服务和房地产资产管理、运营、保值增值。另外，还有一个和房地产密切相关的转型，就是从生人社区为主转向熟人社区为主，中国过去都是熟人社区，快速城镇化之后，变成都是生人社区，左右邻居隔壁都不熟。当我们的城镇化逐步成熟，稳定下来之后，又转为熟人社区，过去的逻辑大的都要改变。在一个生人社区，就像我们到火车站吃个面一样，搞的质量不太好，如果熟人去，就是回头客。

第六，还有一个影响房价市场和房地产业的主要因素也发生了变化。过去我们说三大因素。一是过度短缺，改革开放之初人均居住面积是3.6平方米，建筑面积7.6，现在都是接近平稳，我觉得还有一点空间，但是总的来讲短缺问题总体上基本解决了。二是城镇化，我们也进入了后面的部分，但是总的来讲城镇化也是在减速的，大量的农村人口进入到城市里，带来了需求。三是房屋的质量差寿命短，现在这些东西都发生了变化。将来最主要的因素就是人口的流动，人口的流动不是从农村到城镇的，而是在城镇之间的流动，甚至流向大的都市圈或者是少数的明星城市，我们也不希望出现这个情况，但是从世界规律来看就是这样。像日本，东京承载了日本的多少人口，韩国首尔、法国巴黎、英国伦敦，当然这些国家也小，美国也是东部和西部，我们也希望均等化的基础设施发展，但是这和人口的流动规律有关系，引发出来的城市的房地产分化。

我比较赞同牛所长刚才谈到的，土地政策、货币信贷这些金融政策对房地产市场的影响也是非常大的，还有一些其他的因素恐怕跟过去的逻辑协调不完全一样。

我就谈这些，谢谢大家！

2019-05-23 11:14:38

谢谢柴老师，柴老师从市场改革一些大的趋势，尽管房地产市场短期存在不确定性，但是长期的规律也是市场转型发展的方向，包括新房到存量房，从卖方转到买方等一些相对大的趋势，从生人社区到熟人社区，是市场发展转型的一个很重要的大的方向，下面有请中国社会科学院金融研究所的尹中立研究员提供一些很好的意见。

2019-05-23 11:15:09

非常高兴参加兄弟单位的成果发布会，关于房地产市场，前面的几位专家做了很好的点评，今天的主题报告也是非常厚重，所以大部分观点我也是比较赞同。现在阐述一点或者补充一点自己的一些看法，我的视角是从宏观经济的投资和消费的角度来看看当前的房地产市场处在一种什么样的状态或者未来有什么样的政策空间。

第一，从最近三年来看，房地产市场投资稳中有升，出现了最近20年来持续上升周期最长的一个周期，房地产投资价格持续上升4、5年时间，这在历史上比较少见。但是我们也看到房地产投资的回升并没有能够有效的刺激和带动相关产业投资的回升。我们看看去年整个固定资产投资只有5%点多，剔除价格上涨的因素，去年固定资产投资大概是零增长，也就是房地产投资不断地回升并没有有效的带动宏观经济意义上的投资的回升，为什么会出现这样的情况？把它作一个分解就可以看出来，因为在GDP统计当中，土地价格因素的上涨并没有包括在GDP增长当中，是剔除的，也就是在过去几年当中，房地产投资的增长有很大的水分，表现在主要是由于土地价格的上涨导致的投资金额的上涨，但是在GDP统计当中，在实体经济运行当中，只有建筑、安装，也就是实打实的钢铁、水泥增加了多少，才成为拉动其他行业有效投资的一个因素，单纯因为土地价格因素的上涨，表现的结果是房地产投资是增长了，但是对实体经济的拉动实际上是在下滑的，剔除土地价格的因素，房地产有效的投资实际上是在下降的。现在有所回升，但是依然处在历史平均值之下，而且还差的很远，所以就有一个问题。在历史上其他时期，为什么投资的增长是有效的，但是在过去几年，房地产投资当中为什么价格因素占主导因素？这是一个问题。

