2012中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会_网上直播

活动标题

2012年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会

活动描述

中国社科院定于定于2012年5月24日（周四）上午9：00在中国社会科学院第一学术报告厅举行“2012年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会”，并发布《中国房地产发展报告No.9》。中国网现场直播，敬请关注！

文字内容：

谢寿光:
尊敬的李扬副院长、各位领导、各位专家，新闻界的朋友们，大家早上好。由中国社会科学院城市与环境研究所和社会科学文献出版社联合主办的房地产蓝皮书发布会现在开始。

2012-05-24 08:51:34
谢寿光:
非常荣幸地请到了中国社会科学院学部委员李扬副院长，在百忙之中亲临会议。今天发布会没有想做大规模的发布安排，但是看起来房地产永远是我们的一个主题，媒体非常踊跃，到的很多。出席今天会议的专家和领导我做一个介绍，他们是：国家发展和改革委员会投资研究所原所长、中国投资协会会长张汉亚教授；国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长赵松；中国社会科学院经济研究所汪利娜研究员；中国社会科学院城市发展与管理研究所原所长，也是这部蓝皮书的前主编牛凤瑞研究员；中国社会科学院城市与发展研究所党委书记赵燕平女士；中国社科院城市发展研究所与管理研究所原党委书记张新平先生；中国社会科学院城市发展与环境研究所土地与房地产室主任李景国研究员。让我们对专家和领导的到来表示热烈的欢迎。

2012-05-24 08:52:38
谢寿光:
房地产蓝皮书是中国社会科学院出版的皮书系列重要的一部，到今天为止，已经连续出版第九个年头了。基本上每一次的发布都会在媒体和社会公众中引起巨大的反响和争议，其中有一段时间我们社科院本身不同的研究者对房地产形势的判断都有不同的观点和结论。我觉得这些都是非常正常的，充分反映出中国房地产市场、房地产业、中国住房问题的复杂性、重要性。面对这种复杂的情况，中国社会科学院的专家，主要是城环所的课题组长期持续地坚持对房地产的观察，发布年度报告，应当说这个成果给我们的决策部门、研究机构、媒体、社会公众提供了研究的视角，提供一些数据给大家做参考，应当说它的价值是巨大的。其实每年作为出版业来说，发布出版关于房地产的图书非常多，面对巨大的海量信息时，作为广大的公众更需要有专业的眼光、专家的视角给予公众和投资者以引导，所以这也是我们坚持以蓝皮书的方式和城环所合作，连续发布房地产蓝皮书的初衷。

2012-05-24 08:54:04
谢寿光:
我作为这部书的出版方，向这部书的研发团队最新的成果奉献给大家表示感谢，向中国社会科学院的领导，特别是李扬副院长长期关注皮书的出版事业和皮书研究，特别是他本人对房地产本身就有非常高深的见地和长期的观察，对他表示感谢。向城环所的领导几届党组对这个项目的支持，以及广大媒体对这部蓝皮书的关注表示感谢。

下面，有请李扬副院长给大家讲话。

2012-05-24 08:59:23
李扬:
尊敬的各位来宾、女士们、先生们，上午好。很高兴再次参加城环所出版的中国房地产报告，首先代表中国社会科学院对这部报告的出版发行表示祝贺，对于院内外的专家，特别是院外的专家，向张汉亚老师表示衷心的感谢。刚才谢总已经说了，房地产的事情确实是大事，在现在的形势下，我能体会到他的心情，不希望被媒体过于关注，因为这个问题被过于关注了，但是依然有很多媒体参加这个会，表明这个问题确实非常之大。大就大在从去年开始中央下决心实施了史上最严厉的房地产调控政策，限价、限购、限贷措施，还有税收措施一并采取，确实使得我们的房价以及房地产市场的销售状况出现了自从有了房地产市场以来的新变化。

2012-05-24 09:00:11
李扬:
对于目前这种状况，我自己的体会是大家心里不太有底，未来会是什么样，未来应该是什么样，未来要采取样什么样的政策，对这个没有底。眼下这些政策大家都看到了，如何做的，效果如何，大家都可以看得到。

大家有一个共同的感觉，目前采取这些政策，有一点应急性，好象是出了比较大的问题，为了解决这个大的问题，各种各样的措施一起上，使得达到一定的目标。问题是也许目标比较接近了，未来会怎么样，这是比较大的问题。刚才谢寿光也说了，本人也算是在国内研究房地产最早的人之一，比我早的人不多，一直关注这个事情，一直有很多问题萦绕着，所以每次的房地产报告或者国内的一些其他讨论会我都参加。参加这些会我总是想表达一个意思，就是房地产市场作为一个产业来说太大，作为经济活动，它与民生的关系太密切。同时作为一项经济活动，跨度太长，影响面太大，因此我们对于房地产市场尤其需要有设计完善的一套体系。用现在时髦的话说，对房地产来说，顶层设计尤其重要。如果顶层设计不完善，针对市场中的某一个方面采取比较多的措施，甚至采取比较严厉的措施，很可能会妨碍整个市场的发展，使得改善民生、促进经济发展、保持经济稳定增长的目标不一定实现。

2012-05-24 09:01:14
李扬:
我想在这里呼吁一下，我们要把更多的精力放在中国房地产市场的长期发展战略研究上，眼下这些问题都重要，战略问题更重要。迄今为止参加国国内很多讨论，都没有上升到这样一个层面上来。所以我希望中国社科院作为党中央、国务院的思想库、智囊团，今后在每年一度的报告中对于战略这方面的问题能给予更多的关注，当然需要有一个体系化的大的研究，如果有这方面需要，我可以给予帮助。

