财经热评第二期：“地产三剑客”论战楼市（全文）

热评关键词之五：走势

【主持人】：在去年的年底中央经济工作会议上其实也明确了解决低收入家庭住房的时间和规模，如果政策能够得到严格的执行，房价回调的时间会是在什么时候？

曹建海：这个政策他们执行得很好，我去过几个城市，他们说廉租房早就搞完了，关键是定的标准太高了，只有赤贫的人才符合条件，定了这个标准，人大一通过，最后找不到这样的人，终于找到一户，有房子让政府给钱，政府不给钱，有房子就不保了。政府找了半天，很苦恼，找不到可以保的人。经济适用房已经规定到限价房，后来一想限价房就是商品房，归入到小户型商品房，小户型商品房北京现在卖3、4万，鼓励大家去购买。因为现在保障房和普通商品房都是混为一谈的，实际上现在的商品房就是保障房，你们不去买是你们的事儿。

牛刀：出台这么多政策，房价什么时候能降，现在出台的这些政策都是不可能降房价的政策，因为2009年房价的上涨和以前的房价上涨是两个根本问题，一个是住宅开发体制问题，一个是开发模式问题。第二个问题是2009年国度超量发行货币的问题，货币的因素对房价影响最大，在调控的时候要采取货币政策，而不是采取财税政策和产业政策，就是财税政策和产业政策也远远没有到位。打比方说，开发商拿地首付提高到50%，这都是欺骗老百姓的，开发商拍地要交10%的保证金，很多城市交了保证金之后，只要拍完了，开发商是100%拿这个钱。现在国家做了这个决定，只要交50%，其实是给这些开发商放宽了，只要交一半就可以拿地了。这样给市场造成混乱。

第二在产业政策上该回收的政策一定要回收，比如开发商自有资金比例，原来是35%，2009年降到20%，普通住宅降到15%，事实上开发商拿地都是普通住宅。降到了15%这是什么意思？你在35%的时候，银行的杠杆效应是两倍，降到15%的时候，银行的杠杆效应是5.5倍，5.5倍的杠杆效应，你来做地王，比他本身的价值超出了几倍，十几倍，又把这个泡沫吹大，做了地王之后把土地资产打包在股市上，上市。在我们证监会现在有32家开发商准备IPO，全部是土地资产，打包上市之后最低的市盈率是16倍，高的有100多倍，又把泡沫吹大到几十倍，上百倍，所以在产业政策上，日本泡沫破灭前，日本政府强下令搞土地融资，任何土地不能融资，中国还看不到这一点，还把泡沫吹那么大，产业政策不回收，整个泡沫破灭是不可避免的。调控上的各种政策的互相配合，目前出台的这些政策对整个房价的走势的影响并没有太大影响，不能遏制房价。

【主持人】：我觉得三位都认为目前的调控政策不能影响到未来的房价，那你们认为什么样的政策对现在的房价调整是最合适的呢？

牛刀：第一个回收流动性，而且是采取货币政策回收流动性，加息，提高存在准备金率，只有回收流动性，房价才有可能控制。M1现在是21万亿，都是短期存款，都是流通中的货币，大家拿着这个钱到外面炒作，这是历史上最高的量。在这种情况下，不会受流动性还有很多的钱，只有去炒地。中国的人民币是很封闭的，老百姓的投资理念也是比较封闭，除了股市就是楼市，还是可以把楼价提高起来。他们从整个住宅体制上改变这种现象并没有找到房价上涨的最根本的矛盾，就不能抑制这种房价，所以必须回收流动性。

第二、扩大社会保障性住房的建设，包括经济适用房，不要去看最贫穷的那批人，恩格尔系数大于65%的群体。那个群体在中国现在很少，连5%都不到，而且都是偏远山区，城市里非常少，还是用这种眼光看待老百姓的住宅能力肯定不行，那是温饱问题。现在要看到城市里面几个大的群体在住房问题上的需求，比如大学毕业生、农民工、新移民结婚的婚房需求。这个群体才是政府要保障的，并不是这个群体一定要买高房价。在全国哪个国家都没有这个道理，中国还是一个公有制国家，土地是公有的，天生政府就要给人提供住房，土地拿出去招拍挂这是一个很恶劣的行为。

从这两个问题才能真正的看待房价的关系。

时寒冰：我觉得目前任何调控措施都不行，关键是这些措施谁来执行？地方政府实行，他们在房地产里面的利益和开发商是一样的，让他们自己来压缩自己的利益行吗？无论多少严重的调控政策只要到地方政府手里马上变成推高房价的东西，根本没有太大的作用。

第二点我认为中国的保障性住房的占比太少了，新加坡保障性住房的占比是97%，开发商建的商品房只占3%，在这种情况下，房价推高多少对老百姓来说没有任何意义，老百姓不会关心。假如在中国也是这样，中国老百姓为什么关心房价，因为没有保障性住房，90%以上都是商品房，在这种情况下房价和每个人都有关系。

另外一个问题，购房占收入的比例的问题，中国和西方确实不能那么比，西方有健全的社会保障制度，包括大家的保障性住房，新加坡那么多保障性住房，真正买房的人在收入里面的占比和我们没有什么可比性。我们不光买房花钱，医疗、教育、养老这些保障性不足的问题都要个人支付，这样应用于买房的收入是非常少的，房价还如此高。我通过和美国、法国几个发达国家相比，中国的房价是全球最高的，世界没有任何一个国家的房价可以和中国相比。

