《房地产蓝皮书2021》发布会暨保障性租赁住房与房地产业发展研讨会

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各位专家、各位来宾、新闻界的朋友们，大家下午好！今天下午我们召开皮书发布和专题研讨会，受主办方委托我担任第一议程的主持人，我是中国房地产估价师学会的副会长兼秘书长赵鑫明，原来参加这个活动不多，但是久闻大名，今天亲历参加这项活动很高兴。

下面，我首先介绍参加活动的领导和嘉宾：中国社会科学院生态文明研究所所长张永生，社会科学文献出版社社长王利民，中国房地产估价师与经纪人学会会长柴强，中国社会科学院原城市发展研究所所长、研究员牛凤瑞，国务院发展研究中心市场所副所长、研究员邓郁松，中国宏观经济研究院、研究员刘琳，首都经贸大学赵秀池教授。还有中国社科院生态文明研究所理论研究室主任，也就是皮书的实际主编王业强，整个书王主任付出很多劳动。还有文明研究所副研究员、皮书副主编董昕，副主编张智研究员。还有我们邀请到的专家，也参加了皮书的一些专题栏目的撰写工作，贝壳研究院首席分析师许小乐，中指研究院高级分析师马琛，中国社科院金融所蔡真。再次以热烈的掌声欢迎各位的到来，谢谢大家。

下面首先请中国社科院生态文明研究所所长张永生致辞。

2021-08-03 14:03:27

谢谢赵会长。各位领导、各位专家、各位朋友，大家下午好！首先感谢大家在盛夏来到这里参加我们的发布会，要祝贺我们的团队，皮书出版，你们18年如一日，这是第18本皮书，质量一年比一年好，影响也一年比一年大。18岁正好是一个人成年，我想接下来会有更加远大的前途。今天18岁成人礼，正好面临着中国开启全面建设社会主义现代化新征程的时机，这个时间点是新阶段的一个标志。现在要开启现代化新征程，不是过去发展模式的线性延续，也不是西方现代化的简单复制，而是要建设人与自然共生的现代化，过去更多学习西方国家，现在逐渐在发展模式成为全球引领者。这个大的转型是对房地产业发展有非常深刻的含义，它会给我们房地产的理论和政策研究都会开辟更远大的前途，有很多新目标会出来，会有大量新的议题，可能新的理论和政策都需要我们去研究和揭示。

18岁是有比较特殊意义的。中国经济的增长过去是粗放型的，人18岁之前是长身体，过去工业化阶段也是长身体的阶段，18岁以后可能更多要有精神各方面的发展，用发展模式比喻来说就是发展内容、发展理念各方面都要不一样，过去房地产对应的是传统的工业化模式以及在此基础上形成的城镇化和区域经济。现在传统的工业化模式不可持续，我们需要进行转型，我们需要有新的城镇化模式，城镇化的内容和方式都要发生深刻变化。对城市和乡村定义也要发生变化。经济发展空间含义也会发生变化。过去讲房地产的Location，这些含义也会发生深刻变化。这种转变就是生态文明要研究的内容，它和房地产是有非常深刻的联系。从具体议题来说，这本皮书有很多非常有趣的结论，疫情条件下房地产需求不仅没有萎缩，反而是大幅度的扩大，这背后的理论问题是对住房价值的重新思考。住房不仅是给人提供一个居所，还给大家提供安全感。这些不是以前特别注意的。

和生态文明直接相关的环境和文化对房地产的价值，同样的房地产，同样的Location，同样的投入，同样的成本，同样的物理品质，当环境和文化不一样的时候价值也会不一样。这些对房地产股价的理论和方法，如果从生态文明的视角来看也有一些新的启发和含义。

在双碳目标下房地产也面临转型。比如建筑钢材的强度，中国钢产量占全球57%，进出口低于5%，大量的钢材都是用在国内的需求。房地产占了38%，住宅占了28%，所以这些都是接下来需要研究的重点议题。

总的来说，城市与环境研究所刘所长是我们创始人之一，我们现在更名改组为生态文明研究所。这个皮书以前在城市与环境研究所的时候，和房地产看起来关系非常直接，但改成生态文明研究所后关系也是非常直接。因为今后整个发展模式会向绿色发展，在这个基础上建立的城镇化模式、房地产模式都会发生深刻变化。现在研究生态文明不是说就只是研究环境问题，而是把它可以渗透到各个研究议题里面来。

我们今年为了适应这个调整，也和中房学会进行强强联合，我们开门办所，今年的皮书是中国社会科学院国家未来城市实验室和中国房地产估价师和房地产经济学会共同主编，这是我们第一次。相信接下来房地产会面临重大挑战和机遇。在皮书编撰上我们发挥强强联合优势，然后大家支持，相信皮书会办的越来越好。预祝皮书会越来越兴旺。谢谢大家！

2021-08-03 14:13:01

感谢张所长。皮书现在经历了18年，原来是城市与环境所，现在是生态文明所，名字变了，研究的范围可能更加深厚了。刚才张所长提到要推进中国环境和文化对房地产价值的影响，都是我们今后要更加注重研究发展方向。今年的皮书也是研究所和我们学会、研究机构和行业组织共同来编写，也是一个创新。18岁也进入“青春期”，我们这个书也要转型，新形势下开启新征程。我们觉得这是非常有意义的一件事情，我们愿意利用我们行业力量和出版社和咱们所合作好，我们开启新征程，推向新的高度。再次感谢张所长。下面请社会科学文献研究院出版社王利民社长致辞。

2021-08-03 14:13:27

尊敬的张所长、牛所长、柴会长，各位领导、专家、来宾、新闻界朋友们，下午好！首先代表我们社科文献社欢迎各位领导和专家来到我们这里举办《房地产蓝皮书2021》发布会暨保障性租赁住房与房地产业发展研讨会。

在此我谨代表我们这本蓝皮书出版方社科文献社，向莅临会议并给予指导的各位领导专家表示感谢。特别是向蓝皮书的研创单位中国社科院国家未来城市实验室、中国房地产估价师与房地产经纪人学会，以及蓝皮书主编赵会长、王研究员和参与皮书创作的专家们表示祝贺！特别是感谢我们中国社科院的生态文明研究所对我们社科文献社的信任，长期信任，将这本著名的《房地产蓝皮书》，18年来长期的、连续的交给我们社科文献社出版。

我们知道近30年来，随着改革开放和城镇化的快速发展，中国的房地产市场快速增长，房地产的开发不仅和国家和地区的经济发展有着深厚的关联，更是深刻地影响着普通居民及家庭的生活，保证房地产业的健康稳定的发展，对整个社会经济的全面增长和进步至关重要。我们这本房地产蓝皮书自204年开始出版，至今已连续出版18年，今天发布的是第18本。《房地产蓝皮书》在业界，在皮书界享有崇高声誉。我们这本《房地产蓝皮书》始终沿袭客观公正、科学中立的宗旨和原则，从不同视角、深入分析每一年度中国房地产市场各个方面发生的变化。连贯起来，这18年来18本皮书形成了一部对中国当代房地产市场发展跨越时空的完整记录，具有非常高的学术价值，既可为社会各界提供市场咨询的参考，也可为中央政府、各级地方政府的市场调控和地区房地产调控和整个行业的决策提供理论依据。每年的《房地产蓝皮书》通过对连贯数据的深入分析，发出我们智库的理性声音。我们实验室最早来自于城市研究中心，城市研究中心当时是社科院最重要的智库之一。

每年皮书一经发布就引起媒体和大众的广泛关注，至今依然是引起媒体和社会的广泛关注。同时对房地产市场的健康平稳发展，产生了正向的、持续的、积极的社会影响。最早这本蓝皮书是由牛所长担任主编，十多年来一代又一代的蓝皮书研创团队薪火相传，使蓝皮书的学术质量不断提高，5次获得皮书评奖当中的优秀皮书奖，也是社科文献社皮书系列中最杰出代表。我是去年到任，参加了多次蓝皮书发布会，我们这本蓝皮书最专业、最全面，数据最翔实，分析最深入，可以说分析最具有专业性。市场特别强调专业分析。这本蓝皮书的分析以及结论代表了房地产市场杰出的专业分析。

2021-08-03 14:19:28

今天出版的2021《房地产蓝皮书》是首次由中国社科院国家未来城市实验室、中国房地产估价师与房地产经纪人学会联合编纂，中国社科院的未来城市实验室，依托于中国社科院的生态文明研究所，实验室的早期他们中心是中国社科院最早成立的18家实验室之一，也是最具有社会影响力和决策影响力、市场影响力的实验室之一。近年来，这个实验室发挥智库优势，主动响应国家特别是全球城市和区域发展中一些关键的问题和重大现实问题，也为我们国家重大的城市和区域发展战略提供决策支持。我们中国房地产估价师协会与房地产经纪人学会，是全国性的房地产估价、经纪、住房租赁行业自律性的管理组织，首任会长是周部长，既是官员也是我们最著名的建筑设计室、建筑学家，他领衔创立的学会。由这两家单位强强联手，既具有深厚研究背景，又有深厚行业背景，强强联手开启这本蓝皮书的研创新篇章。刚才张所长从新时代生态文明的角度给《房地产蓝皮书》的发展规划了新的方向。在此指导下，本次发布的2021年《房地产蓝皮书》，不仅追踪了房地产市场的最新动态，而且从经济、社会、政产行业等多角度全方位，颇具专业性的分析了当前市场热点。充分反映了当前中国房地产行业市场和中国住房问题的复杂性、重要性。今天这次发布会也是一次研讨会，我们主题定为“保障性租赁住房和房地产业发展”，这两个关键词，就代表了当前中国房地产行业市场和中国房地产问题的复杂性、重要性。这本蓝皮书对去年进行了回顾，对2021年的中国房地产发展趋势进行了展望，对中国房地产市场的长期发展战略进行了研究，制定了应对策略，对当下房地产政策和房价的走势和行业发展都具有重要的参考价值。

各位朋友，你们也第一次来到社科文献社，借此机会我向你们介绍一下社科文献社。社科文献社是中国社科院下属的一家人文专业出版机构，也是当代中国哲学社会科学的重要出版品牌，多年来我们坚持以专业化、数字化、国际化、市场化“四化”齐头并进的发展道路。我们众多的学术作品和智库产品都沿着数字化和国际化进行传播。放在各位面前的有一张小卡片“欢迎下载皮书数据库APP”，现在所有皮书全部进入数据库。现在我们社年出版图书近2000种，有众多精品力作，还有不少的知名品牌。特别是我们的学术编辑以专业化和高质量为抓手，尽心尽力为学者、为业界、为各级政府提供多元化、全方位的学术和智库成果的出版服务。其中皮书是我们社科文献社，特别是原来的谢寿光老社长在任的时候开创的学术品牌，由上世纪90年代开始精心耕耘的品牌。经过20多年，品牌化、数字化、国际化的运作，现在社科文献的皮书已经覆盖近900个领域，每年出版近500种。现在全国的年度报告大概是1500种，我们社科文献社占有三分之一强，稳居龙头地位。现在说起皮书，说起皮书就会说起社科文献社。皮书和社科文献社已经成为“一体两面”，相得益彰。社科文献社的皮书已经成为国际国内社会各界业界全面了解当代中国、当代中国智库发展的重要窗口。

2016年中央政府提出“房是用来住的而不是炒的”以来，房地产发展进入了新时代。近几年来，中央系统密集出台了房地产发展的战略政策，调控政策，配套政策。房地产行业的发展关乎国计民生，因此及时地、中长期的与短期相结合，及时分析房地产经济现状和预估未来行业发展非常有必要。相信依托于中国社科院国家未来城市实验室的积淀，长期的学术积淀，依托中国房地产估价师与房地产经纪人学会强大的行业专业背景，强强联合。在赵会长、王研究员主编的带领下，特别是拜牛老、柴会长的大力支持，相信《房地产蓝皮书》原创团队一定会取得更加丰硕的成果。在生态文明的新时代发展出中国特色的房地产产业，发展出有中国特色的房地产蓝皮书的新时代新辉煌。

最后恳请各位领导继续一如既往的支持社科文献社的发展，支持这本蓝皮书的研创。衷心地祝愿我们这个团队取得更多成果。感谢媒体朋友们长期以来对我们这本蓝皮书的关注，希望媒体朋友能给予今天的发布会，特别是主报告、分报告深入翔实报道，让社会各界充分分享智库成果。预祝发布会、研讨会圆满成功，谢谢大家！

