- 谢寿光:
各位领导、各位专家、新闻界的朋友们，女士们、先生们，大家早上好！由中国社会科学院城市发展与环境研究中心、社科文献出版社主办的2009年《房地产蓝皮书》暨中国房地产高峰论坛现在开始。
出席今天发布会和论坛的领导与嘉宾有：中国社会科学院学部主席团秘书长何秉孟研究员，中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一先生，中国社会科学院城市发展与环境研究中心潘家华主任，国土资源部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云先生，国家统计局固定资产投资司房地产业处翟善清处长，首都开发股份有限公司董事会秘书王怡先生，中国社会科学院城市发展与环境研究中心张新平副主任，中国社会科学院城市发展与环境研究中心原主任、本书的主编牛凤瑞研究员。我们对大家的光临表示热烈的欢迎！
2009-04-23 09:03:09
- 谢寿光:
中国社会科学院每年发布《房地产蓝皮书》的时候都会引起媒体与社会的广泛关注。我感觉到，媒体或者老百姓对教育、医疗、房地产、房价，这几个方面的关注点是非常高的。尽管我们对房地产有各种各样的讨论、争论，甚至是最激烈的讨论，这充分反映了这些年我们在房地产的信息上是比较透明的。如果比较医疗、教育，我觉得房地产信息的透明度要比这两个方面高得多。也正是因为这样，媒体上几乎每天都有大量各种各样的有关房地产发展的信息，房价的信息、地价的信息，这实际上是我们这个行业在逐步走向成熟的标志。
社科文献出版社每年出版的皮书系列中，《房地产蓝皮书》是第六本，这本皮书在我们确保房地产的信息方面，提出专家观点方面发挥了重要作用。今年这本蓝皮书所包含的内容，研究者所给出的成果，对于大家所关心的房价的问题，中国社会科学院专家提出了自己的观点。首先有请主席团何秉孟秘书长讲话！
2009-04-23 09:04:32
- 何秉孟:
各位专家、学者、新闻界的朋友们，大家早上好！今天我们聚集一堂，举行2009年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会。我向主办单位以及为《房地产蓝皮书》的出版付出辛勤劳动的同志们表示祝贺，向到会的房地产业界领导、企业家、专家学者和新闻界的朋友表示衷心的感谢！
在我国全面建设小康社会的现阶段，随着经济、社会的发展，城镇居民住房的增量需求或改善需求日趋旺盛，这是房地产业持续发展的动力。我国住房分配制度改革以来，房地产业迅速发展，不仅有效地带动了国民经济的快速增长，而且迅速的改善了居民的住宿条件。这表明房地产业已经成为我国国民经济的重要支柱产业。所以，当前维持房地产业的平稳、健康发展，不仅关系到构建和谐社会的重要物质保障，而且直接关系到我国银行系统、金融体系的安全，关系到正确应对国际金融危机，扩大内需、保增长、保民生、保稳定这三保方针的贯彻和落实。
2009-04-23 09:09:32
- 何秉孟:
自21世纪初开始，也就是从2001年开始，沉寂多年的美国陷入经济衰退，此后，危机不断深化、发展。到2006年，美国房地产泡沫破灭，引发了所谓次贷危机。进入2008年，美国更爆发近百年来最严重的金融危机和全面经济危机，并像瘟疫一样迅速蔓延至全世界。受国际金融危机和经济危机的影响，2008年我国国内的经济形势也出现了剧烈的振荡。上半年防过热、防通胀还是宏观调控的主基调，下半年风云骤变，我国出口大幅下滑，投资减弱，经济下行压力加大，宏观调控的目标随之调整为扩内需、保增长。
与宏观政策的调整相对应，我国房地产市场的调控政策也经历了重大转折。2008年上半年对房地产的调控方向是控投资、挤泡沫、促需求；下半年对房地产的调控政策调整为稳市场、鼓励住房消费、促进住房销售。12月17日，国务院常务会议确定了关于房地产的三项政策措施，即加大保障性住房建设举动，进一步鼓励普通商品住房消费，引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。12月21日，国务院办公厅颁发的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》在重申上述三项政策措施的同时，还强化了地方政府稳定房地产市场的职责，并对购买第二套房贷做了原则性的宽松规定。在此前后，央行多次降息，下调人民币贷款基准利率，住房公积金贷款利率和人民币存款准备金率，实施适度宽松的货币政策。财政部、国家税务总局也宣布自2008年11月1日起，个人首购90平米以下住房暂免征收印花税、增值税、住房公积金贷款利率，应该说这些政策对于房地产企业降低融资成本，减轻购房者负担，刺激房市尽快作出调整是十分有利的。
2009-04-23 09:11:39
- 何秉孟:
《中国房地产蓝皮书》由社科院城市组织中心和社科文献出版社出版发行，已连续六年，编撰者针对国内外经济形势的发展变化，审视和评判我国房地产业的发展，提出对策建议，对我国房地产发展起到了一定的参考或指导作用，是一项值得肯定和鼓励的工作。因此，我预祝这次新闻发布会取得成功！
今年的《房地产蓝皮书》以房地产市场调整为主题，提出的问题值得探讨。尽管辩论者们做了艰苦努力，但是受时间的限制，报告还存在这样或那样的不足，希望与会的专家学者和企业家们畅所欲言，各抒己见，百家争鸣、百花齐放，碰撞出思想与智慧的火花，为党和政府贡献真知灼见。希望参与《房地产蓝皮书》的同志们继续保持谦虚、谨慎、执着的精神，认真听取与会专家、学者的意见，踏踏实实做学问，把这项工作越做越好。同时，我还希望通过与媒体的共同努力，使《房地产蓝皮书》的成果得到更广泛的传播，为我国房地产业健康发展作出更多的贡献。
谢谢大家！
2009-04-23 09:13:56
- 谢寿光:
感谢何秘书长对蓝皮书这项事业的肯定和鼓励。下面有请2009年中国《房地产蓝皮书》的主编李景国研究员做主题报告，大家欢迎！
2009-04-23 09:14:55
- 李景国:
各位来宾、新闻媒体的朋友们，上午好！下面我代表中国房地产发展报告课题组做主题演讲。
2008年，中国宏观经济形势前后剧变，房地产市场也随之风起云涌，“调整”成为2008年房地产市场的主题之一。房地产市场调整的深度和广度到底如何，需要通过2008年房地产市场的主要指标进行分析。同时，也可以通过这些指标勾勒出2008年市场的概貌。首先我们看一下2008年房地产市场的主要指标。
一、2008年市场主要指标。首先看房地产开发与建设的指标。第一个指标为投资，2008年房地产市场投资的特点是投资高于运行，下半年增幅回落。2008年全国房地产投资达3.06万亿元，同比增长20.9%，其中商品住宅投资2.2万亿元，同比增长22.6%，房地产和商品住宅投资额均为1998年房改以来的最高。
从投资的年内变化看，1—6月，房地产开发投资同比增长33.5%，1—12月同比为20.9%，住宅投资1—6月增幅为36.6%，1—12月增幅为22.6%。表明房地产投资从年内变化看，从年初到年末处于下降态势。
第二个指标是土地购置和开发面积，这个指标同比下降。2008年购地降温，购地面积3.7万平方米，同比减少8.6%。同比增幅从年初到年末逐步下降，1到2月为35.8%，1—6月为7.6%，1—12月为负8.6%。2008年完成土地开发面积2.6亿平方米，同比下降5.6%，同比增幅从年初到年末也逐步下降，1—6月为9.9%，1—12月为负5.6%。
2009-04-23 09:18:14
- 李景国:
第三个指标，竣工面积。2008年全国商品房竣工面积5.9亿平方米，同比增速1—2月为31.6%，1—12月为负3.5%。住宅竣工面积为4.8亿平方米，同比增幅1—2月为30.2%，1—12月为负4.2%，同比处于逐步下降的态势。
第四个指标施工面积、新开工面积，这两个指标增幅高于回落。2008年全国商品房施工面积为27.4亿平方米，同比下降5.1个百分点，同比增幅1—2月为32.1%，1—12月为16%。2008年新开工面积为9.76亿平方米，同比增长2.3%，同比增幅1—2月为32.1%，1—12月为16%。