2012-05-24 09:03:33
李扬:
在我看来，大的战略研究有几个方面的问题是不可或缺的：一、房地产市场究竟应当是市场体系为主还是非市场体系为主？反过来说，市场多发挥点作用还是政府多发挥点作用？更多用商业性资金还是更多用财政性资金？如果政府对于房地产市场进行干预，干预的手段主要是哪些？我们叫做房地产市场，多大程度上是市场？它的市场主要体现在哪些方面？保障房最初提出来对市场强调的不是特别多，但是随着一期一期的计划推下去，一次又一次遇到筹资的困难，一次又一次遇到分配、人员筛选以及现金流稳定性的挑战，我就想到需要引进社会资金。引进社会资金就需要更多用市场机制，我们这套体系到底是怎么样的情况？缺少概括，我们需要为中央排忧解难，需要对这个问题有一个比较好的阐述。现在有人坚持以市场为主，但也有人说房地产根本不应该以市场为主，公平为主，公正为主，言下之意就是政府要承担。甚至有人说改革开放前的好，这样的人是没有生在那个时候，几十年不见一块砖，经历过那个年代就知道这样说是多么荒谬，问题是这种荒谬的看法眼下还大行其道，有些人就是这么说的。

2012-05-24 09:04:42
李扬:
说实话，我们搞房地产市场就是因为那个体制解决不了日益增长的人口住房需要，所以才这样做。像我们经历过这样一个阶段的都知道，这个是不可逆转的。所以对于中国的房地产市场体系要有一个刻划，但少不了国际比较。

2012-05-24 09:07:07
李扬:
二是整个房地产市场的发展和工业化、城市化、人口老龄化这几个主要的经济社会要素发展之间的关系。工业化自然是对房地产有一些需求，在工业化过程中对房地产的需求很多是带动性的，而不是直接产生的需求。城市化过程中房地产是主动性的需求，已经越过带动性需求的层面，本身就会成为一个发展目标。人口的问题，现在大家谈房地产是各持一端，有的说是刚性需求，有的说不存在需求，或者说刚性需求没有这么大，对于人口结构、人口变动趋势的判断不同。到底会怎么样？我知道现在在经济学界、金融界谈人口问题是第一问题，说现在是拐点等等，至于什么时候到来，大家有争论。但是不久的将来就会到来，这点已经是共识了。很快中国在总人口中劳动人口占的比重是下降的，储蓄人口相比减少了，总储蓄高悬的状况会逆转了。人口相对减少，储蓄也相对减少，这会对房地产市场产生什么样的影响？有人危言耸听，说十年后中国到处都是空房。你们都在笑，到底是对还是不对？我觉得需要进行研究了。十年是很快的，一眨眼就过去了，更何况十年时间要过日子。人口对金融问题影响非常大，现在是储蓄人口多，我们可以浪费。如果说劳动人口下降，越来越多的人吃老本，新增人口、新增储蓄少于消耗的，到时候怎么办？那时候我们的金融结构会怎么变化？目前的商业银行还能不能存活？存活的方式是否要改变？保险机构、社会保险体系、资本市场怎么发展？都会是翻天覆地的变化，至少从我现在看到的国际案例，人口变化是所有经济变化的重要因素。现在这个问题必须研究了，不知道房地产市场有没有研究这个事，我相信会研究。

2012-05-24 09:07:56
李扬:
我希望这个问题要作为我们的大问题，作为主线来展开。大家知道我们的金融活动、财政活动、工业活动都和房有关，如果房子的需求逐渐减少，那这些需求是不是都减少了？都减少了会是什么样子。当然中国现在肯定没有到减少的时候，但一定会到减少的时候，现在还是在上升的时候，知道未来会减少，现在还在上升，我们怎么来安排市场发展的步调，让它平滑地度过去，这是需要研究的。

三是土地制度。房地产其实是地、房，土地的辅作物是一般产品，只有和地连在一起在是特殊产品，是特殊产品。所以一般产品都符合经济规律，价值规律就是经济市场，随着时间的推移，它会逐渐折旧，价值减少。只有地是随着时间的推移价值越来越高的，所以房地产的问题核心是地的问题，而地的问题现在看起来中国还处在需要调整的过程之中。最近几年大家都看到，很多的省、市、自治区关于地都采取了很多的探讨和新措施，怎么解决农民被征地之后不要变成“三无”农民，无地、无业、无收入，地在中国是养老保障，不只是一个物质产品，怎么使得农民在失去土地之后还能获得基本保障，各地都采取了很多措施。有些地方甚至有地票，浙江那边有一些宅基地盖三套，自己住一两套，剩下的出租。是大产权还是小产权？所有的事情都出来了。这些事情很复杂，但核心就是地权的问题，以及经济上实现收益的分配问题。这些问题也没有很好地研究，这个不好研究，房地产说这是雾里看花。

2012-05-24 09:11:37
李扬:
四是各级政府的责任问题。说到政府责任，有政府的收入、支出问题，现在大家都在责难说地方搞土地财政，我想问一下哪个国家地方政府不是土地财政？无非我们搞的掠夺性的，无非是因为我们在成长过程中土地上产生的收益太大，太显眼，大家从土地上拿钱拿得太赤裸裸而已。地方政府都是土地财政，问题不出在土地财政上，而是出在怎么让财政合理发展，地方财政和房地产市场、土地市场的发展能够有一个比较和谐的关系，这恐怕是需要探讨的。现在开始探讨税的问题，不动产税，这就是土地财政，大家都说西方国家是消费税、不动产税，这是主税，以不动产税为主，我们要过渡。是应当过渡，但过渡的方法到底采取什么样的税，在苛政的时候我们没有考虑过用不动产税的方式拿钱，但用别的方式拿了很多钱。在中国，像土地这样产品上的税多得不得了，是不是整合那个税才会成为主体税？这个问题我没有细研究，但我听了一些，但我觉得没有系统的研究。

