袁志刚 复旦大学经济学院院长
前两天获诺贝尔奖的法国经济学家让•梯若尔2012年在《美国经济评论》里有一篇文章论证，如果一个国家金融贷款有配额的话，哪怕资产有泡沫，对实体经济也是有好处的，是有挤入的，叫Crowding-in-Effects。用他的理论分析中国的情况是极其有意义的。
中国经济改革从1978年以来，第一波是农产品，价格放开，食品极大丰富，紧接着是解决轻工业的短缺，再后面是家用电器引入中国家庭，到1990年代中下叶的时候，中国经济非常低迷，原因有很多，从消费升级角度来讲，中国一直在苦苦寻找居民消费上台阶的两个东西——汽车和住房。因为住房制度改革没有完成，金融改革没有完成，总体中国居民消费还没有到年收入10万的等级，所以汽车和房子都推不动，但是1998年房改以后，形势全部变了，汽车和住房引入家庭，短短十几年的时间，中国居民的住房改革能到这样的程度史无前例。
更重要的是，建立在住房需求的基础上，金融领域出现大量的注入资金。现在有很多数据可以分析，房地产可以做抵押以后，很多中小企业、民营企业借到了资金，这极大促进了中国实体经济的发展，制造业的发展，这是房地产产业除了对房地产本身以外，对制造业重要的作用。
除了企业，地方政府也发现，在这个过程中，巨额的土地储备可以产生财政收入，这就是土地财政。今天很多人批评土地财政，当然是有它的弊病，但是世界上没有任何一个国家在经济发展过程中，能像中国政府那样如此成功地将土地财政用到基础设施建设。看看上海，1998年房改以后，短短十几年，造了十几条地铁，巴黎是100年造了十几条。还有整个国家的高速公路、高铁、机场，我们可以看到，基础设施取得了的巨大的成就。
今天来看，中国十几年的经济增长，20%到30%的投资增速，主要就是依靠三大投资：房地产、基础设施、制造业。而且这三大投资互为因果，任何一个投资的下降将严重危害中国经济的增长。所以让•梯若尔这篇论文所分析的挤入效应在中国得到了很好的体现。
但是反过来，它也有挤出效应，中国经济是否继续按照这样的路径走上三十年呢？恐怕不行。挤出在什么时候开始呢？我觉得2008年金融危机，2009年4万亿投入，以及后续的巨额贷款可能出问题了。问题体现在只要房价每年涨幅过高，泡沫继续膨胀，大量的资金进入房产或地方融资平台，早年对制造业的挤入慢慢消失了，很多资金正在离开制造业。还有把我们融资的价格，也就是利率，尤其是有风险的利率，信托、理财产品类的利率不断往上推，而且推到实体经济，你哪怕叫它借钱，实体经济也挣不出百分之十几、二十的利润。在这种情况下，如果另外一边，金融虚拟领域继续走，那对实体经济的危害就出来了。
所以中国经济必须调整，今年就是调整年。怎么调？资金继续涌向地产和地方融资平台，而且大规模地继续推高融资价格这样的方式是不可取的。我们没有必要把所有资金都放在房地产、地方融资平台。大家看看东部和中西部城市，哪怕三四线城市，现在一户家庭居住的环境、人均面积、居住质量，中西部三四线城市比上海这样的一线城市都要好，因为它土地多，房地产的质量基本上差不多，唯一差距是汉中那边的房子4000元/平方米，上海4万元/平方米以上。现在正在调整的过程中，怎么调整呢？起点就在这里。
首先我完全同意房价不会暴跌的观点，哪怕三四线和中西部城市，3000-4000元/平方米，能跌到哪里去呢？第二，上海市中心4万元/平方米，跌到2万元/平方米？不可能，根本没有供应量，房价不只是和建造成本有关，它是和土地连在一起。
比较可能的情况是什么呢？我认为是软着陆，是调整，还有分化。软着陆、分化的过程中，关于房地产不会崩盘，以下几点是我要论证的：
