中国社科院“第八届中国宏观经济运行与政策论坛”（下） _网上直播

活动标题

中国社会科学院“第八届中国宏观经济运行与政策论坛”(下)

活动描述

由中国社会科学院财政与贸易经济研究所和意大利佛罗伦萨大学共同主办的“第八届中国宏观经济运行与政策论坛”拟于2007年11月10日（周六）08：30-17：00在中国社会科学院第1学术报告厅举行。本次会议的主题为：住房与公共政策。中国网现场直播，敬请关注！

文字内容：

王诚庆:

女士们、先生们，现在我们开始今天第三单元的演讲。这个单元的题目是“住房公共政策国际经验”。实际上在今天上午两个单元的研讨中，各位专家、各位嘉宾发言大都谈到了国际经验问题。今天我们第一位发言的嘉宾请马里兰大学城市研究与规划系的丁成日教授做演讲。丁成日教授长期的从事土地、住房、国际研究的比较，造诣比较深，而且情况非常熟悉。因此在谈论问题的时候常常会接触到我们原来没有重视到、没有意识到的一些新观点。下面请丁成日教授给大家做演讲。

2007-11-10 13:18:18
丁成日:

非常荣幸能够到这儿来，非常感谢财贸所的邀请，非常感谢所长和倪博士的邀请。

今天我想回答一个问题，这个问题可能会很有争议。今天我谈的问题是地价和房价的关系，土地供给和住房的问题。在这之前我想说一下，我有一个问题问大家，今天上午讲了很多，听了很多专家演讲。谈到土地稀缺、资源短缺可能存在的潜在影响。这里面我想问一个问题，但是问这个问题之前我我想说几个事实，美国大概有3亿人口，美国的城市化，城市土地占国土资源不到3%，美国城市用地2%、3%的资源支撑75%的全国人口，创造了70%、80%的GDP。日本城市土地占的土地不超过1%，支撑了将近80%的国家人口，创造的GDP也是80%。中国600多座城市，占了土地资源不超过1%，支撑40%多的人口，创造的GDP也是80%。

2007-11-10 13:26:42
丁成日:

所以我想问一个问题，在未来走向全面小康的时候，中国城市人口会达到55%—60%。这时候，一二十年意味着大约有两亿左右的人，或者不超过两亿左右的人进城，这两亿是现在城市人口的50%不到。按照目前的来说，1%的国土在增加50%的人口，也就是说城市用地会占到全国用地的1.25%，我问的是中国的土地真的是稀缺吗？经济学来讲，所有资源都是短缺的，不仅土地短缺，水都是短缺的，空气都是短缺的，所以环境也是短缺的。

2007-11-10 13:28:17
丁成日:

中国未来的发展，土地真的是短缺吗？我今天讲的大致内容是资源配置问题和国际经验。在一个充分发育的市场经济中，资源完全交配的时候，市场没有门槛的时候，国际理论已经得到结论，是房价决定地价，不是地价决定房价。150年前，英国发生关于农产品价格问题和出口关系已经有了结论。

2007-11-10 13:30:02
丁成日:

当然，土地这块是任何一个国家和地区，不仅是中国以外，都有严格规定的，中国是这样，美国也是这样。所以，土地涨幅的费用和市场是另外一回事。以美国为例，一个城市的土地利用为60%、70%，把交通除外，60%—80%的土地用于住宅，所以研究城市供给就是研究住宅的供给。

城乡按照经济理论来讲，应该定在城市立足等于农业立足加上开发成本，这样的情况之下才有资源配置才是最好的。在不同的土地中，有商业住宅、工业，如果是充分竞争，各种土地价格供需关系是均等的。这种情况下，社会福利是最大化的。各个国家对土地供给、土地利用、土地资源分配都有种种约束。

2007-11-10 13:31:33
丁成日:

温家宝总理说，中国有最严格的土地政策。这个话对了一半，土地是非流动性的要素，所以没有国家性的土地政策。但很多地区的土地政策严格性不低于中国的严格性。所以从国家层面来讲，温总理是对的，中国是最严格的土地政策。但是落实到国外，这都是地方性的东西，不是全国性的东西。

各个国家的土地与供给和约束有几个方面。第一，土地有供应分区。城市和城乡是一大块，农村又分很多，功能分区限制土地规模，这是一个。国外有农地保护，但是更多是为了粮食安全，更多的是为了环境。比如在美国，把城市边界控制住之后，城乡差距出来了，城市扩大到哪里土地就定了。中国土地份额农村向城里有多少可以转，这是份额的事。

2007-11-10 13:33:40
丁成日:

最主要的土地供给政策约束了土地资源的利用，会影响城市土地的供应量和区位。比如我们讲的配额制，这是国外比较通常的一些土地政策。这个土地供在一定的程度违背了市场的分配，所以国外有价格不均衡。这个市场失向，对土地供给的干预，对土地资源分配可以做到市场更正、市场失效，同时会实现政策目标，包括农田、环境、生态保护。对土地供给的干预会带来价格的不均衡，带来社会福利的损失。另一方面，我又实现了其他的政策目标，包括更正市场需要和实现其他的非市场性的目标。

鼓励和不鼓励一些东西，这是大的框架。

2007-11-10 13:35:36
丁成日:

回过头来回答一个问题，土地供给对住房价格究竟有什么影响。我可以说，在国际上来讲，有两个理论框架。第一个，限制土地供给，导致土地供给量不足，开发商没有足够的土地，造成短缺，最后导致住房短缺，产生了更多的住房需求，住房供需发生失衡，价格上升，这是大家公认的土地供给限制对房价的影响。

但是实际上，还有另外一个理论框架。香港就是在这个框架下。限制的土地供给，但是限制土地供给改变了长期的土地市场的供需均衡，使土地的地租发生变化。通过地租发生变化，使资本和土地在房地产开发过程中的替代关系发生改变，最后结果是住房的供给量没有发生变化，但是房价上升了。

2007-11-10 13:37:08
丁成日:

所以房价的上升是因为土地价格的上升带来土地资本。

住房需求很特殊，新增10万人需要100万平米的住宅，可以有N种方式可以提供。建一层楼可以用100万平方米的土地，也可以用10万平方米的土地建10层楼，也可以用1万平方米土地建100层楼，最后形成100万平方米的住宅。这样来讲，对土地供给的限制不以对价格的影响有两个不同的调整机制。这里要回答的问题就是它和住房价格问题不一样。

按照这种理论框架，住房供给总量没有发生变化，供需关系没有发生变化。但是，因为对土地的期望值发生变化之后，影响到土地和资本的替代关系。香港的情况值得我们研究，香港可以说无论从宏观层面或者其他层面它的土地供给制度非常严格。它的土地供给制度是地区公有，控制土地市场向外流放。香港在过去30年，房价是极其波动的。它的回报非常高。另外，香港跟中国很多城市有一定的类似性，香港整个房地产开发有几个大的开发公司垄断。

同时，还有一点很重要，香港的公有住房率非常高，整个住房当中50%以上是公有的。

香港有相当高的投资回报，所以香港投机性的购房的比例相当高。65年到89年香港土地供给的情况，是土地向市场发放的情况，这是整个住房建设的情况，你会发现这两个图，在时间上看不出因果关系。土地供给限制了土地开发强度和重要价值，对住房供给没有影响。这是这个研究得出的结论。

2007-11-10 13:39:38
丁成日:

高房价和投资回报发生关系，土地供给对房价的影响可以说是非常复杂的。这也是它的结论。

在香港，很多人认为如果提高土地供给，香港的房价就会降下来。另外一个研究，从政府的土地供给和房屋的建设没有直接的关系，这是另外一篇文章得出的结论。它做了一些回馈分析，回馈分析也认证政府的土地供给跟房屋的供给总量、市场的供给没有直接关系。无论从直接的数据比较，还是从回馈分析得出都是一样的结论。

政府无论怎么供地，中间隔着一个开发商，有开发商在运作，土地供给跟住房的价格就变得不那么线性，这是香港的情况。所以说，研究开发商的行为是在研究住房供给和土地供给关系中非常重要的。

美国Portland在很显然控制城市土地总量。因为按照这个情况，只有在城市边界之内的土地开发，由政府承担城市基础设施成本，如果在城市边界之外开发的话，由开发商全部承担所有的城市基础设施和城市服务，这个开发成本是不可想象的。所以这种政策是开发商没有任何利益冲动，并且在这之外开发。

但是研究发现，美国学者认为如果城市边界对房价有很大影响，可是事实证明，在这个当中城市边界对住房影响微乎其微。

2007-11-10 13:41:46
丁成日:

韩国首尔实行非常严格的土地政策，这在世界上也是非常典型的。结果造成土地供给短缺，住房短缺，高房价等等，所以说刚才讲的土地供给对房价的影响，韩国的首尔就变成非常典型的例子。但是我想说，韩国首尔的例子同时是规划和供给同步进行之后才有的影响，反过来就没有这么大的影响。

泰国曼谷，曼谷在上世纪80年代的时候，就基础设施和没有基础设施的上升了21%，将近40%，这么高地价的上升对房价基本没有影响。原因何在？就是因为曼谷的高房价通过资本和土地的替代，通过改变政府允许率，这样使资本和土地可以自由替代。结果是高地价并没有对房价带来影响。

2007-11-10 13:46:08
丁成日:

所以国际经验得出一个结论，土地供给跟房价的关系可以说是非常复杂的。它对房价的影响可能有，有可能没有，取决于很多其他制约的东西，而不是简简单单的土地供给一定会带来房价上升。刚才说了，韩国就是典型的例子，有影响；曼谷没有影响。地价对房价的影响是有其他约束在里面，包括资本和土地替代关系是不是刚性，如果是刚性的，土地供给没有了，住房自然短缺。如果土地供给少了，房子少供给一半，允许你建两倍的住房，允许率上升以后，整个住房供给没有影响。所以土地和住房的关系非常重要。

我谈谈中国的问题。中国房价为什么上升？中国房价有三大学派，一种学派是土地供给学派，就是说政府供地少了，所以房价上升。第二个学派是需求学派，每年一千万进城，一定收入增加会带来需求关系，供给是刚性的，所以这个失衡房价上升。第三个学派是我的学派，就是预售制，这是整个住房上升的因素。还有投机，中国有没有泡沫？我可以说中国住房投机一定是有的，因为住房投机的三个条件全部成立：第一，当一个商品是可交换的，是持久的，有潜在的增值性，一定会有价格的上升。任何商品，像我们的汽车，古董，只要有增值一定会有投机。