2012-05-24 09:14:25
李扬:
再就是房地产市场的金融问题。本人介入房地产市场最早是从金融角度介入的，没有钱，怎么筹这个钱？这是大问题。本次危机就是从房地产金融这个市场上引发的，可见这个问题有多大。我记得在90年代初期，国土资源部刚刚成立，局长是王新立，他是吉林省的副省长，我们做的第一个课题是城市土地使用率管理，在我们课题的基础上中国有了土地使用权的流转、交易，当时我们到发达国家去调研，当时有一个疑惑，房地产市场从中国的角度来说，我们当时是缺房子，缺平米，平均一个人四点几，美国人已经30几平米了。我们当时有一个先入为主的看法，是不是到一定时候房地产市场就不是支柱了？过去房地产市场、钢铁、汽车是三大支柱产业，是不是房地产业作为支柱产业只是某一个阶段的事情？过了这个阶段是不是就不存在了？当时我们觉得美国已经发达到这种程度，是不是就没有这个问题了？现在看来根本不是这么回事。由于它是长期式支柱产业，涉及的面又广，时间又长，一个不动产几十年，贷款安排、融资安排几十年，几十年里面中国三十年河东都转河西了，会有非常大的变化和风险。于是就得有的风险，产生了各种各样的衍生品，次贷，次贷的证券化，现在看起来是罪魁，从房地产金融角度来说那是不得不采取的，这里面风险太大了。必须采取一些措施来转移中间的风险，让社会来承担，让利益相关者都来承担。但现在看来显然是搞大了、搞过了，有利因素没有很好地发挥，不利因素被市场炒作者给过度夸大了，以至于引至了一次危机，波及全世界，到现在还没有停息。

2012-05-24 09:15:55
李扬:
到底该怎么办？中国历史上关于房地产金融做过多少次试验？最早我们有过三家住房银行，我们过去开了三天会讨论住房银行是干什么的。后来还没有充分发挥作用，又搞公积金，公积金又有互助性，最后把公积金说不清楚是什么，就把银行的试验给覆盖掉了，现在这几家银行变成了商业银行。但是方向还不行，纯粹用公积金也不行，于是又引进德国世豪银行的体系，像天津。还有房地产证券化等等，凡是世界上搞过的住宅金融的有关组织安排市场工具、方法，我们都采取果，但就是没有形成自己的体系。如果都搞了，不成体系的话就形不成合力，而是形成冲突。我看到有人说，用公积金的资金去搞保障房，那不是胡说八道吗？我非常明确地说，公积金是什么性质的资金？你那是什么性质的活动？经济活动、金融活动讲究的是对应，什么性质的事情用什么性质的资金支持，用什么性质的手段支持，不能拉郎配。如果以后那个地方出问题怎么办？这都是很荒唐的事情。没有很好地研究就推，恐怕还有很多，包括现在的保障房，是政府给予补贴的形式，补贴到底是补人还是补物，这是补贴经济学中首先要回答的问题，而且是要有定论的问题。现在我们好象是补在物上，这就需要识别人的身份，谁能进去，谁不能进去。如果收入条件变了，谁赶出去，怎么把他赶出去，累死还做不好。所以我们要考虑考虑管理的问题，补贴有经济学。诸如此类的问题还是非常多的。

2012-05-24 09:20:00
李扬:
再就是市场结构，到底是租房为主还是住房为主，还是自住房为主。去年李长春同志到社科院看望职工，他讲的问题中其中之一就是这个，据我所知，所有市场经济国家并不是买房为主，比如德国70%的人是不买的，只有20%多的人是买房，大多数都租房。因为他们是房租市场，所以德国几乎从来没有发生过因房地产市场过热泡沫而产生的经济危机。的确是这个道理，美国不断有与房地产有关的经济危机，日本不断地有，就没有听说过德国有与房地产经济有关的危机，因为大家都不去买，买到手里自住还是投资、投机，搞得清楚吗？是搞不清楚的事情，那是在嘲笑人的智慧，这些问题都还是需要研究的。

2012-05-24 09:23:54
李扬:
我们的市场结构这么多，谁能说清楚中国市场结构有多少种房子？两限、经济适用房、公租房、廉租房，搞不清楚就有人浑水摸鱼了，其实这个事情是可以简单化的。市场问题很多，开这种会我一般不会说这么多，但因为是自家的事，我寄希望于把这个事情做好，另外我希望中国发展到新的时期，也恰好十八大就要召开，我觉得我们应当有新的成果向十八大献礼，对于未来的发展要作出规划。就像习近平同志最近在调研时说：此时不说更待何时？所以我希望课题组聚合精兵强将，把长期的、综合性的问题进行研究，促进我国房地产市场发展，我们作为智囊团有责任为中央、国务院排忧解难，有责任为各级政府排忧解难，我们的工作就是做研究。我就讲这么多，不当之处请大家批评指正。谢谢。

2012-05-24 09:25:33
谢寿光:
感谢李扬院长，说得高屋建瓴，相当有深度，使我受益匪浅。房地产的事情不仅仅是经济问题，是政治问题，是社会问题，也是文化问题。前两天我们最大的房地产商万达把美国的电影院线收购了，任何一个事情都会发生，所以需要做深入的研究，我们也希望有更多的成果奉献给这个社会。