2009-04-23 09:21:41
- 李景国:
房地产市场主要指标的第二个大方面就是房地产开发资金。首先看银行贷款和个人按揭贷款，这两个指标中银行贷款增幅较小，个人按揭贷款快速下降。2008年全国房地产开发个人贷款为7000多亿元，1—2月同比增36.9%，1—12月同比增3.4%。企业自筹资金同比高速增加，1—12月增幅达到28.1%，其中1—6月增幅高达40.8%。个人按揭贷款约3600亿，同比下降29.7%，这在一定程度上反映了购房意愿下降。
主要指标的第三个方面，商品房的销售。销售面积，2008年销售面积大幅下降，空置面积增加。2008年商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降16.7%，是住房市场化以来首次出现的下降，但仍然超过2006年的销售面积。商品住宅销售5.6亿平方米，同比下降20.3%，也是住房市场化以来首次出现的下降。2008年商品房空置面积1.6亿平方米，商品住宅空置面积0.9亿平方米，均达到2003年以来的最高值，同比分别增长21.8%和32.3%。
2009-04-23 09:23:11
- 李景国:
第七个指标是房价。2008年房价总体特点依然上涨，但出现明显的下调趋势。从全年看，房价并没有如多数消费者期望的那样真正下降，70大中城市房价依然上涨6.5%。但是房价涨幅逐步回落。1—11月房价同比上涨，但增幅回落，12月房价绝对价格出现明显下降趋势。备受人们关注的一线4个城市，上海、北京、广州、深圳房价的走势存在差异。北京2007年7月到2008年7月，房价连续13个月两位数同比增长，2008年12月增幅降至1%。深圳2006年2月到2008年2月，房价连续25个月两位数同比上涨，其中有连续7个月同比超过15%。2008年6月出现下降，12月同比下降出现负15.2%，出现较大幅度下调。上海房价同比在2006年到2007年年终下降，之后出现较大幅度上升，2008年最后两个月又下降。广州房价同比在较长时期以较大幅度上升之后，于2008年年终下降，12月份同比下降5%。
从以上指标可以看出，许多指标同比或从年初到年末出现下降走势，房地产市场出现调整。但2008年房地产市场调整的特点是什么，第二个大的问题我们就要谈一下2008年房地产市场的调整。我们认为2008年房地产市场调整的主要特征就是销售面积大幅下降。
2009-04-23 09:24:57
- 李景国:
2008年市场调整的主要特点包括两个方面，第一个特点，2008年房地产市场调整以销售量大幅下调为主要特征，但还不是全面的调整。我们可以从指标上看到，首先我们看销售量。刚才我谈到，住房制度改革以来，商品房销售面积一直是逐年连续增长，2008年商品房销售量首次同比大幅下降，成为2008年房地产市场调整的最明显标志。但是其他主要指标并没有类似的态势，首先我们看房地产投资。
房地产投资额2008年同比增长29.9%，增幅虽然较2007年下降9.3个百分点，但延续了房改以来投资连续增长的态势，在2008年达到历史最高。商品住宅投资走势也是如此。土地购置面积同比减少，但仍然处于近年波动范围之内。比如2004年土地购置面积创新高达到近4亿平方米之后，2006年减少到3.65亿。2007年再创新高达到略高于4亿后，2008年减少到略高于2006年的水平。
新开工面积同比小幅上升。施工面积与投资指标一样，从房改以来也在逐年连续增长，2008年达到最高。当然需要注意的是，2008年施工面积基本逐月减少，后半年比前半年成倍减少。竣工面积2008年房地产累计竣工面积与2007年相比减少3.5%，但仍然高于2006年的数值。这是第一个特点。
2009-04-23 09:27:03
- 李景国:
第二个特点，从全年看，房价依然增长，呈现“量跌价涨”的局面；从年初到年末的变化看，房价增幅逐步回落，年末绝对价微跌，呈现下调趋势。2008年全国商品房销售量大幅萎缩，成为市场不景气的主要反映，但全年房价在历经多年快速增长、价位高起的情况下同比却仍然上涨6.5%，呈现“量跌价涨”的特点。从各月看，1月到11月房价同比仍然上升，但环比增速逐月下降。12月绝对价同比微降，房价呈现走低趋势。
房价高起并继续增长，与销售清淡、需求萎缩并存，与开发商主导市场定价权不无关系。销售量大幅下降表明供大于求或者价格偏离了市场的政策，使市场发出下调价格的明确信号，但许多开发商为继续维持高利润不愿意或不甘心顺应市场变化，等待政府出售救市等是形成全年总体“量跌价涨”局面的最主要原因。
面对“量跌价涨”，开发企业选择减产应对市场变化，比如竣工面积减少，施工面积从年初到年末大幅缩减。然而，商品房空置面积却以较大幅度增加，说明减产的措施难以应对市场变化。
2009-04-23 09:30:17
- 李景国:
市场调整的主要原因：
第一，房价持续高涨，超过消费者购买能力。我国房地产业和房地产市场经历了十年的快速发展，一方面近几年房价迅速飙升，另一方面高收入、富裕家庭和自主性住房需求已经基本满足，住房主要群体移到工薪阶层。住房市场的需求已经得到一定程度的阶段性释放，价格弹性开始出现，导致市场支撑能力开始减弱，房价增长空间透支，价格上涨超过消费者的购买能力时，价格回落就成为必然。楼市也是如此。
第二，调控政策使投资，特别是投机风险增大。2007年下半年出台的第二套房贷新增，使投资，特别是投机购房门槛提高，风险增大。这一政策在2008年连续实施。同时随着美国次贷危机引发的全球金融危机的冲击，经济下滑压力的加大，2007年底开始出现的房地产市场调整进入2008年逐渐明朗，使投资、投机性风险进一步增大。尽管因为投资和投机的住房数据缺失，无法进行估算，但是因为投资和投机性资本的独立性和敏感性，人们有理由相信2008年的投资和投机性住房大幅减少，有人甚至认为2008年投资和投机性住房基本缺失。
2009-04-23 09:32:11
- 李景国:
第三，政策和经济下行环境影响消费者心理预期。全球金融危机蔓延，国内经济下行压力加大，预期收入减少，国内持续多年的控制房地产开发，抑制房价的政策和导向使消费者心理预期发生变化，购房意愿下降。
第四，开发企业应对市场变化迟缓。2007年下半年开始，房地产行业运行的环境已经发生改变，但是房地产开发企业对于市场反映相对迟缓，土地储备和在建、新建面积较大。2007年土地购置面积、竣工面积均达到最高。房价高起并快速上涨，与居民购买力之间的不匹配是目前房地产市场成交量下跌的最主要原因。在金融危机冲击、经济压力下行加大的情况下，多种因素叠加交织形成了部分消费，导致成交量萎缩，成为当前市场的主要问题。
2009-04-23 09:34:00
- 李景国:
2008年房地产市场的调整除了市场调整以外，还有一个更重要的调整就是政策调整。首先是宏观经济政策调整，2008年上半年，双防依然是宏观调控的主基调，下半年宏观调控的主目标调整为扩内需、保增长。
与此相对应，房地产政策在2008年也发生了重要变化，2007年国家对房地产实施控投资、挤泡沫、抑需求的调控，2008年上半年这一政策得到延续，并得到强化。2008年下半年在金融危机的冲击、房地产市场销售量明显萎缩的背景下，打折、降价、退房等事件在各类媒体铺天盖地的出现，救市与反救市的争论异常激烈。以往房地产调控政策措施均出自中央政府，不少城市政府先后出台政策措施，以刺激销售，但地方政府的政策效果甚至动机受到诸多质疑。
为落实增投资、扩内需、保增长的宏观经济目标，国家对房地产市场的调控政策进行调整，包括降低房地产企业融资成本，减轻购房者负担，刺激消费等等。12月17日，国务院常务会议确定了关于房地产的三项政策措施，加大保障性住房的建设力度，进一步鼓励普通住房的消费，引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房的销售。12月21日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，要求加大保障性住房建设力度，进一步鼓励普通商品房的住房消费，支持房地产企业积极应对市场变化，强化地方政府稳定房地产市场的职责，加强房地产市场的监测，积极营造良好的舆论氛围。并对第二套房贷作出原则性的宽松规定。