2021-08-03 14:27:47

感谢王社长热情洋溢的致辞。皮书能够形成品牌的效应，房地产专业的皮书能产生这么大的社会影响力，和我们的出版社编辑以及大家的支持分不开，我们代表编辑团队，代表主编单位再次感谢王社长。

下面进行报告环节，首先进行的是主报告，有请本书副主编张智研究员作“2021年中国房地产市场的分析与展望”的报告。

2021-08-03 14:28:01

各位领导、各位嘉宾、各位专家、媒体朋友们下午好！我对本书的主要观点作简要的汇报。这本书内容非常丰富，四个板块21篇独立报告。我的汇报只能是作一些提示，帮大家从最终的一些结论给大家作一些提示。

首先，作为一个行业，房地产业的重要性，社会各界，从中央到地方，大家都是有目共睹。从7月30日的政治局会议要求坚持“房子是用来住不是用来炒”的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展，加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。

针对一个行业，中央政治局的会议反复强调，就说明这个行业具有全局性。换句话说，从我个人理解，它是宏观的一个重要组成部分。有些观点把房地产业和宏观经济在某种程度上对立起来，我觉得不是很妥当。房地产是宏观经济的一部分，它的健康发展非常重要。加快发展租赁住房和今天研讨会的主题直接相关。“三稳”“一快”反映了中央对房地产业的政策的原则定位，这也是近几年来没有变的。这是我们蓝皮书发布的现实宏观背景。

我从蓝皮书研究的结论分三个方面阐述八个问题。第一方面，2020年的简要回顾。2020年遇到了新冠疫情的冲击，我们房地产经济、房地产市场受冲击以后，它的响应状况我们作个简单回顾。第二方面，今天我们既是发布会又是研讨会，我们主题是租赁住房市场，就这里面核心问题作汇报。第三方面，2021房地产市场的预测分析。这本书非常厚重，它的编辑时间，目前为止上半年数据已经出来了，所以可以针对蓝皮书的观点做一些实证分析，我们以现实为依据、以数据为依据，我们可以对我们的一些观点进行佐证。这是问题导向，在大原则下不能回避问题。最后对房地产领域的政策建议。

2021-08-03 14:36:39

一、2020年房地产领域指标变化

新冠肺炎对中国房地产投资的影响程度到底如何？通过模型测算发现，2020年的疫情对中国现价GDP，这个指标与房地产投资有可比性，所以用现价GDP，经过测算，2020年现价减少4.3万亿元，下降率4.1%，2020年疫情对房地产开发投资影响是3610.4亿元，下降率2.5%。从数据来看，疫情对房地产投资的冲击是小于对GDP冲击的程度。另一个角度，房地产投资建设在一定程度上也支撑了对疫情的抗击，对宏观经济的稳定还是起了重要作用。

商品房的市场销售在2020年显著超出预期。2018-2020年新建商品房销售面积和销售额的月度增速。2020年年底累计增速，销售额增速8.7%，2019年是6.5%。换句话说，经历了疫情冲击，销售额不但没有减速反而高于没有疫情的2019年。销售面积，2020年全年2.6%，高于2019年的-0.1%的增速。

如果采用模型测算，2020年商品房销售面积在没有发生疫情的情况下，销售面积和销售额应该分别增长0.6%、7.4%。如果用这个值和统计值相减，我们发现疫情后的数值和假设未发生疫情的数值，反而高出了2和1.3个百分点。从刚才最直观的观察和模型测算来看，房地产业好像在经过疫情冲击反而比预期水平高，发展状况更好。

土地市场在2020年实际交易状况也明显好于预期，交易情况远远超出正常预期。2020年土地购置面积、土地城郊价款和土地城郊均价3项指标增速大幅度高于2019年水平。

所以，2020年房地产投资受疫情影响较小，土地和商品房市场购销两旺。

我们再看近期的房地产领域的政策变化。房地产市场状况和经营状况和政府监管密不可分的。从去年下半年到今年一季度，国家出台了一系列的对房地产业相关调控政策。房企“三道红线”与银行“两个上限”强化监管。2020年8月份，住建部和央行召开重点房地产企业座谈会，提出重点房企资金监测和融资管理的新规则。一是剔除预售款的资产负债率不超过70%；二是净负债率不超过100%；三是现金短债比不小于1。业内通常称为“三道红线”。

根据2019年年报计算，我国100家上市房企可以分为红、橙、黄、绿四档，如果三道红线都越过了就是“红”，越过两道红线是“橙”，有一道红线越过是“黄”，三道红线都不没有达到就是“绿”。企业从红、橙、黄、绿来看分别是22家、36家、28家和14家。其中，我们把非绿色的“红、橙、黄”加在一起是86家，上市房企根据新规则需要逐步降低杠杆。这是2019年的情况。当前的情况可能有比较大的变化，将来我们要跟踪研究。

“两个上限”，2020年12月31日，央行、银保监会下发关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知。根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分五档设置银行房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。相关企业做了过渡性的安排，如果越线，在两年内要做调整。“三道红线”和“两个上限”的提出，一方面体现出对房地产金融风险的防范，另一方面也体现出对房地产市场的调控。实际是调控的细化，过去没有到企业内部调控它的财务状况、经营状况比例，这次是进入到企业内部细化了调控。

出台了“两集中”土地市场供给新规则。2021年2月26日，自然资源部自然资源开发利用司负责人表示重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，原则上发布出让公告全年不得超过3次，实际间隔时间和出让地块数量要相对均衡。实施“两集中”土地出让制度的试点城市22个。大家要关注一下“两集中”政策，政策正式实施是上半年，我们后面有数据涉及到这个政策。

存量房市场纳入调控范围。2021年2月8日深圳住建局在官网发布关于二手房城郊参考价格的三则通知。同时发布了首份《深圳市住宅小区二手住房成交参考价格表》，3月22日成都市发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出建立二手住房成交参考价格发布机制。对近期发布的非常有含金量的，对市场有很强引导和调控作用的政策。

“三道红线”、“两个上限”和存量房价格调控，房地产调控政策精细化趋向，将使政策时度效进一步增强。换句话说过去对房地产的调控没有进入细化层面，现在能够精准把握调控力度和效果，时度效会进一步增强。

房地产市场分化发展趋势分析。当前房地产，尤其是2020年到今年上半年，实际上有若干种分化，首先是区域市场分化，以存量房市场为例，南方城市市场上行，北方城市明显降温。

南方城市价格上升情况。深圳、东莞、广州、上海，从2019年到2020年是逐步上升的，这个趋势是比较明确的。北方城市的价格走势。天津、青岛、廊坊、济南，总体趋势由高走低。

2021-08-03 14:45:22

城市的市场分化，2020年70个大中城市新建商品住宅销售价格指数，70个大中城市，其中36个它的指数增量超过5个百分点。住建部在城市具体的工作要求上，以5个百分点作为标志。超过5个百分点就要关注，低于5个百分点我们认为还是比较平稳，超过以后会有相应的下一步举措。其中有5个城市，银川、唐山、西宁、徐州、呼和浩特价格指数的增幅超过10个百分点，应该说明显过热。城市的市场分化形成一个梯度，差距很大的，我们分成四个组，前五个，中间两个组，最后一组最低的乌鲁木齐、济南等，它们之间的差距非常大，这是城市市场分化最明显的反映。

从企业运行状况也出现分化，11家头部主流房企，购物中心、行业集中度的变化。2020年与前几年，2016年、2019年集中度的情况比较看有非常明显的提升，是前期的近两倍的集中度。预计2021年集中度会在20%以上。这个市场的变化对企业也有明显的互动作用，企业也在分化过程中。

住房租赁市场的深层次问题。在当前的房价高企又不可大幅下降的背景下，新市民和年轻人的居住问题主要是依靠发展住房租赁市场来解决。这样赋予了一些大城市租赁住房市场具有一定保障属性，年轻人买房比较困难，但是租房，如果没有一个好的租赁市场环境也面临着诸多困难，现在发展到这个程度，应该对这部分人群也提供相应保障。

当前租赁住房市场存在发展不规范、租赁住房品质不高、租赁关系不稳定等问题。这要求未来重点发展机构化、专业化租房租赁，特别是自持型、重资产租房租赁，特别是对当前存在租房租赁收益率过低，缺乏低成本长期租金，人们长期租赁意愿等深层次问题，要有效增加租赁住房供给，特别是使住房租赁市场可持续发展，亟需破解这些难题，包括多渠道降低租赁住房建设运营成本，加快推进租房租赁领域不动产投资信托基金，探索租房与购房享受公共服务机会均等，加强房地产市场调控，以稳定房价和房租。在住房租赁市场有大量工作需要做，也有若干难题和困难需要去解决。

关于长租公寓经营风险溯源。从去年有很多风险集中暴露，一些长租公寓“爆雷”，出现资金链断裂问题。这对租赁市场的稳定健康发展有负面影响。但同时要解决这个问题确实需要付出巨大努力。

长租公寓主要有三个风险来源：一是“高收低租”“长收短付”高金融杠杆；二是租赁需求减少，长租公寓空置率陡增，这个和疫情有关；三是租金下降、资本撤资，导致资金链断裂，这也是一种经营风险。所以租金倒挂是长租公寓行业普遍的现象。长租公寓以“高进低租”价格优势，烧钱抢房，垄断两头客源。然而，2020年全国重点城市，包括北上广深等一线城市和南京、成都、西安、天津等二线城市租赁城郊环比下降10.5%，各城市租金同比均有下滑。整个租金水平已经降至近5年来最低值，由于业主转租房源租金价格被锁定，在当期租金预期下，长租公寓企业盈利难度很大。同时，政府提供的廉价租赁房源、集体土地建设租赁房源等公寓也逐渐从土地开始变成房源，这些都影响租赁市场未来预期。

提出几点对促进长租公寓平稳健康发展对策：一是加强监管，规范长租公寓企业行为。通过法治保障，明晰住房租赁双方的权利义务关系，明确双方责任，进一步规范租赁行为，加强长租公寓企业监管，限制企业资金池和租金贷行为选择，通过去杠杆、去金融等手段，让住房租赁业回归服务本质。二是增加供给，重视保障性租赁住房建设。在长期公寓供给端力求供给多元化，鼓励地方国企进入长租公寓行业。和既有“轻资产”长租公寓运营模式不同，由国企投资运营的长租公寓项目普遍为重资产运营模式，即企业负债拿地、建设运营、管理等多个环节，这种模式将起到住房租赁市场的“稳定器”和“压舱石”作用。三是聚集优势，提升企业精细化运营服务质量。

2021-08-03 14:55:17

关于2021年上半年房地产的发展形势和我们的预测，有12个独立建模指标，分别是固定资产投资、固定资产投资可比增速、房地产投资、住宅投资、企业资金到位、房地产施工面积、房地产新增面积、竣工面积、房地产土地购置面积、土地成交价款、土地成交均价、房地产销售面积、销售额、销售均价。这12个指标，和我们预测偏离度的总平均值相差8.6个百分点。影响吻合度下降，重点在土地成交价款上。我刚才提到，今年年初开始制定集中供地，22个重点城市集中供地，在6月份很多城市第一次集中供地，规定原则上不超过三次公告。

这个预测大概是一季度数据出来以后我们做的模型。统计值是二季度的，预测值是预测的上半年的。用统计值-预测值或者除以预测值的偏离度。偏离度比较高的是土地成交价款，土地成交均价是通过购置面积和成交价款计算出来的。这里最突出的是土地成交价款超出原来预计59.2%。为什么出现这个情况？我的模型总体上在98%的精度，偶尔到95%。但这个差别远远超出了正常范围。我们分析原因发现集中供地是产生数据偏差的很重要因素。1-5月，土地成交价款同比增长-20.5%，1-6月份，2020年上半年比2019年上半年，已经回升到-5.7%，从-20.5%到-5.7%，1-5月是1931一平米，1-6月是3808一平米。这里22个重点城市第一次发布土地交易公告就是在6月，而且都是优质土地，价格偏高，一下子把全国的土地成交价款拉升上来。这个情况是否会持续？我想不会。因为全年只有三次发布公告。在6月发布，或者在9月或10月发布，下半年还能发布两次，不可能每个月发布和成交。全年的情况还有待观察。政策对市场和对数据的影响可以说不容忽视。全年来看未必有那么高的增速。总的来看，我们整体预测还是基本达到了正常精度。超出的，竣工面积增长超出10%，是它的速度加快了，是现实的经济过程发生了一定变化，超出了可以用我们的模型作为基准来评价，某个指标超出了正常或者合理预期水平。