2012-05-24 09:26:58
谢寿光:
下面有请城市发展环境研究所党委书记赵燕平女士致辞。

2012-05-24 09:28:24
赵燕平:
尊敬的李扬副院长、尊敬的各位专家、学者，新闻界的朋友们，大家上午好。在百花绽放、春意昂然的季节里，我们在此举办2012年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会，首先我代表中国社会科学院城市发展与环境研究所，代表房地产蓝皮书的课题组及全体作者，向参加本次论坛发布会的各位领导、专家、同行以及新闻界的朋友表示由衷感谢，特别感谢李扬院长刚才发表的重要讲话，也是对我们论坛非常重要的发言。感谢领导和专家、同行以及新闻界的朋友对房地产提出一如既往的关心和支持。中国房地产蓝皮书已连续出版发行九年了，九年来课题组本着客观、公正、科学的原则，以市场和数据为依据，力图对我国房地产业的现状进行深入分析，对未来趋势做精确的预测，对重要问题提出有利的建议，对我国房地产业的稳定、健康、发展起到了一定的参考、推动和促进作用，在社会上赢得了热烈反响和一致好评。

2012-05-24 09:28:42
赵燕平:
住房体制改革以来，我国房地产市场发展迅速，取得不少成绩，但是确实如刚才李扬院长讲到的，确实存在一些问题。特别是房价过快增长的问题，引起党和政府的高度关注，一系列房地产调控政策和措施接连不断地出台，去年继续延续和深化了2010的房地产市场调控，而且调控的程度空前。为了巩固调控成果，中央进一步加强了调控政策的力度，综合运用了行政的手段、经济的手段，打击了投资需求，增强了供给能力。

去年新出台国八条限购程度不断加深，范围不断拓展，各地政府也纷纷出台房价控制的目标，差别化的信贷也更加严格。央行在加息、调整存款准备金方面也作出了紧缩的政策。此外上海、重庆的房地产税试点规律取得新突破，各地公租房、廉租房等保障性住房的建设逐步推进。去年年底，中央经济工作会议指出，坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，这也进一步表明党和政府调控房地产政策，遏制房价过快增长，保持房价稳定的决心。

今年的《房地产蓝皮书》在调控和住房保障的年度主题下，对2011年的房地产业发展状况进行了较为客观的分析和总结，指出了较为突出的问题，并给出了政策建议。同时在已有时是和数据的基础上，对2012年的发展趋势进行预测。尽管房地产皮书作者们做了艰苦的努力，但是所掌握的数据、时间，加上我们力量的限制，报告还不可避免会存在这样那样的不足，希望在座的专家、学者多提宝贵意见，多给予批评。同时希望通过媒体，我们和媒体共同努力，使《房地产蓝皮书》的成果得到更广泛的专传播，对我国的房地产业健康稳定发展作出更多贡献。

2012-05-24 09:29:50
赵燕平:
同时，我们课题组也应该落实李扬院长刚才所作出的指示，从综合的、战略的、更高层面的角度，进一步深入研究房地产市场，研究经济形势对房地产市场的影响，作出房地产研究学者有效的回馈，落实李扬院长的指示。

最后，再次感谢各位参加今天的论坛。谢谢大家。

2012-05-24 09:30:58
谢寿光:
感谢赵燕平书记的支持。下面有请这部房《地产蓝皮书》的副研究员李恩平就中国房地产市场2011—2012做主题报告。

2012-05-24 09:32:02
李恩平:
各位领导，各位专家、各位来宾，新闻界的朋友们，早上好。现在我代表课题组做皮书的主题报告。我报告的题目是--中国房地产市场分析：2011年形势与2012年展望。报告的主要内容包括四个方面：一是2011年房地产市场走势与特点；二是房地产市场存在的主要问题；三是2012年房地产政策展望和市场预期；四是政策建议。

2012-05-24 09:32:44
李恩平:
一、2011年房地产市场走势与特点。2011年是我国房地产市场走势的特殊一年，也是房地产调控空前严厉的一年。主要有几个方面：

（一）调控政策和措施空前严厉。当年1月国办发1号文是该年的调控基石，无论是调控方向的差异性，还是调控共聚合调控手段精准性均为历史首次。这次调控主要有几方面的特点：一是抑制不合理需求政策升级。二是制定明确的房价调控目标。先后有600多个城市公布了现价目标并出台了控制房价的相关细则。三是实施更具差别化住房信贷政策：在首套、二套的首付方面都存在差别化。四是推出具有里程碑意义的房地产税改革试点。2011年在上海、重庆实施试点，这是房地产管理的重大突破，为下一步更大范围实施房产税积累了经验。

2012-05-24 09:33:32
李恩平:
（二）商品房交易量总体增速下降，但地区差异明显。2011年商品房市场交易量快速增长态势有所缓和，总体增速呈下降态势，但由于地区之间限购、现价政策差异明显，导致了商品房交易量变化存在明显地区差异。从全国来看，商品房成交量总体增速趋缓，2011年全国商品房销售面积近11亿平方米，同比增长4.9%，增速比2010年回落5.7个百分点。限购城市较多的东部地区成交量几乎与2010年持平，而中西部地区成交量增速趋缓。北京、上海、浙江等主要七个省市商品房和住房成交量呈现下降趋势。多数省区成交量尽管增长，但是增速是下降的。我们也看到，仍然有少数的省市比如天津、广东、贵州、安徽、福建等省市商品房成交量呈增速上升趋势。

2012-05-24 09:35:19
李恩平:
（三）全国商品房均价增速与2010年基本持平，区域分异显著。2011年在限购等政策的作用下，房价上涨势头得到初步控制，全国商品房及住宅销售均价与2010年基本持平，但区域分异显著。从全国来看，商品房均价增速与2010年基本持平；2011年全国商品房销售均价为5377元/平方米，增速比2010年下降0.6个百分点。70个大中城市住宅销售价格指数环比、同比下降城市大幅增多。2011年12月，70个大中诚实信建住宅价格指数环比下降的城市增加到54个，比1月份增加了51个；70个大中城市二手房住宅价格指数环比下降的增加到53个城市，比1月份增加了50个城市。与2010年12月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有29个。同比涨幅回落的城市有33个。房价走势区域分异显著。北京、上海几个省市房价成交呈下降态势，多数省市保持房价增长，但是增速下降也是比较明显的。我们也看到，部分省市房价增速仍然保持着增长态势。