2009-04-23 09:35:02
- 李景国:
成交量萎缩成为2008年市场的主要问题，不仅影响了房地产市场本身的稳定、健康发展，也影响房地产业在促进宏观经济发展中增投资、促内需、保增长作用的发挥。而房价在高位运行，一直上涨，且消费者不买的市场环境下，加大了激活商品房市场、刺激市场消费量扩张的政策、措施选择的难度。大力发展保障性住房，为购房者减税、减负，鼓励自助性消费，促进合理消费成为理性政策的法则。这一政策既可以刺激内需，又可改善民生，当然房地产市场的调整也有利于房地产市场的主体回归理性。
2009-04-23 09:37:50
- 李景国:
第三个大方面，2009年房地产市场发展趋势。第一个趋势，房价上半年总体下行，下半年市场有回暖的可能。受世界经济形势的影响，2008年下半年以来，国内经济呈现下降趋势。2008年末，全国GDP增长率降到6.8%，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策作用下，我国经济有了向好的迹象，但全球金融危机至2009年初仍显示出种种迹象，我国经济还存在变数。房地产市场发展也存在着不确定性，总体上2009年我国房地产市场大体存在如下趋势：
2009-04-23 09:39:07
- 李景国:
一个是房价上半年总体下行，下半年市场有回暖的可能。首先国内外经济形势与房地产市场自身发展规律促房地产下行，住房体制改革之后，伴随着经济的快速发展和城市化推进，我国房地产市场经历了近十年的快速发展，旺盛的需求、良好的预期等多种因素促使房地产价格一路攀升。2008年下半年，在国内外宏观经济形势变化及多年调控政策累计效益的作用下，楼市交易量明显萎缩，楼价涨幅回落，走低趋势形成。从产业发展来看，任何产业的发展都不可能总是直线上升，房地产也不例外。但由于我国房地产供求关系基本面没有发生根本变化，2009年房价总体将处于高位。
2009-04-23 09:39:53
- 李景国:
二是房价下降预期强烈。首先，资金压力可能促使开发商降价促销，资金短缺成为2008年困扰房地产企业的大问题。在楼市销量锐减的情况下，资金回收量减少，资金压力加大。从2008年3月开始，房地产企业的资金增速低于应付款累计增速。2008年9月房地产资金累计增速比2007年12月下降了27.2个百分点，2009年来自资金的压力成为房价下调的重要因素，房地产企业也需要主动降价促销。其次，在政府调控、房价形成下降趋势，大量保障性住房建设等众多因素的影响下，消费者观望情绪难以消退，对房地产市场预期的变化使市场难以吸引敏感的投资和投机资本入市。2008年全国商品房控制面积大幅增加的局面也恐难在2008年中逆转，尽管开发商打着降价、促销，但若房价与市场继续脱节，恐怕难让消费者付诸行动。
此外，国家有关部门呼吁房地产开发企业根据市场变化和需求主动采取措施，以合理价格促进商品住房的销售。一些房地产商积极降价促销，为企业争得了发展空间，提高了竞争力等等。这些形成了强烈的促使房价下调的社会氛围。
2009-04-23 09:40:48
- 李景国:
三是下半年房市有回暖的可能。2008年的房市调整不仅使房市销量锐减，更有前期房地产价格引导的城市房价出现下行。但总体来看中国房地产价格出现升幅大调的可能性不大，主要因为在房价快速上涨期间，国家采取了限制外资炒房、抑制投资和投机性需求等政策措施，房价泡沫在大范围减跌，而市场需求尤在。
特别是2008年下半年以来，国家及时调整了宏观政策，如大幅降息和存款准备金率，放松信贷等，对房地产持利好。在积极的财政政策和适度宽松的货币政策刺激下，宏观经济有望在下半年走高，推动房地产景气度回升。在国家放松购房信贷、鼓励购房消费的政策刺激下，市场需求将由无偿性释放，一些房价调整较大的城市有可能率先走出低迷，趋于回暖。
2009-04-23 09:42:19
- 李景国:
第二个趋势，保障性住房建设力度增大，商品房市场存在不确定性。中央提出刺激扩大内需计划，其中9000亿元用于新增廉租房等政策性住房的建设。相当于2008年全国房地产市场实际投资额的10%，保障性住房建设力度前所未有，大量住房困难家庭将受益。
但是国内外经济形势和房地产市场调整的影响，2009年商品房建设投资还存在较大的不确定性，由于销售下降，控制方存量较大等因素影响，上半年商品房建设投资意愿会受到抑制。由于改善性住房扶持政策尚不明朗，观望情绪的改变需要时间等等，商品房市场存在不确定性。下半年，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策的作用下，如果经济形势出现明显好转，商品房市场也有回暖的可能。
2009-04-23 09:43:36
- 李景国:
第三个趋势，房地产企业面临优胜劣汰。2008年受开发信贷增长下降和需求衰退的影响，许多房地产企业资金周转困难，部分中小企业面临资金困境，生存受到威胁。因此，2009年房地产企业面临着优胜劣汰。整体来看，一切品牌发展商虽然销售受到冲击，但其行业的领导地位和上市公司的背景在融资方面有一定优势。2008年一些品牌企业依然取得了与2007年持平的销售面积和销售收入业绩，市场份额也在提高。调整将使新一轮的洗牌加速进行，使强者更强，较小的企业不得不通过降价、销售资金回笼、企业自救和整合力度将决定自身的命运。从长远来看，企业的优胜劣汰有利于房地产资源的整合和优化，有利于房地产持续、健康、稳定发展。
2009-04-23 09:45:02
- 李景国:
第四个趋势，暖市成为调控政策的主基调。首先降息和下调准备金率有利于暖市。其次，加快房地产融资多元化步伐。为改变房地产企业融资过于依赖银行的局面，房地产投融资创新将加快，推进资金来源的多样化和社会化将有新的进展，主要是通过增加和扩大项目融资的主渠道，包括上市、股权、私募、信托等，提高企业自有资金的生产能力。通过引进信用公司、基金、投行、房地产经营公司等战略合作伙伴，提升房地产项目的开发能力和管理能力。2009年房地产信托投资基金有望在国内试点。在确保资金安全的前提下，将住房公积金用于经济适用住房等住房建设将在有条件的地区开展试点。
2009-04-23 09:46:14
- 李景国:
第三是完善住房消费政策。在国际国内经济下行的背景下，发挥房地产业满足内需、促进经济增长的作用凸显重要，为此中央、地方政府已出台了一系列政策措施。若前期的政策不能见效，2009年激活住房消费市场的新政策措施有可能继续出台。
2009-04-23 09:51:36
- 李景国:
第四大方面，促进我国房地产稳定健康发展的政策建议。
我国房地产投资约占现有固定资产投资总额的1/3，住宅销售额大约相当于城镇居民消费额的1/4。采取更加积极有效的政策措施，稳定房地产市场的信心和预期，促进房地产业稳定健康发展，对于扩大内需保增长，改善民生促和谐具有全局性的长远意义。
2009-04-23 09:52:23
- 李景国:
（一）调整土地批租节凑，加大信贷扶持力度，促进房地产开发投资稳步增长。房地产开发的投资取决于多方面的因素，在市场需求不变的条件下，开发成本越低，投资增长就越快。因此在房地产市场交易清淡的形势下，降低开发成本，有利于促进投资稳定增长。为此，可以从土地和资金这两大房地产开发命脉采取措施。
第一，调整土地批租节凑，保证房地产开发用地适度增长。
在经济繁荣时期，通过控制用地的供给，抬升地价，可以获得更多的土地出让收入，抑制投资过度增长；在经济调整时期，继续维持高地价，形成大面积土地流拍，导致二级市场土地价格居高不下、限制土地流转困难，进而导致房地产开发投资下滑。所以适应调整时期的宏观形势，各级政府应适度加快批租节凑，适时下调土地出让价格，适度放松从紧的土地购置政策，保障房地产开发用地供给稳定适度增长。
第二，提高对新增开发项目的信贷扶持力度。
经济调整时期，金融系统出于对风险的担心，谨慎施贷，导致开发企业资金信贷困难。但实际上，房地产风险主要发生在繁荣时期的资产购置环节，调整时期或调整后期的新增房地产资产往往已经贬值，进一步贬值风险较小。所以应引导金融机构对房地产开发信贷市场进行细分，提高对优质新增开发项目的信贷扶持力度。
