中国社科院“第八届中国宏观经济运行与政策论坛”（上） _网上直播

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中国社会科学院“第八届中国宏观经济运行与政策论坛”(上)

活动描述

由中国社会科学院财政与贸易经济研究所和意大利佛罗伦萨大学共同主办的“第八届中国宏观经济运行与政策论坛”拟于2007年11月10日（周六）08：30-17：00在中国社会科学院第1学术报告厅举行。本次会议的主题为：住房与公共政策。中国网现场直播，敬请关注！

文字内容：

高培勇:

女士们、先生们，大家早上好！中国宏观经济运行与政策论坛是中国社会科学院财政与贸易经济研究所每年举行的一次例行论坛。今年是第八届，这届论坛我们和佛罗伦萨大学联合主办。今年的这次论坛的主题是“住房与公共政策”。

对于住房的意义我们是非常清楚的，但是把住房和公共政策联系在一起，对于我们来讲是一个相对比较新的课题。特别是在中共十七大报告当中已经正式把住有所居列入到基本的民生保障项目，而且把它纳入到基本公共服务均等化的范围之后。我们今天在这里讨论它，这个意义就更加突出。

把住房与公共政策联系起来，从政府和住房保证相联系的角度来探讨今天的会议主题，是我们今天各位要在这里发表高见的特殊领域。

先请中国社科院财政与贸易经济研究所所长裴长洪教授致辞！

2007-11-10 08:38:00
裴长洪:

尊敬的各位会议代表、女士们、先生们，上午好！由中国社科院财贸所和意大利佛罗伦萨大学经济系共同主办的“第八届中国宏观经济运行与政策论坛”今天在这里举行，以前的七次会议都是在每年将近年末时召开，会议的主题都是围绕当年宏观经济中的突出现象和突出问题进行研讨。

今年的主题是关于住房与公共政策。前不久，中央召开了党的第十七次全国代表大会，在这次会议上就有关经济建设、社会建设问题发表了一系列的论述。十七大报告中关于住房问题已经提出了非常明确的具体方向。住房问题不仅是我国近几年经济建设中的突出问题和重要问题，也是社会建设里面的重要问题。

2007-11-10 08:40:20
裴长洪:

这次会议围绕着党和国家以及社会公众都普遍关心的住房问题，以及住房与公共政策的联系进行研讨，我想这是非常有意义的一件事。这届的论坛得到了有关方面的大力支持，特别是这次会议邀请了国内一些著名的专家、学者，有来自国家统计局、国务院发展研究中心、财政部以及各有关部门的专家参加有关会议，发表他们对住房与公共政策的看法。也有来自意大利和美国的专家学者。在意大利的专家当中，既有大学的研究者、教授，也有来自佛罗伦萨市政府住房办公室的官员，他们将会和我们交流意大利在住房与公共政策方面的一些经验和做法。还有来自美国马里兰大学的教授，也将介绍关于土地制度和住房方面的经验和做法，这都是我们可以互相交流经验、互相学习的，同时可以扩大我们关于这方面的事业，为推进住房制度的改革和完善住房市场体制发表新的见解，能够有新认识、新看法、新观念。

这次会议我们得到了各方面的支持，也得到了新闻媒体的支持。在这里，我代表会议的主办方向来自中外双方的来宾、专家、学者表示衷心的感谢！同时，也向会议的承办单位的许多工作人员为会议作出的努力表示衷心的感谢！最后，祝我们的会议圆满成功，谢谢大家！

2007-11-10 08:42:52
高培勇:

接下来请会议的另外主办方，意大利佛罗伦萨大学教授马克·尤金·第·简多米尼克致辞。

2007-11-10 08:45:40
马可.尤金.第.简多米尼克:

各位女士们、先生们、官员、教授、学生们，我非常高兴欢迎各位参加本次住房与公共政策的讨论，讨论我们的问题以及对策。首先感谢各位参加这次非常重要的会议，特别要感谢中国社会科学院的教授们，是他们的努力使我们能够举行这次论坛，我们要感谢裴长洪教授，他昨天晚上给我们举办了一次晚宴，也向我们介绍了非常美妙的国家。我想在北京举行这次会议，使得我们能够有机会第一次访问你们的城市。我想说，我发现你们的城市非常美丽。

考虑到我是来自意大利，大家知道意大利有着世界上最美丽的城市，但是我仍然觉得你们的城市非常美丽。我相信明年的北京奥运会将会是巨大的成功。我还要感谢奎多·费拉利教授，是他让我们认识了财政与贸易经济研究所的各位同事，另外我还要感谢意大利其他的教授。

2007-11-10 08:46:01
马可.尤金.第.简多米尼克:

我是税收和保险业方面的教授，来自佛罗伦萨大学，我还在米兰的相关业务研究所参与有关的工作。我为米兰的一个私人公司提供咨询，这些公司都是在有关的业务领域进行操作，我们跟所长进行了密切的合作。

这是一个在米兰培训的研究所，我们与他们进行了大量的合作，在佛罗伦萨也设立了相关机构。我们研究所的目的就是发展国际合作，特别是在研究方面的合作，我们合作的伙伴一般都是国家的大学和研究所。我在非盈利行业工作过15年，我认为这个行业或者这个领域对人文社会来说至关重要。我们研究文化活动、人道主义活动等等，就是从这些活动中人们试图从文化、社会方面来产生效应。

今天的会议主要是讨论住房问题，住房可以有很多不同的含义。我们将从不同的角度来看住房问题，来看它与住房政策的关系。中国在这方面有两个不同的词，在英文里，比如住房涉及到建筑本身以及住房本身的价值。这就意味着住房政策必须要考虑到它的内容和含义。

我在这里就不多说了，我想和我们的朋友一起共同工作，我希望我们今天结束的时候能够找到相关的解决方案，并且能够为住房政策中人的方面想到一些解决办法或者看到人的意义。而这一点的影响将会更为重要。谢谢！

2007-11-10 08:48:17
高培勇:

感谢裴长洪教授和简多米尼克教授的精彩致辞，两位的致辞交代了今天这次会议举行的特殊背景，并且阐述了今天会议所要讨论的主题，也对大家表示了欢迎之意。

我们知道，讨论任何话题，特别是经济领域的话题，就要在一个特定的宏观经济背景条件下进行。今天的会议主题——住房和公共政策，也要在这样一个特定的宏观经济背景条件下展开。所以，在我们的两位教授做了致辞之后，接下来我们立刻转入第一单元。

第一单元的主题是“宏观经济与住房公共政策”。从这样一个主题当中大家可以看出，我们要在宏观经济与住房公共政策两者的交互影响和交互关系当中去展开下一轮讨论。

第一位发言的是大家非常熟悉的，经常代表政府在各种重要场合出现的，为我们宏观经济政策把脉的国家统计局总经济师姚景源先生，大家欢迎！

2007-11-10 08:50:59
姚景源:

中国经济现在已经走过了三个季度，还有两个月全年即将过去。现在我们可以说，中国经济目前正处在一个增长较快、运行趋稳、就业增多、效益提高的基本态势。今年前三个月，中国的国内生产总值同比增长11.5%，总量达到166043亿元人民币。11.5%的增长率比去年同期相比，增长幅度高了0.7个百分点。

中国经济在保持平稳较快增长的同时，今年出现两个突出的特点。第一，经济效益大幅度提高。我们可以从两个方面得到印证。首先我们来看中国的财政收入。2000年，中国财政收入是13000亿人民币。到2006年，我们达到39300亿。今年前三个季度，我们的财政收入同比增长31.4%，这个增长幅度与去年同时期的增长幅度相比增幅到了6.8个百分点。

财政如此迅速增加有诸多意义，值得做很多深入的研究。在这里，它可以作为我们判定整个宏观经济效益是好是坏的重要指标。今年预计全国财政收入可以达到5万亿人民币。

其次，企业利润在大幅度提高。今年1—8月，全国工业企业增长利润同比增长37%，和去年同时期相比高了7.9个百分点。现在，中国39个大行业当中，整个工业在39个大行业中，有26个行业速度同比增长比去年加快。所以工业企业利润的迅速增长也充分的说明了，中国宏观经济的效益是好的。

2007-11-10 08:52:31
姚景源:

第二个特征，今年以来城乡居民收入和就业有了明显的成效。前三个季度，中国的城镇居民收入同比增长13.2%，比去年同期高了3.2个百分点。我们的农民收入今年前三季度同比增长14.8%，比去年同期高了3.4个百分点。所以城乡居民收入都是多年来没有的最好增长幅度，是从97年以来是最好的增长幅度。

还有一个非常重要的成就，就是今年就业的状况明显好转。各位知道，年初时我们确定今年全国新增就业900万个岗位，现在到9月份，就是前三季度我们已经实现了920万人的新增就业。到第三季度，已经超过计划目标20万人。原来我们的就业当中其中有一项叫做安排40、50人员，所谓40、50人员就是在下岗失业和待业职工当中男的40岁、女的50岁，让他们实现再就业。各位知道，这项工作是非常艰难的。原来我们计划今年40、50人员新增就业要在全国实现100万，现在到了8月份，中国40、50人员的再就业已经解决了99万。我们的登记失业率各位知道，今年年初确定今年登记失业率控制在4.4%，现在在前三季度中国的登记失业率是4.0%，比年初确定的控制目标低了0.4个百分点。4.0%的登记失业率是2003年以来的最低点。

所以现在在中国经济保持平稳较快增长的同时，中国经济保持了良好的效益增长状况，在民众方面收入和就业取得了良好的成就。中国经济之所以有这样的成就，有这样的基本特征，应当说是与中国政府的宏观调控政策措施紧密相关的。

2007-11-10 08:57:31
姚景源:

各位知道，今年以来中国政府对整个宏观经济的调整措施比历年都更为频繁。我们盘点一下，今年以来中国政府对整个宏观经济的调整措施。

第一，中国今年连续八次提高了金融机构的存款法定准备金率。连续五次提高了金融机构的存贷款基准利率。同时，又降低了利息税，把利息税由过去的20%降到5%。我们调整了证券，就是股票的交易印花税，由千分之一提高到千分之三。我们取消553项高耗能、高物耗以及资源性产品的出口退税。我们降低了2268项容易引起贸易摩擦商品的出口退税率。同时，关闭了一批小水电、小煤矿、小水泥。针对资源与环境问题，我们提高了环境保护的标准和市场准入门槛。同时又提高了全国低保水平和社保水平，提高最低工资标准，推动了最低工资标准制度的落实。

与此同时，我们又加大力度，支持三农发展。针对CPI结构性上涨原因，中央又出台了关于扶持生猪生产以及稳定食品价格等的一系列调控措施。当然，针对今天的主题，住房问题也出台了一系列的调控措施。

2007-11-10 09:00:47
姚景源:

我认为今年中国政府的宏观调控措施与以往不同之点主要在于：第一，更加注重经济手段。第二，更加注重预调，而不是等问题出现、问题严重再加以调控。第三，更加注重微调，微量频调。

从而我们可以看到，如此更加注重经济手段、力调、微调的调控方式，既达到了我们调控的目的，同时又避免了整个经济出现大的波动和起落。

在宏观调控政策的作用下，我们看到，中国经济从第三季度开始出现了两个非常重要的成果。一个是经济的增长速度由加快趋于回稳。我们可以从一系列的主要宏观经济指标当中看到这一点。比如GDP的增长率，二季度中国的GDP增长率是11.9，三季度11.5，三季度比二季度GDP的增长率回落了0.4个百分点。二季度的工业增加值18.7，三季度工业增加值18.5，工业增加值三季度比二季度回落了0.2个百分点。投资增长率二季度是27%，三季度是25.3%，三季度比二季度回落1.7个百分点。出口二季度是29%，三季度26.2%，出口的增长率回落了2.8个百分点。