2012-05-24 09:37:22
李恩平:
（四）商品房竣工面积增速上升较快，其他开发指标增速均为下降态势。在严厉的房地产调控政策作用下，2011年房地产供给的指标中，只有商品房竣工面积增速呈上升态势，房地产投资、新开工面积、土地购置面积等增速均呈下降态势。受货币紧缩政策影响，房地产贷款增速回落。竣工面积增速上升较快，2011年全国商品房竣工面积为8.9亿平方米，同比增长13.3%，分别高于2010年8.7个百分点；房地产投资增速下降：2011年房地产开发投资总额达6.2万亿元，同比增长27.9%，低于2010年5.3个百分点；新开工面积增速大幅下降：2011年新开工房屋面积达19亿平方米，同比增长16.2%，增速比2010年下降24.4个百分点；土地购置面积增速迅速下降。2011年全国土地购置面积为4.1亿平方米，同比增长2.6%，远远低于2010年25.2%的增长率；房地产贷款增速回落。2011年全部金融机构房地产贷款余额为10.73万亿元，占全国同期代换的19.6%，同比增长13.9%，比2010年回落13.5个百分点。

2012-05-24 09:39:32
李恩平:
（五）保障性住房建设高速发展。2011年保障性住房建设达到前所未有的高超。开工数量超过1千万套，多个省市出台了公共租赁住的政策细则。保障性住房开工数量前所未有。2011年10月末，全国开工建设1033万套保障性住房，超额完成了年初确定的1千万套的目标。同比增长75.1%，是保障性住房建设发展最快的一年。2011年公共租赁住房建设速度大幅提高。保障性住房建设信贷支持力度加大。保障性住房建设资金增长较快，保障性住房开发贷款余额为3499亿元，全年累计增加1751亿元，占同期房产开发贷款增量的50.1%，比去年初提高31.7个百分点。多地出台公共租赁住房政策细则。在国家政策框架下，北京、上海、重庆、福建等省市先后出台了关于公共租赁住房的细化政策，各有不同的创新和突破。

2012-05-24 09:41:48
李恩平:
二、房地产市场存在的问题。

（一）地方政府房价调控目标与社会预期存在较大落差。600多个城市出台了房价调控目标，但是绝大多数城市政府将房价控制目标设定为增幅不高于或低于GDP增幅与人均可支配收入增幅。这些调控目标语社会预期存在较大落差，除了北京市之外，目标都是在增长的，所以被称为涨价目标或者涨价标准。

（二）调控对自住性住房需求存在一定的积压效应。2011年商业银行信贷进一步收紧，首套房贷款首付比例和贷款利率上调，公积金贷款购房的利率也于2月初上调。首套房信贷门槛提高使首套自住购房成本增加，负担、压力增大，抵消了消费者因房价增幅回落可获得的受益空间，使首套购房者难以分享房地产市场调控的成果。

2012-05-24 09:44:07
李恩平:
（三）保障性住房融资与管理机制不健全。保障性住房建设尚未形成一套完备的金融支持政策体系。保障性住房建设融资渠道不畅，特别是出租型保障性住房，比如公租房和廉租房，资金投入大、利润少且回收期长，甚至无利润或负利润，又缺乏相应的担保和保险政策，没有明确的风险补偿机制和激励机制。在建设过程中，财政补贴成为该类保障性住房的主要资金来源，但财政资投入比例低、土地收益回落且支出门类不断增多，这种情况下，地方政府建设资金的来源和风险加大。

2012-05-24 09:45:25
李恩平:
（四）开发企业对政策机市场敏感性差，市场垄断可能性加大。2011年尽管商品住房交易量增速回落，但商品房住宅投资同比增长30.2%，远高于“十一五”增速，反映开发企业对政策和市场变化的敏感性不强，市场判断力相对比较弱。这和房地产开发企业的行之有关系，因为国有企业占的主导成分比较大。在市场严厉调控的情况下，房地产市场交易低迷，部分中小企业资金占用和融资压力增强，推动行业内规模重组，加大市场垄断。

（五）房地产研究咨询服务发展滞后。刚才李扬副院长的批评是很对的，包括我们课题组在内，很多研究工作做得很滞后。这有几方面的原因，一是中国房地产市场时间尚短，统计数据自身研究力度不是很大。另外房地产市场这些年一直处于卖方市场，对于开发企业来说，寻求市场咨询的压力不是很大，所以表现出来的市场需求不是很够，研究机构应该进一步加强房地产领域的深入研究。

2012-05-24 09:47:21
李恩平:
三、2012年房地产政策展望和市场预期。

（一）2012年宏观经济形势对房地产市场的影响。

一是经济增速回落影响收入增长和增长预期，导致购房置业决策更趋谨慎。对自住性需求而言，收入增长放缓影响其收入储蓄积累，直接冲击其购房能力和按揭购房的未来还贷能力，对购房决策更趋谨慎。对于投资和投机性需求而言，居民收入增长放缓，意味着储蓄增长放缓，也意味着未来资本市场资金价值增长，而房地产的投资投机价值下降，从而促使投资投机性决策也趋向谨慎。

二是经济增长回落也可能促使国家放松信贷调控，有助稳定房地产开发投资和供给。经济增速回落也将导致国家宏观调控政策转向，房地产开发信贷可能有所放松，特别是保障性住房开发信贷支持力度将加强。

2012-05-24 09:52:01
李恩平:
三是经济结构改善有助于居民收入分配和消费型住房需求积累。经济结构相高端化转变的话，经济收入分配改革调整有可能向中低收入人群倾斜，而中低收入人群收入增长将有利于自住性购房的收入储蓄积累。