2021-08-03 15:04:18

根据模型预测下半年的情况，2021年固定资产投资增速11.7%，房地产投资增速为14.6%。上半年房地产投资偏离度-2.1%，也就是说现实比预测值低2.1%。土地购置和土地成交均价、成交价款，模型预测数值偏低，未来我们再看是模型需要调整还是现实经济的影响有一些突变。房屋施工面积、新开工面积、竣工面积增速分别是7.5%、-5.9%和2.7%。总体来说和常年比差别不大。商品房销售面积和销售额增速预测值是5.5%、12.5%。商品房销售均价是10500/平方米，同比增速可能在6.6%。预计土地价格可能回调，但现在还不能完全肯定。商品房销售均价出现小幅增长的局面。

当前房地产领域政策建议。我们说“房住不炒”包括两个方面，一个是对投机的打击或者对风险的控制，另一方面房子是用来住的实际在强调我们要保障居民的居住权，在房价稳定的情况下，终极目标是不断提高居民居住水平，现在加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策，这也体现了“房住不炒”的基本宗旨。

有五点建议。一是适度降低房贷利率，现在市场利率有明显下调，房贷利率有倒挂现象。如果能适当降低，有利于促进房贷利率市场化。二是合理使用限制性政策，避免误伤真实住房需求。三是全力加速推进租购房同权，这是建立房地产长效机制的重要方向。四是提高供给效率和交易效率，贯彻“房住不炒”，使整个交易更顺畅。五是加强投资风险提示警示，对于改变用途，将其他信贷资金挪入房地产市场，追涨杀跌，炒作概念性住房，如学区房等行为，应及时提示警示其中可能存在的市场波动风险和政策风险。近期，北京、上海、深圳和成都等城市出台学区房新政，实际是增大了追涨学区房的风险，可能就套牢了。通过这个稳定学区房的价格预期，对房地产的整体稳定也产生了积极作用。这个政策推出还是有很好的理论和政策意义。我就汇报这些，不当之处请批评指正，谢谢大家。

2021-08-03 15:07:20

谢谢张智研究员的分享和介绍。下面进行专题报告分享，有请贝壳研究院首席市场分析师许小乐，他分享的题目是“资本红利时代结束，居住服务时代到来”。

2021-08-03 15:08:42

各位尊敬的领导、嘉宾，大家下午好。首先祝贺《房地产蓝皮书》正式出版发行，很荣幸被研究院加入这本书的编辑，负责了存量房部分，陈颖老师在这个过程中给我们很多支持，我们学到很多东西，非常细致，这对我们来说是很大的帮助。刚才从张智老师这边，他用了几张图，是贝壳研究院的贝壳房价指数，从企业角度把我们的数据成为社会公共决策的依据，这也是我们社会价值的体现，所以非常开心。由于时间有限，我简短和大家作个交流，我们认为资本红利已经结束了，居住服务时代到来。主要想通过这个机会向全市场和从业者传达这样一个理解。

最近发生这些事情让市场上感觉到看不懂，实际上行业里的市场预期以及市场信心可能要比今年统计数字严峻很多。虽然数字今年还有增长。但是从4月以来，新房、二手房市场下探速度超乎很多人预期，导致大家对未来看不明白。这种情况下，去理解今天发生的这个现象背后的逻辑以及未来的趋势是非常重要的。我们看不懂市场，这是最大问题。因为土地集中供应的政策变动，导致张智老师的预测模型不准了。我们市场上这么多的开发企业、这么多的市场从业者，是不是也会出现对市场的误判和误读。市场的价格信号是调解资源分配的决定性力量，但这个价格信号今天越来越看不清楚了。这可能是考虑未来长远问题时应当重点考虑的。

今天发生这些问题其实并不复杂。如果把时间周期拉到70年的长周期来看，就可以理解为什么今天发生重大变化。70年中国房地产经过了两次大转型，第一次1980年左右到1998年，从福利分房制度到商品房制度的转变，这20年时间完成了从原来公房分配到商品房商品属性建立，奠定了后来中国房地产市场20多年高速增长的基础，这是认知的革命，回归到商品。第二个转折1998年到2018年这20年间是中国住房第二次大转型，由原来的商品化、双轨制运行的商品化住房变成市场化，甚至2008年到2018年这十年完成了资产化、金融化的过程。在这两个转型过程中带来了过去20多年市场狂奔突进，同时带来了很多风险，今天住房的杠杆水平、债务水平比较高，房价比较高、支付能力差各种问题。

同时，我们经历第三次大转型，核心导向是要破除或者抑制房地产过度金融化的态势，在租赁等民生领域更加强调住房社会属性。过去强调商品属性、金融属性，未来一定会向民生保障的属性转变。所以今天看到这些情况都是在转变过程中遇到的“阵痛”。过去加了那么多杠杆，今天杠杆往回收的过程，市场一定会出现过度投资、信仰过热、往回收的过程。在这个过程中要理性客观全面的看待这个转变，而不能陷入盲目恐慌甚至失去自己的分寸。

这次市场降温的本质。年初的时候我们发布了一个报告《房地产市场的资本红利时代结束了》，我们对一季度市场作了预判，我们认为一季度是近年来市场高峰，二季度开始回落，下半年处于向下调整阶段。这个判断今天看来已经被验证了。为什么出现这个情况？因为我们了解到这次的调控和过去不一样。原来调控只是住建部在调房地产房价，抑制买卖行为。这次把金融和房地产放在一块儿联动的调节，第一次把金融联动调整起来。信贷增长是过去房地产短期内过热的主要原因。今年采取了三种方式，一是管住银行，设置了银行贷款集中度管理，设置了房贷额度。二是管住借钱的人，买房人，原来通过管人的方式、管资质的方式来管，比如这个人有没有房子，名下几套房子，本地人还是外地人。管人过程中发现很多问题，这个人通过各种方式造假骗取贷款，这次管房子，通过二手房指导价，由C2C市场定价变成了政府定价，这种情况下就让银行的贷款比例、贷款成数往下降，个人需要付出更高首付比例才能进入市场，这样把买房需求压下来了。三是今年上半年开始严查首付贷、经营贷这些金融违规手段，也让一部分购房需求下来了，其实是“撤梯子”的过程。还有一个主体是房企，去年开始“三道红线”，实现了对房企的差别化信贷管理。刚才张智老师也讲了，精准到对房企内部的金融债务进行调解。所以，一个是管住了放钱的人，一个是管住了贷款的人，这个情况就是房地产真正开始降杠杆。

2021-08-03 15:18:00

这种情况下，市场的估值在下降，市场的热度在下降。年初的时候我们有个判断，包括今年一系列的土地、信贷、房企，投资者投资行为的管控，实际是长效机制的重要组成部分。虽然今天没有官方说明是长效机制，但是长效机制的关键要素都迎来了实质性改变，这和以往所有调控方式完全不一样。所以说房地产的资本红利时代已经结束。为什么在这个时候呢？其实整个市场的调节不是现在，是2017年已经开始，从北京“317”调控开始，各个城市陆续开始降杠杆过程，2018、2019年整个市场不怎么增长，特别是销售面积都是非常低的增长。但是2020年突如其来的疫情改变了节奏，后来出了一些政策，包括金融政策、货币政策，改变了市场预期，反而形成了资金避险行为。有些人加杠杆，购买学区房导致预期发生变化，包括土地市场预期也是重要影响，原来市场开始回落，但是拍卖之后土地价格涨了很多，市场预期自然就被推升上去了。包括价格倒挂、利差、价差行为，给市场带来了一些刺激作用。2020年上半年的时候我们向社会提示了一张重要的图，房价上涨图、租金下降图，这张图我认为是2020年最重要的一张图，我用的词是“虚象和实象”，你看见的好像是今天价格上涨，市场非常红火、非常热闹，感觉市场预期特别强。我当时提示的是，看到市场的真相，真正的经济增长、居民收入、购买力是比较停滞的状态。所以看到了那样一个假象到今天，一定会在调整之后进行回调，回到常态也是不小幅度的回调。所以行业里一定要适应和理解这个调整过程。

从未来看，经济增长可能未来持续承压，货币政策可能相对中性或者略宽松，这个情况下一定会看住金融资金流向房地产的闸门。所以这个角度来讲，今天各种金融整顿、市场监管，会让金融市场和房地产市场之间隔离墙做的越来越厚，会让这个房地产市场受金融冲击影响越来越弱。未来政策会放松吗？过去经验看基本三年一个周期，背后原因还是增长的逻辑之下出现的调节，调节可能由于行政管控和市场周期间相互叠加造成的周期。但今天正房地产发展逻辑不是增长逻辑，而是民生和社会保障逻辑，或者是防风险的逻辑，这种情况下很难今继续在天杠杆水平加的这么高的情况下继续月放松，继续刺激房地产市场，尽管我们还有很多的问题要解决，比无如地方政府土地财政收入模式的问题今天没有得到根本性改变。但是继续降杠杆的方式弊端越来越大按于利于利，这种情况下不要寄希望于政策哪天会掉头来措施房地产市场，这个不可能了。最多可能期待市场稳定后，市场杠杆总体水平下来了之后，一些抑制市场的行政举措会有序退出，但是不要寄希望市场再来一次大幅度的增长。

未来市场会怎么样？今天市场的调整是降速而不失速。市场由原来的高温状态回调到健康正常水平。看6月和3月市场交易两的比较，3月是今年最高点，今年一季度是过去历史上很多年最好的一季度，导致很多银行的钱都不够放。二季度的时候市场回来了，但是并不意味着成交量出现了下降态势，仍然处于枢纽状态。只是过去状态对于微观主体的体感非常剧烈，所以大家预期比较差。长期来看中国房地产发展的基本面并没有改变。在房住不炒的政策基调下，在房地产持续降杠杆的政策取向下，未来中国住房会回到“新中枢”，可能每年大概13亿平方米新房交易规模，15-16万亿区间内的增长水平，增速不会太大。但短期，可能未来十年规模仍然维持在这里。同时二手房市场的深化不断提升。主要还是来自于城镇化仍然还有需求要释放，今天住房的改善，老房子改为新房，这种需求仍然在推动住房需求不断释放。还包括年轻人的不婚、单身，这些家庭结构在发生小型化，家庭分裂的速度是变快，这种情况下对于小户型房子的需求有比较大的支撑。综合这些情况来看，我们认为未来市场会在一个比较大的规模，但是是低速度下去运转，而不会出现大幅的波动。

基于这个判断我们建议市场主体，第一，不要着急，不要恐慌，不要觉得今天的调整，好像房地产要出现大问题，不是，这是正常调整。第二，这个情况之下大家可以忘掉市场，原来我们靠市场吃饭的，今天更多把注意力放在客户身上，放在我们自己服务能力上，当市场有不好的时候，我们更多把注意力放在自身的能力建设方面，今天有很多事情需要做。

我们在去金融化之后住房的趋势，大概是怎样的态势呢？一个根本性的转变，从此之后中国的房地产由过去购房时代转向居住服务时代。所以房地产市场需要需求和住房需求发生深刻变化，未来至少五大领域可以重新定义和塑造。第一，流动人口的长期稳定租赁需求。居住需求孕育了万亿租赁市场。核心理念，今天新时代的这些流动人口或者新市民，他们对在城市里长期居住的愿望比父辈更长，他们需要在这个城市里生根发芽，抚养子女，他们居留意愿更强的情况下，包括他们的举家迁徙比例也在提高的基础上，他们对于长期稳定租赁需求在提升，这部分未来大部分通过租赁解决住房需求。今天国家出台了保障性租赁政策，以及未来要出台的市场化长租房政策，这部分会带来很多市场空间。第二，品质居住提升现代物业管理水平。第三，人口老龄化、少子化对于社区养老需求非常大。第四，老旧小区改造，让一些房屋循环投入利用，让城市有机更新这些市场更广阔实现起来。第五，数字经济对于房地产居住领域的重新构造，这个空间非常大。这五大产业的市场规模足够大，加起来估计有十几万亿的规模。可能未来十年，未来二十年我们更关注居住领域产生的GDP对于经济增长的贡献，房地产对经济拉动作用从投资效应慢慢转向为消费拉动。