2019-05-23 11:19:20

第二，我们探讨一下房地产与消费之间的关系。最近看了很多报告，关于房地产与消费之间的关系，应该说是针锋相对，有两种意见。第一种意见是当下的房地产消费挤占了其他的消费，第二种意见认为房地产价格上涨所带来的财富效益远远大于他的挤出效益，言下之意，现在房价上涨对消费实际上是一个刺激作用，而并没有去抑制，这两种观点是针锋相对的，潜台词也是不一样的。如果说住房价格上涨挤占了其他消费，言下之意，房价上涨对整个经济不仅没有拉动作用，而且是一种负作用。

如果说房价上涨所带来的财富效应大于挤出效益，言下之意，我们现在对房地产价格的上涨并不需要采取措施，对GDP正面的贡献依然占主要地位，结论是不一样的。从去年的统计指标来看，去年居民的消费尤其是2017年以来，居民消费和居民收入之间存在一个缺口，因为按照一个正常逻辑，居民的消费增长和居民收入增长一定是高度吻合的，这在统计上是没有什么争议的。但是2017年之后，我们把这个曲线放在一起看，出现了裂口，居民收入增长速度也是在放缓，但是放缓的速度远远没有居民消费下降速度那么快，二者之间出现了较大的裂口。如何解释这个问题？我认为结合房地产挤出效益和财富效益，两条曲线出现裂口的时间是2017年，要考察一下2017年之后什么因素导致了中国居民总体的消费和收入之间出现裂口，我认为裂口的原因就在于我们实施了一个政策，就是2015年底尤其是2016年开始大规模实施的棚户区改造货币化安置这个政策所带来的结果。因为在未来房地产去库存，过去几年当中我们把棚改货币化作为一个有效拉动住房消费、有效带动房地产去库存的政策工具和手段，带来的宏观效应到目前为止还在继续起作用，但是这个作用在学界和政府决策层，引起的关注程度还不够大。但我们也看到，今年刚刚公布的棚户区改造的计划，由以前的五六百万套/年下降到今年的285万套/年，下降的幅度超过50%，我估计是宏观决策部门考虑到这样因素的影响。

它主要表现在三四线城市房价和土地价格上涨的速度过快，因为这样一个政策的实施导致三四线城市房价持续上涨的时间历史上少见，上涨的幅度更是绝无仅有，因为每年新增的棚户区改造的计划在2017和2018年都是600万套，在接近50%实行货币化安置，就意味着因此每年会对三四线城市新增300多万套新增的住房需求，每年卖的所有房子是1500万套左右，因为棚户区改造货币化安置这一项政策就导致了新增了300多万套住房需求，占整个住房需求的五分之一以上，那么它边际的刺激作用是巨大的，而且主要表现在三四线城市的房价和土地价格的上涨，因为三四线城市的居民尤其是受到棚户区改造计划所覆盖的居民，他们都是中低收入阶层，边际消费倾向是非常高的人群，但是因为棚户区改造货币化安置这样一个政策导致他们加杠杆进入到买房的行业，因此这些边际消费倾向高的人群负债买房之后，他们的消费一落千丈，所以在宏观上就会表现出来。

2019-05-23 11:19:57

它主要表现在三四线城市房价和土地价格上涨的速度过快，因为这样一个政策的实施导致三四线城市房价持续上涨的时间历史上少见，上涨的幅度更是绝无仅有，因为每年新增的棚户区改造的计划在2017和2018年都是600万套，在接近50%实行货币化安置，就意味着因此每年会对三四线城市新增300多万套新增的住房需求，每年卖的所有房子是1500万套左右，因为棚户区改造货币化安置这一项政策就导致了新增了300多万套住房需求，占整个住房需求的五分之一以上，那么它边际的刺激作用是巨大的，而且主要表现在三四线城市的房价和土地价格的上涨，因为三四线城市的居民尤其是受到棚户区改造计划所覆盖的居民，他们都是中低收入阶层，边际消费倾向是非常高的人群，但是因为棚户区改造货币化安置这样一个政策导致他们加杠杆进入到买房的行业，因此这些边际消费倾向高的人群负债买房之后，他们的消费一落千丈，所以在宏观上就会表现出来。