2012-05-24 09:52:46
李恩平:
（二）2012年房地产政策展望。

1.房地产政策方向：2012年我国房地产政策将继续巩固已有的调控成果，调控政策将不断优化和提升，但是调控难度也不断增大。巩固调控成果，抑制投机性需求仍将是本年度房地产调控中心任务。资本市场闲置资本充裕、可投资渠道少、套里需求大的格局难以根本扭转。抑制投机性需求仍将是本年度房地产政策调控的中心任务；自住性需求支持力度将逐渐加大，调控措施将进一步体现差异化、精准化。预期调控措施将进一步体现差异化、精准化，再继续维持对投机性需求紧缩抑制政策的同时，对首套住房的金融支持力度将加大，对改善性住房需求限制也有可能逐渐松绑；政府与企业、中央与地方利益诉求差异，调控政策执行和实施难度增大。部分房企和地方政府面对市场低迷将不断寻求调控政策松绑，积极寻找有利于自身利益的政策突破，消极应对不利利益的政策实施，导致调控政策执行和实施难度增大。

2012-05-24 09:53:38
李恩平:
2.若干代表性房地产政策展望：延续近年来的政策争论和政策试点，2012年一些重要的具体政策措施被广泛期待。

房产税：我们认为2012年不排除面向新增市场的上海模式或面向高端商品房的重庆模式在其他城市实施政策推广。但是考虑到房产税影响深远，所需的信息技术要求也较高，面向整体存量市场并以过渡持有房产作为征税对象的房产调节税很难在2012年出台和推广。

限购：我们预期2012年部分城市具体限购措施可能有所变化，如对首套住房定义放宽、对二套住房限购放开、对非户籍人口常住人口限购放宽，限购手段也可能从硬性的交易限制转向信贷限制。

住房保障：我们认为在2012年维稳政策基调下，住房保障体系将延续当前以建房补贴为主导的保障模式，但由于土地出让金锐减，各城市地方政府的住房保障筹资难度增大，相对于上年度，本年度保障性住房建设步伐将呈现减速态势。

2012-05-24 09:55:04
李恩平:
（三）2010年房地产市场预测。

1.房地产需求。受国际金融危机和宏观经济增速回落影响，2012年房地产需求可能呈现低迷态势，投资投机性需求进退难舍，消费性需求谨慎观望。

投资投机性需求进退难舍。一方面，高房价持有的保值风险越来越大；另一方面，股市等其他投资渠道同样前景不明，闲置资本很难寻找有效的替代投资渠道。

消费型需求谨慎观望，购买决策取决于房价变化。一方面，对既有的城镇住房困难居民家庭而言，当前高房价已超出其收入储蓄承受能力；对城镇化移民家庭而言，购房居住形成的城乡消费利益差异空间大大缩小，回乡建房购房利益大大上升。另一方面，一旦房价合理回调，由经济结构调整形成的收入分配结构调整将鼓励中低收入居民家庭踊跃实现其消费性购房需求。

2012-05-24 09:56:06
李恩平:
2.房地产供给：受2011年房地产交易低迷影响，2012年房地产供给将相对充裕，存量供给将进一步积累，但新增供给可能与上年大致持平或有所下滑。

存量供给进一步积累。2011年新建房产竣工供给增长，交易微缩，导致2012年新建住房存量供给迅速积累；房产增值效应下降，贬值风险增大，存量二手房市场多套住房持有的投资投机客退出方市票受房产动力增强，二手房供给也将逐步增大。

新增供给可能与上年大致持平或有所下滑。由于2011年末房地产市场景气下降，房地产开发企业市场预期趋紧，导致2011年房地产新开工面积增幅达大下降，土地购置面积绝对量大幅下降，这将影响2012年新增房产供给，考虑2011年施工面积让保持较高增速，预计2012年新增房产供给可能与上年持平或略有下滑。

2012-05-24 09:58:33
李恩平:
3.房地产行业：2012年将是住房分配制度改革以来，房地产行业最艰难的一年，行业盈利可能急剧恶化，中小企业倒逼破产更可能激增。

行业整体盈利可能急剧恶化，中小企业亏损将加剧。本轮房地产开发土地成本高，降价空间效，持续市场低迷，盈利将急剧恶化。中小企业融资成本高，盈利空间更小，中小企业受到的打击更大。

行业并购加剧，行业集中组将进一步提高。整体盈利下降，部分前期土地购置成本较高、融资成本较大、商品房积压较多的企业将面临亏损和债务压力、破产、倒逼现象将激增，全行业破产、倒逼增加，也将为大型企业集团和财团并购提供良机，并购也会导致市场格局发生变化，市场垄断格局将进一步增强。

2012-05-24 09:59:15
李恩平:
4.房地产交易：2012年房地产市场继续维持盘整态势，房产交易量将相对萎缩，房价可能略有回落，但大幅降价可能性也很小。

房价将延续上年末的盘整态势，预期房价将有所回落，但总体降幅不会很大。多数开发企业将选择观望态势，不情愿轻易降价，房价将延续上年的盘整态势。

商品房总体交易量仍将持续低迷，保障性住房将加快上市。

房地产交易区域分化格局将加剧，部分中小城市可能迎来较大幅度价格调整，同时交易量将有所释放，大都市区交易量将持续低迷房价则可能仅仅小幅盘整。

2012-05-24 10:00:57
李恩平:
四、政策建议。

（一）探讨首套普通住房优惠政策和超大城市限购制度化。

应在完善居民购买首套自住普通商品住房贷款优惠政策的基础上，尽力避免在首付比例、利率等方面优惠程度的频繁调整。

应节合城镇体系建设、超大城市资源环境承载能力、房产税征收增，探讨限购政策制度化的可行性。

（二）完善保障性住房投融资和管理机制。

在保障性住房建设方面，最重要的是要促进投融资主体多元化和市场化完善保障性住房建设的投融资机制。保障房管理方面，一要完善进入、退出机制；二要完善分配机制；三要设置保障性住房专门管理机构，配备专职管理人员。