毫无疑问房地产仍然是又缓又长的赛道。过去很多企业也做了一些转型，包括中介机构、开发商、物管等，有些转变缺乏一些方式和指引，这时候需要市场和政府的全力支持。比如政策上要通过政策指引，为企业赋能或者给企业进入市场的启动带来初始的动能才能让市场有序运转起来，才能让我们看到中国房地产市场未来二十年从高速增长的以购房为主的时代向居住服务时代转变的途径，实现企业由高租转、高杠杆的模式，彻底得以转变，也解决今天很多住有所居的问题。时间关系，我今天主要讲这些，谢谢大家。

2021-08-03 15:30:31

下面作专题分享的是中指研究院高级分析师马琛，他分享的是“十四五”房地产需求预测。

2021-08-03 15:32:18

尊敬的各位与会嘉宾大家好。我来自中指院，非常荣幸参加社科院主办的《房地产蓝皮书》2021发布会暨保障性租赁住房与房地产业发展研讨会。2021年是“十四五”开局之年，这里简单分享中指院对“十四五”期间中国房地产市场住房需求的预判。

进行预判前，简单和大家分享我们认为中国房地产行业目前所处阶段。1998年作为分水岭，将中国房地产业发展分为两个阶段，1998年之前的福利分房时代，和98年之后的商品住房时代。我们将这20年分为五个小的阶段，第一阶段从1998年房改市场化大幕拉开到2003年，这个阶段我们称之为中国房地产市场化初期，这个阶段全国商品房销售面积年均增速22.5%，接着第二阶段从2004年开始“831”大限，这一年我国正式停止土地协议出让，变得更加公平公正公开，使得中国房地产行业进入黄金发展十年，从2004年到2008年，我们将其称之为中国房地产快速发展期。在这一阶段，全国商品房销售面积年均增速14.6%。同时也是在这一阶段，我国人均GDP突破3000美元大关，经济高速发展、消费开始转型。2009年-2013年我们称之为中国房地产业市场繁荣期，全国商品房销售面积平均增速8.3%，而进入到2014年，整个房地产业开始转型，我们国家中央也开始探索房地产的长效机制的建立，2014年、2015年是房地产调整期，销售面积年均增速在6.5%左右。在进行最后一个阶段，2016年至今，房地产行业整体处于平稳健康发展态势，销售面积年均增速2.9%，这一阶段房地产企业的集中度也处在大幅提升阶段，2019年我国人均GDP突破1万美元大关。

伴随房地产业发展，我国城镇居民住房质量不断提高。在2000年前，我国城镇人均住房面积不足20平方米，2019年我国城镇人均住房面积达到39.8平方米。所以我们认为整个房地产业的发展对于我国国民生活水平质量提高有很大促进作用。

随着房地产业的不断发展以及市场行业需求，中指院从2009年12月启动了百城住宅价格研究，每月发布的100个城市城市的新建住宅价格指数，成为目前国内覆盖范围最广和城市最多的防务价格指数系统。处于对价格指数系统的认可我们受邀参与了本书房价部分的编写，下面通过百城价格指数变化，来和各位一起看一下2021年房地产市场的发展。

首先回顾2020年房地产市场发展。根据指数，2020年百城新建住宅家累计上涨了3.46%，涨幅较2019年扩大0.12个百分点。综合来看，仍处于近几年同期低位。二手房方面，根据我们的指数，二手房住宅价格累计上涨了2.98%，整体价格保持稳定，通过新房和二手房涨幅对比，我们可以看到新房比二手房的涨幅要大一些。进入2021年，2017年1-7月百城新建住宅价格累计上涨了2.06，涨幅虽然就去年同期扩大0.35个寨分点，累计涨幅略高于过去两年同期，将时间线拉长，从2016年开始看，今年涨幅也是处于历史相对低位。二手房方面，根据我们的指数，1-7月百城二手住宅价格累计上涨3%，涨幅较去年同期扩大1.6个百分点。

我们可以再对比一下，今年以来新房和二手房的涨幅，形式看到二手房的涨幅高于新房涨幅，之所以出现与去年截然相反的趋势，主要原因是今年以来中央加大了对房地产市场调控，各个城市出台了层出不穷的调控政策，使得今年新建住房价格涨幅低于二手房。再看具体城市群和城市的涨幅情况。1-7月，珠三角城市群累计上涨4.31%，居主要城市群首位。紧随其后的是长三角，上半年1-7月累计涨幅2.49%。上半年长三角的市场情况非常热，土地和新房市场都是。为什么新房累计价格涨幅会低于珠三角？主要原因是2、3月长三角多个城市分别出台了楼市调控政策，限制房价过块上涨，导致1-7月它的涨幅低于珠三角。同时可以看到，累计涨幅Top20的城市中，珠三角占据5席，其中佛山、广州、东莞分别占据前5，也就是前5中有3个是珠三角的城市。

二手房方面，1-7月，长三角城市群累计上涨4.87%，居所有城市群首位，紧随其后珠三角上涨3.68%。具体城市方面，长三角一枝独秀占据半壁江山，涨幅前20的城市中，长三角有10个城市，上海、马鞍山、盐城城市都涨幅较高，其中上海排名第一。

2021-08-03 15:46:39

和大家分享完前面的铺垫之后，再和大家分享今天主题，“十四五”期间我们对于中国房地产市场住房需求预判。根据我们的模型推算，中国房地产业中长期发展动态模型，根据这个模型进行了四个研究假设：一是宏观经济高质量，GDP中高速增长；二是货币信贷政策灵活适度，精准导向，房地产行业金融监管整体收紧；三是新型城镇化继续推进，未来五年城镇化率以年均一个百分点提升；四是坚持“房住不炒”的调控导向，因城施策，全面落实房地产长效机制。通过以上四个假设，我们得到了2021年-2025年的预判结果。

根据结果显示，未来五年商品住宅市场销售总量将达到67.8亿平方米，年均下降3.7%。这个预测和行业中其他预测比较起来偏保守。销售额方面，会继续有稳步提升。未来五年可能达到79.5万亿元，年均增长1.8%。下面是根据三类需求的测算，开始是根据我们的模型，之后会根据三类需求进行测算，这三类需求分别是：一是新增城镇人口住房需求，当年新增城镇人口数量×当年城镇居民人均住房建筑面积。二是改善性住房需求，用上一年城镇人口总量×当年居民人均住房建筑面积增量。三是拆迁改造的住房需求，用城镇住房存量×拆迁率。

新增城镇人口住房需求，未来5年我国将继续坚持以人为核心的新型城镇化，在这个过程中我国城镇化人口将继续保持增长态势。七普数据，2020年末，我国城镇化率是63.9%，通过纳瑟姆曲线，可以看到我国目前仍处于城镇化中期，城镇化率仍然处于高速发展阶段，城镇化率会继续稳步提升。这个假设前提下，在年初作出判断，同样判断“十四五”期间或将放开生育限制，以及减轻育儿成本等相关政策出台。今年上半年国家出台了三孩的政策以及其他配套措施，证明年初的预判和国家政策吻合。我们预计“十四五”期间全国人口有望延续年均0.3%的增速，至2025年末，全国人口总量将达到14.21亿人，可能会稍微低一点，当时七普数据还没出来。同时，预计未来5年我国城镇化率将继续以年均1个百分点的速度增加，所以我们预测未来我国城镇人口将新增近8433万人，城镇居民人均住房面积提升至44.5平方米。所以我们认为新增城镇人口带来住房需求将达到36.2亿平方米。

改善性的住房需求，通过2019年的数据与2010年相比，年龄结构明显上移，25-59岁年龄层群体占据人口主流，这部分群体是我国财富的主要拥有者也是改善型住房需求的重要来源，未来改善型住房需求依然旺盛。

通过与日本的对比，预计未来五年我国人均住房面积存在4平方米左右的改善空间，年均提升幅度在0.8平方米左右，在此基础上我们预计2025年城镇人均住房面积将提升至44.5平方米，未来五年改善型住房需求共35.7亿平方米，占据我国住宅总需求的36%-38%，占比继续高位稳步提升，是商品化住房需求的关键支撑。

拆迁改造需求的支撑。未来五年预计全国城镇人口将增加约8433万人，至9.5亿人，城镇居民人均住房建设面积，将人均提升0.8平方米，至44.5平方米，将带动全国城镇住宅存量增加72亿平方米，至423亿平方米。在这个基础上，我们如果以1.2%至1.4%的拆迁更新率计算，2021年-2025年拆迁改造带来的住房需求大约是22.7亿至26.5亿平方米，占住房总需求的24%到27%，绝对规模较“十三五”期间下降两成左右。之所以会出现这个下降，我们认为主要是老旧小区改造对棚改的替代，将导致拆迁改造带来的住房需求规模出现明显下降。加之拆迁改造过程中，货币化安置的比例呈现下降趋势，也会进一步推动拆迁改造带来市场需求下滑。

通过以上三类需求测算，我们认为“十四五”期间，全国城镇住房需求总量将达到94.6亿至98.4亿平方米。同时，考虑租赁或者购置二手房等方式满足部分自住需求，以70%的商品化比例测算，未来五年全国商品住宅销售面积大约在66.0-68.6亿平方米。以上就是我今天所有的分享，欢迎各位领导、嘉宾批评指正。谢谢。

2021-08-03 16:00:55

下面我们请中国社科院金融研究所蔡真研究员给大家分享，题目是“房地产形势回顾与展望”。

2021-08-03 16:01:25

尊敬的王社长、尊敬的张所长、尊敬的牛老师、尊敬的柴会长、赵会长，非常荣幸参加今天的发布会，恭喜新书发布。刚才张博士讲了很多形势预测，很多观点我非常同意。我从金融角度做一点补充，包括对全球房价的上涨。

房地产形势的回顾。影响下半年走势的因素。我们要看为什么疫情之下房价上涨了？到底什么原因？在疫情后，有哪些因素左右了市场发展。我们抓住主要矛盾，然后做一些对策建议，基本是以事件分析方法来做这个事情。

第一部分，全球房价上涨作一个补充。从2016年年底，中央提出房住不炒的精神后，房价控制的非常好。一线城市除了深圳外，房价是很平稳的。从宏观计量经济学角度看，是走在平稳区间中。什么原因导致2020年房价上涨呢？就是疫情。全球来看，中国房价上涨并不是个案，这是主要国家的情况，涨的最凶的是俄罗斯、土耳其。俄罗斯2020年涨了23.33%，土耳其涨了30.39%。

我们对全球房价上涨原因作分析。总结来说三点：第一，各个国家普遍采取了扩张财政和货币政策。扩张货币政策在美国体现非常明显，2014年美国QE3开始退出，美联储资产负债表基本是4点几万亿。但是到2020年，从2月到5月，一下从4万多亿涨到7万多亿，就是应对疫情的结果。货币政策买不了什么东西，只能买来时间。通过拖延的方式能够使得经济增长找到一定成长空间。这张图看到美国、欧盟、日元基本是低利率状态。第二，发展中国家，以俄罗斯、土耳其为例，货币对内对外贬值，使得房地产成为了保值工具。俄罗斯和土耳其的通胀和货币贬值，我们都做了出来，和房价上涨幅度有明显关系。2015年中国也存在这样的情况，当时是保房价还是保外汇的问题，房价的上涨和这个也有很强关系。第三，贫富差距有很大的关系。我们做了前10%人群收入，作为X轴，房价上涨幅度，基本可以解释房价上涨和贫富差距，也就是说房价上涨是在边际上由富人带动，中国也有这样的表现。西南财大的《疫情下的财务分配》报告也是体现这样的结果，100万资产的人的购房愿望在二季度有明显上升。