我们在2017年之前，尽管也有过住房价格快速上涨的时期，但是住房价格快速上涨并没有挤占消费，但是2017年以来，最近两三年时间，住房价格上涨严重的挤占了消费，就是因为和棚户区改造货币化安置这个政策有关系，因为它让穷人加杠杆，进入到住房市场，这就是这个政策所带来的后遗症，所以我看有关决策部门把今年的棚改的计划由以前的600万套下降到285万套，是不是考虑到这样一个因素我不太清楚，我估计他可能没想到那么远，主要是想着现在三四线城市房价上涨过快，要通过这样一个阀门调节一下上涨过快的趋势，还没有想到消费的问题。因为时间关系主要补充一下，因为从宏观经济的角度来看，投资和消费，和房地产是密切相关的一个因素，但是我们以前的研究可能关注到从宏观经济的投资消费的视角去关注房地产市场可能还不够多，我觉得当下是要密切关注这样一个宏观的视野。

谢谢。

2019-05-23 11:23:35

谢谢尹老师，尹老师从两个非常独特的视角给我们分析了房地产市场的宏观经济运行的特点，一个是从投资为什么增长，实际上是由于价格上涨导致投资长期的上涨，投资存在水分，这是一个非常有意思的观点。二是棚改挤占了居民的消费，长期以来对棚改政策的认识不够、重视不够，也是我们在推进房地产市场转型发展过程当中需要重视的两个方面的问题。

下面天津社科院预测经济分析与预测研究所的张智研究员带来他的新的观点。

2019-05-23 11:24:04

首先非常感谢邀请我来参加这个发布会，前面听了各位专家的发言，有很多观点是不谋而合。这一期的《房地产蓝皮书》报告当中，我主要是针对住宅市场作了一个分析和研究。中国的住宅市场对整个房地产的影响是具有主体地位。当前住宅市场的形势，我们进行了一个数据上的分析，有一个基本的判断。

我在写住宅市场分析的时候有三个基本结论，这个内容在蓝皮书当中。我简单提一下，第一，住宅市场去库存是基本成功的，实现了基本目标。二是因城施策和分类调控实施效果开始显现，这是我们房地产调控的一个重点方式，现在推行的还是比较有成效的。三是住宅价格上涨趋势未变，防止价格刺激市场大幅波动应成为调控重点目标。这是我在文本当中提供的。在这里我还想补充三个认识。

第一，2019年1-4月，商品住宅投资的作用和影响显著增强，截止到4月份的数据，商品住宅投资作用显著增强。第二，商品住宅市场核心指标的变化符合预期。第三，对房地产长效机制的理解与认识，作一个自己的解读。

（图）这个图表是一个柱状图，是2016年的1-4月，一直到2019年的1-4月，城镇固定资产投资的增速，增速转化成百分点，2016年1-4月城镇投资是10.5%、2014-2017年是8.9%、2018年是7%、2019年是6.1%，从时间上来说这是一个同期的比较。增速下降是一个趋势。同时我们看它内部的结构，也就是投资结构比重发生的变化，柱状图当中分两个部分，上一部分是房地产投资拉动的百分点数，底下一部分浅蓝色的是其他城镇投资拉动，我们可以看出随着时间的推移，从2016年到2019年的同期，房地产投资拉动的力度或者是作用和影响是在不断增强的。

（图）这个图是进一步细化，因为我研究住宅，住宅是主体，我们把这个拉动，具体在针对住宅投资拉动，这个柱状图整体还是城镇固定资产投资。住宅投资对整个投资的拉动力度也是在不断增强，到了2019年1-4月，比重可以说起到了一个非常重要的作用，前面尹主任也讲到，住宅投资对整个投资的比重是在上升的。总投资截止到2019年4月，增速是6.1%，其中有2.4个百分点是住宅投资拉动，也包括土地的因素，其他的非住宅类投资，包括房地产里面的非住宅和其他城镇投资的拉动是3.7个百分点。整体的结论是商品住宅投资的作用和影响，尤其是在2019年显著增强，这是需要关注的一个结构上的变化，当然有宏观各方面的因素，具体背景我不去分析，但是这是一个具体的现象，我们可以关注一下。