2009-04-23 09:53:49
- 李景国:
（二）规范开发进程，促进房地产开发企业优胜劣汰。
首先是规范房地产开发程序，抑制屯房屯地的行为。房地产开发周期较长，开发过程各环节之间环环相扣，一气呵成才能保证开发投资的落实。因此管理部门应依据我国房地产开发实际进程，科学规定房地产开发程序，并监督开发企业严格执行，防止房地产开发链条中断。在经济低谷和调整时期，随着房价地价下跌，泡沫挤压，一些在繁荣时期购置的土地和未售的房产面临贬值。但一些习惯于经济繁荣的企业因期望继续追求高利润，拒绝顺应市场要求降价销售，会出现“屯房”现象。一些开发企业对前期购置土地延缓开发进程，以求在地价、房价再次高涨时期转售或再开发，就会出现“屯地”现象。这两种现象既影响宏观层面的房地产开发投资增长，也导致微观层面土地资源的闲置浪费。因此在经济低谷时期，更应采取措施抑制企业屯地屯房行为。
二是鼓励重组并购，促进企业优胜劣汰。一些在繁荣时期大量购地屯地，而又不能适时回笼资金的企业将面临最严重的流动资金压力，对大量购置的土地往往无力实施进一步开发。为了保障房地产开发投资稳步增长和维护正常的市场自序，对这些企业应限制信贷资金流入，加速其重组。对那些能够顺应市场形势的房地产开发企业，则应提供用地、信贷等方面的支持，鼓励其对亏损企业和亏损项目进行并购，促进亏损企业资产重新进入市场。
三是拓宽企业重组并购融资渠道。国家应扩展企业重组并购融资渠道，积极支持资本市场金融创新，鼓励社会资本对困难开发企业并购重组，有条件的城市可以设立房地产开发资产交易中心，并实施税费优惠。
2009-04-23 09:57:26
- 李景国:
（三）加大自住性购房支持力度，激活购房需求。
首先建立以购房户为对于的购房储贷补贴制度。住房公积金是我国自住房支持政策的重要工具。但现有住房公积金以职工工资收入作为积累标准，而在社会分配中，中低收入和中青年家庭又多属于低工资收入家庭，这造成没有住房而需要补贴的中低收入和中青年家庭无法或只能享受很小的补贴，而已经拥有住房的中老年家庭则享受了高补贴。因此为了启动自住性购房需求，应改革现有以职工为导向的公积金制度，建立国家政策扶持的无房家庭户自愿参与的购房储蓄计划，国家设立储蓄购房补贴基金，根据储户参与购房储蓄和家庭收入状况给予相应购房补贴。
二是调整住房补贴方式。除公积金外，我国还对中低收入人群推出经济适用房等政策性住房政策。由于政策性购房补贴属于供方补贴，必然产生供方补贴所固有的诸多低效率，如补贴对于认定困难、容易助长腐败等等。在经济调整时期，这一低效率更加突出。一方面部分繁荣时期建设的政策性住房项目可能因价格过高而滞销，导致政策性住房和资金资源的积压；另一方面，政策性住房及其相对低价位的存在也容易误导市场预期，导致更多的家庭在购房决策时产生观望和等待心理。因此，为了更好的拉动消费型购房需求，应尽可能避免政府对住房建设、销售环节的直接干预。用于支持政策性住房的公共资源可以直接用于建立国家购房储蓄补贴基金，直接用于中低收入家庭的自住性购房信贷补贴，同时扩大信贷补贴的人群覆盖面。
2009-04-23 09:59:58
- 李景国:
（四）增加廉租住房供给，促进居住城市化。
首先是加大廉租住房建设力度，其次是扩大廉租保障人群覆盖面，惠及农民工群体。
（ 五）开征房地产资产持有税，减少流转环节税费，促进房地产持续健康发展。首先减少流转环节税费。在经济繁荣时期，为了遏制房地产市场投机，国家强化了房地产流转环节多项交易税费，但高额交易税费的征缴一方面抑制了房地产市场投资和投机性需求，另一方面也增加了房地产正常交易成本。既限制了房地产资源流动，也降低了房地产资源的有效配置，还形成了市场供过于求的预期，加速市场波动。因此为了活跃房地产市场，拉动市场需求，有必要清理房地产交易流转环节税费。
二是开征房地产资产持有税。减免房地产交易环节税费并不等于鼓励放任市场垄断和投机，加强对持有环节的监管更有利与持久遏制垄断和投机行为。房地资源具有稀缺性特征，对房地资源的占用和使用隐含了多层面的公共外部性。为了保障大多数公众对房地资源的基本使用权，防止具有公共性的稀缺资源的闲置和滥用，在做好与70年土地资金一次性缴纳衔接工作的基础上，对房地资源征收持有调节税，有利于社会公平和提升房地产资源的使用效率。对开发企业超出规划周期的闲置土地和未售房产征收房地资源闲置调节税，抑制屯房屯地，加速土地资源和开发资金流转，促进房地产开发投资增长非常有利。
谢谢大家！
2009-04-23 10:02:16
- 谢寿光:
感谢李景国研究员的报告。现在进入论坛环节，第一位演讲的是中国房地产协会朱中一秘书长，大家欢迎！
2009-04-23 10:04:41
- 朱中一:
各位领导、各位专家、新闻界的各位朋友，早上好！刚才听了何秘书长的讲话，也听了李景国研究员代表课题组做的主题报告，我有一个感受，我觉得课题组的报告很全面，数据也很全，建议还是比较科学的。客观上来讲，在对房地产的市场作出一个让大家都能够信服的报告难度很大，这主要有几个原因。
第一，房地产行业既是一个支柱行业，但它又是一个民生行业。这中间找到平衡点很难。
第二，房地产的区域性很强，个性化很强。今年的报告中有一个建议，可能对于有些省份是适用的，但对于有些省份可能是不适用的。
第三，房地产产品既有消费的特点，又有投资的特点。从消费的特点来看，老百姓都希望我买房子的时候价廉物美，但从投资的特点来讲又希望保值增值。各方都希望房价低，但买了以后都希望保值增值，所以同一个人的想法也不一样。另外房地产还有一个重要的特点，就是这个项目的开发本身有开发时间两到三年，使用周期是50年到70年，这个问题又给房地产的政策有滞后效益，对判断市场带来了难度。
基于这些特点，要给房地产市场作出一个非常准确的，各个地方或者每个人都想法一致的东西，可能比做任何的报告都难。我觉得不管怎么说，刚才李景国研究员代表课题组的报告介绍得很全面。我自己觉得，大家在看报告的时候要结合各地的特点，因为地区性的差异性很大，你反映了主要城市的特点，像中西部地区的特点就没有反映，有些是结合各地的特点来鉴别报告。
2009-04-23 10:05:01
- 朱中一:
另外，这里有一个建议要看时机怎么样，就是开征房地产的持有税。2008年市场比较疲软，目前在房地产市场存量交易比较大，在这种情况下，开征房地产持有税的时机如何，这个税种迟早是要开征的，但是目前提出这个税种是要考虑的。其他方面我觉得这个报告真的不错。
2009-04-23 10:07:01
- 朱中一:
我在协会还兼任了产业与市场研究委员会主任职务，对市场方面我确实比较关注。由于时间问题，我不可能谈得很多。就当前的市场来看，我们要注意好四个关系问题，第一个关系，保持合理的房地产投资规模与消化存量的关系。07年以前，房地产的投资规模平均是25.3%的投资规模，应该说比固定资产投资规模还要高。07年因为投资规模过高以后，消费者的消费提前释放以后，08年自然而然的要下来，这是市场经济的规律。
但是08年是逐年下降，今年1—3月又延续了08年的势头，房地产的开发投资总体增长仅仅是4.1%，与房地产投资增幅下降有关系的，土地开发投资同比下降12.4%，土地购置面积，完成土地开发面积和房屋新开工面积同比下降14.01%，11.3%、16.2%。这些指标的下降一方面必然会影响今年的国家投资规模，可能对于GDP的增长也有影响。比如北京市提出今年GDP增长9%，但是北京的房地产投资规模总体下降比较厉害，这种情况下对当年的GDP也有影响。而且对于后几年，这种新型指标下降对后两三年的房地产的健康发展带来了问题。尽管当前存量房的消化压力不小，怎么样处理好这个关系问题，这是第一个重要关系。
总体的意见一定要把新增的规模保持一定规模，而且要把盘活存量作为一个有效供给的重要成分来考虑。
2009-04-23 10:07:45
- 朱中一:
第二，一定要注意好住房保障和市场协调的关系。前些年我国对市场化问题强调得多了一点，对住房保障强调得少了一点，这两年加强了住房保障是应该的。但是我们觉得住房保障应该量力而行，而且住房保障资金主要用于廉租房的建设，对于经济适用房的建设，各地应该根据各地的能力作出判断。目前市场上，尤其是市场比较低迷的地方，包括90平方米的房子多的地方，政府能不能通过一些办法来解决住房保障和市场的协调发展问题。经济适用房也可以采取补砖头、补人头的不同方式，地方政府可以增加选择权。
另一方面，要处理好满足居民多层次的住房需求和调整住房结构的方式。满足多层次的住房需求，这在03年国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中提到，这几年我们提得不是很多。实际上一个完整的市场就应该保证有不同人群的市场。这里一个是高端的需求，我们也应该考虑满足。当然，它占得比较多我们也不考虑。
2009-04-23 10:11:21
- 朱中一:
另外，在满足多层次的住房需求中，我们觉得有一条要吸取教训，美国之所以发生次贷危机，就是当时美国政府和金融机构支持了那些没有自付能力的人住房贷款。我们对于没有自付能力的，作为老百姓来讲应该理性消费，你可以先租房，或者先租小房再租大房。作为金融机构，我们应该建立一个金融风险的评估体系，保证既要促进市场的繁荣，又要防范金融的安全。
2009-04-23 10:14:32
- 朱中一:
第四个要处理好短期调整和中长期稳定发展的关系。去年下半年以来，特别是四季度以来到现在的一季度，地方政府也好，中央政府也好，出台的政策都是短期的。尤其是对老百姓购房政策都是暂定到2009年12月31日，这对当前的市场有好处，但是中长期国家是怎么考虑的，我觉得应该要考虑一个中长期的发展规划或产业政策。只有政策稳定，市场就会稳定。如果政策没有超前性，没有稳定性，市场很难稳定。我觉得处理好这四个关系问题，在今年房地产市场是特别重要的。
2009-04-23 10:15:05
- 朱中一:
另外，媒体朋友也在，我们觉得在媒体的宣传上不要过多的关注房价，不要过多的关注什么时候抄底。因为不少媒体在采访我的时候都问什么时候抄底，媒体同志大多数都是年轻人，这个心愿我特别理解，但是市场的不确定因素很多，我们很难回答，不是不想回答，我们很难判断。
或者我们讲某个地方的时候，媒体觉得是全国性的，这是一个误导。媒体应该按照中央的要求，你的关注点是怎么样引导房地产持续健康发展。前段时期有一些开发商以合理的价格促销，媒体就讲降价，有些老百姓抓着销售的地方，有些媒体就把这个问题放大。实际上作为开发商，合理的降价是有利于市场回暖的，这是好的方面。至于老百姓去吵，那是不合理的，从法律上这是不合理的，你要这样引导他，就会有利于市场回暖。媒体如何宣传，要围绕国家大的政策来宣传，这样才能保障市场能够持续、稳定、健康发展。
谢谢大家！
2009-04-23 10:15:57
- 谢寿光:
感谢朱中一秘书长关于房地产健康发展的讲话，特别提到了四个关系的问题。下面有请国土资源部中国土地勘测规划研究院邹晓云副总工程师演讲，大家欢迎！
2009-04-23 10:17:15
- 邹晓云:
各位专家、新闻界的媒体，大家早上好！非常高兴在这里相聚。刚才李教授的报告很全面，我想谈一下自己的看法。
去年一年，土地和我们的房屋市场或者房地产市场是相适应和匹配的，成交的下跌比例像过山车一样，成交面积也是这样。基本上有几个特点：
一是流拍的比例非常高。比如深圳在去年4月8月推出了几块地，三天之后推出三块地，其中有两块地是流拍。厦门在4月8日推出10块地，有4块地是流拍。流拍从各个城市到下半年已经蔓延到主要大城市。
第二个特点，低价比例非常高，基本上占到八成。低价成交。如果没有低价，国土土地出让没有最低限价的问题，可能价格还会降低。因为土地出让有一个比较明确的规定，它不能低于当地的基本地价，这是一个集体决策的过程。为什么低价不能降低，实际上这不是简单的操作性问题，而是一个程序问题，涉及到国有土地资源流失的问题。
第三个特点，比如福州的融信地产曾经拿了一块地，大概是7000万元，南京有两个地块都是价格比较高的，其中一个是去年5月推出的，损失了500万。原因很多，我们认为主要原因还是成本太高、风险太高。
2009-04-23 10:17:55
- 邹晓云:
这是一个特点，我觉得首先是受经济危机大的影响，尽管我们现在不太敢说经济危机这个词，实际上是有关系的。在这种时间、这种阶段，房地产投资商的热情有非常大的下降趋势。虽然我们也在增长，但是增长幅度小多了。在北京、广东都有一些比较明确的说法，比如北京去年11月到今年2月，增幅同比下降30%。
第二个原因，土地为什么卖不出去？我个人觉得还是因为大量的房屋没有卖出去。如果房子都没卖出去，开发商肯定不想买地。我们的房子控制力也很高。
第三个原因，土地的囤积比较多。在开发商手上还有很多的地。有人分析实际用了60%多的地，还有40%的地在开发上手上。开发上有几种状态，有的是完全囤积，没有开发，有的是开发了，最终只开发了一部分，有一部分是已经开发好了，但是没有进入市场，这些地也是需求饱和的时候，所以地卖不出去。
2009-04-23 10:21:12
- 邹晓云:
从土地方面来说，我觉得应该有一个回归理性的考虑。目前的这种状况，实际上给我们一个学习的机会，我们应该做哪些事情。首先，政府在这个时候不要着急，应该秉持一种促进社会公平发展、合理利用土地资源的心态或价值观来规划我们的土地、市场，政府应该从这方面去做。我们现在的很多政府非常着急，想卖但是卖不出去，低价卖了卖不出钱，高价卖又卖不出去，所以政府应该保持平常心来对待。
2009-04-23 10:22:31
- 邹晓云:
第二，总体上是在供需方面解决供的问题，无论是房屋还是土地。需求作为老百姓来说，老百姓有他的权利，也要有各方面的引导，需求是要做选择的，社会给他提供什么，他们就会在这里选择。以前有些声音，责备购房者或者需求者，买不起房就不要买了，有这种因素。但是最应该把选择题设好，让购房者来选择。
解决供应的问题，首先我说一下房屋方面。我们要研究一个问题，我们的房屋重点要解决什么问题，我们的房屋为什么卖不出去，为什么大家手上拿那么多房子不愿意卖，这是非常重要的问题。刚才朱秘书长也讲了，房地产开发商在持有的过程中有税的问题。我们的房地产开发商把土地拿过来是70年，经过一段时间，假如十年没有卖过去，这个房屋卖给购房者之后，实际使用年限只有60年，这是完全可能的。但是我们在卖房时没有声明，也没有在价格上体现优惠，所以这个过程中利益如何调整，谁来承担这个责任？在这里我们应该做一个协调工作，通过什么方式让房地产开发商把囤积的房屋，帮助他们采取一些措施，把现有的房屋尽量卖出去。这是我们要考虑的一个非常重要的问题。现在一个是大家买不到房，另外房屋也在浪费。我曾经在欧洲的一些地方看到，房屋不租出去，也不卖出去，几年之后要强制收税，最严重的就是要推平，因为你在这个地方浪费资源，另外对市场形成了非常大的作用。土地确实是公共资源，所以一切的管理、经营活动都要以这个概念为主，它是公共的，不能随意操作，这样社会没有积极的价值观念。
2009-04-23 10:23:20
- 邹晓云:
第二个要解决房屋囤积问题。
2009-04-23 10:27:35
- 邹晓云:
第三个是政策性住房的落实情况。现在建设部成立了住房保障部门，这个情况我们在下面落实的时候地方政府非常不积极，可能还是机制问题。我们应该通过什么样的办法让地方政府愿意做，帮助没有房子的人解决房子问题。从土地方面来说，一个是要公开供地计划，很多地方是不公开的，或者公开是一套，做的是一套。现有的房屋供应方向，买是10块钱，都不知道你要卖多少钱，推出来大家就抢，有这样的情况。
土地出让这一块要适当调整一下。我们卖地的时候要做风险评估，因为我们卖的是大家的资源，资源是全社会提供的，我们要对它的风险进行评估。第一个风险是它是不是浪费资源，第二个风险是它是不是对市场不利。比如当明确出现风险的时候，投资明显报价高了，我们不应该支持卖，这种机制是可以建立的。另外对于一些明显具有投机性质的投资行为，也应该不支持。这些都应该纳入到土地出让过程的风险评估体系中，经过风险评估之后再确定价格。现在有些地方已经开始有所谓的购地政策，但是这种简单的操作方法还没有提高到风险防范的措施。