2007-11-10 13:47:44
丁成日:

第二，短期增值一定有投机性。第三，中国有巨大的个人储蓄。中国现在个人社会储蓄有多大，大家知道没有钱没有办法投机，等到我有钱了自然投机。发展中国家缺少在住房之外其他可靠、稳定的投资渠道，除了房地产之外。

这三个条件全部成立，有钱，又没有其他地方投资，看到价格上涨自然就会投机。在国外，如果不是投资性和投机性购房，如果因为收入增加改变住房消费，你会看到我买一个房子，退一个房子。我在美国买了一个房子，我买一个退一个，随着收入增加，住房消费是很特殊的东西，不像买汽车或者其他东西，但是住房的消费一定是要换房，因为不可能在楼里面加一栋房子，所以你要改变消费水平，一定要变换你的住房区位。

中国人这么多买房，有几个退了？没见得几个人退，所以一定是投机性的购房，而不是消费性的购房。所以中国的泡沫和投机一定是存在的。针对这一点，城市经济学论证CBD，住房价格是随着CBD下降的，住房价格下降了是保证空间平衡，住房价格和交通成本的一种抵消。住房价格和交通成本的抵消保证空间均衡，这是城市经济学的最基本结论。

按照这么推，土地价格会下降更快。土地价格下降是因为住房价格下降。通过这两个关系的影响，北京大学一个学生做了分析。但北京的房价和地价表现出这样的规定，就是至少从北京来讲，这个地价上升速度快于房价的上升速度，得出一个结论，这样的住房和土地关系是房价决定地价，而不是地价决定房价。

我说明一下，中国是因为拍卖市场地价高，所以整个起点往上走，但是增值部分跟地价没有关系。如果今天的土地价格再便宜50%的话，整个房价的起点会降下来，但是整个增值还是预售制。

我的基本结论就是，国际经验还是一样，同时讨论中国很复杂，因为房地产是有历史的成绩，不能考虑到历史的成绩，研究国外经验，结合中国实际比较复杂，根据政府简单的分析可能会误导关于住房政策的关系。

谢谢！

2007-11-10 13:49:47
王诚庆:

谢谢丁成日教授给我们做了一个非常精彩的演讲。在这么短的时间内，讲出了自己鲜明的观点。通过香港、曼谷，包括首尔提出一个问题，就是土地跟资本的替代关系，从这个角度来考虑。我想这一点对于我们研究土地供应和住房价格，以及住房公积金政策开了一个很好的思路，谢谢丁教授。

下一个，我们请意大利佛罗伦萨公共住房办公室的罗伯特·麦罗西先生给我们做演讲，有请！

2007-11-10 13:53:11
罗伯特·麦罗西:

我今天的报告将向大家通过图片的演示，介绍一下欧洲中等城市，比如佛罗伦萨城市的房屋整改计划的经验。之后，大家会通过我演示的图片看到我要展示的关于佛罗伦萨房屋整改当中所积累的珍贵资料。

我的报告题目是关于佛罗伦萨市的公共住房整改的可持续和整合性。在这两个特性当中结合整个欧洲较高的水准，我充满信心的向大家做一个介绍。

2007-11-10 13:54:23
罗伯特·麦罗西:

第一张图片向大家介绍在佛罗伦萨的房屋整改当中的几个主要方式。之前乔万尼教授已经向大家介绍过了他的专业知识，这次我主要向大家介绍关于公共住房这方面的一些情况。我在其中加入了关于社会建筑结构的内容，相当于公共设施，将它进行翻修和重新利用，赋予它新的职能。

佛罗伦萨像其他的城市一样，正在经历城市重整的过程。在这个过程当中，我们要保证人民的生活水准，以及城市建筑的水平，质量是不能够受到影响的。在这个过程当中要完成一个蜕变，达到再生的目的。

2007-11-10 13:56:44
罗伯特·麦罗西:

欧洲的城市在扩张的时候，从数量上并不会增加，他们只是在某些城市上向外扩展。在这个过程当中，主要是对其中的部分老城区进行翻新，给它们添加新的职能，从而达到城市的再生和再利用。在这个过程当中，要强调居民区与城市环境的整合，要达到居民区与环境的协调与融洽。

2007-11-10 13:59:04
罗伯特·麦罗西:

在城市的重整当中，注意城市的可持续性是第一要素。也就是说在发展的过程中，不要超过城市的承受范围。在这个当中要注意涉及到古城区的复兴，对古城区进行整修，对于城郊需要进行修复，还有一些废弃的工业区再利用，以及公共住房再利用和它们的转变，将它们转变为新的公共住房。

我们看一下这个图片，在这个过程中要注意，住在不同城市环境中间的分布，要避免对城市造成负面影响的变动。因为在过去几十年当中，在欧洲经常出现，现在这些地区有一些已经被边缘化，就是由于在规划时超出了城市的承受度。

2007-11-10 14:02:20
罗伯特·麦罗西:

在其中受到当地对于房屋整改的选择的方向的影响，在其中对于一些已经存在的历史区域，古城区对其中一些基础性的建设进行添置，对并不完善的设备进行补足。在城市的近郊，由于缺乏一些基础性的设施，这一部分也是和城区一样，需要进行重新修复，并对一些不足进行完善和补足。

这种新的居民建筑区在市中心，由有较强专业技能的艺术家对历史性的文物建筑进行修复，同时保护它们原本的艺术价值。你们看到的图片是意大利老城区的一些城市风光。在修复老城区住房的过程当中，要注意对老房子进行调整与重新利用，对于本来是作为古代的博物馆或者古代宫廷的房屋，要重新赋予它使命。

2007-11-10 14:05:27
罗伯特·麦罗西:

根据目前的经验，在这个过程当中有三个要点要注意：一是环境的可承受性；二是做计划的时候、做选择的时候所要考虑的其他各种因素，下面我会详细介绍这些因素；三是对于项目进行管理。下面你们可以在幻灯片上看到五个影响在计划选择当中的因素，其中包括社会经济的目标，以及对于所添加设备的不同职能，一共是五个内容。

2007-11-10 14:08:28
罗伯特·麦罗西:

在第二个特性当中有几个要点是需要注意的：一是整合之后的质量一定要注意，比如你们看到的图片，整合之后房屋的质量可以得到保证；二是对于废弃区域的恢复；三是对于城市中剩余空间的重新设计。对于整合之后房屋的建筑质量，我建议各位去看一下图片。

2007-11-10 14:09:54
罗伯特·麦罗西:

在这个图片当中展示的是一个废弃的公寓建设成了一个独立的私人家园，在前面的空地上建成了一块可以供个人使用的绿地。这就是现在要给你们看的图片，关于佛罗伦萨市的。从这上面可以看到，上面有标注佛罗伦萨在进行整改当中的几个重点区域，两块红色的地方是正在做的几个项目。

2007-11-10 14:10:55
罗伯特·麦罗西:

这里是一个清单，是目前正在做的，或者是部分已经完成的项目。这里面包括：第一条，古城区建筑的补救计划；第二是关于废弃古城区建设的补救；第三是对于已经存在的建筑的整合；第四是实验性的建筑。一共是6个目前正在做的项目。到目前来说，除了我们之前提到的，还有10.4%是在新的区域建新的建筑区的份额。

2007-11-10 14:12:41
罗伯特·麦罗西:

我再次用一个图向大家展示两个区域，是目前集中力量做的计划。不单单是对私人住房，也包括公共空间进行重新的整合和设计，主要是对于已经存在的建筑进行优化和翻新。这是利用私人出资对公共的设施进行整改的项目的介绍，大家可以在右侧看到整个项目所包含的内容。当中有住宅，更多的是关于公共设施的，更多的是对公众性的计划。

2007-11-10 14:15:31
罗伯特·麦罗西:

现在看到的项目是针对于个人要求所做的，主要是针对一些企业或者个人用户住房需要所做的整改计划。你们现在看到的重新翻新计划是关于五个半城区、半城郊的已经废弃的工业区的翻新，改建计划赋予它新的职能计划。在这些计划当中，也是要把它们建成更多的公共设备，为公众和市民更好的服务。

2007-11-10 14:17:57
罗伯特·麦罗西:

这就是之前提到的那个区域的情况，是之前和之后的两种对比，主要是公共空间做出了比较大的转变。你们除了看到图片以外，它也是个简约的合同，不但是建筑公司和市政府之间的，市民也参与其中，他们具有相当的发言权和决定权。这是他们在决定该区域规划时市民参与发言的图片，对于我们来说，市民的参与以及知情权是必不可少的要素。右侧的图片是佛罗伦萨市政府的市长和市民代表们进行对话。另外一张图片是市民代表和政府官员在进行对话。

2007-11-10 14:19:17
罗伯特·麦罗西:

你们接下来看到的图片是在古城区的八个中央区域中，对较大的古建筑进行重新的整合和补救。

现在看到第一幅图是之前贵族的住所，下面的两个都是宗教性质的场所。之后又介绍了三个图片，都是佛罗伦萨比较大的项目，这所有的6个项目在做的时候，除了公共住房以外，还在其中注意到了公共空间的利用，对于公众设施的安置和一些补全。

2007-11-10 14:20:20
罗伯特·麦罗西:

你们现在看到的是对于这个区域整改之前和之后的对比，可以看到在整改之后，他们在前方特意腾出一块空间，以作为这个区域的广场。现在看到的这所建筑，建筑师赋予了它们现代的阳台和庭院等新的功能。在经过这次整改之后，他们更适合现代人的居住，下面的空间也是现在更多强调的。这里详细记录了当时在做这些计划当中一些具体的数据，包括费用和建筑面积等。这就是之前该建筑在经过重新整改之后的样子，通过前后的对比可以看到空间的改变和更多的现代感。

2007-11-10 14:22:46
罗伯特·麦罗西:

现在进入最后一个环节，佛罗伦萨房屋整改经验的演变。这个环节当中，主要介绍佛罗伦萨的计划性的模型。

在欧洲那边，一个1万人的居民区就已经是非常大的居民区了，在这种较大型的城市当中，这些整改计划总会产生影响。在这个过程中主要的目标是城市的发展和复兴，在整个整改过程中都有一个核心的指导方向。我们在当中作出的理想的设想，就是达成一种方式让公共管理机构和私人机构在共同的目标下进行管理，在计划以及实现整改计划的时候，也是由市政府组织下由市民参与。

2007-11-10 14:26:55
罗伯特·麦罗西:

这个当中市民的参与是不能离开的，具体的组织由佛罗伦萨市政府来组织，之后和一些研究机构根据各方面的意见对可行性进行研究，包括经济、技术、环境以及在管理上的可行性。通过他们的研究结果，我们来确定自己的整改计划，包括城市的转型，然后再确立出整改所使用的时间和各种方式和模式。三个研究所提供给我们不同的数据表格，这个过程中会有一个巨大的挑战，在各方面的要求下的可行性。考虑到可行性主要包括安全环境下是否能够达成快速的可行性，在管理财政方面和技术方面的可行性，私人投资者来参与这些公共项目的可行性，和最初设定的主要策略的可行性。

谢谢你们的参与。

2007-11-10 14:30:56
王诚庆:

感谢罗伯特·麦罗西博士从佛罗伦萨市的市政管理角度给我们介绍了佛罗伦萨市在处理古城保护方面的原则，并且介绍了分门别类的做法。下一个作演讲的是中国社会科学院财税所财政研究室的杨志勇研究员，他对房地产和财政管理政策研究比较深，现在我们请杨志勇同志做主题发言。

2007-11-10 14:35:41
杨志勇:

谢谢主席。各位老师、各位同学、各位朋友下午好！很高兴有这样的机会向大家报告我对中国住房公共政策的一些看法。

因为大家都知道，中国住房的公共政策是一个非常大的问题，而且关于住房问题是争议非常大的问题。不同的人可能谈出来都有不同的意见，或者同一个人在不同的时刻面对同一个问题，可能他的看法都不一样。关于这个问题在现行政策当中，大家可以看到中间有很多模糊的地方。比如我们经常用的一个词“低收入”，什么是低收入，在不同时期有不同看法。还有什么是中低收入；住房中小户型，什么是中小户型、中低价位？两年前的8千块是中低价位吗，现在在北京看来是中低价位了。所以这是很难说清的问题，但又是大家必须关注的问题。

2007-11-10 14:36:41
杨志勇:

我们来关注这样的问题，主要是在政府的层面进行关注，所以我下面的报告简单谈一下政府在住房保障中的责任。后面从财政支出、税收政策上谈一点看法，政府在住房保障中的责任。

我们都知道只有安居才能乐业，安居才能和谐。我们的十七大报告中明确提到，并将居民住房列为关系群众切身利益的问题。十七大报告说，健全住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。这几句话已经说明住房的问题在我们国家得到了高度重视。

2007-11-10 14:38:18
杨志勇:

关于住房的保障其实已经有了这方面的政策。这些政策我们简单回顾一下，这些政策主要针对城镇。我们在谈论住房问题、房价问题，更多的是谈论城镇的问题。而城镇的问题起步是从计划经济的福利分房说起的。福利分房向住房分配货币化的改革，在转化过程中出现一系列的问题。这一系列问题也带有中国特色，因为我们知道中国处于经济和社会的转型时期，体制上是计划经济向市场经济转轨，我们还是发展中国家，而且我们是一个大国。还有，城乡分割的二元经济结构，所以它的问题更加复杂。

2007-11-10 14:39:54
杨志勇:

从80年代开始一直有这方面的文件规定。比如94年、98年、2003年、2004年、2005年、2006年，到现在的2007年，从这里可以看到，每一年似乎都有一些比较重要的规定，重要的办法出台。最近影响比较大的就是国务院24号文，2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，这里面主要提到低收入家庭的保障。这样的保障我们可以看到，跟住房相关的提到廉租房、经济适用房、限价房、商品房，提供多层次的住房制度，跟政府直接相关的就是廉租房、经济适用房和限价房。商品房的问题，比如市场到底是什么样的市场，其实受到政府很多政策方面的影响。

2007-11-10 14:41:34
杨志勇:

我们现在要来分析这个问题，我想我们从经济学的角度来看，从公共政策角度来看，我们首先要界定一下，住房到底是什么性质的产品。我们知道，在改革之前，通过福利分房是不把它当成商品来看，后来大家认识到它是一种商品，而且又认识到它是一种特殊的商品，而且跟大家的关系非常密切。如果从经济学来看，有可能把它和得有产品来说。住房就是私人产品，这种私人产品是因为市场提供时出现了问题，所以才需要政府解决。

政府为什么来解决这样的问题？因为这里的市场是零，说白了就是公平问题，就是收入分配问题。只能够从收入分配的视角进行分析。不管是住房分哪个层次，对于人人来说，都要居者有其屋。如果通过收入分配的视角分析，有些问题看的更加清楚。

2007-11-10 14:42:41
杨志勇:

这里面我们有两条线解决，一种是商品房市场，一种是保障性住房。现在政府比较推崇的就是保障性住房的问题。我们知道，廉租房、经济适用房、限价房都是跟政府的一些政策规定有关。但是我们如果来看，比如经济适用房、限价房，比如北京市推出的限价房很多没有上市，具体对哪一些人销售，现在还不是很清楚。但是我们来看，像这些住房如果真正的低收入是不可能买得起的。

还有，即使能买得起，还有中间保障不同人群公平的问题，这些怎么样来解决。很多地方比较推崇的保障性住房的问题，比如厦门模式，按照厦门市政府的领导人所说的，它就是香港的做法，最主要提供保障性住房，目标是保障性住房的比重要占40%，覆盖到40%的人群。

2007-11-10 14:44:54
杨志勇:

低收入人群到底怎么算，占多大比例，这个比例由谁来决定？因为既然把住房问题当成公共政策的议题，就跟所有人相关联。这个40%、10%或者20%由谁来定？这是很大的问题。因为很多公共政策是不是有效，不是说政府作出对大家很有利的承诺就是最有效的。如果政府作出过高的承诺，而没办法实现，那么这种承诺可能就会更糟糕了。

关于政府的保障住房就碰到一个问题，中国的土地是国有的，政府在解决住房问题比起其他国家有比较有利的条件。从这里面所提供的政府官方数据，比如提到廉租住房制度，还有中央对地方，特别是中西部地区的财政转移支付，来解决廉租房的资金问题，这里提到廉租房最低保障的问题。

2007-11-10 14:47:12
杨志勇:

其实说到廉租房也有很多争议，廉租房顾名思义只能收很低的租金，如果这些人收入已经很低了，为什么政府就不能直接给他们住呢，只要有个条件的话，这是廉租房进一步的问题。因为住房问题有很强的区域性的特征，是区域性垄断的问题。这个垄断的问题就决定了地方政府要在其中发挥很大的作用。事实上如果是相对发达的地区，可能由当地自己解决，如果是相对财力比较不足的地区，那么可能就要由中央政府帮助他们解决。

也就是说政府在租房里面牵扯到公平效益的问题，是由政府来解决，政府怎么来解决都有效率公平问题，是由中央政府解决，还是地方政府解决，同样有这个问题。前面提到的如果把住房当成一种特殊的商品，或者把它当成一个得优产品，如果这样来看，是把人人享有住房当成基本权利，现在很多人强调有住的权利并不等于你有拥有产权的权利，如果有产权的权利我们面临0和1的选择。

这里面又有一个问题存在，就是住房补贴问题。现在的现实是这样，本来每个人的收入中要有一部分包括用于满足自己住房需要的收入，但是因为现在很特殊，我们处在经济社会的转型期，有些人享受过福利分享，但是有一些人没有享受。如果直接在工资里面，可能很难保证他的公平问题，这也提出了比较复杂的问题。

2007-11-10 14:49:48
杨志勇:

下面谈一下，从税收的角度来说，关于这方面的税收政策出台很多。有些公积金和税收有关系，比如公积金缴额的限度，比如说2%的限定，在一定时期之内免个人所得税，这是一个鼓励的措施。也有一些规定只在限制投资、投机，鼓励税收政策。当然有一些政策出台变成了双刃剑，比如二手房市场的个人所得税、营业税，加强征管时变成双刃剑，因为在市场上还是卖方市场，很容易将这些税收转嫁出去，这样就变成二手房市场本来应该更加活跃可能就没有了。另外一方面，它可能对抑制投机有一定的作用。

关于这方面的税收其实还有很重要的契税问题，如果从政府的税收政策来说，应该是鼓励资助的税收政策。像原先的契税，第一次购买公房可以免税，现在福利分享局限于很少的范围内，那么能不能把这个政策可以扩展到第一次购买住房，还有住房的利息支出有没有额度的扣除，这些方面都可以做，因为它能够区分清楚资助跟投资。这里面提到很多，比如对第一套房的标准做规定，这里面有很多事情可以做。

2007-11-10 14:52:33
杨志勇:

现在很多人提到，用物业税的办法来调节。如果不开征物业税，就等于你的住房持有的成本很低，很多人可愿意用很多房子，有很多种原因导致这方面的原因，这很重要。还有像缺少投资的途径，有的人说如果有钱就买房子。很多人提到物业税的问题，物业税有两种，一种是土地出让金的物业税，把土地出让金包括出去。另外一种，不包括土地出让金。

从官方来看，现在更加推崇的是后面这种简单合并的物业税。这里面在征收的时候就有一个难度的问题，就是房屋的评估价值，谁来评估，如果是中介来评估，这个中介评估谁来认可。这里面是非常难的问题，还有税率怎么定。至于物业税对房地产市场的影响到底有多大，其实很重要的取决于税率的界定是多少。比如税率假设是1%，如果一年房价上涨10%、20%的情况下，它所占的比例很小，你能说它对这里产生多大的影响。

至于它有多大影响，可能一开始是预期方面产生的影响，但预期一消除，接着可能就是报复性的上涨。所以这里面对物业税到底有多大的影响，其实可能要到具体的环境中才能进行分析。实际它对地产格局影响很小。

2007-11-10 14:54:42
杨志勇:

回过头看二手房市场，一开始加强营业税的征管，结果后面都变成转嫁性。所以税收的出台要考虑到税负方面的问题，也就是说不要希望把所有的问题解决了。关于住房的整个公共政策，整体来说我们首先要明确它的问题是什么，这个政策怎么界定，谁能影响这个公共政策。现在提到土地供给，在其他情况下都不变的情况下，如果土地供给带动住房供给增加，它对房价的影响是下降的。当然问题是能动性形成有效供给，谁来监督有效供给。

还有其他的因素，比如很多人谈城市化、工业化，还有政府的住房保障，因为如果有保障性住房，就相当于商品房的替代品，还有商品房的定位。现在有一种观点认为住房市场跟供给和需求没有关系，是跟人民币升值有关，因为人民币在升值，特别像外资更愿意进来，因为它的资产在里面可以获取资产升值的好处。

还有跟宏观经济格局有关，跟中国的人口有关系。现在变成住房市场从非常简单的似乎给每个人提供住房的状况，变成了现在跟宏观经济、风险关系非常密切的问题。

2007-11-10 14:59:51
杨志勇:

再接着，又跟银行体系联系在一起，商业银行的住房贷款可能支撑了中国现在的房价。但是，开发商、地方政府、银行体系，由于他们利益高度集中，就形成了利益共同体，而且银行体系和金融体系联系在一起。

像上午建行的行长谈到，如果房价第一跌，银行的金融体系如果出现问题，也许就会导致整个经济的崩溃。从这个角度来谈住房问题就变得越来越复杂。从现实的角度来说，假设如果有一个相对比较平稳的实现软着陆，如果收入增长速度能够快过房价自己的速度就不会有问题。在这种情况下，很多人谈论收入分配问题，我们能不能通过改变一些政策，特别是对初次分配，很多住房问题跟初次分配有很大关系。

我简单的谈了一下关于住房的公共政策，着重提到了财税的看法。谢谢大家！

2007-11-10 15:02:56
王诚庆:

谢谢杨志勇研究员。刚才从政府在住房保障中的责任谈起，进而通过财政政策、税收政策两方面谈了自己的想法，更重要提出了许多的问题。这些问题都值得深入研究。下面，我们安排两位评议人对三位嘉宾所做得演讲进行评议。第一位请中国社会科学院金融研究所的尹中立先生发言。

2007-11-10 15:05:39
尹中立:

谢谢主席先生。非常高兴有第二次机会让我发言。刚才提到三位专家的演讲，尤其是丁教授的精彩发言给我印象特别深刻。他研究的两个主题也是我目前这一阶段所关注的重要问题之一。

我的结论和丁教授有很多类似之处，但是也有些不同。在这里也提出来，供大家讨论。第一个问题，地价与房价的问题。实际上这个问题在中国不仅在学术界，甚至在政府阶层都是非常敏感，非常重要的问题。不同的结论不仅仅会导致不同的政策取向，还会意味着不同的部门要为这一轮房价的上涨承担相应的责任。所以实际上从房价快速上涨之后，从03年开始，是房价决定地价还是地价决定房价就成为公案，不同的部门都站在各自的立场上导致不同的结论。

2007-11-10 15:06:11
尹中立:

我要补充的是，除了地价影响房价以外，可能还有一个价格和房价有很大的关系，就是股价。所以在讨论房价的时候，应该把地价、房价、股价一起考虑进来，可能会看得更加全面一点。为什么说股价和房价有很大的关系，我们看到，股价至少通过两种的途径对房价产生了影响：

第一，股价上升时会形成很大的财富效应。因为带来的财富相应会使得房地产的市场购买力大大增加，尤其在05年年底到07年上半年，中国股票市场的财富效应是非常巨大的。05年底股价在1000点的时候，整个市场流通市值是1万亿多一点，现在是8万多亿，这还不算国有股和法人股。流通市值增加7万亿，这7万亿是所有参与者、股票市场投资者腰包中实实在在感觉增值的部分。

还有总的市值增加20万亿，在中国不到两年中增加的，对整个市场产生的影响非常大。这是第一种作用。

2007-11-10 15:07:32
尹中立:

第二，当股价多一点，在不断上涨的时候，房地产涨的最快，大大增加房地产上市公司的融资能力。大量资金直接作用于地产市场，使得推高地价，从而间接导致房价上涨。股价对房价也有反作用，这种反作用也有两种作用方式：

一、房价的上涨会直接使得房地产股票上涨，在中国这一轮的股价上涨过程中，房地产充当了先锋的角色。

二、使得房地产的准金融部门充分的得到了发挥。有人说房地产就是房地产，怎么还有准金融，实际上我们忽略了一个重要的问题，也许欧洲的一些国家房地产的金融部门不是很明显，但是在中国非常明显。尤其是中小企业的贷款，还有民间的融资，大部分是以不动产作为媒介、作为抵押物，这和当年的日本有极为类似之处。日本称日本的融资方式是土地本位制，中国的银行融资实际也是土地本位制。

所以房价会通过这两种途径作用股价，两者之间相得益彰，互相促进的关系。我们再说土地，我也很赞成丁教授的观点，其实中国土地的稀缺并没有大家想象的那么严重。我在这里补充另外一个数据，从现在媒体的宣传来看，似乎到2020年要守住18亿亩耕地的要求，就使得这10多年的时间内，我们可以支配或使用的土地只有2000万亩，实际这是很大的误解。我们可以看到，每年的土地平衡情况这里面有很大的误解。

2007-11-10 15:08:57
尹中立:

从每年土地减少的情况来看，并不是因为建设占用耕地，这并不是占有比重最大的部分。比如去年建设占用耕地只有400万亩左右，但是自然灾害所导致的土地损失远远超过这个数，是500多万亩耕地。但是大家又说，如果加上自然灾害，是不是意味着耕地可以支配的建设用地会更少？实际不会这样。我们可以通过土地整理的方式增加大量的耕地。

我们以前在耕地整理方面的投入非常少，我们每年正在增加大量资金做土地整理的费用。从原来的20亿左右增加到100亿左右，实际还大有潜力可挖。因为中国有大量的林地和草原，可以通过人工加工整理方式成为耕地。上午有一个听众说，农村的人进城，就意味着土地大量失衡，实际也有一定的道理。

中国的土地即使守住了18亿亩耕地，其实难度并不是大家想象的那么大，这里面有很大的弹性空间。政府在宣传方面也没有必要在房价上涨过程中大力渲染最严格的土地管理制度，以至于被利用。实际在操作方面完全可以做到内紧外松。即使我们的城市面积再扩大50%，完全使得城市占用耕地面积占国土面积不超过百分之二点多，还达不到美国的数据，完全能够解决中国13亿人口的吃饭问题。我的补充就到这里。

2007-11-10 15:11:10
王诚庆:

谢谢尹中立先生提出的不同观点。下面我们请中国社会科学院财政与贸易经济研究所的高广春博士做评议。

2007-11-10 15:12:54
高广春:

谢谢大家！我觉得意大利的学者从今天上午一开始就有不同的单位参与到论坛中，从教授到研究专家，再到政府官员，从不同的角度谈到了意大利对解决住房的各个层面的问题。

我过去对意大利的住房问题了解不是很多，这次通过学者和政府官员的介绍，使我学到了很多。我过去对美国、英国和其他发达国家的住房问题关注的多一些，通过意大利国家学者和官员的介绍，我也看到发达国家在面对和解决住房问题上有许多类似的地方，发达国家在解决住房问题上有很高的效率。这是第一个感受。

第二个感受，不管是来自意大利的学者、教授还是政府官员，在谈住房政策的问题时没有涉及制度层面的问题，这也是西方国家在探讨经济问题中共同的特点。在既定的背景之下谈住房政策。我认为恰恰忽略了中国人比较关注的问题，我们国家处在转型阶段，制度层面问题恰恰对解决住房问题是非常重要的约束条件。

2007-11-10 15:13:41
高广春:

换句话说，政府住房的有效性和合理性和制度层面的约束条件有关，不同的制度约束条件下对保证政府出台合理有效政策是不一样的。大家知道，今年7月份美国住房与发展部长到中国来访问，也接受国内媒体采访，他是布什总统亲自任命的，假如布什这届政府在新的大选当中下台的话，他作为政府部长也要卷铺盖卷走人，他这个部长是由总统定的，总统是靠老百姓的选票来定的，而总统靠什么获得老百姓的选票，重要的一个方面就是普通老百姓非常关心的住房问题。

我们知道，发达国家总统的选举像我们中国人的高考一样，老百姓的每一票和考试的每一分非常重要。在这样的国家普遍关心老百姓的住房问题，而且想方设法取悦老百姓是历届政府的做法。就拿今年的美国的住房预算来讲，美国总统预算办公室提交的07年住房预算是361亿，但是事实上，最后议会通过预算方案是390亿，就是美国的议会在其他的预算问题上是斤斤计较，但是他们在老百姓的住房问题上非常慷慨。

中国的制度和发达国家的制度有不同之处。在中国的制度之下，如果通过制度层面保证政府公共政策的有效性和合理性是非常需要住房与公共政策研究对这个层面加以注意的。

2007-11-10 15:15:22
高广春:

第二个感受，杨博士提到一个问题，住房属于哪种性质的产品，杨博士的观点非常明确，首先是商品，而且是特殊的商品。这让我想到一个问题，我们今天探讨和研究住房公共政策问题，现在谁来关心住房问题，是高收入群体还是中低收入群体，高收入群体不关心住房问题，因为高收入群体钱有的是，住房再紧张，价格再高，住房再稀缺，高收入群体是有房住的。这是我的观点。

关注住房问题的是中低收入群体。我的观点是关心中低收入群体的住房问题。住房产品的性质是什么，到底是商品还是公共品，还是准公共品，这里有一个比较清楚的解释，显然不是市场条件下的产品，更多的是公共品，或者准公共品。因为中低收入住房问题本身是市场缺陷的结果，市场机制解决不了的问题，靠政府来解决。政府解决的问题，它难道是商品吗？肯定是公共品，或者准公共品。

2007-11-10 15:17:37
高广春:

第二，如果把它当成准公共品，政府需要以什么样的身份或者扮什么样的角色，以宏观层面或者微观层面出台调控办法，或者把相关成本和损失硬性转嫁到房地产商或者银行家的身上，还是政府主动承担起中低收入住房的责任问题。这个问题是非常要关注的问题。

我个人对这个问题研究的不是很透，只是提出来。但是我这里有一个小的观点，我的观点就是政府不仅仅局限于出台规定、办法，而是更应该介入中低收入住房问题解决上。我同一个人交流这个问题，他提出非常简单的方案，政府解决中低收入住房问题非常简单，就是政府划出一片地，专门给中低收入住房来做得，政府硬性规定，再一个区里面必须拿出一定比例的空间，解决中低收入住房问题。

所以，政府直接介入中低收入住房建设问题是非常重要的。谢谢大家！

2007-11-10 15:20:57
王诚庆:

谢谢高广春博士的评议。

2007-11-10 15:26:10
何德旭:

各位来宾、女士们、先生们大家好！现在我们进入论坛第四单元，主题是关于住房和财金政策。我相信在这个单元中大家会非常感兴趣，另外我们邀请了三位演讲嘉宾和两位评议人，他们都是重量级的专家和学者，大家对他们的观点也非常感兴趣。

在三位演讲嘉宾中有两位是国内金融第一所的所长李扬教授，另外一位是国内财政第一所的财政部财政科学研究所所长贾康教授。所以我想大家对他们的演讲抱有很大的期望。首先演讲的是李扬教授，我在这里要强调一点，李扬教授一向都是有很多新的观点、新的思想，由于今天时间的关系，我们只给他15分钟，发布他关于住房及财金政策的观点。

2007-11-10 15:26:30
李扬:

谢谢主持人，女士们、先生们下午好！我很荣幸参加这样的研讨会。把住房的问题当成公共政策来讨论确实非常适当。由于时间有限，我在这里想谈几个观点，大概是六个观点，关于住房与公共政策的观点。

第一，如何认识它作为公共政策的地位。我们说住房本身它是一个私人品，但是为什么与住房相关的问题那么引起大家的关注，主要因为它本质上就是一个公共政策。可以从几个方面来体现：

2007-11-10 15:32:57
李扬:

一是从保障基本人权角度，保障人的基本生存权利应当是人的天赋人权。所以，关于住房的政策自然就构成公共政策。

二是住房问题很复杂，本身是一个私人品，因为每一个房子都是一个具体的私人去住，所以从经济学来说，它是经济品。但是从社会安定角度来说，它涉及到人们的权利是不是能够实现，涉及到社会是不是安定，因为住房问题又有公共性。所以在住房政策体系上必须兼顾商业性与公共性，同时必须注意它的商业可持续性。这样来看，住房政策涉及到社会主义市场经济体系怎么建立的问题，涉及到整个宏观经济体系中财政政策和货币政策密切协调配合问题。

三是考虑到住房这样一个行业，这个产业的重要性。我们知道住房作为一个产业，它的前连后续效果非常强，不管大家承认不承认，它事实是一个支柱产业。因此这样一个支柱产业的健康发展关乎整个经济能否健康发展的大问题。所以对促进住房市场健康发展，这是我们的公共政策。

2007-11-10 15:34:27
李扬:

四是住房涉及到很多的关系。住房涉及到居住者和开发商的关系，涉及到人与人的关系、人与自然、人与土地的关系，涉及到每个居民和政府的关系。所以以住房为依托，所有的社会关系都能集中起来。处理好这里的关系当然是公共政策。

第二个看法，住房的公共性应当有法律保障。说得更明白一点，中国应当制定住房法规。这个法规中应当规定，满足全体居民的住房需求是国家的责任。当然我们现在没有这样的法，我经常在会上说，中国制定的法特别多，但是有一些重要的法并没有制定。我们刚刚才有所谓《就业促进法》，但是说实话，对于现代化的国家来说，两个法最重要：一个是住房，一个是就业。据我所知，住房作为法律还没有提到我们的立法部门议事日程当中去。

我们对这个问题简单回顾一下。最早有住房法的在英国，当时是在马克斯、恩格斯在做研究的时候，恩格斯有一本著名的著作《英国工人阶级状况》，他当时评论了英国政府的第一部关于工人阶级的住房法问题。从此以后，英国、美国都有一系列的住房法的体系颁布和实施。

2007-11-10 15:36:37
李扬:

我引别国的事实主要想说明，资本主义国家本质不是为人民，但是住房都是它们公共政策的目标。我们共产党领导社会主义理所当然应该有这样的住房法。住房法应该至少包括这样一些内容：

比如住房发展的国家目标、国家政府的责任、土地与住房发展、商业性住房发展、低收入阶层住房保障和廉租房制度、土地财产制度、城市规划、房地产金融体系、住房财税体系等等。在这样的法里面应当明确对上述的方面作出规定，应该有法律的约束力。

2007-11-10 15:39:09
李扬:

我们中国理论界有一个坏处，不敢说真话，有点取媚于公众。据我所知，明确的说这个话是任志强。我见到任志强，我说任总这个话说的对，但是不该你这个“狼心狗肺”的开发商说，你说了就不对了。但是他说的是事实，是我们必须要考虑的问题。

一个国家按照收入等级分成很多，他的可支配收入分成很多等级。大家知道中国按照收入分配来看，我们现在收入分配的差距在世界上是比较高的，差距是很大的国家。在这种情况下，大家用一个标准，一个房价来衡量住房需求能否满足肯定是不对的。

所以我觉得国家应当明确地说，有一些人要买房，有一些人就不能买房，有一些人要租房，有一些人就只能由政府提供廉租房，满足他基本的生存需求。你不能说一个下岗工人要买90平米，这就是不负责任的政策。所以这一点需要勾画，把市场分出层次之后，应当说问题才能够理的清楚。

2007-11-10 15:41:04
李扬:

第四个看法，我觉得要高度关注在住房发展中的土地问题。理论界关于土地价格和住房价格的关系说的很多，这里我不做评论。但是在中国，由于是在迅速的城市化过程、工业化过程，所以土地逐渐被城市所占有，逐渐被住房所覆盖，这是一个基本趋势。

但同时，中国是一个大国，是一个可耕地很少的大国。特别是人口和可耕地比，我们在世界中是相当落后的。因此保证一定的可耕地，保证我们的粮食安全又是我们必须完成的战略任务，所以就必须保持一个平衡。这是它的一个要点。

另外，整个住房发展是在城市化的大背景下，因此所谓住房发展，所谓住房要使用土地，就意味着一批又一批的农民丧失土地。所以在处理好农民失地过程中的各种矛盾，构成中国住房发展的公共政策核心内容，搞的不好所有的事情都可能会被打乱。

我们现在看到中国的土地制度确实存在问题。前不久通过的《物权法》，它的一个核心立法思想就是在公有制下如何解决土地作为财产问题。但是现在因为细则还没有公布，《物权法》的使用，特别是在土地问题上的使用，到底有怎样的弹性，我们还不知道。

我们想指出的是，现在的问题全部集中在目前土地的不明确上面。我们知道，农村土地转为城市土地，转为住房用地，中间有一个政府征地的过程。这样就把土地供应和土地需求隔开，一边是城市政府用它们控制的价格，当然是比较低的价格，原先是3年清苗，现在是30年清苗费，土地的市场价值差的很多，用低价从农民手中拿到，然后那边招牌挂，用高价卖给开发商，中间政府就获得了这部分收益。

2007-11-10 15:44:14
李扬:

说实话，政府从土地上获得收益，尤其是地方政府从土地获得收益天经地义，世界各国都如此。香港政府也拆价，这个无可厚非。问题是中间取得收入的分配和使用应当合理，特别是应当考虑到失去土地的农民生计、就业、养老问题。

这个问题其实长期以来由于遇到了意识形态的障碍不太好解决。我前面说了，《物权法》的通过给了一个解决的法律框架，很好的是十七大公开提出了要增加全体居民的财产性收入的口号。我觉得更为解决这个问题给了政策的鼓励。财产不动产、动产，动产、不动产主要就是土地及其土地辅佐物。

对中国农民来说有什么？动产很少，只有那一点不动产。这样一个不动产，怎么能够让它资本化，变成财产，然后能够保证土地被城市占用之后不成为三无农民（无地、无业、无收入），现在中国最讨厌的就是三无，像外国一个国家一个国家的人从土地上被排挤出来。如果不妥善安排他们的生计、就业、保障，这个社会就会出大乱子。

所以我们觉得，基本的路子应当承认农村土地作为农村居民的财产，然后以财产进入土地的流转过程。比如可以入股、出售、获得其他各种各样的安排。

2007-11-10 15:46:21
李扬:

第五个看法，完善金融体系。应当看到，住房的金融体系纯粹是商业金融和政策性金融相结合的体系。纯商业肯定不行，纯政策也是走不通的。这里面涉及几个问题：

第一，在货币政策上，应当对普通居民的开发住宅建设的金融和工商企业的金融要分开，中间做一些区分，但是区分不明显。特别明显的是，宏观调控市场调控的成本几乎直接、间接都转到普通的居民头上。所以在货币政策层面上应该对可能性和利率有一定差别的安排。

同时，需要有财政政策的配合。我们知道，像发达国家居民购房的利息支出是冲抵所得税的。在这种情况下，利率水平的提高，对于普通居民购买住房来说影响甚微。这里面体现我要提高利率要控制这个市场，但是控制这个市场的同时，不要让普通人增加负担。这个方面我们现在没有。

第二，增加机构。我们现在基本上有两类机构，一类是商业性机构，我们有银行，全部由银行发放贷款，这是肯定的，但是不完全。还有住房公积金，低进低出，但是住房公积金在我看存在很多的缺陷，需要改革。我们最近刚刚完成关于中国住房公积金制度改革的课题，适当的时候我们会公布研究成果。

公积金有点类似像欧洲大陆普遍通行的住房储蓄银行，但是它和住房储蓄银行又不一样。现在总的情况是，在多数城市都变成地方政府的小金库，变成做别的事情的资金来源，并没有用来满足普通居民公积金缴交者的权利和需求，这种情况是不能容忍的。

2007-11-10 15:47:32
李扬:

另外，关于住房机构方面，应当允许合作。

第三，在金融安排中，应当允许金融创新。现在我们的金融工具很少，和住房有关的金融工具非常少，非常简单。我们需要借鉴国际经验，发展大量、多样化的住房金融工具。当然，我们在提这个问题的时候，现在提有一个危险，也就是说我们刚刚看到的美国次级债，那是一个金融创新。次债，次债再CPU发展起来，规模本来不大的贷款，以它为基础衍生出一系列金融产品，由于这些金融产品被人们广泛购买并持有，于是发生次债的问题延伸到其他领域。

这里面的教训我们当然需要汲取，但是不能因噎废食，发展住房工具体系也是相当必要的。
第四，金融系统应当着力于建立完善的住房金融信息系统。刚刚不久，有关部门公布第二套住房的政策。这个政策有很多的争论，其中有一个问题，就是它在实施上有点困难。公布不久，我们的经侦局局长说我们的系统不能识别第二套住房的信息，没有信息政策怎么实施。就变成一个良好的愿望，有可能还不是良好的愿望，这样就有问题了。
我们知道金融系统是提供信息，没有信息系统是失缺的。还有其他方面，比如我们应当让保险机制进入金融系统，让保证机制进入，使得这套体系能够有效运行，满足各种各样人的需要。

2007-11-10 15:51:45
李扬:

第六，重要的是改变政府的职能。现在政府是中国经济长期而且是大问题，这几年我们在经营城市的方向把政府企业形象做得越来越完善，当然我还在财贸所的时候，我们和德国的研究机构和研究者共同做得，本身也无可厚非。问题是产生外国的概念和中国政府强烈的干预经济事实结合之后，就产生了不好的效果。

政府在开发住房问题上，一面好象代表居民，但是另外一面更强烈的和开发商的利益联系在一起。更何况中间又有土地收益的问题。所以作为一个公共政策的住房问题上，政府在其中发挥的作用是可疑的。它的可疑主要在于它更多的是商业利益，而失去了公共利益。

所以我们觉得，如果整个经济体系的改革进一步政企分开、党政分开，其中最主要的领域是在住房，要首先分开。政府应该明确在发展这样的体系中，在政策实施过程中应当做什么，不应当做什么。不应当向着开发商，不应当以取得土地收益为目的来经营土地，不应该为了吸引外资把土地的价格扭曲。

它应当首先做廉租房、社会保障体系，预算应当有安排，而且应该有越来越大的安排。第二，它应该提供信息。大家知道，我们老是制定政策，所有的政策都有一个很大的缺陷，在住房领域中表现的更明确。新增无数，到底这个地方有多少房子，到底有多少人没有房子，有多少人有两套房子，有三套房子，到底这个地方房价和你的收入状况有什么样的比例关系，一概不知，然后就制定政策。

所以我觉得，政府所要做得很大事情就是收集、整理、分析，并定期向社会发布当地的房地产市场情况和居民住房的情况。这是它的又一个功能。

第三个功能，应当管理市场，严厉打击各种各样违法违规的行为。

第四，就地方政府来说，应当严格执行国家关于房地产市场的各种宏观调控政策。现在我们出现了地方和中央相博弈的情况，使得着眼于中央的住房政策不能够得到很好的落实。

由于时间有限，我今天就讲这六个观点。这个事情是很大的事，我这六个问题并没有覆盖所有的问题，比如房地产市场的管理问题、财税问题，另外我所说的事情也没有展开分析。如果大家有兴趣，我们在下面进行交流。谢谢各位！

2007-11-10 15:54:42
何德旭:

李扬教授谈到的六个观点确实非常重要，值得我们很好的思考和深入的研究。我们再次向李扬教授表示感谢。下面做演讲的是财政部财政科学研究所的贾康所长，他也是我们非常著名的财经学家，他的职务很多，对于财税问题以及宏观经济问题都有非常深入的研究。

下面我们就把15分钟时间交给贾康教授。

2007-11-10 15:56:05
贾康:

谢谢主持人。刚才主持人也过奖了，因为我意识到时间很紧，我会尽量按照15分钟控制。

女士们、先生们下午好！我自己接到发言的题目是关于房地产税制的，主要就房地产税收和相关问题谈一些自己的基本认识。

一个是简单勾画现在中国有关房地产的税收现状。我们现在的房地产税费曾经用一个表述概括，就是两个双轨制，一个不规范。两个双轨，指内外双轨运行、城乡双轨运行。一个不规范，就是说税制多而乱。在城镇内外资双轨运行税制里面，在营业和非营业的房地产方面也是两个轨道。现行税制只考虑对营业性的房产有税收。另外，我们对于地段因素考虑明显不足。其他涉及到房地产实际产生的各种税种很多。作为一般的统计，大家一般认同在各个层次和环节，房地产直接或间接有关的税种多达11种。

2007-11-10 15:57:31
贾康:

最近几年，随着经济适用运行里面一些突出问题，比如大家都关心的房地产是不是过热，房价持续走高的问题，我们在调控方面有很多的措施。在98年之后的时间，那个时候没有突出矛盾，我们曾经在税收方面做过放松的处理，就是为了激活房地产市场，支持住房制度改革，曾经降低了过房交易营业税和契税。但在04年以后，新的一轮宏观调控中要抽紧银根，要抑制住房市场投机行为，采取一系列税收方面收紧的措施。

2007-11-10 15:59:55
贾康:

在最近几年，比如06年时，以抑制投机和投资性购房需求为目标，当年6月1日开始，征收住房转让环节营业税，对购买住房不足5年就转手交易销售的，按照取得售房交易全额增收营业税。在转让住房个人所得税方面，也是在那个时候，开始实质性的执行。06年8月1日起，个人转让住房要按照财产转让项目缴纳个人所得税，有的地方要求个人所得税不完税产权证就不能够发放等等。

进入07年，国家税务总局下发通知，加强征收房地产开发企业土地增值税调整房地产开发企业土地增值利润。06年年底，国务院常务会议决定，城镇土地使用税每平米年税额提高到三倍等等。这些政策的举措从研究者来看，主要还是想稳定房价和抑制房地产市场的投机行为和预防过渡泡沫化。

其实政府并没有明确说过要降低房价，但是这里面确实产生一些误解。包括刚才李扬所长提到的，社会心态上很多呼声认为政府应该解决居者有其屋的问题，意味着人人都应该买得起有自己一套产权的住房等等。政府要干预房地产市场的房价，就应该使房价走低等等，这些都是误区。

2007-11-10 16:02:09
贾康:

但是政府这种调控的意图也不能说不包含某些部门、某些行业的官员有过这种想法，是不是这种调控措施出台以后就可以使房价走低。现在总体来看，房价总体上涨。回顾最近几年，上海在一段时间下降6%，但是很快又反弹。这是很粗略的关于房地产税费和这几年从税收角度对于房地产市场运行调控的情况。

第二层面，简单做几点分析。我们可能要提出一些问题，第一，大家认为政府有必要调控，而对于政府以税收等手段对房地产市场做调控的措施不满意，那我们首先要问，如果没有这种税收措施，房地产的价位是不是会表现的更高，涨得会不会更厉害，我的回答是肯定的。不能认为这些措施出来以后，这些税收没用了，不能这样解释。如果没有这些税收措施，可能我们现在的涨价会更厉害。

2007-11-10 16:04:23
贾康:

第二，政府是不是可以只依靠税收政策在房价问题上包打天下。作为研究者，我的回答是否定的。因为税收不可能成为一个万能的调节工具解决所有的问题。我们国家现在的房价的上涨有其他国家税务所不能调解的必要的因素。

坦率地说，我个人这样看。在中国已经进入的工业化、城镇化、市场化，提速的黄金发展期和超常规的经济发展起飞阶段，房价上涨应该是一种中长期的趋势，不排除短期会出现波动。如果从几十年来看，更要确信无疑地看到，这种长期的经济增长一定会引进房价的上涨。我们城镇化率现在一般报的是44%，再走6、7年，按照前些年的速率每年提高1个百分点，我们会迎来一个转折。中国将在2012或者2013年前后，出现第一次城镇人口高于农村区域人口的转折点。而这个转折点到来以后，我们还要往下走几十年。而小平同志规划的现代化战略基本眉目三步走，那个时候城镇化率可能要提高到80%左右。即使到那个时候，按照市场经济其他国家的经验，这个城镇化率还会继续提高。美国现在是98%以上。在这样的过程中，越来越多的社会成员要生活在城镇区域。这种长期趋势我们同时要看到另外一个趋势，就是居民收入水平和总体的经济社会结构合理化，还有相关各方面的管理水平提高也是长期趋势。

2007-11-10 16:07:20
贾康:

现在看起来，一些比较尖锐的矛盾如果我们处理好，凭借这些提高的过程，我们是有可能化解矛盾。在黄金发展中间处理好矛盾凸显的问题。在又谨慎又乐观，又看到挑战的视角之下，我们可以看到政府可以做什么，不可以做什么。

我现在主要讲政府可做的事情。一个是任何一个地方政府，它应该在中央必要的协调之下对辖区之内的不动产功能区和相关公共基础设施做好高水平的、有前瞻性的顶层规划和设计。比如北京，到底功能区怎么摆，公共交通体系怎么构建，在这样的大框架下，各种各样的网点怎么配置，廉租房是连片还是打散的居民区等等，政府必须牵头做这个事情，也没有别的力量能够做好这个事情。

第二，政府必须提供基本住房保障体系，再加上多层次房地产调控体系。这是政府要在构建和谐社会中托底的一个不可推卸的作用。我非常赞成李扬所长的观点，不可能托底在有产权属性的产权房上面，必须托在廉租房的上面。廉租房之上可能还有政府有意引导的试租房，并不一定是最低收入阶层和弱势群体，可能有些年轻同志体会到大学刚刚毕业以后开始的一段时间，找一些试租房，比较干净，比较体面，但是不需要买它的产权。工作五年、十年、八年，根据自己的发展情况再通过一定的自己资金组合购买相对合理小户型的房子等等。

政府主要应该关注的是托底和必要的政策引导，政府不要管价位。

第三，政府显然需要实时抑制炒房行为。现在很多地方确实包括炒作因素，政府的炒房行为要加以抑制，税收也是要考虑的手段之一。

2007-11-10 16:09:48
贾康:

第四，信息监管。

第三个大方面，正面谈谈我对房地产税制在现在阶段上可做得各种事情。除了已经出台的短期抑制炒作行为政策之外，应该特别关注在房地产不动产保有环节物业税或者市场经济条件下，其他国家以方面房地产、不动产税命名的房地产税的主力税种。我们必须充分重视中国物业税的重大意义，把它作为重中之重的大事。

2007-11-10 16:11:16
贾康:

这个税制如果能够推出，在房地产的保有环节上，它的税收就会实现最基本的内外资并轨。同时考虑它会在国际上引导大统一市场并轨。特别是它的调节机制创新意义非常重要。我们现在定到很多的职责，说地方政府变成了土地财政，靠土地资产收入形成了大宗收入来源，引起严重短缺行为。确实有这个问题，但是其他市场经济国家的地方政府。从广义来说，他们也都是土地财产。地方政府在辖区内培养税源主要看土地和不动产方面，他们主要的税收来自土地、不动产的保有环节，就是现在物业税的税种组织的收入。

这种收入是必须按照税基评估值考虑，是可以若干年可以重新评估一次的。在每年征收情况下，它是细水长流的，不会刺激地方政府的短缺行为，而是会形成它专心致志优化本地投资环境，改进本地投资服务的行为。这正好是市场经济所要求的政府既不越位，也不缺位的内在机制。

2007-11-10 16:12:05
贾康:

这样的机制对中国的意义不言而喻，非常重大。我们可以把这种短期行为的土地财政改造成为长期行为的土地财政。市场经济要求的地方政府职能和财源建设契合就可以靠这个支柱税种实现，而且在房地产需求方面来看，它的行为和预期会发生重大变化。

现在各个方面想购房的，他们会有这样的税种之后调整自己的预期，更多的考虑适中的小户型的房子。开发商、土地和房地产相关的开发主体，他们就要适应这个需求结构的调整，更合理的集约和合力开发土地提供需求方要求的更多小户型，更多的低价位的不动产。

这样的经济手段调节目标值得我们非常看重，现在大家都注意到，物业税的试点范围已经从六处扩的到十处，而且很多的研究者和社会各界都在关注，现在的空转什么时候转为实转，什么时候把试点比较快的推开。这方面的配套条件我们做过一些初步了解，对中国的改革来说，现在很快到位还有困难。

相关的管理人员、相关的适用技术因素到位和在《物权法》推出以后怎么样使财产登记制度、财产保护制度和真正的实名制作为前提的基础工作能够到位，工作上显然还是很有难度的。当然，有难度需要我们更重视它，而想方设法尽快克服。

总体的发展趋势恐怕是渐进的，但是我们应该尽可能把渐进过程推的快一点。我个人作为研究者有这样一种建议，在有关部门下决心把房地产方面的物业税由空转转入实转时，是不是可以考虑明显的营业性和非营业性，这样有助减少摩擦，取得社会公众高度的认可。

非营业性的房产如果开征物业税，建议从独立的别墅、豪宅开始。另外在方案里妥善处理公务员，落实政策房和其他复杂棘手的问题。这些初步的看法借此机会向大家汇报出来，请批评指正。谢谢！

2007-11-10 16:13:04
何德旭:

谢谢贾康所长的精彩演讲。他同样给我们提供了许多有价值的见解，同时也提出了许多房地产税制方面值得研究的问题。再次谢谢贾康所长。

下面我们有请意大利佛罗伦萨大学教授马克·尤金·第·简多米尼克进行演讲。他在房地产方面有很多的研究，我们同样希望他能带给我们更加精彩的演讲。

2007-11-10 16:15:10
马克·尤金·第·简多米尼克:

女士们、先生们各位教授，我们今天一直在一起，我认为我们讨论的内容非常有意义，而且对未来的发展很重要。显而易见，住房是一个很复杂的问题，不可能在一天之内就讨论清楚，甚至一个月都不可能很清楚，这应该是学者、研究机构长期研究的一个问题。

我认为，这次论坛是很重要的。不仅仅是因为我们提出了一些建议，更重要的是因为它为中介之间的合作提供了一个平台，也为我们的今后奠定了基础。今天我们讨论的主题是非常重要的，我要讲的内容是关于住房和公共政策的理论问题和对策。如果大家有具体的问题还可以给我发邮件。

2007-11-10 16:15:54
马克·尤金·第·简多米尼克:

有许多学者都曾经作过人力资本对于工资水平的研究，我们的研究方法是建立一个基本的平衡，我们认为，一个地方的生产力和公共设施对于工资是有相反的作用。在一方面，人力资本是通过提高生产率来提高生产力水平的，另一方面，如果是人力资本对于它所产生的效率有积极影响的话，当地的工资水平也会下降。

2007-11-10 16:19:08
马克·尤金·第·简多米尼克:

我们研究的是生产力和工资水平之间的相互作用，我们发现劳动力的流动对于生产力和工资水平都有影响。这个原因就是人力资本和延伸效应，同步提升生产力从而提高生活水平。人们生活的环境和其他的设施比较好，生活质量比较高的话，这些人就愿意接受较低工资水平。

我们还发现，教育水平和人力资源也是互相影响的。如果我们只考虑教育水平和工资之间的影响，可能会得出错误的结论。很多人认为，一个地方的人力资源不会带来任何的社会收益，但其实结果并不是这样的。很多方面的学术论文也提到了人力资源的因素。就是都把注意力放在工资上，对于人力资源的定义就不会这么正确。

我们研究了当地的人力资源，对于家庭租金水平的影响，以及个人工资的影响。研究结果显示，在当地的人力资源和不平均的租金水平之间有一个相互关系，这种关联是非常动态的关联，它不受一些变量的影响。其实在增加的居住人口和范围，这种关系依然存在。

在另一方面，当地的教育水平对工资的影响就不是那么动态了。在研究过程中我们发现，这种利率在2%到3%，在有些具体的地方，教育的影响被显示为零，就是非常不明显。对于消费和生产之间的相互关系来讲，我们的结果可以证实这两个之间是相互抵消的。谢谢！

2007-11-10 16:21:37
何德旭:

非常感谢马克·尤金·第·简多米尼克先生，他从另外的角度讨论了住房公共政策方面的问题。下面我们进入评论阶段，我们请了两位资深的财政金融领域专家进行评论。首先评论的是财政部财政科学研究所的副所长白景明教授，大家欢迎！

2007-11-10 16:25:16
白景明:

各位下午好，谢谢主持人。下面我谈一下体会，刚才三位专家谈了关于房地产财税政策方面和货币政策的研究。我个人感觉，他们的研究还是很深入的。

李扬教授特别从政府公共政策的特征角度、重点的角度和金融政策的角度进行了很好的演讲。我体会他关于这个问题的三个看法，一个是注意财政政策、货币政策的协调；第二，政府职能部门市场的转变；第三，应该法制化。

这些我个人感觉都是当前中国政府对房地产进行政策调控时必须注意的问题。如何注意是另一个层面，但是现在必须注意到这个问题。我们现实的问题是法制化程度、政府职能转变必须解决。由于这几个方面，包括货币政策和财政政策协调，如果没有做好选择，或者选择有了一定偏差，可能问题就出现了。当然不一定是当期的，可能是前期的问题，累计到现在必须解决。

2007-11-10 16:26:14
白景明:

贾康教授对税收政策的概括还是非常明确的。两个双轨，一个不规范。这确实是中国当前房地产税费政策当中的特征。由此出发，贾康教授所谈论的一些观点，比如税收政策究竟对房价进行抑制还是其他的，这些政策很有见解。还有关于物业税的分析，把土地对房地产开发的环节转移到在保有环节进行调节。这些都是非常有见解的。

还有国外的教授所谈的内容，这也是很好的角度。前面几位专家谈的都是对当前中国政府作出政策选择很有意义，主要是视角和政策重点。受他们的启发，根据他们所谈的我觉得有些问题需要深入研究。

第一个问题，就是中国的政府调节房地产市场时，就像两位专家谈的，财政政策和货币政策、金融政策要协调，关键是如何协调。我们国家在货币政策的角度、金融政策的角度建立了住房公积金，有上万亿的规模，但是管理上有问题。还有其他货币上的政策，利率的调整，包括住房公积金贷款利率都在调。

在财政政策当中，税收政策和支出政策如何配套。从财政角度来看，现在抑制房地产的物价上涨，或者确保正常的土地供应，正常房地产供应也出台了一些政策。这里面包括营业税、契税也做了调整，包括在所得税方面也有一些调整。但是这两边如何协调，这确实是一个大问题。

2007-11-10 16:28:01
白景明:

第二，财政的角度，支出政策和税收政策如何协调。现在我们国家根据刚才两位谈的，我们的支出政策和税收政策应该是两个视角，两个切入点。但是这两个如何协调，我们的税收政策就像刚才贾所长所谈的，侧重抑制房价。我们的支出政策确保供应，从廉租房的角度，支持廉租房的建设，还有经济适用房的建设方面财政支出政策也是做了土地出让金和一些费用的减免。

但是这两方面如何协调，我们更多侧重用哪个手段更明显。税收政策对抑制房价确实有它的作用，有效果。但是是不是支出政策的作用究竟有多少，可能还需要研究。特别是廉租房和经济适用房的政策，经济适用房的争论很大，当然这些都需要研究。

第三，进一步需要研究的就是土地的税费政策和房产的流转政策如何协调。现在说中国的房地产税收多，税费多，关键是在土地的转让、土地开发的时候多。相应在房产流转的时候，应该说税种和费率都是正常的，跟其他的比如营业税、印花税、契税的转让环节并没有多，关键在土地的开发环节。

现在税费多，说政府的土地税费多，房地产税费多，主要体现在这个环节上。比如现在有10种、20种，地方政府跟中央政府还不一样，它们如何协调。在解决房价过高时，这是需要注意的。因为最终转嫁给消费者的房价是包括税费的。有的时候这里面比重比较大，关键是土地开发的税费和房产流转环节的税费如何衔接。

这是我的一些启发，就此向大家汇报一下。谢谢各位！

2007-11-10 16:28:52
何德旭:

谢谢白所长。下面有请中国银行王元龙研究员做点评。

2007-11-10 16:33:43
王元龙:

谢谢。非常感谢能给我提供这样的机会。今天的三位专家发言非常好，从金融和财税的角度谈了住房消费的问题，国外的专家也有独特的角度。所以我今天听了以后很受启发。

刚才白所长也做了评价，也是非常全面的。我觉得我好象已经无话可说了。刚才李扬所长在谈到住房消费和金融政策时，他总结了六个方面，我觉得已经把这个问题说得非常到位。李扬所长也暗示了，我们这个单元还有金融机构的在这儿，所以我想从金融机构的角度来说，我来自中国银行，尽管我不代表中国银行的观点，但是我从一个金融机构人员的角度，我谈一下，我特别赞同李扬所长提到的住房政策是公共政策。但是他又特别强调，要兼顾商业性和公共性，这一点我非常的赞同。

他特别强调商业上有可持续性，这恐怕是我们研究住房和金融政策的一个基本点。刚才他还提到，要完善住房金融体系，讲的也很全面，提到了要增加机构金融创新。所以我想从这个角度谈一下自己的看法。

2007-11-10 16:34:24
王元龙:

我讲三个观点。

第一，从金融机构来看，住房信贷，特别是住房的按揭贷款对金融机构，特别是对商业银行有着非常重要的意义。这个意义表现在两个方面：一个方面，从发达国家的经验可以证明，住房按揭贷款有一个强劲的发展时期。按揭市场随着房地产市场的发展，它具有长期快速发展的潜力。

我们有几个数字。比如美国从1945年战后到1980年，发生储贷危机，按揭贷款和房地产市场持续增长35年。在日本从1952年复兴到1989年泡沫经济，房地产和按揭市场增加40年。在大多数的亚洲市场经济国家从60年代初期的经济起飞到1997年亚洲金融危机，房地产与按揭市场增长了40年。

所以说，在中国这个增长势头还远远没有完成。即使在房地产和按揭市场发达国家，住房按揭贷款市场也有稳定的发展空间。比如说澳大利亚，从1965年以来，澳大利亚的市场就保持了稳定增长的态势。从1986到2006年的20年间，年均增长率是15%左右，高于年均GDP3.3%的5倍以上，所以证明房地产按揭贷款市场有非常巨大的潜力。

另外，住房按揭抵押贷款在商业银行贷款中的比重也在不断增加。主要有两个原因：第一，直接融资市场的迅速发展把大部分的公司贷款转移到了资本市场，公司贷款必然要趋向萎缩。第二，住房按揭贷款是人们解决住房的根本问题的最有效途径，随着社会信用体系发展将会进一步推进人们的消费习惯。

2007-11-10 16:36:16
王元龙:

第二，住房按揭贷款是人们解决住房的根本问题的最有效途径，随着社会信用体系发展将会进一步推进人们的消费习惯。

我还有一个数字，美国1997年的住房按揭抵押贷款余额是9000亿美元，在美国大型的商业银行的资产比例大约占23%。现在这两个字是19000亿美元和34%。所以这些数字都表明，这个市场对金融机构是有非常巨大的市场。

2007-11-10 16:38:43
王元龙:

第二个重要意义在于，从银行各种资产的比较来看，按揭贷款具有风险低、收益稳定的优点。我们也有几个数字，2006年中国人民银行房地产金融报告里面显示，中国商业银行个人按揭贷款资产质量最好，不良贷款率只有1.5%左右，工商和建行低于2%，中国银行大约在1.2%。这是第一个观点。

第二个观点，中国正在面临着空前巨大的房地产与按揭贷款的发展空间。这里有几个因素：第一，中国房地产市场的增长周期现在还远远没有结束，它的发展空间巨大。因为房地市场从92年住房公积金开始已经发展16年，按照中国政府到2020年全面实现小康社会总体目标来估计，中国房地产与按揭至少还有13年的快速增长期。房地产需求至少有160亿平米的市场空间。

第二，住房按揭市场的发展也拥有极其广阔的空间。1997年年末，中国商业银行住房按揭贷款余额只有137亿元人民币，到去年年底，这个规模已经达到2.2万亿人民币。也就是说在十年期间，增长了160倍。如果我们做一个粗略的估算，中国的商品房90%由个人所购买，70%的人在购房时需要借助银行贷款才可以顺利买房。按照目前商品住宅均价3000多元，70%购房需要贷款，如果按照50%的按揭比例计算，在未来13年，意味着还有17万亿人民币住房贷款的需求，这个估计不包括房价上涨和按揭比例的上升。

第三，中国国内银行的住房按揭业务现在仍处于发展的启动阶段。在美国，住房按揭贷款规模已经达到GDP百分之百，而中国的规模只相当于GDP的10%。国内商业银行住房按揭余额相当于市场发展空间大约只有13%，中国各大的住房按揭贷款占贷款总额比例在20%以下。所以，从这三个方面来看，中国的住房按揭市场仍然有巨大的空间。

2007-11-10 16:41:33
王元龙:

第三个观点，住房按揭贷款政策需要调整和完善。我想有几点：

第一，住房按揭贷款的产品是一个复杂的体系，需要有专门的部门来开发产品，规划和发展。正如刚才李扬所长提到的要鼓励金融创新。

第二，由于国内金融机构竞争激烈，一些金融机构已经设立了专门的部门来发展住房按揭业务。现在来看，四大银行占住房按揭的比重、市场份额大约90%左右，基本处于寡头垄断的状况。这种状况估计也会继续得到改善，因为现在中小金融机构发展非常迅猛，而且外资银行已经开始涉足这个领域。

第三，国内的各大商业银行目前来看，仍然把住房按揭作为普通的零售产品对待。普遍严重缺乏集中的产品开发，专业的客户服务与积极的营销手段。所以这个方面还有许多努力之处。

第四，需要整合房地产开发贷款的按揭资源，尽快实现住房按揭的专业化、集中化的发展。

第五，是否考虑设立专业的按揭银行，我个人认为这已经是大势所趋。刚才李扬所长提到，要解决房地产金融体系，恐怕靠传统的渠道已经明显不能适应新的发展，需要增加机构。我个人认为，恐怕今后有一个重要的方面，就是按揭银行要呼之欲出。实际在国外的专业按揭机构非常普遍，比如在美国从事住房按揭贷款的专业银行有900多家，将近1000家，占银行总数的11%，占美国银行体系总资产的15%左右。

2007-11-10 16:42:24
王元龙:

第二点，需要尽快的开发住房按揭证券化产品，防范住房按揭资产发展的周期性与系统性风险。我们知道住房按揭随着经济周期，特别是房地产发展有很强的周期性，造成住房按揭对商业银行隐藏比较大的系统风险。住房按揭的迅速发展和规模化，也会因为它的还款期比较长，一般在20年以上，可能对银行带来流动性风险。这些问题可以通过按揭资产的证券化和投资银行的债务抵押证券的方式来解决，这些方面国内有些金融机构已经开始起步。

最近发生的美国次级债的危机，实际对中国的金融机构也有重要的启示。实现住房按揭资产的证券化可以有效解决或者转移银行按揭资产的风险。在美国，住房抵押贷款中间大约有60%左右已经被证券化。

这就是我从金融机构政策，特别是住房信贷政策的角度来看，还有需要空间，这也要求我们的政府和监管机构在这方面应该进一步放松管制，增加创新。谢谢！

2007-11-10 16:44:41
何德旭:

谢谢王元龙博士。下面，我们有请意大利佛罗伦萨大学费拉利教授就今天的会议做一个全面的总结。大家欢迎！

2007-11-10 16:45:30
奎多·费拉利:

谢谢主席。我非常荣幸能够总结今天的论坛。我希望能够充分的总结今天的发言、评论和讨论，并且希望这种总结能够为未来的研究有所帮助。

今天在讨论中，我们得出了一些经验和教训。由于时间的关系，请允许我仅提以下要点。

首先，对于中国的宏观经济表现的总体评价。中国的经济增长迅猛，其GDP在今年第二三季度以超过11%的速度增长。今天上午的发言人提到了这一点。在这种情况下，通货膨胀率较低，CPI的指数也仍然可以接受，同时也有非常好的收入再分配。我认为这种经济的效益使得中国在全世界处于领先的地位。这种大的背景应该是这次论坛讨论的一个框架。

2007-11-10 16:46:03
奎多·费拉利:

关于住房的几个观点引起了今天各位发言者的注意，同时他们还提出了一些解决方案。所有的相互补充使得我们今天的讨论非常的有意义，但是找到了中国住房市场存在的问题。请允许我在这里做一个总结。
根据今天的分析，有1200万的家庭处于住房困难状态，政府提供的补贴并没有完全被低收入的家庭所获得。
第三，二手房的市场发展的程度不够高。住房的专业和金融服务也不能够完全匹配。同时，社会保障性住房方面存在一些缺陷和弱点。
这些是我总结出来的要点。针对这些问题，我们在讨论中提出了一系列的解决方案。

2007-11-10 16:48:46
奎多·费拉利:

首先，政府应该优先考虑那些购买第一套住房的人们，金融机构提供的金融产品，应该降低利率。特别是针对那些低收入家庭降低利率。同时，政府应该鼓励建造新的住房。

第四，应该增加投资，并且采取一些新的方式土地的价格应该下降，因为它们有可能影响住房的价格，应该降低税负压力。在评论者和发言者中或多或少都涉及到了这些观点，希望政策制定者将会考虑这些因素。

最后，这不是我第一次参加社会科学院的讨论会，特别是财贸所的讨论会，与会者的高水平以及讨论的内容另我很震惊，我希望这将对政府的政策制定过程有所影响。同样，我还想感谢出色的会议组织工作，感谢中国社会科学院财贸所以及米兰的研究机构，还有CISA对本次论坛的成功所作出的重要贡献，我感谢你们大家，谢谢！

2007-11-10 16:50:13
何德旭:

非常感谢费拉利教授充分、全面、精彩、重要的总结。到这里，我们今天的论坛议程已经圆满结束。刚才费拉利教授感谢了主办单位和工作人员，在这里我要特别感谢在座的各位听众，是你们的热心和积极支持参与才有今天会议的圆满成功，非常感谢大家。我们期待明年第九届中国宏观经济运行与政策论坛再相会，谢谢大家！

2007-11-10 16:52:30

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