所以我们可以从主要宏观指标当中看到三季度比二季度整个国民经济的增长速度在回落和趋稳。

2007-11-10 09:03:59
姚景源:

第二个特征，物价持续上涨的势头得到了初步控制。大家知道，今年以来，由于国内外各种原因造成中国CPI在上涨，同时工艺品出厂价格，企业原材料、燃料、动力购物价格，包括中国的房地产价格，我们统计全国70个大中城市的房价都处在一定程度的上涨趋势。

所以我们感到物价上涨的压力。针对物价上涨中国政府采取一系列宏观调控的措施。现在来看，进入三季度，整个价格上涨的状况得到了初步控制。因为今年的价格上涨是结构性价格上涨，特别是CPI。CPI上涨当中80%表现为食品原因，是由于食品因素的上涨导致整体价格的上涨。

食品中又主要表现为肉禽蛋，所以我在几次会议上讲，怎么样看待中国这次猪肉价格上涨很重要。看我们是站在哪个立场上，如果我们站在农民立场来看，这次猪肉价格上涨是好事。中共十七大刚刚开完，我们历届党的代表大会都讲三农问题，特别是农民增收问题是整个全党工作的重中之重，是整个经济工作的重中之重。现在猪肉涨价了，农民增收了，有什么不好！

2007-11-10 09:06:10
姚景源:

所以这次猪肉涨价，我觉得是对城乡利益的一次再调整，它有助于农民增收。现在有一种观点说这次肉涨价农民没有增收，这是不对的。我们调查的结果显示，今年上半年全国农民现金收入2211元，这当中农民出售肉禽蛋、农副产品占884元，和去年同期相比，去年上半年是754元，比去年净挣130元现金。这130元当中，其中24元是由于农民出售农副产品数量的增加而得到的增收，是由于量的增加增收24元。还剩106元是什么原因增加的呢，就是涨价原因。106：130=0.82。这次农民的净超收部分82%靠的是涨价。

所以这次猪肉和食品价格的上涨促进了农民增收，这个角度看应当是好事。当然，农民增收谁受损失？就是我们这些人，买肉吃的这些人。但是我们的损失经过计算，全国大概城镇人均每人每月由于肉禽蛋菜价格上涨是12块钱人民币。对于城市绝大多数人来讲，我们今年前三季度，收入同比增13.2%，增幅比去年高了3.2个百分点，城镇绝大多数人都是没有问题的。谁有问题呢？下岗人员、失业人员、低保人员确实存在问题。对于这方面，中国政府决定给予补贴。所以现在全国的低保和社保最低标准水平都提高15块，北京提高20块。所以这次在结构性价格上涨当中，我们可以看到，中国政府一方面保护了农民增收，另一方面又考虑了低收入群体的消费压力。应当说，对于这次与食品价格上涨为根本原因的价格上涨，在宏观调控方面处理的是科学的，是得力的。

2007-11-10 09:09:54
姚景源:

现在回到我们的现实当中，中国经济还剩两个月，这两个月应当说我们预测中国经济保持平稳较快增长的基本态势不会有问题。现在来看，整个宏观经济当中比较突出的问题我们仍然还是要把整个国民经济由偏快转向过热作为调控的重点。尽管这种状态得到了一个初步的控制，但是我们不能掉以轻心。因为目前固定资产投资增长速度虽然有所回落，但是仍然处于高位，货币与信贷仍然还是投放过多。而对外贸易顺差还是在扩大。去年是1775亿美元，今年到9月份已经达到1856亿美元，现在预测全年有可能到2500亿美元左右。

所以从现在的角度来看，我们还是要把防止整个国民经济由偏快转向过热作为一个调整热点。我对整个宏观经济的介绍就到这里，谢谢各位！

2007-11-10 09:12:30
高培勇:

谢谢姚总经济师给我们做的精彩演讲。大家知道，在中国对住房建设具有十分重要影响的一个部门是中国建设银行。中国建设银行管理层对住房建设的思维在相当程度上会左右或影响中国住房建设的未来走势。我们今天非常荣幸地请到了中国建设银行副行长陈佐夫先生。我们接下来听听他对中国未来住房建设与公共政策之间关系的见解，大家欢迎！

2007-11-10 09:14:20
陈佐夫:

各位领导、各位来宾、女士们、先生们，大家上午好！很高兴受邀请参加第八届中国宏观经济运行与公共政策论坛。这次论坛主题是住房与公共政策，应该说住房与公共政策保障是民生问题，政府和老百姓都很关心。

作为在住房金融领先于同业的国有商业银行，我们建设银行对公共住房保障问题一直非常关注。最近大家都知道，国家颁发了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，对这个文件我们进行了认真研究和学习。今天借这个机会，我把我们一些对完善公共完善住房保障和住房金融体系的体会和认识给大家做一个交流。

第一，公共住房保障政策和住房金融体系服务中存在的问题。应该说，目前我们国家的公共住房保障体系很不健全，住房公共结构不合理，中低收入家庭住房困难问题比较突出。表现在几个方面：

一是廉租房和经济适用房的制度对中低收入居民覆盖率太低。根据有关方面统计，目前我们国家城镇低收入，有户籍的有1200多万家庭住房非常困难，这还不包括大学毕业和专科学校毕业以后学生的住房问题，也不包括在城市里面居住但是没有户籍的常住人口。

二是政府的各种住房优惠和补贴相当比例没有落实到中低收入居民的头上，确实存在着较为严重的公共资源的流失。

三是我们的住房公共结构很不合理，中小户型和中低价位比例相当低，也包括住房市场和二手房交易市场不发达，国家的有关税收也不配套。

2007-11-10 09:15:05
陈佐夫:

应该说我们国家现在的住房金融服务体系的发展非常滞后。特别是针对中低收入居民的住房金融制度的安排很不完善。主要体现在几个方面：

一是现在住房融资的渠道过窄，融资的品种非常单一。中低收入家庭住房融资非常困难，而且缺乏有效的风险承担机制。

二是专业性和政策性住房金融体系很不健全，包括住房公积金制度对中低收入家庭支持的作用不是很突出。

三是住房金融市场的繁荣程度很低，包括抵押、担保制度、保险中介发展都是滞后的。

这是我讲的第一个大问题，这是住房公共政策方面的缺失和不完善。

2007-11-10 09:17:19
陈佐夫:

第二，完善公共住房保障和住房金融服务体系的政策建议，这涉及到我们银行。根据国际多数国家的经验，除了最低收入人群的住房由政府来提供廉租住房以外，其他大多数中低收入居民的住房消费主要还是靠居民自己来承担，国家实施公共住房保障。需要解决这部分群体的住房问题，需要政府投入一定的公共资源，也需要良好的市场运作，包括发挥商业机构的作用，包括商业银行。

和国外相比，我们国家的公共住房保障问题很复杂，所以需要政府和市场有机结合。一方面发挥政府政策功能，另外一方面调动市场各个参与主体的积极性。作为商业银行的代表，今天我在这里想和大家讨论第二个问题，如何发挥市场商业主体各方面的积极性？

应该说经验表明，完善的住房金融服务体系主要包括六个方面：

第一，是完备的住房金融政策和法规；

第二，健全的住房金融机构；

第三，丰富的产品和工具；

第四，高效的融资市场；

第五，融合多样的经济模式；

第六，完善的风险分担机制。

2007-11-10 09:18:13
陈佐夫:

这里面重点要完善金融服务的一些政策建议，涉及到下面几个方面：

第一，应该要实行差别化的住房信贷政策。首先，我们应该优先支持居民购买第一套中小户型的自用住房。所谓的第一套标准应该是以家庭为单位来认定。因为各家银行执行不一样，我们建设银行是以家庭，包括借款人、配偶。对于贷款购买第一套住房以外的其他贷款，我们要实行屡禁的首付比例和贷款比例，也就是首付的比例不一样，贷款利率不一样，比如现在我们执行的第二套实行的是首付40%。

第二，要设计针对中低收入家庭的住房信贷产品，比如说政府的贴息贷款，商业银行也可以适当降低中低收入居民的住房贷款利率。如果他购买的是第一套，我们认为这种浮动的比例应该大一些。最低基准利率可以下浮到70%。同时可以像现在的贷款期限加以延长。我们认为有必要可以延长35年或者40年。

第三，改进和完善公积金信贷政策。要适当限定公积金融资的对象和融资的比例。如果购买第一套住房，融资可以高一些，利率可以低一些，同时针对不同户型面积进行差别化……使公积金真正扶持中低收入居民的购房作用。

2007-11-10 09:20:12
陈佐夫:

第二个方面，应该发展多样化的住房信贷机构。首先，要建立中低收入居民为主要对象的专业金融机构，支持中低收入家庭购买中小户型、中低价位的住房。政府可以在财税方面给金融机构一定的政策优惠。我们认为，近期有一定业务基础的商业银行，包括地方商业银行进行试点，然后改革转型为真正专业性的住房信贷机构。

第二个建议，要鼓励和引导金融机构积极开展住房信贷业务。要提高市场的流动性和融资的效益，包括分散和降低风险，要建立住房信贷的资金流动制度。比如金融机构之间的住房贷款可以转让、出售，增加金融机构的流动性。因为现在受限制，银行之间的住房贷款如果进行买卖，必须要经过有关部门批准，而且条件非常严格。

第三个建议，要完善政策性住房的信贷制度，要明确公积金主要向中低收入家庭提供信贷，包括公积金的归己、投资管理和发放，我们认为在主体上可以分开，把公积金归己和公积金的投资管理分开。公积金与商业银行住房贷款产品相协调和合作。

关于健全住房金融机构的风险分担机制和转移体系。我们的建议是：组建住房担保公司。重点服务对象也是中低收入居民，为中低收入居民购买住房提供担保，这样的公司实行市场化运作。我们建议在有些条件的审视包括在银行进行试点，必要的时候可以适当注明国家的信用。鼓励有条件的国有金融机构参与组建住房担保公司，这样的担保公司在香港也有政府背景。

2007-11-10 09:22:26
陈佐夫:

第三，设计和开发出适合普通居民住房担保的产品。比如提供专门面向中低收入居民提供贷款之外的按揭担保，首付是30%，那么30%也付不起，就由专门担保机构负责，降低首付金。

第四，拓宽住房金融融资渠道。设立专门住房融资机构，包括抵押贷款、协会、安全证券公司，这样一些机构。包括开展住房贷款证券化和结构性融资。而且政府要给予这样的机构一定的政策支持，包括前面讲的税收优惠，包括央行承诺对这样的金融机构一定的流动性的支持。

另外，我们建议发展住房租赁、融资租赁，发挥金融融资机构发挥住房里面的支持作用，可以由金融促进公司以政府的住房保障合作，以租赁方式向中低收入家庭出租小户型住房。这样做政府可以利用少量的住房租金补贴，可以引导整个社会和市场来建设包括经营小户型的住房，解决中低收入家庭的住房问题。

以上是我们在金融方面的建议。应该说住房金融方面是建设银行的特色业务。应该说在国家政策指导下，建设银行愿意率先进行住房金融服务的创新和试点，协助政府做好中低收入居民的住房保障问题，为促进我们国家的住房市场健康发展，为创建百姓的安居乐业和和谐社会作出贡献。