（三）进一步营造健康的市场发展环境。防止房地产市场形成垄断；继续约束非房地产国企进入房地产领域；稳定市场基本政策；

（四）稳步推进房产税改革。将房产税改革纳入我国财税制度改革，优化财税结构的整体框架来考虑，合理设定税制基础，确定征收房产税的基本功能的同时注重其整体功能的发挥。加强房产信息化建设，为产税征收提供技术支持。

（五）培育房地产研究咨询服务市场。合理引导房地产企业和居民咨询服务需求；规范和支持房产研究咨询机构。

谢谢大家。

2012-05-24 10:02:33
谢寿光:
感谢李恩平研究员的报告。这个阶段的发布会是由我主持的，非常感谢各位专家、领导和参与者的合作。我的任务完成了，下面有请牛研究员主持后面的高层论坛。谢谢大家。

2012-05-24 10:06:12
牛凤瑞:
谢谢各位女士、各位先生，房地产高峰论坛现在开始。学者发言只代表个人观点，我们更多听一下不同意见。第一位请张汉亚先生，是我们国家改革和发展委员会投资研究所原所长、中国投资协会会长，现在投资学会的会长，请听听他的高见。

2012-05-24 10:07:03
张汉亚:
大家上午好，刚才李扬院长讲了房地产很多，咱们的蓝皮书内容很丰富，首先祝贺蓝皮书第九本顺利出版，我看了一下，内容确实很丰富。作为蓝皮书，是记录国家房地产经济发展历史的一本书，用科学的方法、数据说话的方法，还有各种观点，对中国的房地产发展会有一定的作用。

我想讲三方面：一、从经济形势看房地产今后怎么发展。二、政府和市场的关系；三、房地产应考虑的问题。

2012-05-24 10:07:51
张汉亚:
关心经济学的都知道，前两天温总理说了，对保持经济增长放到更重要的位置。就是现在经济不太好了，因为第一季度GDP增长8.1%，去年第四季度是8.9%，下降了0.8个百分点，各方面好象还不错，投资增长了21%，房地产投资也增长不少。但是四月份的数据出来之后，大家可以看到，最主要的是生产，规模以上的工业生产增长低于10%，几年以来是没有的。外贸进出口1—4月份增长6%，出口增长3.9%，投资降到20%了，消费降了11%。领导到下面去调查，所以经济的发展也面临一个问题。人大会议上今年经济增长7.5%，但是很多人也不愿意下降到8%以下。一季度8.1%，二季度可能是7.1—7.5%，所以从这个角度来讲，还是不太愿意的，中国有8%情节，9%就热了，7%就低了，8%正好。

2012-05-24 10:08:58
张汉亚:
为了防止经济下滑，3月政府已经采取了措施，发改委加快了审批速度，对政府融资平台，发债也加快了审批。银行在3月份发了1万多亿的贷款，存款准备金到5月18日是第一次下调，2月份下调了一次。前几天出台了200多亿的补贴家电销售的政策，从3月下旬已经开始了，到4月份更差，其实这是必然的，因为所有的经济发展都有滞后性，你采取了措施，比如批了一个投资项目，这个项目要做各种准备工作，各种场地、还有各种手续，真正表现出建设过程中原材料、机械设备购买、安装到实体。不管怎么说，出口促进了，消费投资这两块还是作为主要的点，已经开始采取措施。

2012-05-24 10:10:40
张汉亚:
总体来说，大家觉得效果不大，因为很重要的问题是今年的经济下滑，或者说从去年第四季度开始经济下滑，很重要的问题是对房地产的调控，房地产投资占全社会投资的20%，全社会30万亿，房地产是6万亿，占了1/5。房地产在2010年开工很多，去年是下降。今年前四月房地产开工占23%，主要是在建工程不可能停，要不断往里金钱。去年新开工减少了，今年更惨，今年前四个月，土地出让比去年同期下降19%。这样就造成了房地产投资下降，前四个月投资比较高，后面还是会下来，影响整个投资。

房地产的上下游链是比较长的，上游是钢铁、水泥、建筑业，下游的各种装饰、家电，包括汽车，都在这个链上。因为买了新房肯定要买汽车，要装修，需要家电等等。现在钢铁还在下跌，我昨天看又下跌了，每吨下跌了10几块，水泥也是这样。家电方面，国家有267亿的补贴，但如果不买新房可能也不想换家电。房地产本身对GDP的增长，我们算了算是4.5—5%。房地产不再去购土地，土地出让金就少多了，去年土地出让金达到3万多亿，整个地方财政收入是4万多亿，房地产相当于75%，实际上加起来是7万多亿，中央政府还给了2万多亿，一共是10万亿左右。现在土地卖不出去了，可是土地出让金要求10%给教育，10%修水利，10%给保障房。本来就少，今年水利又占10%，所以地方财政建设主要靠土地出让，这就造成了资金紧张，保障房这些还必须要保障。中国的经济快速发展主要是地方的，中央一直要控制速度，但地方能发展就发展。地方没钱了，这样经济发展就会更加困难。

2012-05-24 10:13:26
张汉亚:
现在能使的方法都使了，如果7.5就算了，或者说在7也不要紧，我认为7再低点都不要紧。不要追求那么高，因为我们习惯了高增长，美国增长3点几、4点几就不错了，欧洲2点几，我们每年增长8%以上，10%以上，现在降到8%以下有点不习惯，我认为不用大惊小怪。为了保8，在房地产这块必须要有所放松。但话说回来，确实已经放松了。芜湖和佛山出政策的时候，佛山当天就收回。据说现在30多个城市已经在限购、贷款方面有所放松。银行按揭贷款、利率也是八五折，已经是优惠了。