2019-05-23 11:24:55

第二，商品住宅市场的核心指标变化符合预期。

第一个图是2019年1-4月，与住宅相关的一些核心指标，它的统计值和累计增速，统计值也是累计值。可以看出，累计增速高低是不同的，有的高的是住宅投资增速达到16.8%，像住宅竣工的面积同比下降7.5%。对具体统计值怎么去判断，通过它的增速可以给出一个印象，但是这个增速是高还是低，这里并没有一个标准，16.8%是高吗？或者下降7.5%是低吗？没有一个标准，我们不能简单的从它的增速的数值来判断。

（图）这个表给出了刚才那些指标的统计值、预期值，这个预期值是我们在报告当中通过模型预测出来的1-4月的。我们拿统计值和预期值进行比较，以预期值作为一个标准，第三列得出一个偏离度，也就是我们给出的预期是通过模型方法测算出来的，是具有一定准确性的，或者是符合内在系统变化的逻辑。偏离度我们可以解释为现实与预期之间的差距。从具体数值来看，1-4月偏离度总体来说是持平的，个别略微高一点，但是都在2%的差之内，如果某一个指标差距扩大到5%或者是10%以上，我们就要对这个指标进行具体分析，它的差来自于哪些因素，这就是刚才谢社长说我们要挖掘《房地产蓝皮书》当中的相关数据。我在住宅市场分析当中，有全年的3月份到12月份的累计值预测，到半年或者是三季度的时候就可以测算这个表，可以看某一个指标、某一个方向、某一个领域离我们的预期到底有多大的偏差，是符合预期还是有比较大明显的偏差，是高是低，我们针对性的去分析它的原因。这是从目前来看，到4月份为止，住宅市场的发展是符合预期的。

2019-05-23 11:29:11

第三，我想说一下对房地产长效机制的理解。

一是刚才牛所长和尹主任都提到，房地产长效机制，既然是畅销机制，“效”就是有效，我们怎么知道它长效呢？肯定是从短期、中期、长期他的延续和变化，我们在不断的摸索，换句话说并没有一个天然的长效机制摆在那儿或者说自然界当中存在的一个机制，我们说它是最合理的，我们认为是不存在的。实际上是在实践当中，尤其是符合我们国家商品房市场的发展规律，符合我们国家整个社会经济发展规律，这样一个内涵的机制才有可能短期、中期、长期同样的能够稳定房地产市场。

二是目标就是基本稳定市场，基本稳定市场的含义是至少可以避免大起大落，刚才牛所长提到的大起大落，何为大？我跟牛所长不约而同的认为，它具有一种动态性，也就是这个长效机制并不是固定的值，具有的动态性是他有一定的波动，有市场因素、政策因素、外部因素，这个动态可能反映在不同层次上，这个局部实际上指的是城市，就是所谓的因城施策，这个城就是局部，整体就是整体的国家或者大的区域，整体到局部有各自不同的目标，在满足他不同目标调控的相互参照的同时，逐步在动态过程当中形成房地产长效机制，这是一个动态的过程，或者是有一定波动的，这个波动是正常的、合理的。

三是涉及到预期的问题，因为预期对整个房地产市场以及发挥的作用是正面还是负面有非常主要的影响，因为它本身的金融属性导致它天然的存在大起大落的可能性或者是内在的动力，使它容易产生大起大落。这里面对预期的管理，我认为现在总体来说保持一个什么状态，这个预期应该是什么？预期不降或者是微涨，这样一个预期对引导市场的方向是有利的。

2019-05-23 11:31:00

四是长效机制应该是智能化。这个智能化主要是我们整个国家的发展背景现在处于一个新科技革命的前业或者是已经开始触碰到这个门了。智能化推动房地产高质量发展，就是房地产本身这个领域应该是和其他整个国民经济一样，进入到高质量发展的阶段，在高质量发展的过程当中一定要引入智能化因素或者是智能化要素，使整个房地产符合我们宏观的、中观的和微观的目标的需要，我们设想的这个长效机制，目前来看应该是在形成的过程或者是初期，但是它应该满足这么一些要求。这是一个设想，个人观点，大家可以批评。