2009-04-23 10:28:09
- 邹晓云:
第三个就是严格土地产品开发的限制。土地还是要从公平、利用的角度，政府政权规定土地开发产品的要求，完全可以在出让的时候提出这个要求。如果作为公共资源你开发出来的产品不能给大家用，你的产品就是对资源的破坏，这是不允许的。政府应该强化公平，包括限价房，其实这是很好的事情，但是有些声音觉得不好。像广州出现了卖不出去，当时限价并不是让你限价卖，你可以降价，为什么不降价，这不是政策本身的问题，可能是操作中的问题。
政府有权对公共资源最后的开发成品进行非常细致的限制，做非常精密的管理。大家如果去新加坡了解他们的情况，他们对这种产品规定得非常细，而且这个产品开发出来，你买过去了，在很低的情况下政府可以收回来，因为他要保证大家的公平利益。
2009-04-23 10:31:08
- 邹晓云:
第四个就是加快土地的一级开发速度。现在所谓的地方土地供不应求，实际上很多是一级开发没有跟上，一级开发我们要请更多的房地产开发商加入进来。
2009-04-23 10:32:12
- 邹晓云:
最后我想说两点。第一点，目前处在危机中，作为政府不要认为它是机遇。现在很多讲法说它是危机，也是机遇，我们不要鼓励投资，也不要抄底，至少作为政府不要说这些东西。这是引导社会正确的价值观问题，如果我们一味的说抄底，对大家的心态有影响。在危机中更多的是学习的机会，我们要在这个过程中把我们的政策进行更好的调整。
第二点，社会是非常尊重踏踏实实开发房屋、开发房地产的，向社会提供房地产的企业的。开发是房地产企业做的本份工作，现在有些开发商利用自己的话语优势，说了很多“媒人”的话，当然它有自己的自由。本份还是要把公共资源开发成更好的产品提供给社会。而且我们对这些开发商非常尊重。
我就说这么多，谢谢。
2009-04-23 10:32:48
- 谢寿光:
感谢邹总工程师对土地开发问题做的演讲，对我们的开发商也提出了希望。下面有请北京首都开发股份有限公司董事会秘书王怡先生演讲，大家欢迎！
2009-04-23 10:33:41
- 王怡:
各位领导、专家、媒体朋友上午好，我今天代表首开参加这个会议。刚才开会的时候我简单的翻了一下书，我觉得这本蓝皮书对于关注中国房地产发展业内、业外的朋友都有很大的帮助，包括刚才李研究员做的主题报告是三个内容。通过这本书和报告我觉得对08年中国房地产的形势演进、变化，包括市场、政策层面的分析是比较客观和全面的，整个的分析还是比较到位的，和我们作为业内人士对市场的判断比较相符的。这是我的第一个感受。
2009-04-23 10:34:22
- 王怡:
第二，关于09年房地产的走势判断，这个报告判断基本上上半年要继续观察，但是下半年有复苏的可能性。这个判断从我个人来讲，因为我们作为首开，大部分的开发业务在北京市场，从对北京市场今年一季度以来整个情况的变化，我们对于这个判断和自己对于北京市场今年走势的判断基本一致。作为北京市场，从今年一季度的情况来看，北京市场就目前而言应该可以抱谨慎、乐观的态度。08年是过去式了，这是大家分析市场的变化，可能对09年的市场有一个判断，大家更多关注的是今后的市场走势。
2009-04-23 10:35:23
- 王怡:
为什么这么说？现在所谓“小阳春”不仅在北京市场，而且在上海、深圳，主要的房地产热点市场，应该还是集中在这些地方。我个人认为，之所以出现这个状况，应该是几个因素起到的作用。第一个是去年以来，政府各项的救市措施，包括金融政策、税收政策，这是集中的作用。因为这些政策是要累计起来才能达到的效益，对购房者或者潜在的投资人的心理因素也是逐步累计起来的，等于有最后的一根稻草的效应。
第二，刚性需求确实存在。在座的很多媒体朋友比较年轻，正好处在有购房需求的阶段，大家可能有感同身受的体会。
第三，开发商经过08年的严峻考验，试图和市场进行博弈的一年，慢慢地对市场的情况有了更加客观的认识。开发商主动的开始采取合适的方式来迎合市场也好，或者满足市场的需求也好，更多的方面就是从价格上呼应市场。
2009-04-23 10:36:40
- 王怡:
这是三个因素造成北京市一季度，包括四月份以来销量上升的情况。我们判断如果开发商继续的、理性的看待市场未来的发展，也就是说，在价格方面继续保持理性的态度，有可能目前的市场状况能够维持。假设市场状况能够维持，投资性需求也会逐步的释放出来。因为从我们的调查、了解，投资性需求在逐步出现。尤其是市场造成未来预期可能通胀的预期，所以投资需求人的考虑和刚性需求的人的考虑是完全不一样的。现在房价应该处在基本的底部，又有通胀预期，从整个投资的角度来讲，投资房地产肯定是投资性的选择。
另一方面，我们认为基于谨慎、乐观的判断，北京市场在今年出现比较大的房地产下跌可能性不大。从我的个人观点来讲，我不太同意以平均房价来判断地产走势，无论是一个地区的平均房价，还是全国的房价、库存，这些数据太过于宏观和笼统，没有实际分析和经营决策的数据。因为地产的差异太大，我们接触一些金融公司，大家可以看看这些机构的分析报告，他们对市场运作方面更加贴近现实，但是他们有他们的趋向。即使从北京市场而言，可能每个区域与每个区域完全不同。
2009-04-23 10:38:07
- 王怡:
从去年的情况来看，北京东、西、南、北城，三环、四环降价是一片一片的，没有全市普遍的趋势。比较好的像西部、北部，整个降价趋势非常小，但反过来南四环以外的房价降价很快。所以这个分析恐怕还要就具体项目、具体区域而言来进行判断。
整个的报告提了关于促进房地产业健康稳定发展的建议，我觉得有些建议无论是政策方面，还是房地产商都应该仔细思考。而且我也同意提出加大廉租房建设的建议。我有一个小的想法，社科院研究机构有影响力，是不是可以运用自己的影响力，或者参谋能力在这方面的政策上为政策制定者们多提供研究方法或者建议。
谢谢大家！
2009-04-23 10:40:29
- 谢寿光:
感谢王怡先生代表房地产开发商发出的声音。因为中国这个时候最需要的就是理性。下面有请房地产蓝皮书的另一位主编，城市中心的牛凤瑞研究员发言，他在蓝皮书报告中有一些精辟的文章，有对当前大家讨论的热点问题的理性分析。有请牛主任。
2009-04-23 10:41:27
- 牛凤瑞:
各位女士、各位先生！我们的李教授代表课题组对中国房地产2008年回顾和2009年的走势做了一个分析。今年我写了一篇有关理论探讨的文章，就是房地产宏观调控的几个理论和思想认识问题。为什么把它单独列出来？因为它和房地产的报告从角度来说还是不一样的。我今年的发言更多的从我作为学者的角度来谈这个问题。
2009-04-23 10:42:15
- 牛凤瑞:
大家都知道，不同的学者有不同的知识结构、不同的信息把握程度，同时我们还有不同的价值取向。这样我们对同一个问题就会有不同的看法，我以下的发言是我个人的看法。
第一，有关房地产业的地位再认识问题。为什么谈这个问题？这次中央十大产业振兴报告中把房地产撤了，没有，我认为有更好，没有我们去怎么认识这个问题。我一直持这样一种观点，作为房地产业，它是我们应对金融危机以扩大内需的重要结合点，同时也是我们扩大内需，满足内需，与改善民生的最佳结合点，也是最重要的结合点。这句话我一直坚持，下面我再展开。
2009-04-23 10:43:43
- 牛凤瑞:
2008年，中国的房地产投资超过3万亿，占整个中国固定资产投资的1/5，相当于中国城镇居民消费额的1/4。你说它不是一个基础产业，或者它不叫主导产业，这无关紧要，但是它的地位是不可撼动的，恐怕国内没有任何一个行业的固定资产投资一年达到3万亿以上。中央这次为了应对金融危机，4万亿投资，而且还是两年，我们房地产一年就是3万多亿，而且每年还以20%的速度在增加。尽管有时候低于20%，或者高于20%，那不是主要的。我想这是我们应该明确的一点。
2009-04-23 10:44:57
- 牛凤瑞:
房地产业不直接提高我国的国际竞争力，这句话没有什么疑问，但是我要说“但是，它为我们提高国际竞争力，提供物质支撑的部门。”我们搞科研、公关必须有房屋作为基本的物质载体，作为一个空间的地域来进行工作，这是基本的常识。本来不是一回事，硬要讲到一起，这就说不出道理。同时，我们正处于工业化完成和实现城市化的阶段，在这个阶段，房地产业所处的地位，它为城市化和工业化提供物质基础、物质前提的产业地位是不能变的。
2009-04-23 10:46:46
- 牛凤瑞:
现在我们讲“消费结构升级”，不是说第三次消费结构升级，中国的三个消费领域，旅游、汽车和住房。旅游和汽车占家庭支出的份额是1：10的关系，汽车和住房改善或者住房的满足占家庭支出的比例又是1：10，所以三者之间的消费支出额的比例是1：10：100。所以我得出一个结论，未来中国消费结构升级的主体在住房的改善。如果有人想和我辩论这个事，我可以应对挑战。
下一步，中国现在处于消费升级的阶段，我们要扩大内需，发展中国家不是扩大内需的问题，而是如何满足内需的问题。我们现在的需求满足了吗？我们差得还很多，我们的住房、大学、互联网、高速公路、城市，哪一方面不需要大规模的投资？我一直讲，在今后几十年内，中国固定资产投资占有一个较大的比重，这是中国经济又好又快发展的一个必然要求。同时，也是我们改善民生的一个必然趋势。房地产投资占有一个较高的比例，既有阶段性的合理性和必然性。所以我们看待房地产，从目前来说要扩大内需。
2009-04-23 10:47:57
- 牛凤瑞:
想一想，如果我们不建设住房，我们上游的钢铁、建材、玻璃、水泥等等就没有市场。我们建设大规模的住宅、房屋，我们上游的技术产业就有了市场，数千万的建筑工人也就有活干，有钱赚。只有我们把房子建起来，才有可能家电、家装、家修才有市场需求。我们只有把小区建起来，才有小区服务业的发展。中国喊了几十年发展服务业、扩大第三产业，为什么效果不佳？我说重要的原因之一就是你的服务业没有规模化的需求。只有城市化水平的提高，只有我们的小区建设水平的提高，才有真正服务业的规模化需求，才有真正的中国服务业发展。这是一个基本的经济学逻辑。
我在这里把房地产业在国民经济社会发展中的地位进行再认识。今天我们应对金融危机，这是短期的因素，调整我们的认识，过两年这个事情一过去，马上回到原来，这叫折腾。不要再折腾，为什么？就是理论决定认识，认识影响决策。我们的理论认识上还不够，这样对房地产的地位和作用认识往往左右摇摆。我不希望再出现这种情况。所以对房地产的地位界定，它不应该是短期、应急之举。这是我讲的第一个问题。
2009-04-23 10:49:31
- 牛凤瑞:
第二个问题，在座的大多是年轻人，都会买房子，所以我从理论上谈谈如何认识房价的问题。这个问题也是媒体关注的焦点，大家都关心。作为人们生活的必需品，住房与食物、衣着一样，是私人消费品。我们首先强调房价的高低直接关系到人们生活消费支出的水平，所以大家都关心。作为物质财富，住房又是一种投资品，关系到家庭财产的保值增值，所以大家又关心这个事。社会成员从各自不同的利益和实际需要出发，对房价都会有不同的诉求。购房者希望用较低的房价，这叫出价，开发商开出较高的房价叫要价，这都不是真正的，只有从供求双方的博弈和成交价格，即市场形成的房价才是真实的房价。
房价收入比和房屋租售比是分析房价水平的重要工具，这一点学界有很多人在引用。但是我想说，用以进行不同国家和时期的对比要慎重。中国房价为什么高，是引用国外的一些数据，有论者以世界通常的房价比和收入比来判断我国当前的房价水平，我认为目前尚缺少全面的数据支撑。比如说世界中长的房价收入比为4：6，大家都承认这是一个共同的可以接受的区间。但是现在要问的是，这4：6或者租售比为200，这两个数据是哪个时代、哪个或哪些国家的平均值？我在有关资料中没有看到。是否也包括发展中国家，还是仅指欧美等发达国家？
2009-04-23 10:51:08
- 牛凤瑞:
第二，房价是房子总价，是单价和面积的乘积，而一套住房有几十米至一二百平米，甚至更多。作为一个单价，在一个城市也因为区域和房屋品质的不同而相差甚远。房屋总价以多大面积和多高的单价来计算，从来没有共同的标准。我们按照2007年全国的平均数来算，我国城镇居民家庭按照三人来算，人均可支配收入是13786元，全国的平均商品住宅价格是3665元，这样计算的话，购买一套60平米的住宅，房价收入比是5.3，在4和6之间。如果我们购买100平米的住宅，我们的房价收入比是8.8，购买130平米的住宅，我们的房价收入比是11.5。这是中国的实际数字。
2009-04-23 10:53:31
- 牛凤瑞:
第三，在我国城镇居民家庭可支配收入的统计范围之外，其他购房的实际支付能力如何进行统计。比如双方家庭如果父母有能力，他们可以支持，所以我们的实际购房支付能力以统计数据之间有一个相应的差，这一点我们要考虑进去。
第四，现在我们更多的舆论、媒体在鼓吹以建造成本加平均利润来评价房价水平的高低。这一点我持怀疑态度，不是说这个事绝对不能办，而是说操作起来实际的效果如何。在计划经济时期，通过对企业进行内部核算，然后进行行业汇总，我们求出它的成本，然后再加上平均利润，这在理论上是可能的。
2009-04-23 10:54:51
- 牛凤瑞:
但是在市场经济条件下，这样做既不具合理性，也不具可操作性。因为相同的房屋售价和企业的管理水平有很大不同，企业管理水平不同，成本也不一样，土地价格、原材料价格、劳动力价格也不同。房屋建造的成本也会有极大的差异。如果我们用一个成本或者多个成本分别计算，我们怎么样计算房屋的价格。房屋的建设周期不同，我们是计算总销售的利润率还是计算基本的年利润率，这又有很大不同。
用行政干预的方法，无论是压价还是拖价都是对房地产市场供求关系的扭曲，徒增房地产市场稳定健康发展的成本。这是我想说的第一个层面。
2009-04-23 10:55:57
- 牛凤瑞:
房价的涨落是市场信号、市场配置房地产资源的基本形式，有大涨就有大落，有大落就有大涨，有小涨就有小落，有小落就有小涨。在一般情况下，房价上涨表明市场供给不足，需求旺盛，供给方有较高的利润回报，从而吸引更多的要素进入房地产市场，进入房地产领域，增加有效供给，达到新的规模。房价下降，表明市场需求不足，供给相对过剩，房地产的利润下降，要素退出房地产领域，供给减少，达到一个新的供求平衡。
这是一个市场基本的形式，所以增加住房的有效供给，才是抑制房价过快上涨的釜底抽薪之策。我一直持这个观点，要想真正的降低房价，就要诚心实意的增加住房的有效供给。除此，没有其他途径。过去我们控制投资、控制供地，关闭两个闸门，客观的效果就是要控制房价上涨，这一点没有疑问。在销售环节，我们对房价进行行政干预，历史的经验值得注意，除了少数非常时期，比如战争、自然灾害等，我们通过对某种必须消费品进行短期的干预，以维持社会稳定以外，在平常时期既希望价格的调控，价格控制来增加某种商品的供给，以达到平衡市场供求的关系，我们还没有见到成功的先例。
2009-04-23 10:57:08
- 牛凤瑞:
大家回忆就知道，相反放开市场价格，发挥市场规律在资源配置中的基本作用。首先可能价格上升，价格上升造成供给增加，从而实现供求关系的平衡，价格的稳定实力在中国近30年来我们是屡见不鲜。想一想，我们今天的副食品供应这么丰富，在上世纪80年代末，广州一开始放开价格的时候，也是引起了舆论的哗然。但是由于那种放开暂时的价格上涨，才有今天的中国肉类、蛋品、水产品的琳琅满目。我们看看家电产品，也属于这种情况。没有家电的产品放开，就没有家电产品今天的供给能力，以及它的市场竞争力。想一想，这叫市场的力量。
同样也有相反的例子，现在有些产品价格倒现在没有放开，仍然在高成本、低品质的泥潭里面拔不出来，政府非常操心，像某些生产资料就属于这种情况。
2009-04-23 10:58:37
- 牛凤瑞:
其次，房价是目前分配住房资源最公平、最有效率的杠杆。这一点我们应该特别重视，在住房分配货币化、市场化方面，这是住房改革制度的一个基本趋向。有些人站出来说，中国有三大成功改革领域，教育、卫生、住房。教育、卫生我不敢说，住房领域的改革基本不成功的判断是没有道理的。