中国来讲，中国的房价泡沫再起。我们看到中国政府和各个部委做了很多政策做的非常好。房价在上涨，销售面积和销售额的情况，房价上涨在7%左右。租金情况，我们看到有一个分化。中国的情况，租金资本化率，房住不炒的时候基本是在60年左右，二线和三线都在上涨。中国情况和国外相比我们没有搞大水漫灌，但是一些因素也在主导我们的房价上涨。我总结“三个回来了”。一是钱回来了。宏观经济和央行资产负债表从2016年之后发生很明显的变化，过去都是双顺差，出口收到钱，外商直接投资FDI也是收到钱。但是2016年以后出台了很多政策都是防止资金外流。2016年到2018年，资本与金融账户情况，疫情后发生了反转。又变成了资本与金融账户下顺差的情况。二是杠杆加起来了。源于结构性的政策，疫情之下为了救小微企业，要做这些事情，这些政策本身没有错。但是结构性政策发生了扭曲效应，利率发生了倒挂。房抵经营贷的事情，是很明显的情况，我们自己也做了一些测算，去年在北京3、4月房价涨了但很快就下来了，我们统计了一个增量LTV的情况，贷款价值比，我们用的估算，本身深圳房贷总量，用以前一个系数做时间趋势，可以看到金融对于房价的作用是非常明显的。深圳的LTV有明显上涨，但是北京很快就下来了，所以北京房价并没有涨起来。三是人回来了。原来很多海外求学的人开始购置国内学区房。所有的情况归因于疫情。

疫情发生对房价的影响，它到底是怎么样的影响，它的预期和我们想象的完全相反。我们觉得疫情，可能整个经济不好，但是资产价格发生了很大上涨。我们对于这个事情做了预判，只要疫情下去，可能所谓的上层阶级购买资产的欲望就会相应回落。可能本来有跨境选择的资产配置需求的人能够配置了，国内房价压力就会下来。我们做了RO预测，当时做的结果相对比较保守，2023年秋，但是后来疫情控制的非常好，也下来了，但最近疫情又起来了。最近东京奥运会，国内疫情外防输入也发生了一点问题，下面2022年冬奥会也是关键时点，目前还是维持中短期的预判，这块还是有一定压力。

刚才讲的事件法是影响2020年最主要的因素，也持续到2021年。下半年，2021年的下半年以及导致下半年的一些主要因素是三个方面：一是货币政策转向；二是房地产金融审慎管理制度，这也是当前房价没有涨起来的重要原因；三是土地出让制度，我个人觉得这是坏制度，5月份我写了一个关于立即土地出让“两集中”的制度。我相信在土地“两集中”，现在实施两年后，新房再交工，可能房价的上涨因素和疫情逐渐消退以及房地产金融审慎管理制度，这是正负两方面影响会有交织作用。整体判断土地两集中往上拱的压力还是比较大。

货币政策并不构成房价上涨理由。7月的降准对地产商来说很欢欣鼓舞，这个政策并不是针对于房价或者靠房地产投资来拉动。长期来看，低增长、低利率、低通胀是长期现象，但是最近的PPI上涨我个人觉得传导不到CPI，因为上游会有传导结构的问题。所以从这个角度来讲，从银行利率去适应自然利率角度，货币政策一定是转型的。第二个角度，财政政策、货币政策搭配的季度。疫情当中财政空间用的比较多，所以增量空间很有限，再加上隐性债务的问题，所以这时候需要货币政策来做。第三个角度，技术层面来讲，7月和8月中期借贷便利是央行的资产，现在调为负债面去做操作，正好释放一万亿，其实对市场边际增量根本没有多大影响。

所以对于下半年的预测，个人预测可能还有一到两次降准。中期借贷便利大概11月会有1.5还是1.6万亿精准的冲销操作。另外也不排除降息，这里讲的降息，个人觉得不会传导到房贷，房贷这一块会有贷款集中度，会有额度的收缩，导致需求和供给比，需求更大，LPR+房贷会有上升，但是LPR可能下降。请大家注意一个事情，现在要理解货币政策和房地产金融审慎管理制度一定放在“双支柱”框架里理解。根据最基本原理，丁伯根法则，要管住两个目标必须有两个手段。现在从房地产宏观审慎角度来讲，从贷款“两集中”“三道红线”制度，都会看住房价，这个角度来讲并不会构成房价上涨理由。

贷款“两集中”，我们做了测算，基本会把需求端的金融杠杆控的很死，大行、城商行占个贷的70%左右，普遍的超标，除了交行，邮储可能非常困难，邮储本身的能力相对差一些。所以这个角度来讲这个政策是起抑制房价的。“三道红线”，其实影响的是房价供给，可能大家会觉得供给少了，房价会上涨，其实从三个金融财务指标看，最终导致的结果就是房地产企业会去做调负债的结构，还会拿地减少，同时加大去库存。这实际对于住宅来讲是供给增多的过程。

这里还要注意一个分化现象，在“两集中”的情况下马太效应会显现，所以从今年来看会有一些问题，房企的违约已经陆续发生，大房企的违约也可能有。从对策建议角度来讲，最重要的是要防范风险。从房企大量违约，最后会产生有可能有资产负债表衰退效应。它之前资产那落，一下被挤出以后，负债很高，它带来的效应会很明显。其他两个方面，贷款两集中这是导致房价上升的因素，所以贯彻三期后可以做一个细的情况。总结起来，疫情的因素、货币政策、房地产金融审慎管理制度土地“两集中”，总的来讲，抑制房价的比较多，但在中期，随着土地“两集中”的开发上市，可能会对房价有上涨压力，基本上下半年没有太多压力。谢谢大家。

2021-08-03 16:05:39

感谢蔡真研究员。下面进入保障性租赁住房与房地产业发展研讨会的专题研究，有请王业强主持。

2021-08-03 16:07:31

下面进入第二个环节，研讨会的环节。

第一，《房地产蓝皮书》的发布，刚才几位作者从不同层面作了介绍。皮书可能还有更多的内容，有待于记者朋友的火眼金睛发掘，因为每年皮书发布后，媒体报道的一些点也都是我们没有想到的一些点，这也是一个非常好的现象。下面我们研讨会环节，我们选择一个主题，保障性住房与房地产业发展。大家最近可能非常关注，中央政治局的一个会议，这个会议跟我们密切相关的一些点，一个是对当前形势的判断，中央政治局会议有句话“当前全球疫情仍在持续演变，外部环境更趋复杂严峻，国内经济恢复仍然不稳固、不均衡”，对于国内经济环境的判断用了“不稳固、不均衡”，不稳固、不均衡可能更多体现在几个方面。过去经济恢复主要拉动力是出口增速的回落，房地产投资的增速也在下滑，可能这是影响未来我们经济增长不稳固、不均衡的主要原因。内需恢复目前来看也没有达到移情遣的水平。

这次中央经济工作会议关于房地产有两句话的表述，中央再次强调坚持房子是用来住的不是用来炒的定位，提到要加快发展租赁住房。结合最近出台的一些政策文件，有两个文件和这次会议密切相关。住建部八部门发布的关于持续整治规范房地产市场秩序的通知，这是进一步加大了业内对下半年楼市进一步从严从紧的预期，房地产进入了整治的关键阶段。第二个文件是7月2日国务院办公厅出台的《关于发展保障性租赁住房的意见》，这也是非常重要的文件，和中央政治局的会议第二条，要加快发展租赁住房是密切相关的。

从1998年房改以来，我们一直强调市场化的主导，在住房保障问题上始终坚持保基本的原则，政府不能跨界，其他的由市场来解决。事实上近年来房地产市场发展面临很多问题，新市民的问题、年轻人的住房保障怎么解决，现有的公租房要扩面也面临着很多困难。国家对各个地方提出的人才房的制度，也是睁一只眼闭一只眼的情况。

谈到住房制度设计的问题，大家可能还记得2010年中央经济工作会议上提出了要加快推进住房保障体系建设，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。2018年中央经济工作会议再次提出要完善住房市场体系和住房保障体系。这次中央的文件提出了加快发展保障性租赁住房的意见。实际就是在公租房提出由市场化的主导，政府给政策支持的一个具有普惠性的保障性租赁住房产品。这个产品的推出和现有的公租房和共有产权房，是不是构成了我们住房保障体系建设的总体设计框架。怎么去看待保障性租赁住房的特点，怎么推进保障性租赁住房的建设。今天我们借着皮书发布会，邀请国内知名专家，对这个问题以及房地产市场产业发展进行研讨。下面听听专家的真知灼见。我们首先请中国社会科学院城市发展研究所牛凤瑞老师发言。

2021-08-03 16:19:29

每年皮书发布会都给我一个发言的机会，非常感谢。今天我们聚焦保障性租赁住房与房地产发展。我围绕这个主题再重复一个观点，报告大家一个基本事实，也对房地产未来作一个展望，最后对保障性租赁房提点建议。

首先，重复一个基本观点。几年以前我就讲一个问题，划清住房制度与房地产调控政策的界限，好像一直没有想，没有受到相关人士的响应，今天我重申这个观点。住房制度是社会政策，房地产调控是产业政策，这两者有密切联系，也都体现国家意志，但目标、基本原则、逻辑起点和实现路径都不是相同的。我听了上述几位先生的发言，一直想找他们之间的区别，好像没有。我们今天聚焦的保障性租赁住房就是住房制度的一个关键环节。

第二，如果我们把这两者混为一谈，当然难以达到社会共识，也难以摆脱我们在制度政策上的纠结和实施上的困境，这是我一直在坚持的观点。报告大家一个基本的事实，因为我们国家房地产的调控政策应该是建立在对房地产长期的、总体的发展趋势的精准判断和把握之上，而不仅仅是基于某一个时段、某个局部的数据去制定我们的政策或者调整我们的政策。根据国家统计局的统计，房地产20年，中国房地产投资增长了27.3倍，年均增长速度18.2%。商品房销售面积增长8.5倍，年均增速11.9%。商品房销售额增长33.7倍，年均增速19.4%。也就是说，如果现在按我们一个三口之家，人均建筑面积30平米计算，全国城镇房价收入比已经由房改初期5年平均的9.5%下降到最近5年的6.6%，如果国家统计局的数据是正确的，就应该是这个结论。

20年来，中国成长居民每年的人均住房面积增长1.2平米，如果按照使用面积，将近1平米，这就是基本事实。所以，我有几个判断。20年来，中国房地产发展的总体态势可以概括为五句话：一是房价控而不降反升。这是事实，虽然房价增长了3.7倍，年均增长8.0%，但是我们住房的购买率支付能力也相应增加，高房价成为社会痛点，但是我们的住房支付能力在增加，这是一个不争的事实。二是房地产泡沫涨而不破。好像搞金融的喜欢用这个泡沫，涨而不破是事实，房地产泡沫喊了10年还在喊。三是房地产拐点来而复返。四是房价高但不见露宿街头。五是住房存量大，而新建住房势头强劲。这是20年的基本态势。2020年有新冠疫情的强烈冲击，1-2月份房地产行业有大幅度下降，但之后很快率先反弹，恢复正常，去年全年房地产增长速度、发展态势，刚才有谈到。这里有一个问题，实践用理论解释和政策导向的不一致，是实践错了还是理论和政策有误，大家都可以思考这个问题。这是我报告的一个事实。

第三，中国房地产的未来展望。大家都说了很多影响因素，我这里只说持续的、稳定的、决定性的影响因素。如果未来中国经济整体向好的大趋势不变，中国人民对美好生活的向往也不会变，中国新兴城镇化的进程仍将继续，这三者应该是根本的。房地产对生产生活、提供场所、满足人民居住需求的产业功能和定位不会变，房地产作为城镇化的先导产业，作为政府聚居公共财力进行社会再分配的重要平台的作用，近期也难以改变，这是基本的制度安排。房地产市场的规律不会变，中国政府确保全国人民住有所居的政策、方向也会坚定不移。但是由于我们的思维惯性，房地产政策调控方向近期也不会发生根本性改变。这是它的基本的决定性方向。

中国房地产的基本面是什么，中国城镇住房的基本面是供不应求，没有人房空间匹配情况和住房质量标准的所谓的中国住房存量过剩论没有政策意义。炒的不少，现实、实践，中国城镇建城区面积还将翻番，满足城镇化进程中的住房增量需求和改善性需求的叠加效应，中国城镇的住房存量还将翻番。不知道咱们的预测有多大差距。中国房地产投资交易规模，价格上升水平，虽然失去了以往高歌猛进的势头，仍是在上下波动，大小周期往返循环中的发展，其实是一种正常状态，没有必要按着这个短期的现象进行炒作。但是作为目前中国第一大投资领域和第一大国内消费需求，随着经济下行压力的加大，增长方式的转型和增长作用力的转换，未来二三十年，中国房地产的总体态势仍然是处于上升通道。这是我的一个基本判断。当然，这里面市场在分化，所以我们有“一城一策”“因城施策”，尽管有这个政策，我们还经常有约谈、问责，这里是存在差异的。