【主持人】：今天节目的很多老百姓都很关注2010年有没有购房的好的时机，听三位专家这样说，可能很多老百姓都觉得看不到希望，因为我身边有很多的朋友，他们在2009年初的时候房价有一段时间是在降的，那个时候很多专家分析说还要继续降，结果到年底就买不起房了，理想和现实的差距是非常大的，是不是我们现在就只能租房住了呢？

曹建海：如果今年再涨，昨天我看到侯宁讲的，现在5500点到6000点，即使有上涨，有高点，老百姓买进去了，肯定会回落下来，给买进的老百姓一个最大的终身难忘的教训，甚至是导致破产的教训。今年可能有波折，高处不胜寒，有回落的因素，有政府假调控，抑制不了房价上涨的因素，也有无限制的放贷，流入房地产里推高因素。老百姓的呼声给政府空前的压力，也有老百姓有组织的活动，不购高价房，不买这种严重违反价值规律的产品，这些都有可能影响房价。所以我认为今年的房价应该是波动的，也许到3月份随着成交量的下滑，不排除出现小的拐点，但是1—3月份银行再大规模的像去年那样放贷，击碎人们的预期，不排除后面出现上涨，也不排除后面出现再次的回落。

总的情况应该是今年的房价总体来看是个小幅回落的过程。明年中国的银行贷款问题可能更加的突出，包括地方债务的问题都会越来越突出，地方债的项目都要还款，后续还贷的影响越来越大，这些肯定还不起。包括房屋价格的回落，老百姓从银行取钱的因素，2012年房价会大幅回落，2012年房地产泡沫可能终将破灭，这时深幅回落是完全可以期待的。

【主持人】：时老师怎么看呢？

时寒冰：我谈一下我自己的选择，我自己的选择是租房，我在上海租的一套房子，因为考虑到把父母接过去疗养身体，我租了好一定的房子，每月的房租是6000块钱，但是那套房子要是买下来，假如不买存在银行光是利息也要1万块钱，也就是房东每个月给我补贴4000多块钱让我住这个房子，我交6000多块钱的租金，但是他损失的是租金。他为什么还要买这个房子，是等这个房价升值，对房东有意义，但是对我没有意义，房租是不动的，大量的房子空着没人住，说明住房的供应是充足的，根源是这些房子没有让那些需要房的人拿到住进去。但是如果选择租房，我可以选择比较好的房子。

第二、经常面临这个问题是，有时我们的房子邻居不太好相处的情况下，你可以直接搬家租一个环境更好的地方住，选择的余地是比较大的。我原来租的房子，隔壁的人打呼噜地动山摇，我休息不好，就搬家了。但是如果那个房子是你买的就非常麻烦，如果你一直在那儿住对你精神是有压力的。

租房是有乐趣的，一个是可以经常换一下环境，比如我今天在这个地方住，环境很优美，绿化很好，住两年再换一个地方。实际上我花比较少的钱住进比较好的环境，剩下不买房的钱做投资，因为我本身是研究投资的，投资带来的收益比房价升值带来的收益要高得多。各方面对我来说都比较适合，我选择租房还是很快乐的。我还是很感谢他们囤了大量的房子，而且将来房地产一旦崩盘，所有的房子都在他们手里，风险都在他们那儿。从我个人的选择来说他是帮我，但是从民生的角度来讲，如果房价崩盘，他们承担这个损失是应该的。

曹建海：房价为什么回落，有三个因素决定：一个是供过于求，现在表面是供不应求，只是在开发商的售楼处供不应求，但是楼卖给了炒楼的人，炒楼的人不是消费者，是商人，等于由包销商转到零售商手里，仍然是在供给方手里，供不应求也许就是大家的欲望，比如大家都想有一套房，在这种情况下，比如城市2亿多的民工都想得到住房，但是这个住房如果是免费提供的绝对的供不应求的，特别是在大中城市。但是现在在2、3万的价格绝对是供过于求的。第二点是大家本质上是根本买不起的，除非是借银行的钱，而且是不计代价，将来还不起就放弃了。第三点是中国的实体经济我现在不太看好。现在虚拟经济是活的，而商业地产所面对的客户、市场就是中国的实体市场，现在看看写字楼、租金、空置率的状态都非常严重，所以实体经济现在就是一个简单的保增长，粗放增长，掠夺式增长，至于高技术、科技创新却很少。中国的实体经济再这样发展下去非常危险。基于这三点，我想中国的经济在2011年、2012年在实体经济领域，甚至辐射到金融领域会出现很大的问题，这也是房价崩盘的同步的事情，房地产不可能是一个独立的市场，肯定是一个整体性的问题，因为它是中国经济的核心，中国经济成为世界的火车头，所以大家都特别关注这个问题，但是这个问题上，我担心会爆发类似日本的泡沫破灭的悲剧，这个悲剧我们只是预测，我们没有办法阻止。

【主持人】：好，非常感谢今天三位的分析和点评，也希望今天的节目能给观看我们节目的网友们提供一些参考，感谢您的收看，我们下期节目再会。