最后再次感谢各位领导、各位嘉宾，也感谢社科院财贸所和佛罗伦萨大学让我有机会在这里发言，谢谢大家！

2007-11-10 09:28:15
高培勇:

谢谢陈行长的精彩演讲。中国已经进入全面参与经济全球化的年代，所以在我们今天讨论住房与公共政策的宏观经济背景时，我们的视野肯定不仅仅限于中国，还要扩展到世界。

今天我们有幸请来了我们的老朋友，来自意大利佛罗伦萨大学的教授奎多·费拉利先生，给大家从全球背景的角度，特别是从意大利和欧洲背景的角度谈一谈他对于住房和公共政策的见解。大家欢迎！

2007-11-10 09:30:28
奎多.费拉利:

谢谢高先生，谢谢裴教授，谢谢各位尊贵的来宾，大家早上好！我非常高兴能够在这次会议上发言，我给大家概要地介绍一下在欧洲、意大利以及托斯卡尼住房及相关问题的统计证据。

我在这次概述的时候，我还会讲到欧洲、意大利和托斯卡尼政府所采取的住房政策的问题。我的发言中会分析一下欧洲的住房市场以及住房建设的特点。简单的介绍一下这部分的内容，并且分析一下短期的统计数据和长期的统计数据。特别是我们会重点的谈到长期的现实数据，而短期的会少一些。短期的主要讲的是住房的建设开发部分。

第二，我会用同样的方法对意大利的住房市场进行分析。同时，我们还会介绍一下从统计数据角度看政策问题、税收政策以及房租对于住宅问题的影响。

最后，我还会介绍第三部分，关于托斯卡尼的住房情况。另外两位教授一直在研究这个问题，研究托斯卡尼的住房问题，所以他们讲的会更加详细。

这三部分之后，我会做一个总结。

2007-11-10 09:31:00
奎多.费拉利:

首先，我在此强调一下，统计信息对于住房信息的分析是非常重要的。刚才建设银行副行长陈佐夫先生已经强调过，统计数据对于住宅问题的分析、住房问题的分析是非常重要的。实际任何分析都需要统计数据，但是对住房来讲统计数据非常重要。因为这些统计数据可以告诉我们如何对住房政策进行干预，如何在住房问题上进行决策。

因为这个领域是非常敏感的，我们必须在做决策的时候非常小心，在解释数据的时候也要非常的认真。我们现在要做得是简单的介绍欧洲住房市场的情况。可以看一下04年的数据，我们采用的是长期的统计数据，这样可以对欧洲04年以后的数据进行分析。

2007-11-10 09:32:58
奎多.费拉利:

我这里有一些近期的数据，我们现在来看04年之后的数据。就价格交易、住宅建设和抵押贷款来看，2004年对于多数的欧洲住房市场来讲都是发展很强劲的一年，2003年已经不错了，但2004年比2003年要发展的更好。所有欧洲大国中只有德国的住房市场出现了停滞的现象，但是这种停滞现象只不过在04年的上半年。在其他的欧洲国家，如匈牙利和奥地利，只有这两个国家在住房市场中发展较差，但只是和欧洲其他国家相比住房市场表现较差。匈牙利加入欧洲时间要晚于奥地利，所以我们在此做比较时要注意这一点。

2007-11-10 09:34:12
奎多.费拉利:

在欧洲的利率一直保持较低的水平，特别是在欧元区的12个国家，利率一直很低。在其他国家，比如瑞典出现了利率的下降，所以房屋抵押贷款成本一直是保持在很低的水平，欧洲整个市场都是如此。在04年下半年，只有英国在走向一个完全不同的方向。英格兰银行的利率一直在调高，所以它们的住房市场出现了停滞。

因为英国一直有住房抵押贷款利率可调的体系，所以英国央行利率的调整直接影响到了住房抵押贷款的成本。这是比较明显的原因。然而，总体来讲即便是在英国住房市场受到影响，发展仍然是很强劲的。我对每个国家都做了一个分析，但是我们时间有限，只能总体介绍一下，这样我们就可以对欧洲的整体情况有所了解。

2007-11-10 09:37:38
奎多.费拉利:

我介绍了各个国家的情况，在所有的欧洲国家住房市场发展的情况总体来讲是很稳定的，我这里讲的是住房市场。住房市场04年和03年以及之前的年份的表现都是很不错的。以芬兰为例，芬兰出现了价格上涨，影响了住房市场，但是没有影响整体的发展。其他的欧洲国家住房市场也是健康的发展。大家如果有兴趣的话可以仔细的看一下我发给大家的论文，论文里面写的很清楚，这里也包括瑞士。瑞士不属于欧盟，虽然瑞士不是欧盟成员国，但是在欧盟参与程度很高。

大家看一下这张表，这张表总结了住宅投资的增长，这是2000年到2004年的状况。由于这是一次长期的分析，由于我们所收集到的数据只能收集到2004年，所以包括所有欧盟国家的数据只能到2004年。给大家举个例子，在奥地利，在这一阶段的前期，它的住宅投资是下降的。但是在这一阶段的后期，投资开始上升。

2007-11-10 09:39:06
奎多.费拉利:

比如说2001年对比2000年下降了10.5%，而到了2003年开始，这种投资又开始上升了。我想强调，爱尔兰增长率比较高，同2000年和99年相比，投资增长率达到17.4%。而到了之后的一年就是2001年增长率下降了6.1个百分点，这有可能是因为前一年增长的过多，因此产生了一些短期的调整。而到那之后，2003年对2002年的增长达到了20%，这是投资的巨大增长。表明爱尔兰的情况在近10年间都是经济迅速增长的时期，也就是说，从它加入欧盟之后经济发展剧增。

2007-11-10 09:41:19
奎多.费拉利:

同时，这张表也表明，这种住宅投资的增长在波兰也相当的显著，大家可以看到波兰的增长率非常高，另外，波兰也是最近才加入欧盟的，特别是与那些传统的欧盟国家，如意大利、德国相比，与荷兰相比更是如此。西班牙也有同样的情况，所以我们可以得出这样的结论，在住房方面，新加入欧盟的成员国在住宅方面也获得了好处，因为在加入欧盟之前，我当然不能说它们不存在住房政策，但实际上住房政策非常差，没有足够的财政支持，而在加入欧盟之后，欧盟对这些国家的投资给予了大量的支持。因此我们在这张表上又可以看出来，这些数字统计证明新加入欧盟的成员国从欧盟扩大获得的好处也反映在住房领域，正如它反映在GDP增长方面一样。

2007-11-10 09:42:53
奎多.费拉利:

下面我们来看一下税收情况。这一点也非常重要。因为我前面说过，税收可能会决定住宅市场是上升、下降还是属于停滞状况。在这里我提出一些指标，让大家对整体形势有一些了解。这里面有住房按揭或者贴息按揭，这里面还提到了资本投资收益的豁免。如果你的住房可以不为它的资本收益纳税，这将有助于住宅市场的上升，因此这非常重要。我给大家简要的介绍一下。这里面还涉及到租金收入，就是来自于拥有住房获得的租金收入是否需要缴税，这种公寓或住宅的业主是否要为这种租金纳入。

另外一个非常重要的指标就是物业税或者财产税占所有税收的比例，以及财产税占GDP的比例也是一个非常重要的指标。我想我们研究一下这五个指标，就可以对欧洲的总体形势有一个把握，大家在这张表上可以看到，贴息、按揭这方面目前除了英国大家的做法基本上一致。另外还可以看到，资本收益的豁免除了爱尔兰和瑞典其他国家都对资本收益有一定的免税。我强调这种自有住房，他们不用缴税，对于住宅市场的发展非常重要。

2007-11-10 09:44:46
奎多.费拉利:

大家再看一下租金收入的税收情况，在比利时、丹麦、荷兰、瑞典、瑞士也要交一部分税。在其他的国家，这种租金收入都是不缴税的。在财产税占各种税的比例方面，其中比例最高的是英国，达到了12%，财产税在所有税中占12%。这是欧盟各国中最高的。

最后一个指标，即财产税占GDP的比例，在2002年基本上都是在1%到2%，其中最高的仍然是英国，达到4%。这里面有一个指标是国家作出了政治决定，这可能对中国来说也是重要的参考指标。

2007-11-10 09:47:10
奎多.费拉利:

下面讲一下建筑市场。在这里面的分析可能比前面的分析时间阶段更短一些，大家可以看到一张图表，就是欧洲或者欧元区以及扩大的欧盟区域内的生产指标。
时间段是从2005年到2007年，它的趋势是上升的，但是这里面没有多少峰值，也就是说它的上升比较平稳，在这里面可能有一季节的因素。2005年12月有一个小小高峰，2006年7月也是如此，2007年2、3月总体来说这些也不是高峰，只是一条非常平滑的曲线周边的少许波动。简单的说一下，建筑部门的指标在欧元区上升了0.4%，而27个欧盟国家，也就是扩大的欧盟国家上升了1%，对于新加入的成员国是有好处的。对于更大的欧盟来说，增长率是1%，而传统的欧元区是0.4%，可以预期这两个数字将继续增长。

2007-11-10 09:49:25
奎多.费拉利:

下面迅速的谈一谈我的结论。我想给大家谈一谈，在主要的欧洲国家，或者说欧盟国家租金的权重在整体情况下所占的比例。大家可以看到图表中绿色和灰色的部分，这是在整体租金中两种不同的租金所占的份额。在德国，前者所占的比例比社会租金占的高，在意大利、芬兰也是如此。而在另外一些国家，比如说英国，社会支持的租金要大大的高于另外一种。同样在奥地利、瑞典、荷兰也是如此，荷兰的情况和英国非常的接近。

下面我简单介绍一下意大利的情况，我使用的指标和前面欧盟意大利的指标是一样的，比如说投资的增长形式，它不是非常高，不像西班牙，但是也不低。特别是投资从来没有发生过负增长，这也就是说，住宅投资一直是平稳增长的。

2007-11-10 09:52:31
奎多.费拉利:

税收方面，在意大利有贴息的按揭，资本收益免税、租金收入不用缴税，财产税占所有税的比例是5%，而它占GDP的比例在2002年是2%。意大利的建筑特点非常有意思，我给大家总体的介绍一下。

根据意大利统计局的数据，这是在2001年进行的第14次人口普查所获得的数据，这里面有很多数字大家回去可以读。我认为比较有意思的一件事要提一下，就是平均说来，每一个建筑中的2.4个居所都用于居住，每一个建筑里面有5个人居住，或者是每一个居所是2.2个人，每一个平方公里有42.5个建筑，这些建筑规模比较小，砖的建筑保持比较好。

如果看一下意大利的地理位置和地理分区，这里面有意大利特别的特点，就是71.4%有人住的建筑或者居所是属于住在那里的业主，这是非常高的比例，是自有住房。租住的比例较低，这是意大利住房市场的一个特点。超过90%的住宅业主就是实际的人。

2007-11-10 09:55:38
奎多.费拉利:

这里面可以看到每一个住所的平均大小，每个房间的大小，每一个平均的住宅是96平米，这个数字可不小。有的住宅一般都是平均一个公寓是4.2个房间，所以这个公寓还是相当大，每一个房间平均是22.9平米，这些数字非常有用，可以进行比较研究。这些可以作为政策的制定依据。

2007-11-10 09:58:17
奎多.费拉利:

大家在这里可以看到几张图，它们主要是强调以前的一些情况。在这里我想做出两点评论：意大利政府的住房政策是获得了各界的赞同，但其中最重要的就是工会，换句话说，政府和工会在两点达成了一致。第一，他们支持租金应该保持在一个可持续的增长水平，而且要减少第一套自有住宅的财务压力。我听到前一位发言人提到中国银行的目标，也是要减少获得第一套自有住宅的财务压力。我非常赞赏这个政策，因为这是满足比较穷的家庭的需求，我们意大利政府也是如此。

第二，政策要消除ICI税，这是第一套住房要征的税，现在要消除。关于这个税，在意大利引起很大的争议。政府和工会现在作出了共同的决定，就是要努力消除这个税，至少是要为那些低收入家庭消除这个税。这一决策是很重要的。
另外一个问题就是住房的开支和总体的开支相比，这张图包括意大利各个区的比例。大家可以看到，住房开支所占的比重超过了30%，也就是占总的消费支出的30%或者以上。意大利政府对于各地区进行的转移支付，也就是为住房进行的转移支付也在这个图表上列出来，对于托斯卡尼地区，我可以向大家介绍一些数字。
我的结论就是在意大利以及欧洲，特别是在托斯卡尼，我们所面临的问题就是住房的泡沫，这个泡沫首先从美国开始，除此之外我们的市场是非常好的，我们对于今后几个月的预测也是一种积极的预测。谢谢！

2007-11-10 09:59:18
高培勇:

谢谢费拉利教授的精彩演讲。在筹划这次论坛的时候我们就意识到，住房与公共政策肯定是一个能让所有人感到振奋的话题。因为不管你处在什么背景，不管处在什么样的年龄段，不管你生长在农村还是城市，你总是要和住房联系在一起。而住房又总是和政府的公共政策之间相关。

但是在讨论住与公共政策关系的时候，我们总是觉得它必须立足一个特定的宏观经济背景。因此在这次论坛的第一个单元，我们实际从宏观经济背景的讨论开始的。三位演讲人分别从不同的角度给我们解答或解读了宏观背景。姚总经济师用最权威的语言、最权威的数据作出了最权威的解读；陈行长虽然是一个企业家，但是我们觉得他所提出的很多建议都是立足于政府公共事业的角度，他所提出的很多建议实际都带有公共性的特征；费拉利教授给我们所描述的欧洲和意大利的市场走势，也让我们从国际视野的角度看到宏观经济背景的变化。

所以在讨论这样一个问题时，我确信大家对于这个问题的关注度是非常之高的。我们接下来进入讨论阶段，在讨论之前，我们先请来自国家发改委和国务院发展研究中心的两位对中国宏观经济运行具有重要影响的著名经济学家，王小广教授和隆国强教授给大家做点评。
首先有请王小广教授。

2007-11-10 10:03:01
王小广:

今天开这样一个会议非常有意义，一个是跟我的专业有关，是宏观经济，我听了以后很受启发。我想我的第一个感觉是，住房的市场发展，包括经济的繁荣，确实很大部分跟我们的宏观经济，包括国际的、中国的，都息息相关。它的一个重要原因来自于整个宏观面的金融环境、财政环境以及我们的住房发展。住房的发展和经济的推动作用在全球提升，但是房价上涨也是全球性的。

2007-11-10 10:05:09
王小广:

中国面临非常重要的问题，就是住房政策的不完善、不稳定的问题，这会影响我们经济的运行，这是全球性的问题，而且在中国作为公共政策的需求要增加，要解决我们现在面临的许多难题。这是第一个。

第二，我想结合两位关于住房公共政策的介绍我想做一个评论，有关于住房的敏感的问题，就是第一套住房现在的界定，可能争议的很多。到底怎么理解住房的公共政策定义，这个非常重要，现在比较混乱。我的理解是，一个国家关于住房政策的公共政策，我个人看法有三个方面：

2007-11-10 10:06:55
王小广:

第一，是对住房基本政策的取向。包括意大利的教授也说了，第一套住房是财政和金融鼓励的，这是政府追求的一个目标。

第二，基本公共政策中还包括对市场的管理，实际也是宏观管理的部分。因为我们房价牵扯到资产价格，资产价格的变动对房地产作为非常重要行业的宏观经济影响，它会产生一系列的问题，这个举动天然的把它对房地产市场的监控和调控，特别是作为房价，我们大家都关注CPI，实际上房价对经济增长的稳定性，对金融的稳定性，对宏观经济增长的波动影响非常重要，实际它应该带动公共政策。公共政策的重点是解决低收入15%、5%，甚至扩大20%是远远不够的。房地产的公共政策范围实际应该是全部的，尽管有差异，就像我们讲中低收入15%、5%，这是我们政府直接影响干预，直接要补贴的，提供政策和金融服务。市场存在的明显缺失应该完善。

2007-11-10 10:09:12
王小广:

前一段时间国务院发布对中低收入居民的保障政策，这是非常重要的。包括陈行长讲的，重点是这一块，怎么样提供金融产品、信贷产品，对第一套住房的理解，我认为建设银行的理解非常对。但是这里面有一个疑问，第一套住房是所有拥有的住房还是贷款的住房，这个又不同了。我认为还是贷款一个住房以后，再贷款一个住房不是一个政策，税收也不是一个政策，这个范围还是要窄一点好。我们的房价过快增长还是因为投资性的增长过快。

另外，意大利教授刚才讲了欧盟的发展情况，我很有启发。它是一个国际层面的问题，有了很多的利润的增长、房地产增长等等，对于住房高度重视，在房地产增长里面，对金融、税收采取了很多鼓励，这样就造成房地产的问题。像美国次级债也是这个问题。我想我们的金融创新，特别是针对中低收入家庭为了满足第一套住房的金融创新，这是摆在我们面前重要的任务。次级债实际在美国是很好的东西，是80年代开始创新出来的东西，这个东西我们可以借鉴，我们可以向他们学习。它的风险机制，包括所谓的证券化，出现一些问题并不表示这个创新有问题，中国恰恰需要这种金融创新。

2007-11-10 10:11:02
王小广:

所以我的观点是次级债中国应该学习。贷款期限提高到35年到40年甚至更长，我们的首付应该稍微降低一点，然后利率要高。我们知道前不久有一个矛盾，利率还要降低，这样就有风险，应该利率降低一点，等于我做贷款的时候是风险投资，国家知道有风险，我们的银行知道有风险，风险投资有人在这里面得到风险收益，所以这是创新产品怎么运用的问题。谢谢大家！

2007-11-10 10:14:42
高培勇:

下面请隆国强研究员做评论。

2007-11-10 10:16:06
隆国强:

谢谢。三位的演讲非常精彩，三位的演讲涵盖了三个关键的词：宏观经济、住房、公共政策。他们的演讲体现出非常基本的特点，一个是实证性，有大量的数据；第二，政策性。

姚总给我们描述了宏观经济又好又快发展的途径，这是主流的判断，也是认可的。但是同时，还是有问题，其中比较引人注目的就是住房问题，特别是大中城市住房价格快速上涨引起了社会关注。当我们分析住房问题的时候，可能有几个事情。

第一，我们要把它放在长期经济发展的背景下来讨论。看一下世界各国的发展，我们会发现经济增长的结果会导致住房价格和其他的消费品相比，它的价格涨的更快一点。曾经有一个恩格尔系数，食品占经济的比重，经济发展越来越低，住房还是越来越高的。刚才费拉利教授给的图表大家可以看到，住房消费在意大利大概30%，我们为了支付住房从51年到02年，工作年限从3年到7年，从这里可以看出住房本身和其他各类消费品相比还是会上涨。

原因很简单，土地是不可以移动的，是不可以进行国际贸易的。不像其他的制成品，可以不断转移低成本国家制造，价格反而会下降。再一个，土地资源本身的稀缺性。随着经济发展，相对需求会进一步增加，所以土地价格是上涨更快。

2007-11-10 10:17:06
隆国强:

第二，住房问题需要从不同的国家的特定土地市场、房地产市场和住房制度来考察。大家知道计划经济开始，政府负责提供绝大部分的住房，到98年以后停止福利性分房，要靠市场提供分房。我们的价格人为压的特别低，这个价格当然不合理。但是这个过程中，我们走到了市场化以后，中低收入的家庭怎么来保障。看世界各国，经济发展高也好、低也好，依靠市场解决所有家庭的住房恐怕是不可能的。所以政府在提供保障中低收入家庭方面是有责任的。最近国务院出台了文章，我们侯司长作为组长，就是加强对中低收入住房的保障，这是政府的一个责任。从这两点来看，这些年中国住房价格的上涨是合理的。

第三，当前的宏观经济运行要结合起来。姚总给我们描述了宏观经济很好的背景，现在全球流动性过剩，所以资产价格在上涨，中国同样有不可避免的流动性过剩。中国现在和世界经济的联系不可能独善其身，我们不可以避免，通过贸易和资本流动，实际中国的流动性过剩可能比很多国家还严重，因为存在人民币升值预期的问题。

2007-11-10 10:18:55
隆国强:

流动性过剩。流动性过剩本身对近几年的房价快速上阵提供了宏观背景。当房价快速上涨的时候，一些传统的调控手段可能会失效。比如刚才费拉利教授讲的英国，英国利率上涨以后，并影响大家住房的兴趣。在中国也是一样，作为资产，资产价格上涨时，作为投机者无所谓。作为消费者，我们会看到，如果你没有及时出手，你只会后悔说早买就好了。所以一方面他背负着买房以后的压力，但是买房以后就觉得早出手了会觉得很欣慰。如果房价预期没有改变，上调利率等等通常的宏观手段恐怕对抑制房价不会有效，或者某种特定条件下会失效。

所以我们会看到，政府在怎样更好的管理房地产市场，更好的保障低收入家庭方面同样是重要的，这里面要区别开。对于住房供给，一方面是住房市场，政府的责任首先完善市场的规则，然后让市场更加透明，让市场机制更好的发挥作用，同时通过政府的公积金调控，这个市场是满足大部分中高收入家庭的需求主要来源。对于中低收入的家庭住房，可能需要政府的住房保障金，政府来加以满足，这里面涉及到很多问题。陈行长的演讲里面具体的涉及到了住房保障的金融性。

2007-11-10 10:21:52
隆国强:

在这里，我们确实要考虑到次级债的问题。当我们判断我们的住房到底是什么状况，有人说已经出现了很严重的泡沫，有人说只有一点点泡沫。美国的次级债，这是一个金融创新，对于支持房地产市场发展是有好处，这一点我是同意的。但是我们确实也要研究，给了我们什么样的经验教训。它在某种程度上和我们现在讲的保障性的对象是一致的，信用不太好、收入不太高，所以用次级债。

我们现在说在保障性住房里面，商业银行要介入，怎么来控制风险，怎么来回避风险。因为现在整个的宏观形势都很好，如果说经济增长周期往下走，如果房地产市场的泡沫被挤出去的时候，我们的金融风险怎么防范，这里面有很多需要我们警醒，需要从国际经验中吸取教训的。谢谢！

2007-11-10 10:24:09
高培勇:

两位评论人的评论非常精辟，如果再考虑到他们两位所供职机构的特殊背景，我们要在精辟后面加上权威两个字。因为这个话题太重要，我们把讨论的时间往后顺延10分钟。各位如果有关于住房与公共政策的宏观背景的话题，可以立刻提出来，我想他们几位演讲者和评论人非常愿意回答大家的问题。

2007-11-10 10:25:35
嘉宾提问:

关于咱们国家财产税改革已经开启了，我想问一下，当财产税对国家住房的调控力度，包括整个改革进程当中或者改革以后，这个力度究竟有多大？调控当中的核心问题是税率问题，咱们的财产税的税率如何确定？

2007-11-10 10:26:18
隆国强:

财产税在大部分国家主要针对的就是不动产，所以在中国还称为物业税或不动产税。中国的税制改革里面，下午贾康同志会讨论这个问题。我们在房地产领域，税收政策是保留了计划体制下的很多东西。所以提出物业税，实际上不是新增加一个税种，而是和现行的房地产领域相关税收的改革配套的，统筹考虑。

所以在更大的意义上来讲，物业税的引入是我们整个税制改革，或者说建立一个符合社会主义市场经济的比较好的税收制度的非常重要的内容。它的短期对房地产市场，取决于税率是多少，它在导入的时候会涉及哪些不动产。

还有一点，相关的配套取消某些税收或者税率，所以把这些综合考虑起来，我们才能看到它对房地产市场的影响，到底是会抑制需求、抑制投机，还是比较理想。现行的大部分涉及房地产的税收一个最大的区别，就是现行的税收是针对流通或者交易环节产生，物业税是保有环节，可能有人会提出，对住房投机会有一定的抑制作用。从我个人角度来说，不能太高估税收本身对房地产投机的抑制。因为看看其他的国家，很多国家都有物业税，但是并不意味着这个国家房地产领域的投机就少，只是说导入后短期内可能有抑制。但是作为长期制度因素以后，并不会产生很大的影响。

至于说税率是多少，这是一个非常困难的问题，可能还要考虑多方面的因素。比如对财政收入贡献问题，考虑和原有的税制费结合的问题，还要考虑纳税人的心理上和财产上的承受能力问题。所以，我想现在没有人能说出来税率到底应该是多少，这值得我们大家下一步值得研究的。

2007-11-10 10:27:00
记者:

我想问姚景源先生。美国次级债问题大家都很关注，我想了解中国在宏观经济形势非常好的情况下，美国的问题对中国的进出口、宏观经济形势和股市会造成什么影响？从您的角度，应该怎么来应对这个问题？

2007-11-10 10:29:04
姚景源:

关于美国次级债对中国经济的影响，很多专家前一段时间讲的很多。美国的次级债对中国经济的影响应该说有影响，但是不是很大。所以有人判断，它对中国的出口有所影响。我刚刚从美国回来，我观察的结果是对中国的经济不会有太大影响。

第二，现在关于中国经济，当然一方面中国经济在日益融入整个世界经济过程当中，我们现在看，世界经济上发生的若干问题对中国经济确实带来影响。比如我们最近由于伊朗问题导致国际油价大幅度上涨，而国际上油价上涨又导致国内柴油价格出现问题，于是我们调高了柴油价格等等。国际上经济的变化确实对我们带来影响，但是应该看到，中国自身经济有几个基本特征：

一是中国自身的回旋余地很大。我们的经济总量，上半年达到了16万亿的状况，无论从总量，还是从整个经济区域发展的状况，中国自身回旋余地很大，而且我们始终强调把扩大内需作为基本方针。在这种基本方针下，世界经济对中国经济产生影响，我们可以给予一定的消化。

从目前看，中国经济的增长主要还是靠自身。尽管中国出口始终保持强劲状态，我们的顺差比较大，但是中国经济的增长主要还是依赖于中国的内需。比如我们的投资，我们的消费。我们讲今年前三季度，投资增长率还是保持在一个高位，消费又达到了一个比较好的水平，我们前三季度消费增长是15.9%，这是多年来所没有的增长的好的状态。

中国的农业状况今年前三季度夏粮食获得丰收，早稻和去年大致持平，所以今年应当说是中国第四个粮食的丰收年。我们现在是预测，恐怕今年粮食总量会达到一万亿斤以上，粮食稳定了，整个食品价格都会提供一种良好的基础。工业生产还是在持续增长。前三季度，我们是18.5的增长率，比去年同期高1.3个百分点。

所以总的来说，中国经济自身的力量，一方面我们确实会受到影响，但是另外一方面我们能够避免世界经济上发生的问题给中国经济带来的影响。

2007-11-10 10:29:58
嘉宾提问:

今天讨论的是住房和公共政策问题，但有一个问题好象被我们所忽略了。公共政策是不是普及全民的？如果是，广泛的农村居民的住房问题，政府的公共政策是不是要考虑。尤其是在城市的农民工，现在他们也同样跟城市低收入家庭面临住房问题，他们的住房保障是不是也应该由公共政策去考虑？从现在政府的政策也好，包括理论界对它的研究也好，似乎被忽略了，还是重视很不够，这究竟是什么原因，我们应该怎么看待这个问题？我请在座的专家学者给解释一下。

2007-11-10 10:33:40
丁成日:

我是搞城市经济的，我最近写了一篇文章关于中国城市化的问题。我曾经考察过，国内有一派的观点是中国城市化落后工业化，落后十几个百分点。我的观点，中国不是城市化落后，工业化超前，我认为中国层次化不足。按照国际上的理论理解，城市化和工业化的配比取决于农业化解放劳动力、劳动供给和工业化带来工业扩张产生的劳动力需求，这个平衡是衡量城市化和工业化匹配的问题。

按照中国城市定义，农民工2.5亿人不算城市人口。所以我认为中国的户籍制度和城市定义在未来的几年内应该有很大的改变，我认为这部分人应该同等对待，而不能区别对待。这是我谈的一点看法。

2007-11-10 10:35:10
嘉宾提问:

与会者：我请教一下王小广教授，因为我前两天在中国证券报上看到了王教授的整版文章。其中有一句话，是明年调控价格问题是调控房价问题。我现在有一个感受，中国的房地产价格为什么涨得这么快？一个方面是需求，需求来自国外和国内，国外大量资金进入中国，购进资产。第二，我们的根本国策就是城市化的问题。大概有3—4亿的农民进城，形成巨大的住房需求。第二方面，我们的住房供给出现黄线的控制，就是18亿亩地的问题。我们国家在计算18亿亩地的时候有一个比较大的错误，如果说按照有18亿的耕地来计算，还有好几亿的人要到城市来，那么土地供给已经达到了极限了，需要是无限的，那么我们的土地价格将无限上涨，地价在房价成本中占50%以上，所以我们房价就有无限上涨的趋势。

这18亿亩地怎么算？我是这么一个考虑，农民在农村住的是平房，而到城市住的是楼房，因此城市化的构成就是土地集约化的工程。因此大量的农民进城，不但不会危机我们18亿亩地的红线，而且会出现我们的从18亿亩甚至到19亿亩、20亿亩的发展趋势。只要放开城市的用地，只要有人用地，我们就放开供应，建住房，这是抑制房价上涨的根本措施，其他的措施都是基础性的。

2007-11-10 10:43:24
王小广:

你提到我的观点我不方便回答，对我来讲很敏感。关于城市化的问题也讲到了，实际中国有一个现实大家可以调查一下，就是我们每年统计的城市化人口把农民统计上来，有112或者115，但是我们在这里面有多少比例是买房子促进价格上涨的，我反问你这个问题。所以我觉得不是这个需求，不是城市化需求造成我们的房价上涨，一定是投机性的需求。很多人买了第一套房、第三套房、第五套、第十套房，具体的结论我不做评论。

2007-11-10 10:52:56
高培勇:

虽然讨论刚刚破题，但是由于时间的限制，我们不得不说，第一单元到此结束。感谢三位演讲嘉宾，感谢两位评议人，也感谢所有到会的参与者给予的配合。

2007-11-10 10:54:14
高培勇:

我们第二单元将由简多米尼克教授主持。

2007-11-10 10:59:03
马可.尤金.第.简多米尼克:

现在进入第二单元的讨论。这个单元的议题非常有意思，我们的第一个发言是侯淅珉先生，他的主题是《住房的供给政策》。第二个发言人是倪鹏飞博士，谈中国住房公共政策理论问题经验与对策。第三个发言人是乔万尼·马尔廷提博士，讲意大利及托斯卡尼的住房政策。评论是人尹中立和丛诚。

首先，请侯淅珉先生上台发言。

2007-11-10 10:59:58
侯淅珉:

首先非常荣幸参加今天的会议。今天的会议是中外专家云集，是一个非常好的学习机会。刚才听了大家的发言、提问，都涉及了很多公共住房政策的关键问题。我的发言是最近我们在思考的问题，发言题目是：中国公共住房制度建设任重道远，或者公共住房制度建设和改革正处于关键时期。

大家知道，1998年以来，中国住房制度改革取得了突破性的进展。特别是最近几年，房地产市场持续快速发展。从2002年到2006年，中国的住房市场化程度大大提高。2006年，商品住宅的建筑面积占城镇住宅的建筑面积比重达到84%，应该说市场配置、资源基础性作用已经确立。

在这个过程中，国务院加强了房地产市场的宏观调控，通过宏观调控促进了房地产市场和整个国民经济的协调发展，防止房地产市场大起大落，促进了城镇住宅建设的快速增长。这几年，城镇年均住宅建筑面积超过6亿平方米，城镇居民年均增加住房面积，人均建筑面积1平方米以上。这是我国城镇住宅建设发展最快的时期，也是居民住房条件改善最快的时期。

2007-11-10 11:00:36
侯淅珉:

在住房制度改革的过程中，我们一方面把重点放在房地产市场体系的建设中，推进市场化改革。但是适应社会主义市场经济企业制度向城镇适应住房制度其中的应用之意就是公共住房的建立，或者叫住房保障体制的建立。1994年，国务院关于深化城镇住房建设改革的决定，明确提出城镇住房改革的目标，要建立市场和住房保障相结合的城镇住房体制，在市场经济过程下住房制度的一般的特征。94年全面推行住房公积金制度，要求建立适应中低收入家庭住房需要的经济适用房制度。

经过这么多年的发展，通过经济适用房制度我们解决了1600多万户中低收入家庭的住房困难问题。4000多万职工通过提取住房公积金增强住房能力。600多万家庭通过住房公积金的低息贷款改善住房条件。1998年，在停止住房适用分配的重大改革过程中，国务院提出建立面向最低收入家庭的廉租住房制度。特别是今年，国务院出台了24号文件，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。

2007-11-10 11:03:31
侯淅珉:

在这个意见中，进一步完善经廉租住房制度，改进了经济适用住房制度，把这两项制度作为面向城市低收入家庭的政策。在这个文件中还根据我们国家城镇居民改善住房条件的需要，提出要加快棚户区的改造，积极推进旧住宅区的房屋整治和功能提升。同时，考虑到中国城镇化的特点，流动人口在城市的阶段性住房需求特点，要求多渠道改善农民工的居住条件。

这应当说初步形成了面向城市低收入家庭住房政策体系。大家可以注意到，这个文件最重要的一个特点是把解决城市低收入家庭住房困难工作纳入政府的公共服务职责中。在文件第一段明确提出，要把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作，住房制度改革的重要内容，政府公共服务的重要职责。同时，为了落实公共服务职责提出了一系列的要求，要求地方政府解决城市低收入家庭的发展规划、工作计划，保证资金落实、土地落实、优惠政策落实，要求建立相应管理机构和具体实施机构。同时，实行省级政府和市县政府的目标责任制管理，要纳入地方政府的政绩考核，把解决低收入家庭住房的工作进展情况每年在工作报告里面向当地人大报告。还要求完善保障对象的申请、审批、审核和退出机制等一系列要求。这都体现了通过政府把解决低收入家庭住房困难问题纳入到具体要求。