大家想一想，从本世纪初，我们的住房改革以来，中国城镇居民的住房条件是大大改善了，还是小有改善，还是没有改善？这是检验真理，检验改革基本成功的基本标准。21世纪末，我们的住房改革以来，中国居民住房条件的大大改善证明改革中间的成功是基本的，改革中间的缺点和失误是第二位。同样的，这种缺点和失误也必须通过深化改革、配套改革才能完善起来，而不能走回头路，走回头路是没有出路的。
2009-04-23 10:59:52
- 牛凤瑞:
以住房改革进程中存在着某些失误和缺陷为由，否定住房分配的市场化改革方向，回归福利分配的老路，这一点绝对没有出路。作为发展中大国，我国城镇居民住房需求是一个由较低水平的满足到较高水平满足的长期、渐进的过程，我们希望第二天把中国住房解决，那是不可能的，需要几十年的时间。
当然，这里有谁最后得到满足的问题，比如40年、50年以后，这期间大多数城镇居民是要通过市场获得与自身收入水平和支付能力获得相应的住房，少数低收入群体通过住房保障来满足基本的居住需求，较高收入的群体先期满足较高水平住房的需求，较低收入的群体获得较低水平的住房满足。住房满足水平随着家庭收入和支付能力的变化而变化，这是正常的、合理的，否则我们就会有新的不公平。
在社会主义初级阶段，这样的住房分配方式应该是最公平、最有效率的。既与完善社会主义市场经济体制相一致，也是发挥市场配置资源基础作用的必然要求。以行政手段来控制商品房价，将抑制有效供给，不利于我国住宅建设的潜力发挥。
2009-04-23 11:01:12
- 牛凤瑞:
第二，将刺激需求加剧市场供求关系的人为扭曲，造成资源的低效率配置，不利于又好又快的推进住房建设。除非实施更加严厉的行政干预，否则在低房价面前，首先有利的还是富人、有钱人，有钱人在低房价面前能够更多的购买占有住房。这一点大家必须清楚。再次，商品房价的背后是复杂的社会分配关系和社会再分配关系。
在商品房开发、销售的过程中，商品房的购买者或者家庭、企业、开发商被拆迁居民或被占地农民，以及地方政府，包括中央政府和各级政府，这四个方面形成一个利益主体，这四个方面的利益主体构成了彼此依赖、环环相扣、没有起点、没有终点一损俱损、一荣俱荣的利益循环链。购房者通过支付较高的商品房价格，支付了包括开发商利润、占地补偿、政府税费在内的商品房的开发全部成本。
2009-04-23 11:04:38
- 牛凤瑞:
我一直说，任何增加开发成本的，最后都要由购房者去买单的，这样满足了自身的住房需求，开发商通过房地产开发而获得相应的投资、利润回报，被拆迁居民以改变自己原有的、熟悉的居住地，农民以转让土地而获得相应的拆迁和占地补偿。政府则通过土地税费来获得相应的财政收入，这是一个利益循环链，没有起点，没有终点。
实际上这里还存在此消彼涨的关系，哪一头拿得多，哪一头拿得少。在这种情况下，房价较高，开发商因而获得较高的投资回报，才有下一轮的更大规模的房地产开发，社会才有更多的住房有效供给。我们希望房价降下来，如果我们的开发商利润薄的话，下一轮他的开发就要受到影响。这是一个循环。
2009-04-23 11:06:25
- 牛凤瑞:
同时，拆迁户和被占地农民正是因为有较高的房价，他们才有可能获得较高的补偿，政府也才有可能有较高的开发税费收入或者土地财政。正是因为政府有了较高的土地收入，我们才有可能投资于更大规模的城市基础设施建设和城市公共产品的供给，这样对整个市民是受益的。这就是另外一个利益循环链。这是一个共赢的利益循环链，起点就是我们的房价高。当然，房价过高，购房者支出大幅度增加，我们的生活指数要上升，必然要求增加工资。我们的用人单位、用人企业的用工成本要提高，同时它的利润要摊薄，但一个城市企业的利益过渡摊薄的时候，将弱化这个城市的经商环境，降低这个城市的综合竞争力。这是一个一损具损的利益链。
房价过低，一方面会造成土地低效率或者浪费性的占用；另一方面，我们的开发商无利可图，就不会有住房有效供给的大量增加。土地不能开发，被拆迁居民和占地农民的土地升值收益就不能变现，最终的结果是买房的人有钱也买不到房，政府也就没有能力进行相应的基础设施建设和公共服务的供给。这样的话，我们的城市现代化的建设将造成停滞，这也是没有赢家的利益链。这是我讲的房价问题。
2009-04-23 11:10:23
- 牛凤瑞:
第三个问题，我简单的谈一下08年的销售疲软是什么原因造成的，09年怎么样改变这种情况。我们的销售总量下降了19.7%，销售总收入下降了19.5%，什么原因造成的？至少有三个原因。第一个是以往40年，特别是2007年那种房价过快上涨造成的购买能力的透支。第二个是以往的宏观调控与金融危机发生的共振造成的国内经济形势的变化。这种变化造成上下未来预期发生了变化。我们一方面控制房价，一方面要控制供给，这是矛盾的，政策的合力为零。
这是我们长期的舆论和理论引导，房价高了，不仅仅是2007年有人喊，2008年甚至早几年就有人喊，喊的结果是房价照涨。当然，2008年年末房价下跌。这是舆论长期的引导、政策多年作用的结果，造成购房者的预期发生了变化。09年会不会走出这种情况，我是乐观的。我一直讲，中国房地产是持续几十年的春天，不要讲严冬。我们说房地产春天持续十年，房地产严冬持续十年甚至三五年，不可能。整体的趋势是中国未来房地产市场的主流是房地产的供给不能满足人们日益增长的住房需求的矛盾，这是未来的主要矛盾。我们的政策方向应该是向这方面努力，增加有效供给。
2009-04-23 11:23:48
- 牛凤瑞:
对中国房地产的未来，我们应该充满信心。因为我们处于这个阶段，我们处于一个城市化的阶段，处于完成工业化的阶段，处于人们消费升级结构的阶段，而消费升级结构的主体是改善性住房。
我今天更多从学术的观点做的发言，谢谢大家！
2009-04-23 11:26:43
- 谢寿光:
刚才牛主任的发言肯定会引起很多争议，这个链条从哪个角度看，解释循环是可以从不同的阶段来解释。就我个人而言，在一个充分竞争的市场条件下，房价或高或低，问题是现在大量的高价房的存在，你讲到供给多了，价格就会下来。
2009-04-23 11:27:07
- 牛凤瑞:
政府不要管这个事。每个房地产商有他的考虑，降价会刺激他的资金回流，如果收益大于成本，他不会采取这个措施。房地产商的信息远远高于政府，高于学者，更高于买房人。买的不如卖的精，从来都是这样。
2009-04-23 11:28:02
- 谢寿光:
这句话我肯定赞成，应该说房地产商的信息量是最大的，否则他不赚钱。今天的议程到此结束，谢谢大家！
2009-04-23 11:28:37
2009年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会 
2009房地产蓝皮书
《2009房地产蓝皮书》今天发布
社会科学文献出版社社长谢寿光主持
中国社会科学院学部主席团秘书长何秉孟研究员
中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一
中国社会科学院城市发展与环境研究中心潘家华主任
中国社会科学院城市发展与环境研究中心张新平副主任
2009年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会现场
国土资源部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云
国家统计局固定资产投资司房地产业处翟善清处长
2009年中国《房地产蓝皮书》的主编李景国研究员做主题报告
中国社会科学院学部主席团秘书长何秉孟研究员发言
首都开发股份有限公司董事会秘书王怡
2009年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会
中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一发言
国土资源部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云发言
中国社会科学院城市发展与环境研究中心原主任、本书主编牛凤瑞研究员
首都开发股份有限公司董事会秘书王怡发言
中国社会科学院城市发展与环境研究中心原主任、本书主编牛凤瑞研究员