第四，建设保障型租赁住房的几点建议。作为住房制度改革的配套措施，中国政府先有廉租房政策推出，以满足低收入住房困难群体的基本居住需求。后有经济适用房、双限房、共有产权房等政策，实际上是以地价和税费优惠来支持部分中低收入群体实现居者有其屋。这种以财政增支或者财政减收来保障住房产权或者部分产权，它的利弊得失，现在我们没有去进行回顾和总结。现在又推出保障性租赁住房的政策，这个政策是多渠道保障租购并举的住房制度应有之义，增加住房的有效供给，但是以我的认知，我还是要讲讲我的看法和建议。

一是严格政策边界，防治浑水摸鱼。住房的保障性质绝对了其服务对象是低收入的或者新市民群体中的住房困难群体。这是它的服务对象。其建设必须是财政兜底，以国家持有为主体的非营利性，特别强调这一点。社会公平必须居于优先地位，住房的租赁性质决定了它的非卖性，特别是住房产权的非保障性。要严格进行这样的界定，否则将来不可收场。保障性租赁住房的建设，因其较高的政策含量，中央会有各种支持、会引来诸多“搭便车”现象，所以既要欢迎非营利性社会资本或社会资金进入，以实现多渠道保障，又要拒绝盈利性社会资本进入，还要与一般租赁住房、公共租赁住房区别开，特别是要与拆迁安置房、人才房或者将来可能建设的行政官员的官邸，更应该区别开来，别混为一谈。多数情况下，农村集体经营建设用地也不宜作为建设保障性租赁住房。

二是保障性租赁住房要有较高的居住功能，因为入住群体较高的就业率，我们是针对那些贫困的新市民，他们的就业率较高，保障性租赁住房的建设选址应该在交通方便、便利、公共服务设施较为完备，距离就业中心不宜过远的区位，过去保障房弄的不是地方，造成弃购。具有较高的居住功能，但配套面积不宜过大，建筑标准不宜过高，以增强收入提高后的家庭退租的意愿，同时建立合理的退出机制，以提高它的周转率。

三是租金水平要合理，保障性租赁房的租金一般应该低于同地段的市场租金水平，以满足住房维修更新不再继续增加财政负担的为上线。

四是保障性租赁房建设的总体规模要适度，既然是保障性住房，肯定针对的是少数群体，就应该以满足城市低收入、住房困难户和新市民住房基本需求，这个数量为上限。建设规模过大、财政负担加重，不利于统筹兼顾社会保障体系和公共服务体系建设，也将降低中国城镇住房整体质量水平，政府直接掌控过量的住房资源，极其容易产生腐败、降低资源配置效率。这是我的简短发言，谢谢诸位。

2021-08-03 16:21:23

谢谢牛老师铿锵有力的发言，牛老师前面几个判断我非常同意。比如牛老师提出保障性租赁住房是住房制度的一个关键环节，政策需要建立在长期判断的基础上，非常有道理。比如未来影响的长期性因素，几个“不会变”，牛老师从几个方面对保障性租赁住房提出了非常好的建议。

下面，有请中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强老师发言。

2021-08-03 16:23:53

大家好，很高兴和大家交流。围绕住房租赁问题，简单谈几点观点。

第一，未来房地产的重点是大力发展和规范住房租赁市场，这肯定是一个重头戏。第二，为什么要大力发展住房租赁市场？我的理解是在高房价下，中国要顺利完成新型城镇化，完成新型城镇化就是要新市民真正地在城市里，长期变为城市居民，中国就完成了发达国家的状态，城镇化达到70%多甚至更高。未来解决这些人的住房问题，主要是靠租赁。

接着牛老师刚才谈到的，发展住房租赁跟我们过去的理解不一样，现在的进行过程中，一方面是保障性租赁住房大力发展，这个保障性租赁住房和过去我的理解不一样，都超出我们的想象，原来都是政府来搞保障性住房，包括公租房、经济适用住房等等。这次看了保障性租赁住房，放到企业来住，实际上是国家想给他一些政策，做的都是保障性住房，但是对于租赁人群好像没有什么特别的限制，但是租金有明确限制，要接受政府的租金、定价等等，我觉得这还是一个观察。但总得来讲是好事。光是发展保障性租赁住房还不够，可能还要发展长租房或者市场化的租赁住房。市场化租赁住房并不是不给政策，或者租金不受限制，恐怕也要有相应的土地政策、税收政策，租金也要稳定，当然将来这个边界，牛老师提的非常好，我们也在琢磨，边界比较模糊，我感觉到要大力发展。将来还有一些不规范的租赁住房，怎么让它规范化。老百姓拥有的住房，从现实状况来看，90%以上还是老百姓的散租房，将来有一些鼓励他们拿出来给住房租赁企业，住房租赁企业怎么样专业化、规模化来发展，前一两年、两三年长租公寓“爆雷”了，这又是一个问题。所以这个说起来也比较复杂。在长租房里面含不含，含哪些，含不含轻资产、包租型的，这是政策上有待研究的，目前把它放置下来，当然也不是鼓励的重点，也没有说把它完全灭掉。政府鼓励恐怕是重资产持有型的租房，还有中资产的东西。整个来讲，这是一个好现象，多样化、多渠道来发展租赁住房。这是一个观点，有些还在观察过程中。

中国的住房租赁市场前景很大，特别是市场规模非常大，我们没有严格的模型来预测，但是我们认为，中国未来城镇居民里，肯定有1/3的居民或者家庭是租房住，或者35%左右，他们将用1/3的家庭收入在房租支出上。到了具体的城市，中小城市20%，大城市50%甚至更多，大概这样的比例。所以租赁市场的规模很大。正是因为看到这样的市场，所以这几年企业进入比较多也比较热。接下来要发展住房租赁市场，有三个基础性的问题。我写了一篇文章，谈出了目前的痛点。一是租金收益率或回报率。刚才有些专家倒过来算，60年、70年甚至90年，房价÷租金或者租金÷房价，目前是不到2%。怎么样到4%以上，才是比较正常的市场，房价过高、租金过低，在这样比较扭曲的状况下，怎么发展租赁市场。政府现有的政策也比较正确，集体建设用地，搞租赁住房就是把你的建房成本或者房价这一端降下来，在税费方面发力，特别是税收方面力度很大，把运营中的一些成本降下来，让收益再上去，让租金的回报率逐步回归正常，这是一个大问题。当然你让房价降，让租金涨，这可能比较难，这是一个长期过程。

二是低成本的大额资金，这是发展住房租赁最大的问题。过去我们搞的商品房建好就卖甚至预售，那就是回收快。租赁就是一次性投入非常大，而且是长期，在中国这样的情况下怎么回收，这是一个大问题。所以最核心的就是发展REITs，怎么突破REITs，现在政策正在做，还有很多技术难题，像基础设施的REITs已经出台了，有些政府部门建议住房租赁还是模仿基础设施这样一套，但是结构太复杂了，层级也太多，恐怕也很难，能不能走出一个有特色的适合于住房租赁的REITs，这个问题不解决根本性的问题也很难解决，但是我们期待REITs能够早一些出来。这是基础性的问题。

三是人们的思想观念，思想观念是表象，实际上是人们怎么样利益接受居住，租房子来接受居住，这就是一个住房有家的感觉，是不是安心。所以政府发展保障性租赁住房一个出发点就是这样，如果私人对私人，随时可能涨租、节约，你也舍不得花钱装修，把它当做安乐窝来处理，买房是这样的，否则都是短时间过渡性的。解决这个问题，说到理论上就是稳定租赁关系，包括享受公共服务，一个是租赁赋权，还有一个是租赁脱钩，另外是有房、没房没关系，只要在这个居住就行了，这是两个不同的思路。当然租赁关系里还有不同的看法，有些认为是三年以上长期租约才是租赁关系，但现在是承租人也不愿意签，出资人也不愿意签，因为未来预期不稳定，包括承租人的工作也不稳定，房子他是否满意，所以这里不能强拉硬扯。所以稳定租赁关系，实际上是调租金，长期租赁，假如租5年、10年，中间怎么合理调整租金。如果短期1年一租，到时候怎么合理的续期租金，这些都要合理解决。还有一个调研出来的发言，和房价又扯上去了，还是要稳定房价，发展租赁住房本身就是稳定房价的方面，一个逻辑就是分流一部分购房的需求压力，这是从这个角度来讲的。发展租赁住房，让老百姓愿意接受居住，房价不能涨或者不能过于涨的快，涨的快他没有财富效益，没有财富效益让别人去租房也不行，这是相互的，挺有意思。所以发展租赁住房看上去简单，但长远上还有很多问题。

刚才牛教授提的一个观点我很赞成，长期来看，经济上怎么样良性循环、可持续发展，短时间可以有，将来你过度补贴不可持续，难题很多。我抛出这些供大家讨论的问题，谢谢大家。

2021-08-03 16:37:17

谢谢柴会长的发言，柴会长从保障性租赁住房的发展，比如市场化的租赁住房，多样化、多渠道的长租房。另外就是还有一些具体的问题，比如它的运营成本、租金回报率、低成本大额资金的来源，怎么突破REITs，另外一个很重要的观点就是怎么去稳定租赁关系，我觉得这对于市场的可持续发展非常重要。

下面有请国务院发展研究中心市场所副所长邓郁松研究员发言。

2021-08-03 16:40:02

能够连续出版18年，是一个了不起的成就，也正是因为皮书的出版，我们才能坐在一起聊聊保障性租赁住房发展和房地产的一些的问题。

第一，大的背景。刚才马琛有一个介绍，整个城镇化率的曲线，我们做研究的时候也很关注这个曲线，特别是50到70之间，实际上有很大变化，不单纯是人口从农村向城市流动，更大是流向发生变化，从小城市向大城市流动。所以看整个七普数据，很多省份人口总数不变甚至略有下降的情况下，省会城市人口在大幅度的增长。因为大城市机会多，收入水平高，人口多，结果房价高。我们用一个简单的话来说，不一定特别中听，人口是从低房价的城市流向高房价的城市，从住房自有率低的城市流向住房自有率高的城市，从住房支付能力相对比较充足的城市流向不足的城市，这是我们必须正视的情况，也是为什么越来越多的人流向了房价高的城市，他客观上需要在一段时间内必须租房去解决他的居住问题。我个人理解是我们为什么要大力发展保障性租赁住房一个很重要的宏观背景。

第二，我们需要特别理解整个租赁人群的特征、租赁市场的特征和因城施策、供需平衡的关系。我们需要从两个角度来看，一是从制度角度来看，在任何一个时点上都会有大量的租赁需求，所以这个事一定有一个长期的政策安排。从个体角度来讲，我们认为对个体来讲租赁需求是一种临时性、过渡性、阶段性需求，对大多数人来说并不是长期需求。所以从个体的角度来观察和从整个社会角度来观察是完全不同的结论。对于新市民和年轻人来说，因为收入水平相对有限，提高它的住房支付能力只有两个选择，或者说能够降低单位租金的价格，或者说能够在适当的缩小居住面积的情况下提供较好的、综合的配套功能，所以我们看到在过去两年真正比较满足新市民和年轻人需求的，是很多改造类的租赁住房，房子面积不大，20平米左右，看它的单位成本可能并不是很低，但是总价相对比较便宜，就比较适应这样的特点。同时，虽然说人口向大城市流动，但是根据我们利用市场机构的数据，包括到各地实际调研会发现，不同城市的差别非常大，既有像北京、上海、深圳这样的一线城市，总数不是特别多，还存在总量不足的矛盾，但是对大多数城市来说，包括在过去十年，可能不少城市人口流入了两三百万，对这些城市来说户均住房总量充足，有的在1.1套以上，有的甚至接近1.2套。对于这些城市，即便流入大量人口，但由于过去十年新房的大规模建设，这个城市的房屋总量不缺。问题在哪儿？我们面临着租赁市场供给结构性不足的问题，也就是说可能对新市民、对年轻人来说，能够让我比较支付起，可能面积不一定大，但是我们知道大多数成套住宅面积都是相对比较大的，所以这就造成一方面我们有供给，另外一方面从总价来说又超出了租赁群体的支付能力，所以这也是为什么我们看到这次文件当中要强调因城施策。而且我们一定要特别注意到，租赁群体和购房群体一个很大的区别，在于购房群体收入成本很高，它可以接受房屋位置离它的居住单位相对远一些，比如买车等等，但是大部分租赁群体是借助公共交通，所以他们对位置非常在意。但在大城市发展比较早，在城市或者核心城区想大规模新建租赁住房是一件很难完成的任务，这是我们为什么强调利用存量住房，要通过改建的方式更好满足年轻人、新市民的居住需求。