2007-11-10 11:06:59
侯淅珉:

第二个问题，大家谈到中国住房问题的宏观背景。我主要提两条：

第一条，中国住房问题是人口大国快速城镇化的问题。这是世界上任何一个国家都没有面临过的问题。主要体现在：一是经济的持续多年平稳、快速增长。最近四、五年经济增长速度保持10%—11%，波动非常小，处于平稳快速增长的状态。我们城镇居民的收入水平年均增长9.2%，人均国民收入超过2000美元，处于需求快速增长和消费结构升级加速的阶段。还有城镇化，这些年城镇化每年1.2百分点的增长，大量的农村人口进城，城镇化加速产生新的增长需求。

刚才我说的居民收入增长是指改善性需求的增长，新进城人口产生大量新的住房需求。还有一个特点，发展中国家普遍存在收入分配差距比较大的特点，它也会对我们的住房市场产生重要影响。高收入或者收入增长比较快的高收入人群在中心城市购房需求的快速增长，当前购房群体，外来人口购房占到1/3以上，个别城市达到了50%。

我们处于这样的发展阶段，住房作为资产的价值显现越来越突出。居民家庭、财产方式发生转变，这样产生多样化的住房需求。这是从发展阶段来说的。

2007-11-10 11:09:13
侯淅珉:

从近期流动性过剩的问题来说，它对投资型住房包括投机性购房也会起到推波助澜的作用。但是，住房供应本身是弹性很低的，所以各类住房需求快速增长和公共弹性比较低相结合，必然推动房价的持续较快上涨。刚才说到，住房供应弹性低，实际对我们国家人多地少、资源环境约束情况下，它是刚性的。这是发展阶段的特点在房地产市场供给中里面，结论是房价始终比较高，具有一定的长期性。结论之二，公共住房需求非常大。

2007-11-10 11:11:40
侯淅珉:

第二个宏观背景，我们的住房体制仍然处于一种转轨时期。1998年停止住房收入分配之后，为支持居民住房消费，出台了一系列的税收、金融政策，对于扩大内需，提高居民正常消费，发展市场起到了积极作用。随着当前房地产市场的快速发展，我们要建立一套既有利于稳定市场，特别是防范市场风险的调控机制，同时又要从满足普通居民的住房需要出发，为实现十七大提出的住有其所建立一套完善的公共住房政策体系。这个过程涉及到了住房政策，涉及到相关多方面的配套政策。这个过程还在进行中，这是第二个大的背景，处于转轨时期。

2007-11-10 11:12:58
侯淅珉:

第三个问题是现阶段公共住房政策最突出的问题。第一，是城市低收入家庭的住房保障问题。前一段时间已经有很多报道、很多资料，还有低收入家庭住房困难户的总数和占城镇家庭户的比重，关键是落实国务院的24号文件。第二个突出问题，是在房价比较高的情况下，中低收入家庭合理的住房需求怎么满足，这是当前社会矛盾的焦点。当然，各方面争论比较多的问题。对中低收入家庭住房实行完全市场化，还是实行政府保障的办法，还是实行半市场的办法，所谓半市场的办法主要是市场调节、政府给予适当的政策支持。这在学术界还有不同的争论。我想考虑到国家房价使用比高的现实，根据我们国家自己的情况，当前发展阶段的特点，要尽快明确相关的政策。特别是首先要尽快形成共识。

第三个突出问题，城镇化过程中新进城人口和流动人口的居住问题。刚才说，我们正处于快速化阶段，相当一段时期都处于这种阶段。所以新进城和户籍改革又结合在一起。还有一个特点，大家说到农民工的问题。我们国家的农民工群体的住房需求特点和国外是不一样的。它是一种阶段性的需求。这是我们公共住房政策面临的一个最大的挑战，也是下一步工作的重点。只有解决好这部分人口的问题，才能够保证中国城镇化的健康推进，避免过渡的城镇化过程中可能产生的社会经济问题。这是三个突出问题。

2007-11-10 11:18:37
侯淅珉:

第四，我想谈谈相关的深化改革的主要任务。

首先，财政政策问题。这一点的核心是要探讨中央政府、省级政府和市县政府在解决低收入家庭或者中低收入家庭住房问题中的实权责任，相应的有一个财力的问题。在廉租住房制度建设中，中央政府对中西部地区建立了专项转移支付制度，今年已经开始实施。最根本的问题首先还是事权的划分问题，只有事权划分清楚才相应的财政政策，是一个需要研究的问题。

第二个，公共住房政策是仅次于财政政策的重大问题。包括对公共住房建设的融资，也包括对中低收入家庭购房的消费贷款支持。我们知道现在国家有住房公积金制度，它在一定程度上起到类似的作用。但公积金制度的功能和定位，更多的是提高中低收入家庭的自住住房的能力。从实施效果看，公积金制度对中低收入家庭也是同样的效果。

高收入家庭不需要公共政策，完全可以通过市场解决住房问题。低收入家庭需要政府保护。这是一部分人，但是对公共住房建设方面的融资支持和对中低收入家庭购房方面的支持，类似的公共住房金融机制怎么建立还是我们要探讨的问题。我想视野要开阔，要针对中国的情况，包括对国外的考察，不能只限于美国的担保制度，或者某个国家的住房银行，也要考察它在相应的发展阶段的政策设计，特别是要适合中国的需要，适合中国的新情况。

这是当前我们面临的非常紧迫的问题。我想核心是融资，基础是改革和发展住房公积金制度。

2007-11-10 11:18:49
侯淅珉:

第三是税收政策。包括对公共住房建设的支持政策，国外叫可支付住房价格的税收支持政策，也包括对中低收入家庭购买住房，解决自住住房问题的资助政策，也建立了一个制度。

第四个突出问题，土地供应政策。我们的土地供应从无偿划拨到无偿使用到当前的状态化，下一步也要根据住房政策的需要，解决普通居民住房政策的需要，进一步的改革和完善。要把解决民生问题作为土地供应政策的一个重要目标。24号文件在经济适用房和廉租住房统计过程中明确要求计划单列、优先供应、保证供应。

最后一个，最根本的公共住房政策的设计和定位问题，这里还有很多要探讨的。比如政府要支持租房还是买房的问题，这个大家还争论不休。国外公共住房政策有两点，一个是支持资助住房，一个是支持买不起的房子的人。我们这个阶段的定位在什么地方，这是所有财政政策、金融政策、税收政策、土地政策的基础。

今天我主要谈的这些问题希望得到在座各位专家的指教，谢谢大家！

2007-11-10 11:23:22
马可.尤金.第.简多米尼克:

这个讲座是补充了其他的讲座内容，讲到了对于一般收入家庭的影响。下一位演讲人是倪鹏飞教授，他要讲的是中国住房的公共政策：理论、问题、经验与对策。之后是乔万尼·马尔廷提博士讲意大利和托斯卡尼的住房政策。现在请倪博士演讲。

2007-11-10 11:25:31
倪鹏飞:

谢谢主持人。今天我给大家讲的题目是中国住房公共政策：理论、经验、问题与对策。应该说对于住房公共政策问题，我们从2001年就做了一些思考，并且也发表了一些文章。随着住房制度改革的发展，随着经济的发展，到今天住房公共政策变得更加重要了。

我们在开会之前，研究室的同志们花了很短的时间把过去的思想做了整理。应该说，无论从理论还是从国际经验，还是从探讨的问题以及对策，我们的思路基本上非常清楚。当然由于时间比较仓促，文本还需要进一步的完善。

2007-11-10 11:26:29
倪鹏飞:

下面我给大家简单介绍一下。首先住房应该是一个问题，住房是一个商品，但是它是一个特殊的商品，所以不能把它简单的作为商品对待，需要政府和市场共同努力。特别是大工业和大城市的发展，使得住房短缺地区居民难以克服的问题。而住房是人的基本权利，这就使得政府在这方面的作用更加重要了。

中国在改革开放以后，住房制度改革，居民收入状况的提升使得住房的状况得到了明显的改善。应该说，在房地产、住房方面取得的成就是有目共睹的。但是，在看到成绩的同时，也存在着一些问题。比如房价持续上涨，一般居民住房承受能力较弱，还有贫困和低收入家庭住房越来越困难。这就使得住房公共政策的研究变得更加重要了，尤其是十七大，我们党提出了住有所居的目标，使得这个问题变得更加突出、更加重要了。

另外，关于争论的住房政策问题，什么是住房政策，这也是众说不一。关于怎么分析住房问题，怎么来实施问题要有一个思路，这是一个分析框架，国外也有代表性的提法。

2007-11-10 11:27:35
倪鹏飞:

第二，我想讲的是住房公共政策的理论依据。我想要彻底、真正的解决住房问题，制定出比较科学合理的公共政策，还是要从最基础的理论说起。最基础的理论结论是，在住房市场上，政府干预和市场调控应该是一个“凸性组合”。为什么是这样的？

首先住房是一个商品，所以住房市场的机制在发挥作用时有三个比较有利的因素：

一个是它经济类型的磁极性，一个是市场决策的灵活性，还有市场信息的有效性。这三个就决定了它通过市场解决住房问题是有效率的，是效率比较高的。但是，市场机制也有一定的缺陷。比如住房市场不能保持经济持续协调发展，上一单元讲到，当房价上涨时，往往不是因为房价涨不买，而是越涨越要买，单靠市场机制很难解决这个问题。

另外，住房市场具有自然的垄断性，开发商在供给方面往往存在垄断，这也需要政府干预。另外，住房市场不能自发实现经济秩序，因为它是竞争的市场，市场主体都是为了自身利益最大化，它没有自己的内在规范的约束，所以需要外在的规范的约束。另外，困难家庭单靠市场不能解决。住房市场在经济外在性方面也存在问题，比如住房环境导致资源浪费等等，这些也需要政府来干预。

2007-11-10 11:30:15
倪鹏飞:

但是，政府在干预市场时也存在着失灵的可能性。这从四个方面来说：

第一，政府对住房市场的干预并不必然，因为有内在性。委托代理人，政府机构最大利益化可能想到老百姓，但是具体执行者有自己的利益和考虑，委托代理有着内在的要求，所以公共性并不是必然。

第二，政府对住房的某些干预行为效率比较低，程序很多，时间很长，这都会导致效率低下。

第三，政府对住房干预容易引发政府规模膨胀，要干预就要有人员和经费。

第四，政府对住房市场干预为需要的产生提供了稳定性。

第五，政府决策思路可能会导致住房市场的失灵。住房市场信息不对称严重，政府掌握信息也一定有限，所以市场信息应该更明确。

基于这几个方面，我们说在理论上政府与市场的关系是相互结合的，现实而合理的政府与市场关系应该是保证市场质量配备起基础性作用的前提下，以政府干预市场弥补市场，调节质量，同时又以市场调节质量同政府干预质量，从而实现市场调节和政府干预的二元机制的组合，也就是“凸性组合”。

2007-11-10 11:33:35
倪鹏飞:

具体的关系，我们列了一个图示，从几个方面展示了在住房解决问题上，市场和政府究竟是什么样的关系。比如政府可以直接干预不要市场，政府可以通过市场，完全以市场又不要政府，等等都是其中的一个模式。