谢谢大家。

2019-05-23 11:32:46

谢谢张老师对房地产住宅投资一些指标预测作了详细的解读，对房地产长效机制应该是怎么样的，应该是符合哪些基本的特征属性，也是非常有意义的。刚才几位专家从几个方面分别从政策的转型、基础制度转型还有转型大的趋势应该注意的问题分别作了解读。下面看看各位媒体记者有没有一些问题？

2019-05-23 11:43:16

我觉得从市场调控来看，经过非常严厉的调控之后，市场的销售在2018年有一个下降的过程，包括房价都是面临一个基本的回落，怎么评价这些政策的效果，从市场的各项指标，销售、投资，或者是从以前过热的行情回落到相对平稳的发展状态，这就是政策调控的一个实际效果。

针对房地产市场的分化所做出的调整，因为市场经过这么多年的发展，由于人口流动的因素，大城市或者是一二线城市、三四线城市明显出现了分化，政策要强调一审一策，落实政府的主体责任，强化稳定市场调控的作用，体现了政策的分化趋势。

2019-05-23 11:43:50

整个房地产市场和房地产业转型升级，人的观念要改变，相关的政策要适应这些变化。过去的大拆大建还是以那些为主的时代逐步要转过去。卖方市场转向买方市场，简单来讲，在房地产具体来讲，现在向北京或者全国各地卖房的时候，所有的税费包括中介的佣金都由买方来负担，将来可能转向由卖方负担。美国卖房的时候，都是卖方负担佣金，买方是不用负担佣金的，现在都是转嫁给买房的人来承担，你可以了解住宅二手房买卖市场的变化。

2019-05-23 11:44:39

我个人觉得，那一天的到来不是今天，而是十年以后。

2019-05-23 11:44:55

是一个大趋势，牛所长的观点我是赞同的。整个来讲是高质量发展，所有方面都是要精耕细作，但是我们过去适用于大的运动式的发展，所以是有很多层面。

2019-05-23 11:46:13

投资是什么概念，我扭转了一下，以前的投资就是买、卖、炒作，现在的投资趋向于长期持有，通过租金收益来回报，通过运营把房子或者物业维护用好，通过苦心经营来获取收益，而不是买卖。我简单讲一下证券化的必要性，当然中国没有真正意义上的证券化，现在有些证券有些是假的或者是骗取钱的。我跟你讲什么叫甲级写字楼。20年前，英国一个专家跟我讲，中国没有甲级写字楼，我他讲这么一个高楼大厦，装修这么好，怎么不叫甲级写字楼？他讲的一个东西给我触动非常大。甲级写字楼还有一个指标，中国当时基本没有，现在可能是有的，就是业主必须是单一的，就是再大的楼整个是一个人所有的，当然这个人不一定是自然人，有可能是一个法人。但是谁有这么多钱啊？我们的楼都是分割、零售卖掉的，是这样一个制度性的变革。为什么甲级写字楼需要有单一业主，单一业主可以维护管理，还有随着经济的波动和企业壮大的时候可以把周边租下来或者是退出去，当时都是小业主持有的，看上去是华丽高档的写字楼，其实真正不适用于经济波动的需求，所以一个指标都不行，中国人根本想不到这些东西。但是这个必须要证券化，证券化集合各个老百姓的钱，真正让他们来投资，必须持有至少五年以上，国外一般是十年左右，然后再进行置换，大的基金，限制你不是炒房，而是买这种出租型的，也要好好经营，再有投资者给他好好的回报，这样去做，实际上是制度上的变革，不要一谈到证券化就把它误解为炒作，要理解专业上的一些东西。从中国来说，要慢慢去传导，可能十年都很难转变这个观念。

2019-05-23 11:46:53

感谢今天几位专家学者给我们作的精彩解读，同时也感谢媒体朋友们对房地产皮书一直以来的支持和维护，谢谢大家！今天会议到此结束。

2019-05-23 11:47:17