第三，我们需要更好的理解政策支持与发挥市场机制作用的关系。刚才柴博士也谈到这点，这次意见出台后有一个很大的变化，政府给你财税、金融、土地方面的政策支持，希望市场主体能够在政策支持下更好地发挥市场主导机制的作用。如果说市场主体能够更好发挥主导作用，我们必须要探索出可持续的运营模式，或者说的更直白一点，至少这种运营模式对租赁企业来说，应该是长期可持续，能够获得可以接受的收益的，这才是比较重要的情况。柴博士有一篇很好的文章，谈到收益率低的问题，包括谈到发展REITs方面遇到的很多困难，很多困难说到底就是两条，或者让我们整个利率水平降下来，或者让整个收益率水平提上去，或者两者同时做，这个事才有可能有持久作用。正是既要有政策支持，又要发挥市场机制作用，所以我们认为可能选择的模式就会变得愈加重要。在文件当中我们会看到，几乎把所有模式都列举到了，我们既包括在集体土地上的新建租赁房，也包括改造、改建、盘活存量、获利补贴，这是一种比较务实的做法，能够充分调动市场主体的积极性，而且如果这条和整个“因城施策”更好的结合，会更好适应和满足租赁主体的需求。

第四，虽然是出台的保障性租赁住房的文件，但还是要处理好保障性租赁住房和市场化租赁住房和商品房的关系。总体上对于任何人来说，从外观上来说它就是一个房子，只是因为我们给它起了不同的名字，有不同的结果，关系怎么样处理，特别是保障性租赁住房已经是一种政策支持、政策引导，希望发挥市场作用，市场化的租赁住房更是市场机制化的作用，它们两者之间是什么关系需要理清。

最后，出台这个文件以后需要我们去思考一个更系统化的住房政策，或者对一个特定的人来说，他来到这个世上，住房的阶梯是什么，对新市民、年轻人来说，他到了一个大城市，他可能短期内收入水平有限，去承租保障性租赁住房，若干年之后随着收入水平提高，他到市场上租更大的房子或者买房子，他会成家、立业或者生孩子，会有改善住房需求。我们整个住房体系一定是让所有的群体都能够看到，都有一个稳定预期，能够到一个城市里来，能够住得起、住得好。当有一天他可能需要养老，他会把房子卖掉。所以促进住房的正常合理流动，对满足居民的需求，对提升居民的满意度，我认为是非常重要的。我就说这么多，谢谢。

2021-08-03 16:43:26

谢谢邓所长，邓所长刚才从几方面非常全面地做了梳理，从小城市向大城市流动的大背景，实际上这也是目前房地产市场面临诸多问题的根本性因素。另外，邓所长从人群特征，比如临时性、过渡性、非长期性几个方面，总结租赁住房市场的需求。另外，关于市场机制的问题、运营模式的问题、怎么处理好与市场化的租赁关系等一些方面，作了非常系统的梳理。

下面，有请中国宏观经济研究院刘琳研究员发言。

2021-08-03 16:56:37

首先，感谢社科院的邀请，我是属于蓝皮书的老人，一共参与了18年。首先，祝贺新一年蓝皮书的发布，祝蓝皮书越办越好。我今天围绕保障性租赁住房作一个发言，发言题目是加快发展保障性租赁住房，聚焦解决新市民和青年人的住房问题，目标非常明确。

先看一下七人普数据，前段时间发布了七人普公告，公告里对住房情况并没有介绍，但是从人口情况还是介绍了不少。我们可以看到，2010到2020年10年间，人口总量增加了7206万人每年增加720.6万人。从城镇化率上看，2020年达到63.9%，这个数字比我的想象要高。年均城镇化率，2010年到2020年年均增长1.42个百分点，每年城镇常住人口年均增加2360万人，这是城镇化发展非常快的时期。后面这两点可以看到，跟租赁市场关联非常大。刚才柴会长讲到1/3的人口租房住，这就印证了您的判断。七人普里面，人户分离的人口是4.93亿人，占比35%。人户分离里面，比如我们在城镇的很多人为了孩子就学方面、工作就近等等，也会租房住，会把自己的房子租出去，到单位或者学校附近租房，这就会导致人户分离。人户分离大部分也是租房住的情况。在人户分离里，其中流动人口3.76亿人，六人普、七人普的10年增长了70%。人口的迁移在这10年里也是非常快的。人口主要流向地区是沿江沿海和内地城市，尤其是珠三角、长三角城市群，人口增长非常快。这是国家统计局在七人普公告当中给的，更细致的数据可以看到，在流动人口当中，从城乡流动来看比例在下降，更多的占比是城城流动。也就是说小城市到大城市。

比如说每年有900多万的大学毕业生，他们跟最初的农村进城的流动人口的差异在哪里？他们对住房品质要求比较高。过去农民工很多租住在城中村，但是现在城城迁移的大学生对居住品质要求比较高。在去年的经济工作会议当中解决大城市的住房问题里，背景是在讲要解决这些人买不起又租不好，不是租不起，是租不好的情况。因为七人普数据没有出来，我列的是2005、2010和2015年，每隔5年人口调查的情况。大家看到居住条件最差的还是外来人口，其中外来农村人口的住房条件也就是20多平米，但是2010年到2015年有了提升，但依然很低，只有26平米。而外来人口主要在租房居住，外来农民70%多都是租房住，而非农的城城迁移是50%租房住。所以我们可以看到，是什么人在租房子，什么叫新市民，这就很清楚能告诉大家，新市民租房比例是非常高的。

年轻人的住房问题。这是2015年的人口调查数据作出的，按照人口年龄结构来看，25-30岁之前的人，最深的蓝色柱子是代表租房居住的比例，我们看到年轻人租房比例是非常高的，30岁以前，尤其25岁以前，大概是70%的比例在租房住。这也是讲为什么这次政策里都在讲要解决新市民和青年人的住房问题，而主要是推动住房租赁市场的发展。后面我们看到推进住房租赁市场的发展，在政策层面其实是经历了一些变化，我们在2017年首次开始提到要加快发展住房租赁市场，可以看到连续发了几个文，大概有十几个城市作为试点城市做租赁市场的建设。同时从2019年开始，中央财政开始发放住房租赁建设补助资金。到2020年连续2个会议，十九届五中全会和中央经济工作会议当中都提出要完善长租房政策，要高度重视保障性租赁住房建设。突破性的提法是在今年“两会”，更加细致的提出来要切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，尽最大努力帮助新市民和青年人缓解住房困难。也就是要让他们住的更好。

2021年6月24号，国办发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，在我看来这份意见在完善住房政策方面具有里程碑意义，它的意义是完善了住房供应体系。

这张图把收入从低到高分了层次，我们可以看到中间画红框的部分是属于在市场上租得起房但买不起房的群体，这部分到底要列入住房保障体系还是列入住房市场体系，其实在过去理论界和实践界争议都很大。最底下的一端没有什么歧义，租不起房子的列入住房基本保障。是这样的概念。我们看到这个文件的发布，明确提出了住房保障体系要由保障性租赁住房、共有产权住房和公租房提供，明确了住房保障的范围。我们可以看到整个住房供应体系更加完善，由最下面的公租房对应买不起房的低收入群体，保障性租赁住房和共有产权住房其实是对应中间“夹心层”这部分群体，最上面的由住房市场解决，完善住房供应体系，这也是在国家层面的政策里第一次非常明确的提到了这样的提法。在这份文件里，发展保障性租赁住房里还提到了一些很详细的要求，比如说保障性租赁住房坚持小户型、低租金，并且要注重职住平衡，说的非常详细。另外，吸收多主体进行投资，谁投资谁拥有，并且鼓励支持专业化住房租赁企业进行建设和经营。在审批流程和主体责任上都非常明确的谈到了城镇政府和省政府在这方面的职责范围。

这份文件里最大的看点是关于支持政策，非常详细，一个是给予财税、金融等政策的大力支持，中央将继续给予补助资金。在税收政策里，要适用住房租赁增值税、房产税，税收优惠政策，免收城市基础设施配套费，在水电方面执行民用水电气价格，并且要求金融予以长期资金的支持。在去年12月份监管部门出台的房地产贷款集中度管理的文件里就明确提出来对租赁住房的贷款是不计入房地产贷款的，不列入到贷款限额的额度里，这是很大的金融支持政策。另外，还有一个很大的看点，在土地政策方面的大力扶植，土地政策在这个文件里可以看到，起草部门和决策部门做了大量的市场调研，针对性非常强，在土地政策方面可以看到有很多看点，比如企事业单位可以利用已有的存量住房或者存量房屋、存量土地来建设保障性租赁住房。可以变更土地用途，不补缴土地价款。土地性质目前来讲在改建的项目当中是最难协调的一项工作，在文件里都明确给到了，企事业单位利用自己存量土地保障性租赁住房，可以变更土地性质，但是不补缴土地价款。对闲置和低效利用的存量房屋，非居住使用的商业办公、旅馆和厂房可以不变更土地性质，不补缴土地价款，都写的非常详细。抓住了在改建工程里的核心难点，讲的非常好。

最后，关于采取增量土地供应当中，可以采取出让、租赁和划拨方式，在这里首次提到，租赁住房的用地可以采取租赁方式进行出让，这对于降低建设租赁住房的成本还是非常关键的。我大概就是作这些发言，谢谢大家。

2021-08-03 17:04:07

谢谢刘老师给我们从七普数据方面做的详细分析，从政策层面做了完善梳理，并且对22号文件作了详细解读。刘老师一个明确的观点是这个文件具有里程碑的意义，并且它实际上起到了完善住房供应体系的作用，解决了夹心层的问题。

下面，请首都经济贸易大学赵秀池教授发言。

2021-08-03 17:07:53

很荣幸有这样一个机会，也等于回到了我的母校，我硕士生在社科院金融专业毕业。首都经济贸易大学房地产系是1992年设立，1993年正式招生，有本科也有研究生，所以我们都在围绕房地产讲课和研究，我现在主讲的课程是房地产经济学、住房制度与政策、房地产金融等等，西方经济学也讲了20年，都是围绕北京在做一些课题，包括北京市委法律顾问、北京住建委的这些，包括今年新起到的机制，就是征收拆迁评估专家委员会的机制，原来是评估是由社会、公司评，现在住建委收回来了，公司不用评，老百姓也不用交钱了，只要提出异议，由专家委员会来评，看你这个价格合理不合理。其实我不做具体评估，因为我们还是法学会的会长，从政策上能够把握，对他有全面的说辞，我邮箱里已经收到一些投诉，为什么专家委员会都是公司的，只有你一个是学者，是公立的，有这样的意见。

咱们的楼市是政策市，从西方经济学的角度，供求决定价格，市场管理就行了，但是现在政府干预的很多，所以是“楼市股市政策市，形势一定要分析。追涨杀跌后悔迟，准确判断方盈利。”这是我历年的观点，从1999年开始发表文章，因为当年学校说学校不是养老院，我们在首都经济研究所也没课上，也没有文章考核，后来1999年学校开会说一年必须发一篇文章。我晚上一想，写什么呢？正房改，1998年切断福利分房，老百姓正在算账，房还是租还是买。我写了2000字的小文章，投到晨报，周五投过去周六就登了，我就用资金的时间价值原理给了一个方法，现值法、年均法、终值法，住房是租还是买。结论跟现在一样，现在是什么结论？刚才说看政策，十九大的定位，定了之后后面基本是动不了了，房住不炒，再炒房不可能了。再一个是租购并举，多主体供给、多渠道保障，租购并举的住房制度，这是一定要建的。我们看政策形势的时候不仅仅看住房，因为房子是给人住的，我要看城市的发展，要看人口的发展，要看城市群的发展，要看区域，要看国家形势。