这些模式究竟哪个更好？从经济领域角度进行比较，我们通过比较发现比较好的结论。首先，完全市场的调节住房会出现一种情况，就是导致许多人排斥在市场之外，可以看到导致好多人买不到房，这显然不合适。完全由政府的也是存在一个问题，过去咱们做过计划经济的，价格为零，需求无限控制，供给会受到影响。同时，由于政府市场的失灵，使得在同样资源情况下，在市场做得更好，而政府做得更差，可能使矛盾更加激化。

2007-11-10 11:36:13
倪鹏飞:

还有，市场和政府的结合，这个结合是你一块、我一块，不是融合在一起的结合，市场决定以后政府来直接供给。这种方法也存在一些问题。还有两者的融合，政府通过间接方式，通过影响供求双方间接调控市场的结合。这种结合又分成两个方面，一个是整个市场是统一的，无差异的市场；另外是有差异的市场。所谓有差异，就是把一个经济体系的房地产市场按收入或者按产品档次分成不同的级别，对不同的级别政府干预时采取不同的措施。在这种情况下，既能够保证市场起作用，又能够解决公平的问题，同时由于都是通过市场，差异化的市场之间又可以实现联动。通过比较的结果，我们觉得差异化的，政府通过调控差异化的市场，在最后的那些低收入或者是无收入来源的家庭实行政策直接供给，这种方式是最有效率也最能保证公平的一个恰到好处的结合。

根据这个理论，我们形成了一个框架，一个政策执行的框架。这个政策执行的框架是三维的，一维是我们讲政府在干预市场时，它是通过司法保障、归置、调控、汲取，干预房地产整个构成的市场，人力、金融、土地、销售等等市场几个方面，。第二，按照住房档次区分的高收入、中高收入、中等收入、中低收入、低收入和无收入。总的来说，可以得出结论，高收入和中高收入可以采取轻度干预的措施，中等收入和中低收入采取干预措施，低收入和无收入可以采取直接干预和重度干预的措施。这里面涉及市场的一系列市场体系，司法保障、政府参与、政府调控。

2007-11-10 11:38:57
倪鹏飞:

另外一个分析框架，我们可以按住房档次和住房的生产流程进行组合分析。总的来说，住房公共框架是三维的框架，通过这个三维框架可以把整个住房的公共政策内容梳理清楚。利用这个框架，我们对市场的问题进行了分析。

首先，按房地产市场不同的层次，或者说按不同的住房档次区分了市场。总体住房经济体制上，市场体系不够合理，不够完善，结构存在着明显的失衡，尤其是中低收入住房供给出现短缺。在高中档商品房、中档商品房方面，监管和调控的体系还不健全，因此导致市场比较混乱。

中下收入和低收入这一块，需要政府中度干预，财政、金融、税收、土地的优惠和补贴体系还没有形成。保障房最低收入和无收入我们建议采取直接供给，这些基本体系有的还没有建立，有的还没有完全建立。这是按住房档次来细分市场时我们发现住房市场的问题。

如果按照住房的开发流程来看，我们过去讲了很多，在这里不展开说了。住房问题产生的原因也做了非常重要的梳理。比如正规市场不规范，还是交易比例比较高，法制体系不健全，司法执行不牢靠，监管体系不恰当，监管执行不到位，住房保障不完善，公共服务不到位，税率结构不合理，税费种类不简明，调控质量不经济，调控部门不配合等等。这是用这个框架对中国住房公共政策以及住房问题做得说明和分析。

2007-11-10 11:43:30
倪鹏飞:

我们接下来看国际经验。一方面，各国住房的发展和住房公共政策验证了前面的住房市场和政府结合的方式，这几种方式都存在。但是有一个趋势，就是政府间接的调控，通过市场进行调控，这个结合越来越明显。

国外公共政策的经验也体现了这些方面，由于时间关系我就不展开说。国外住房公共政策的发展趋势对于我们制定未来政策非常关键。有几个方面：

一是减少用砖头和混凝土的公共投资，古人从补砖头向转人头转变。转向对个人的支付，提高住房的自有率，为私人的住房提供金融支持，偏向市场和第三者的住房提供者。另外，在中央和地方的关系上也有一些变化。总的趋势就是，政府在干预市场的时候，正在越来越减少直接的干预，更多的运用市场的手段，通过市场解决这个问题。

国际的经验和理论以及问题，使我们公共政策的思路比较清晰。在住房公共政策方面有几点是可以考虑的。从思路来看，第一，政府在调控的时候，政府在制定公共政策的时候，不是更多的直接干预，应该是依靠市场，充分发挥市场的基础作用，通过调节市场的供给需求、融资等主体，通过支持这些主体的作用来调节市场。

除无收入来源和无劳动能力的居民外，积极塑造并充分利用居民解决自身住房的能力，同时也应该塑造住房供给主体的能力，包括金融方面的能力，金融主体的能力，这也是非常重要的。

2007-11-10 11:45:48
倪鹏飞:

第二个方面，政府对市场调控一定要实行差异化调控。实际我们已经在做，但是强调的不够，标准、方法、制度、规则都没有建立起来。比如我们对高端住房市场采取什么样的办法，显然轻度干预，主要是用税收的办法调节，用监管的办法规范。对于中低收入来说，这部分是很大的主体，特别是中等收入是主体。市场范围应该进一步扩大，但是方式应该是政府采取援助办法，采取津贴的办法，采取金融、财政、税收的优惠和资助的办法，这里面应该建立一系列的体系。当然，对于低收入或者最低收入、无收入的人，政府要采取直接供给，但是这也要借鉴市场或者模拟市场进行。这是非常重要的。

第三个方面，一定要着力克服政府失灵。国外有这个教训，我们也有这方面的教训。政府是要解决这些问题，但是政府在解决住房问题时自己也面临许多问题。必须在解决市场问题的时候，要解决好政府的自身问题。所以要从理顺政府关系保证政府对住房干预的公益性，规范政府干预职能及其行为，加强对政府行为调控和行为监督，提高政府决策的科学化成果，把竞争机制引入政府调节的某些领域。

2007-11-10 11:48:41
倪鹏飞:

随着经济收入的提高，随着住房状况的改变，国外的住房政策体系也是变动的，我们也要随之不断变动。最后的思路，住房是一个综合性的问题，不仅仅是住房问题，所以我们现在开始就要注意，要统筹来解决住房问题，住房的问题关键的关键是收入的问题，所以我们不能将旧住房参加保障，要把它的收入、贫困、医疗、教育方面连在一起，形成一揽子的方案。关于住房公共体系的建设，我们根据另外一个框架讲的很明确，就是要扩大规范正规市场，建立完善可靠的市场体系；推进房地产市场化，建立完善可靠的法制体系；要改变房地产的监管，建立顺畅有利的监管体系；改变政府差异方式，完善住房社会保障体系；加快开展物业税，建立公平合理的税费体制；建立房地产协调机构，建立统一灵活的调控体系。

关于这些展开的论述报告中讲的非常清楚。谢谢各位！

2007-11-10 11:50:25
马可.尤金.第.简多米尼克:

谢谢。下一位发言人是乔万尼·马尔廷提博士，他将会介绍意大利及托斯卡尼的住房政策。现在我们有请马尔廷提博士。

2007-11-10 11:52:17
乔万尼·马尔廷提:

女士们、先生们早上好，谢谢你们邀请我参加这次重要的论坛。我的发言分为三个部分，首先介绍一下为什么要有住房的公共政策。第二，我会介绍意大利的住房政策和经验。最后，现在意大利出现什么样的住房政策变化，我们对政策做了什么样的调整，以提高我们解决住房问题的效率。

倪教授刚才讲到，住房是一个战略问题，而且也是一个综合性的全面的问题，很难充分了解它的各个方面的复杂性，因为它不仅会影响个人的福利，也影响到集体的福利。住房从不同的角度讲都是影响人的生活，比如住宅的需求、安全需求和住宿的需求。第三，住房还是投资的需求。我们需要从不同角度看待这个问题。住宅的问题的复杂性也有助于说明为什么住房市场如此的不正常，因为个市场太复杂了。市场还是非市场是有争议的，住房有外部的因素，而且也是一个重要的价值。

我看到，市场有失灵的形成，现在市场失灵的时候就必须有相应的住房政策，在意大利的经验是这样，住房政策也会失灵，但是会有非市场的失灵情况，比如有空住房等等。我们现在正在努力寻找新的解决住房问题。这是我们这个问题的第三个阶段。

2007-11-10 11:53:45
乔万尼·马尔廷提:

现在看一下意大利和托斯卡尼房地产的主要特点，现在总体来讲有空住房，还有一些地区过于拥挤，居民上班的时间比较长。城市里面交通非常拥挤，土地利用率很高，但是劳动力市场也出现不匹配的情况，从个人的住房问题来看，成本太高，房租高、贷款利率高。第二就是出现父母和成年子女同住。第三，需求不同，住房户型结构不足。这是意大利空住房的情况，大概是20%左右。

还有没有解决的住房问题也是严重的。比如说无家可归者，还有没有暖气的住房，没有卫生间的住房，还有那些非自愿的同住房，现在住房的需求增长，意大利也是如此，因为有很多人建立家庭，还有一些人在住房上投资，但是供给不够，因为土地的供给量是固定的，有限的。房租很高，住房的成本在上涨，这也是因为在住房建设业的生产率提高的太慢，比其他的行业要发展的慢。

2007-11-10 11:55:43
乔万尼·马尔廷提:

有关价格成本和房租的情况，房价的上涨要超过了这个成本上涨的速度。房租的影响有很多，由于房租很高，很多家庭不得不搬出城市，搬到郊区，这使得城市的流动性提高，对于公共交通的要求提高，而且必须满足个人交通的需求。这样公共预算受到了整体的影响，个人从时间、金钱上都面临交通成本的压力。

比如在佛罗伦萨地区及其周边地区，大家在这里可以看到，过去十年来居民情况的变化。与十年前相比，城市中心的居住人口数下降了，而其他的地区都增加了。这也就是为什么在城市扩大以后，整个城市的人口保持不变。住房的高成本减少了工人对移动性的态度，所以劳动力市场不在良好运转，失业的人们不能在有劳动力需求的地方租得起或者买得起房子。因此，造成一方面有高失业率，另一方面在一些较为临近的地区劳动力的需求很大，在意大利我们还将看到，失业率和你们差不多，大概都是4%。

2007-11-10 11:58:09
乔万尼·马尔廷提:

托斯卡尼是红字，我们是4.9，比其他地区高一些。但是很难使工人进行相应的流动，使他们到需要劳动力的地方去，因为住房成本更高。住房的高成本影响到人民的福利，它减少人们的可支配收入，不鼓励人们结婚，并且还减慢年轻一代自立的过程，

意大利的住房成本占收入的比例已经从20%占到了30%，这当然会影响到你的可支配收入。这种经济方面的压力对谁影响更大呢？包括大城市的居民、单身人士、单亲家庭、技术不熟练的工人以及移民。

另外，我谈过它还会影响年轻人的自立。大家在这里可以看到，托斯卡尼地区的年轻人和父母住在一起的情况。在托斯卡尼和父母住在一起的年轻人的比例超过了50%，对男性来说达到63%。在欧洲的其他地区，这个比例大约都是在30%。我想这也是一个问题。

未来还会产生哪些问题？一方面需求会增加，一方面是移民的增加，现在移民占意大利人口的8%。而到了2025年，移民比例可能会占到16%。另外投资者增加，单人户也会增加，因此需要有更多的灵活性。大家在这里可以看到，我们对于未来家庭数目的预期以及单人户数目的预估。