很多人认为房价下降一半以后，对广大人民群众有利，大家都买起房子了。表面看是这样的，但如果今天房价暴跌，牵扯到更重要的问题是什么？我们金融领域里所有的抵押物。政府是不会看着它如此发展的。为什么？现在中国银行的坏帐率其实并不高，而且坏账率主要体现在企业领域，地方融资平台也没有很严重，目前为止，我们的抵押物非常坚挺，包括信托。如果抵押物真的像有些人所愿望的，价格迅猛下降，那就真的出问题了，抵押物出问题以后，我们流动性更要出问题，所以从这个角度来讲，政府不会看着这些抵押物缩水。抵押物缩水以后对谁都没有好处，买得起房子但没有就业了，没有经济活动，那是一场灾难。
第二，中国还是有很强刚需的，现在出的政策都是鼓励刚需的，比如新婚买房都是刚需，中国1950年代、1960年代人是出生高峰年，他们的子女虽然是独生子女，但现在也是婚育高峰了，你可以去看看婚庆市场的火爆程度。第二改善性需求，中国人对住房的渴望比任何国家的人都要高，对中国人来说，买房子是最重要的。现在有人讲，中国人均住房面积达到20多平方米，所以房子不要造了，就要它降价，降一半，所有人买得起房子——这个思路完全是错的，现在数据可能有20多平方米，但是大家知道，中国有一个特点，大量住房都是1960年代、1970年代造的，甚至1990年代造的房子质量都不行，所以等到新一代，新的结构的房子出来以后，大家都想住上这样的房子。当然不能所有人都得到满足，所以千万不要忘记市场化道路，慢慢改善，改善性的需求是刚需里面最为强烈的。
刚才讲到一个问题，汉中房价4000元/平方米，上海4万元/平方米，问题出在哪里？很简单，从历史来看，东部地区比较成功的地方是先有产业、先有经济发展，然后再有城市改造、住房需求、基础设施改造，这是一个非常好的规律。中西部，特别是一些鬼城，建成区可以住100万人，但是人口只有50万，系数是0.5。最近网上的数据显示，现在最低的系数只有0.07，就是可以住100万人的城市，人口只有70万，在中国有46个城市系数在0.07到0.5之间。这些城市的问题就是先造城，城造好了，但没有产业。汉中为什么只能卖到4000元，不能卖到1万元?因为汉中人民的工资就这么一点，没有产业，没有竞争力。
中国要解决这个问题，没有其它办法，只有产业转移、发展经济。但是这个产业转移，是不是通过政府办法推动？只要两个价格摆在这里，政府是推不动的。所以，调整也不要急，四五年以后慢慢调整就出现了，现在人才调整是最快的，人的移动比产业移动容易多了，曾经出现过逃离北上广，因为北上广生活成本高，竞争压力太强了，但是很多人去了二三线城市后发现那边社会流动性低，垄断很高，社会关系很重要，所以又出现了重返北上广，但今天又开始逃离北上广了。比如，我们复旦大学的一个博士生要留在上海，面对500万一套的房子，前途一片漆黑。紧接着，产业也会开始调整，一定有很多产业看到上海这么高的成本，然后开始流动。
还有非常重要的，国家正在进行轰轰烈烈的城镇化。最近农业部部长在答记者问上说，我国正在积极推进土地流转。未来中国发展的空间是把第一产业做好，人口离开土地，劳动生产率巨大提高，土地集中，农业变成现代化，这样人们就有钱了。第二，十八届三中全会后，进一步推进的是土地权，一定要把土地的权利给农民，然后农民进城，或参加制造业，或参加由于人口积聚而发展的服务业，这样他们的劳动收入提高，这些已经造的房子很快会慢慢被消化。所以只要制度创新，只要改革在推进、深入，我认为这些是没有问题。
还有我认为老人也要分流。比如，上海已经2500万人口了，上海市政府认为人口不能再扩张了，但上海又要变成全球化城市，那就是要换人了，但是老人不肯换出去。纽约的情况是，房价、交通成本、生活成本那么高，老人退休后就不住纽约了，去佛罗里达住了。为什么我们的老人不肯离开呢？原因是有福利制度上待遇的差距，还有教育问题。这些老人留住在上海市中心，是为了他们为第二代、第三代、甚至第四代将来上学。如果制度改革推进快，教育公共产品各地都做得很好，那老人们退休就不要占据那么好的地方了，让给年轻人奋斗。所以，如果制度设计好，一二三四线城市的区位差异等问题都会处理好，价格、市场都会起作用。
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