我国的住房制度也是摸着石头过河，现在说三个层次，低端有保障、终端有支持、高端有市场。这里的住房制度一开始的定位是最低收入廉租房，重低收入经济适用房，其他高收入购买租赁市场价商品房，这是最初房改的定位，这定位没有实现。中低收入买经济适用房时间概念？80%人买经济适用房，咱们提供少了。所以2015年就说大量提供经济适用房，其实是在补欠帐，后来发现这个目标不对，后来改了目标，没有购房能力的低收入家庭通过实施人均住房政策解决住房困难，对有一定购房能力的低收入家庭通过实施经济适房政策解决住房困难。所以低收入分开了，没有购房能力，首付都交不起，有购房能力，交得起买经济适用房。中等收入通过两限房，其他商品房解决住房困难，中等收入以上的还是市场购入商品房。现在说两房合一、三房合一，包括保障性租赁住房推出来，房型在发生变化。我觉得保障性租赁住房应该放在中间层次，刚才说的青年人、新市民，他们收入并不低，我有一套公寓房租出去，本科生软件工程的月收入2.6万，我的房子2.5万他都嫌贵。所以政府不能仅仅看租不起，是谁租不起，谁在喊，他挣多少。

现在怎么看呢？也是这样。房地产形势要跳出房地产看房地产，要看城市、要看区域，包括京津冀，2014年昙花一现，城市副中心还没有落地的时候，我一直做郭市长的课题《加快推进优质公共资源均衡配置，促进城市中心区人口和功能疏解》，这里就讲了高标准建设新城，一个在市内疏解，一个是解决河北“灯下黑”的问题，发展区域经济，经济协同发展。市长的批文，“请市政府同志阅签”，市发改委、建委、教委，这里讲到优质公共资源的配置。

主要内容，五中全会后房地产政策导向，再一个是调控的逻辑与未来的形势判断。政策导向在五中全会的行文当中看，这里我罗列了一些，有的是带“房地产、城镇、人剖”字眼的，这是重点，但是不带的也一样重要。核心的房住不炒，增加保障性租赁住房，五中全会里都写了，包括现在的政策都在里面，户籍、人口，推动金融、房地产同试题经济均衡发展，刚才说的几条红线都是在这里抽拉的。建设安排，这些基础设施“七通一平”有关系，新型城镇化、区域发展，在哪儿拿地，哪个区域好，政府鼓励的是什么，包括环境污染，提供绿色住宅。还有基础服务、人民收入，有钱才能买房，所以要看收入，教育是不是学区房的问题，医疗、养老，这些都跟房地产有关系。所以房地产并不是穷途末路，它是城镇化的一个重要推动力量。我们不能简单把房地产理解为盖房子，也可以理解为盖房子，但是是盖多元化的房子，如果住是住宅，如果生产就是产业园，是工业商业，如果上学是学校，如果养老就是养老地产，所以我自己的理解，从五中全会我抽出来三条观点：一是房地产仍然是实现人民生活更美好不可或缺的内需大循环重要构成。二是仍然要落实房住不炒的定位。三是进一步完善租购并举的住房制度。后面有一些支撑。从马克思的三个需求理论，还是从马斯洛的五个需求理论，从住房上都有需求体系。

多元化的问题，城镇化终期快速发展阶段，刚60%，离完成还有很多，城市化率每年大概1个百分点，14亿人口一个百分点。北京特殊，是城市化后期，但因为它是首都，收入高、教育优、机会多。人口疏解的情况看，我们看数据是失真的，现在的数据统计完了等七普出来之后对不上，会多一些人口。

北京房价居高不下，是人口不断聚集所致，新增人口应该也新增住房，所以我曾经算过账，北京房价涨是人口不断增加所致，历史上就有人研究过，清代一个人十间房。这是印度一个比较特殊的大家庭，39名妻子、94名子女，全家人口181，上百个房间，还是住的很拥挤。房多架不住人多。所以房价得看人口。区位不同的城市要因城施策，包括北京在哪儿买房，其实是看人的问题。

租赁，有短期需求也有长期需求，比如金星，租总统套房划算。包括蛋壳爆雷的模式，我认为它是没有盈利模式，因为现在互联网，个人可以挂在网上，凭什么让你赚差价。当然这是政府导向，历年的文件都有。

未来的调控逻辑，我写过文章。一是供求双向调节，实现供求平衡，因城施策。二是限制投机，让住房回归居住功能。三是发展租赁市场，建立购租并举的住房制度。四是从新型城镇化发展角度，鼓励发展多元化地产，不要把它妖魔化。五是加快规划引导，注重政府调控。这里我专门点了北京的商改住的问题，是因为规划没有做好，供求匹配没有到位，要做好城市长期规划，土地和房地产规划一张蓝图画到底，所以现在是严格执行，2017年的“326”新政，就把商改住给赔死了。房地产调控逻辑，我在中央电视台也梳理过，看到他挣的特别多，一个是减少需求的，另一个是增加供给，再就是稳定预期。预期可以助涨助跌，从房地产要素从城市运营角度，盖有人住的房子。

我的观点是，咱们的房子不会崩盘，日本为什么会崩盘，它的城市化率是76.7%，现在咱们中期阶段60%没有问题。新型城镇化下房地产去哪儿？多元化，要创新，多元应用，包括养猪现在也很热。都是广义的地产范围。除了新增房子之外，现在要关注的是存量房，尤其在租赁市场我不主张大力建新房，因为直接建到末端，按照住房需求的过滤理论它没有了，我提高了，住了大房子，两居室出去，一居室又租两居室，现在盖到末端，40平米的小鸽子笼给谁？存量我的观点，要把存量房利用起来。热点城市、净人口流入城市还是不会取消限购，房地产政策应该是稳定微调，仍然是房住不炒、因城施策，限价、限购、限贷、限售、限商，各地因城施策。

这是我2013年跟在座的牛教授、刘所长一块儿去中南海中办讲的要不要取消限购问题，房价调控成问题，皆因住房是刚需。自住消费与投资，需求无限追涨急。土地资源有限制，供求匹配有问题。人人买房不愿租，恒产恒心也助力。限购限价又限贷，控制需求成必须。待到供求平衡时，房价平衡仍可期。就跟大家分享这么多。

2021-08-03 17:25:43

谢谢赵教授，下面有请中国社会科学院生态文明研究所董昕研究员发言。

2021-08-03 17:28:42

感谢大家今天都来捧场，刚才各位专家已经讲了很多，我简单讲讲我的想法。从两方面来谈一谈关于保障性租赁住房和租赁住房市场的发展。一方面，想谈一些发展的现实基础是什么，另一方面根据这样的现实基础有什么样的建议和想法。

第一方面，现实基础，分四点来谈，经济学上常说的需求、供给、价格、保障。一是从需求的角度。我首先关注流动人口，因为流动人口的住房需求是租赁住房市场需求的重要组成部分，就像刚才好几位专家都提到了，它是一种临时性的、过渡性的需求，流动人口数量作为现实基础非常重要的方面。我们从统计局的数据来看，全国流动人口总量在2014年时就已经达到峰值，在此之后连续持续的负增长，我们的流动人口总量在其后每年都是负增长。可能到七普数据会有大的人口量变动，但从趋势角度上来说，从2014年到现在是下降的趋势。另外，人口增量也在下降，这是现在中央担心的问题。还有城镇化的速度也在下降。在这样的情况下，是大的租赁住房市场发展背景是我们必须考虑的。从结构上来看，从国家卫健委流动人口动态监测调查数据和国家统计局关于农民工的数据，可以看到虽然现在东部地区还是主要的流动人口聚集地，它的比例是高于中西部的，但是它的增速在下降，中西部增速在增加，就近城镇化、就地城镇化趋势在增加。在流动人口总量减少、分布结构的变化，都是我们在发展租赁住房市场必须考虑的一个问题。

二是从供给的角度。房地产的指标很多，刚才张教授也提到了很多指标，我想用一个指标，就是套户比，就是成套住宅的套数和常住家庭护数比。如果有5%到10%的空置率，套户比合理的值应该是1.05%到1.1%。在这样的情况下，很多学者利用六普数据，在2010年对于套户比进行测算，虽然不同的专家测算值有所差异，但都是差一不二，大体结论都一样。从总体上来看，我们在2010年的时候，全国套户比已经超过1%，城镇住房从总量上已经超过了每户1套。从区域上来说，东部、中部、西部、东海地区每个地区的套户比都超过1，只不过有的不到1.1，有的是超过1.1，这样的差距。而从城市的角度来看，一线城市小于1，的确不足。二线城市是大于1但小于1.1的数。三四线城市是大于1.1。也就是在考虑空置率的基础上，10%的空置率基础上也是不合理的情况。从供给角度来说，总体中国城镇住房存量可以说是平衡的，只有少数热点城市住房存量有所不足。

三是价格，住房租赁市场的价格一直比较稳定，应该说近些年一直稳中有降，从1998年房改以来，租房租金变化一直比较平稳，一直和CPI变化幅度相接近。但是最近两年，已经连续两年住房租金价格低于CPI，2020年是从1998年以来首次出现了负增长。在租金已经稳中有降又负增长的情况下，如何发展住房租赁市场也是需要深入考虑的一个问题。另外，指标的形势不同，租赁价格和销售价格比现在是不合理的，经常有一些国际经验的值来说，1：300到1：400，就是租金和售价比是合理的。但是通过一些数据来看，中国100个大中城市平均的租售比是1：530，甚至像厦门、三亚、深圳这样的城市租售比是地于1：800，远远低于合理水平。这就使得住房持有和中介经营都带来了一个问题，就是缺乏合理的利润空间。这是价格的现实基础，现在租金稳中有降，但租售比严重失衡。

四是住房保障方面。我们对于保障性租赁住房实际使用情况总结是十分不够的，从2010年至今建成的城镇保障性安居工程住房已经有5000多万套，到底实际使用情况如何，入住群体是什么样的，里面闲置空置比例是什么样的，什么样的户型好租、什么样的户型不好租，是否需要转借转租这些情况，其实都需要一个总结。我们的现实基础就是对于保障性住房使用情况的总结不够。

在这四方面现实基础的情况，我考虑了很多，我想从三个方面，也就是三对关系来谈我的想法。第一，人与房的关系。第二，租与售的关系。第三，建与管的关系。

第一，人与房的关系，一定是以人房关系为基础来谈我们的种种住房政策和住房保障，很多专家都提到了，也是我非常赞同的一点，一定是谨慎新建、用好存量、调整结构。可以考虑一个“三不建”的原则，人口净流出城市、套户比大于1.1的城市、房租持续下降的城市原则上不通过新建住房发展租赁住房市场，尽量通过改造和收购存量住房增加市场供给。

第二，租与售的角度，要以租售平衡为目标，稳定租约、提高品质、推动同权。不仅仅是思想意识的问题，租约的不稳定、质量差、不同权，这些都是人们愿意购房而不愿意租房，虽然租房很划算，但是这里面形成这么严重的失衡也是有它内在的联系，里面具体的处理方法可能会很多，还待于实际中不断探讨。

第三，建与管的关系，可以说我们以前一直重建轻管，以后应该建管并重，以建管并重为抓手，看它的实际情况是怎样的，实际情况入住率，入住群体特征，不同区位，不同户型的供求关系是什么样的，它是实际的情况，要以此为抓手，在提供新的保障性租赁住房的情况，甚至是不是各地要把这个作为前置条件，如果实际情况没有总结，就不要推进新建的情况。

在建与管里面，我想谈一下这次疫情被突出出来的问题，但是在目前的住房保障体系里，现在还没有得到很好体现。我们会有一些群体突然由于疫情等原因陷入生活困境，他就有可能连最基本的住房都没有，就睡公园、睡地下通道等等。在一个突然的情况下，我们能否提供一种救济性的保障住房，这个可能是一个比较大的题，但是这种救济性的保障住房，是不是也可以作为保障性住房的政策体系中的一个考虑因素。我今天就说这些，谢谢大家。

2021-08-03 17:29:22

我今天听了下来，我觉得收获非常大，今天有学术界的，有行业的，有中房学的，他们从不同角度，有很多的信息量，我开始在致辞中说了宏观背景，听了各位的发表，有一些让我加深了思考，现在房地产业有很多新问题，尤其是国家关于这方面的战略思路变化以后有很多新问题需要我们研究，今天就不展开了，希望接下来我们以皮书为大家创造平台，在这个过程中我们通过研究、通过讨论，把今天提到的很多新问题继续深入研究，不断地有不同类型的成果出来，希望我们的品牌越来越亮，尤其是中房学我们一起合作以后，再次感谢大家今天来参加我们的发布和研讨会。

2021-08-03 17:32:02

我们今天的发布会到此结束！谢谢大家！

2021-08-03 17:36:24