2007-11-10 12:00:04
乔万尼·马尔廷提:

灵活性的问题就是住房的需求特征正在发生变化，在一个人的生命周期内这种需求是会不断的变化，因此住房市场应该是高度灵活的。现在只有20%以下的住房是出租的，80%是自有住房，这当然是一件好事，但是它也造成市场不灵活。因此目前意大利的租住房子只是次级选择，但是从长期看，租住房屋是战略性的政策，因为这样看来经济和制度更加灵活，在整个欧洲其他国家租住房屋的比例显然更高。

我发言的下一个部分会谈谈意大利的住房政策。意大利住房的传统目标就是为工作的阶层提供住房，并且降低住房的成本。现在的新目标：第一，要有更多的灵活性，要能够没有问题的改变自己的住所；另外要更好的利用房地产。我们住房政策的主体，包括中央政府、地区政府就相当于你们的省级政府，本地政府是更低一级的，以及不同的部门管理机构。相应的政策工具包括计划、补贴建设更多新的社会住房，或者保障性住房，帮助低收入家庭购买新的住房。另外，我们还有正式的调控或者监管制度，针对租住房市场以及财政制度。每一个不同的主体采取什么样的措施，或者应该做什么样的工作，中央政府要提供财政方面的支持，制定租住房屋方面的法规，并且提供带有补贴的住房基金。区域性政府、地方政府和不同部门性机构，它们并不是公有房屋的所有者，它们仅仅是公有房屋或者是保障性房屋的管理者。

2007-11-10 12:02:21
乔万尼·马尔廷提:

因为这些保障性住房是由地方政府来所有的，它们为此提供财政资金，来自总体的税收。他们的收入还包括保障性住房的租金，大家在这里可以看到，意大利住房政策中使用的工具，包括性质、受益人、成本、由谁负担以及所面临的问题。

比如租金率的监管，这主要是针对房东的，它会使租户获得好处，我们有不同性质的政策工具，我们发现在意大利的经验中，还是有一些非常具有创新性工具，特别是最后两个工具。第一个是租金的拨款，另外是财政方面的帮助。他们主要是针对低收入家庭的财政帮助，主要是得益于购买第一套住房的人，或者是租住第一套房屋的租户。

在这里有三个主要的观点，就是市场、新的住房以及财政政策。过去20年间，我们对市场进行监管，要限制租金的增长，要购买新的住房进行各种调控。另外，购买新的住房来增加住房财产，减少第一套住房的财产税。特别是在地方政府的层面上。

而现在，意大利所做得是这样的，要为租户提供可以使用的一些券，新的住房主要用于出租，提高移动性。在财政政策方面要将租金从可纳税收入中进行抵扣，还要对财产的转让减税，这里也是为了增加移动性。这就是对意大利政策的总结。我希望大家都听明白了我的发言，再次感谢。

2007-11-10 12:04:43
马可.尤金.第.简多米尼克:

谢谢乔万尼·马尔廷提博士，您讲的主题对于我们的论坛还是非常重要的。下面，我们将请尹中立和丛诚进行评论。首先请尹中立发言。

2007-11-10 12:07:17
尹中立:

谢谢主持人。很高兴有这样的机会。刚才的单元我感觉安排非常好，既有理论，又有实践。既有中国的经验，也有外国的经验。我们的侯司长，他多年来在重要的岗位，见证和设计了中国住房制度改革和住房政策。刚才他说的非常简短，但是因为我长期关注这个领域，听起来颇有一些新意。

他第一次系统地阐述了中国房地产市场面临的特殊之处，而且还强调了这是任何一个人口大国都不曾经有过的。实际上这是非常强的结论，也是符合当前实际的。倪博士着重从理论的高度，解决住房制度和政策当中令人困惑的问题。如何从理论上解释，为什么要实施公共住房政策。

我们在不同的研讨会上会出现针锋相对的两派意见，一派认为政府要干预市场，提供公共政策的支持。另外一派会强烈反对这样的政策。甚至有些西方学者认为，如果政府要获得一个最捷径自杀的方式，就采取公共住房政策，这是非常极端的。

2007-11-10 12:08:04
尹中立:

倪博士从系统的理论上很全面的阐述了为什么要实施公共住房政策，而且提出了中国实施公共住房政策和市场结合的具体政策、手段和措施，我非常受启发。意大利的朋友给我们提供了更广泛的欧洲视角，他提出的一些新的东西也是非常值得大家去借鉴的。

比如当前意大利公共住房政策最新的目标是市场的灵活性，这在当今的中国的住房政策的学术领域住房政策的实践当中不是特别突出，但是这样的经验可以为我们所参照、借鉴，让我们少走弯路。按照这样的政策，提倡搞盘活二级市场，增加租房市场活跃的程度，可能也是下一个阶段所要关注的重要问题。谢谢大家！

2007-11-10 12:09:38
马可.尤金.第.简多米尼克:

下面请丛诚先生做评论。

2007-11-10 12:10:33
丛诚:

感谢主持人，还要感谢社科院财贸所裴所长的邀请，以及佛罗伦萨大学共同主办的会议。我是来自上海公积金管理中心，是从事公积金政策研究的人员，参加这次研讨会非常荣幸。通过这样的会议可以使大家进一步交流整个中国住房公共政策未来如何设计，政策的着力点应该在哪里。

第二单元尹教授评论了，侯司长着重从中国住房体制改革的历史演变，从当前中国快速城市化、工业化以及住房市场的宏观调控与住房保障体系的迅速建立提出对整个住房公共政策面临的挑战，从这方面入手，他提出从住房公共政策中的财政政策工具，金融、土地、税收中提出了非常富有建设性的政策措施考虑。

第二位中国社科院的倪博士，倪博士演讲的特点主要从政府为什么要干预住房，从理论上理清了住房到底是以市场化为主，还是要市场保障两条腿走路。从房改的过程来看，在最早国务院的房改文件中，它实际讲了住房的供应要根据居民的收入不同水平来实施不同的供应住房政策。从最近十多年住房改革的实施效果来看，包括中央政府，包括地方政府在指导思想比较偏重市场化，而对保障方面相应比较薄弱。廉租房在98年提出要建立，包括经济适用房，但是在实际执行中确实存在这样那样的偏差。

2007-11-10 12:10:50
丛诚:

这次国务院24号文件的出台，也是从实际的政策角度纠正了在过去住房公共政策里面所存在的不足。倪博士同时在分析国际经验的基础上，对中国今后的有关政策指示提出了比较系统的政策建议，包括财政和金融、税收的着力点，应该同砖头补贴向人头补贴。后面的乔万尼·马尔廷提教授所介绍的意大利当前的介绍也谈到了这些。从乔万尼教授提到的意大利住房，比如高租金高房价带来的对城市居民，实际跟中国都有类似之处，而且从意大利的政策来看，它也强调租售并举，强调税收要进一步活跃住房市场考虑，减轻住房方面的税收环节。

2007-11-10 12:12:47
丛诚:

所以中国住房公共政策，就政府职责来讲有三个层面：一个是住房市场的规则体系建设。比如像我们现在的土地招牌挂，包括土地出让方式要围绕解决民生住房问题的目标。再比如商品房的预售是不是要继续，这是属于规则体系建设层面。就市场本身而言，规则建立好了以后，它有一个市场的波动，比如供求可能会失衡，价格波动太大，此外还有对市场冲击的影响。

再一个是住房保障体系建设。住房保障和市场关系功能是平衡的，凡是能够进入市场自己解决住房的问题，不能享受保障中间的住房平衡。反过来，在市场上不能解决的，我们的市场体系不能疏漏。所以从住房公共政策来看，理论上对社会成员如果进行住房保障，公共资源扶持和投入，应该和他的收入水平呈反比。或者整个住房供应结构和整个社会收入分配结构相适应，即不能存在断层。24文件解决的保障体系的问题，但是它没有讲保障和市场的关系。

所以从这个意义来讲，今后国家有关部门应该进一步研究，在整个住房方面，住房公共政策的覆盖既要有保障这块，也要包括市场，对市场规则体系的建设，对整个调控工具的运用。

2007-11-10 12:15:14
丛诚:

最后，公积金在整个国家住房公共政策中间占有重要位置。公积金的历史作用、积极性，侯司长充分讲述了，它对推动住房体制改革，带动整个商业性和政治性的金融体系的发展，推动行业市场的发展，尤其是改革开放以来，尤其对我们国家个人的以住房为核心的家庭资产财富的积累，公积金的制度提供了很大的帮助。

目前存在很大问题，媒体这几年也做了报道。包括以商业银行为贷款对公积金的效率、公平提出了质疑。再加上公积金治理中时不时发生大案要案，所以我们怎么来看公积金的问题。现在有一种观点认为公积金从房改中间出来，随着整个住房体制的转轨，主要是发放个人贷款，这是个人住房消费的问题。

2007-11-10 12:17:51
丛诚:

公积金到底是城市的，公积金的效率只有50%以下，存在严重不公平，而这种不公平确实是由于利率的设置，低收入和高收入之间存在逆向补贴机制。我们知道整个社会福利的进步不能损伤一部分人的利益，公积金确实存在这样的问题。如果我们仅仅看到这些问题，让公积金停止，这是片面的。应该保障整个安全网的建设，一方面住房公共政策要解决住房体制问题。同时，中国今后社会保障安全网一方面依赖福利性的救助、社会基本保险、养老保险、医保问题的解决。

实际上西方一些国家，包括美国、欧洲国家，它们现在社会保障的最新的发展是作为发展型社会的建设，从资产建设这个角度。尤其是我希望大家可以关注。比如最近在美国的30多个洲，以及英国，这几年兴起的个人发展帐目的积累的模式，它实际是鼓励社会中低收入阶层参与长期储蓄积累，通过资产积累形成资产型的保障，最后让中低收入者、穷人摆脱困境。

2007-11-10 12:20:08
丛诚:

我们的廉租房是维持的福利保障，因为每个月消耗以后，到了下一个月继续这样，而且它的依赖没办法摆脱最终的困境，形成财政负担越来越重。所以我感觉，公积金跟社保，比如养老保险，公积金是建立在个人产权积累基础上的一种储蓄与资产积累保障的，应该从这个理念上值得肯定。但是在考虑公积金制度改革时，不应该把制度表现和治理机制的载体，比如说目前土地化的公积金管理中心地方性的，既非金融机构，又非纳入监管体系的事业单位管理体制，这个不能混为一谈，不能说现在载体不好，我就取消，这不是重要的指导思想。

公积金的指导思想是制度本身最后表现什么功能，设计这个载体，纳入金融体系也好，不纳入也好，要服务于这个功能。强制缴交是公积金的法律特征，所以不能说由于公积金在住房保障中作用不够，我要尽快向公积金倾斜，因为你要考虑不同收入的人在参与中得到自己的权利。同时，从一个人的人生积累角度来看公积金应该伴随人的一生。比如在年轻就业时代，通过公积金通过资产积累；到了老年，公积金制度能够给他提供养老保障。

另外，对公积金的利率机制，现在矛盾的焦点包括公积金不公平性，包括目前存在公积金严重贬值的问题，要从改革利率机制入手。利率机制比较快，比较有效解决公平和严重贬值的问题。

谢谢！

2007-11-10 12:21:35
马可.尤金.第.简多米尼克:

这些讨论的内容都是很有意义的。大家比较了中国和意大利的情况，当然两者之间是有不同的地方，但是也有相似之处。我们的讨论结束，谢谢！

2007-11-10 12:25:07

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