2012-05-24 10:15:47
张汉亚:
蓝皮书说今年是最困难的时期，其实我觉得最困难的时期已经过去了，现在应该是比较好的一个时期了，都说房地产在前几个月最缺钱，社会资金利润很高，造成了房地产控制行业，一些中小企业贷不着款，所以资金链断裂，个别的倒逼。四月份增加6千多亿，3月份增加1万多亿，现在准备金下调，总体来讲资金富裕了，但是银行又贷不出款来，因为经济下调滞后整个都不景气了，贷款的少了，相对来说房地产还是最优质的贷款，所以现在中小企业的贷款我估计很快就会好。房地产本来就是密集型企业，特别是大的企业，万科、SOHO从来没有缺过钱。但最后还是卖不出去，所以问题也不大。整体形势还会延续，我觉得不得不对房地产放松，我觉得已经到底部了。

2012-05-24 10:17:23
张汉亚:
二是政府和市场的问题。我一直主张政府管政府的，市场管市场的，房屋是人人不可缺少的，是生活的必需品，对没有能力从市场上获得住房的，必须由政府来管。在经济发展过程中，房地产通过市场可以发展得更快。通过市场的发展是比较快的，有一个是电信业，过去电信很穷，装电话很麻烦，但现在固定电话已经没什么人用了，主要靠手机，这主要靠市场。再一个是收费高速公路，这几年高速公路达到十万公里，房地产通过30多年的发展，特别是98年以后的发展，使我们普遍改善了住房，而且城市变得更加漂亮，这也是通过市场的原因造成的。政府要管保障房，企业管商品房。

还有一块是公租房，我觉得政府管保障、给予补贴的，除了这个以外还应该有高档的出租房，因为有些白领不想买房，这些应该由市场去搞。现在来了经济适用房、两现房，又是市场、又是计划，这两个给搞坏了。所以现在很多省市提出取消经济适用房，在04、05年我多次讲话都提出了，其实这个没用，而且会造成以后的混乱，会造成很大的麻烦，所以这方面要明确。从现在来看，公租房、保障房去年开了1043万套，前四月份150万套完工，又开了240多万套，中央投了2470亿在保障房上，力度确实很大。但是出了新的问题，很多公租房没人租，过去廉租房有政策，经济适用房有政策，但是现在的公租房政策不太好。我们早就提出要有公租房，有一部分城市人不愿意买房或者买不起房，那部分应该给进城的农民。还有一部分是大学毕业进城的，在机关工作，他们都需要住房，买不起房，公租房是针对他们的。但是很多城市的条件造成这些人没房，让进城做买卖的人买了。现在的政策造成了一方面很多人租不到房子，或者高价租房。一方面造成了公租房租不出去，所以我觉得应该有相应的政策使公租房发挥更大的作用。

2012-05-24 10:18:17
张汉亚:
三、很多人都说房地产政策一放松就会造成开发商提高房价，其实提高房价本身是有原因的，一是土地价格不断升值，二是供不应求。各种租赁房出现滞后，刚性需求分散的话，其实也不见得会出现这个问题。但我觉得开发商应该注意一个问题，就是自律。08年以后我们提出企业要自律，我说搞一个房地产自律宣言，但是他们都不愿意搞。2010、2011他们又遇到困难了，我说再不接受教训，政策宽松你们又一个劲儿提房价，肯定会引起众怒。所以房地产开发一方面是挣钱，另一方面应该有一些社会道德，特别是住房本身，是人们生活的必需品，所以一定要考虑这方面的问题。因为供求关系，抬价就抬不起来，在今天的情况下还是要自律，不要今天18000，明天32000，一下提那么多，一定会引起众怒的。谢谢大家。

2012-05-24 10:23:34
牛凤瑞:
谢谢张汉亚先生。下面请赵松女士发言。赵松是国土资源部地价所所长。

2012-05-24 10:24:33
赵松:
谢谢大家。首先感谢课题组又为业界拿出了一部很具有学术价值的专著，每年到这个时候，业界很多人都在等着这本书的出版。今天有机会在现场、在第一时间分享课题组的研究成果，所以对课题组表示感谢。

刚才课题组已经把房地产市场一年的状况进行了回顾，这里我先补充一下土地市场的状况。从土地供应量角度来说，已经连续三年明显上升，仅从房地产供应量来说，去年也是上升的，去年全国房地产供应是16.7万公顷，其中住宅是12.52万公顷，2012年住宅是10多万公顷，还是在持续放量。蓝皮书里面写的是土地购置量在下降，我想这两个数据因为内涵不一样，统计口径是不一样的，我们这里统计的住宅用地的供应量是指政府供出去的，跟买方签了合同的，是按这个数据统计的，口径不一样，可能会造成数据显示有差异。

从结构上来说，去年的结构有一些调整，占比率最大的是基础设施，基础设施用地占的总的供地量达到38%的，提高近10个点。由于它的提高，房地产结构有所降低，28%点多，前几年房地产占整个供地结构的比例超过30%，高的时候达到35%，去年由于整个大的国家开发投资的规划，基础设施大量上项目，所以占比比较高。从小的结构来看，房地产用地中，特别是住宅用地中，保障性住房的供地比例占到22%点多，超过20%，前几年一直在10—15%左右，所以也是创了新高。

2012-05-24 10:26:09
赵松:
从土地市场最敏感的价格信号来说，去年全年住宅地价增长率，四个季度一部一个台阶地在下降，总的来说还是正的增长。到了第四季度，住宅地环比笔增长率是0，全年累计下来的地价增长率6%点多。这个数据在2010年是超过10%，再往前2009年是7%点多，可以看到住宅市场上地价的增长率也是逐步降温的。到今年一季度，最新的数据是全国主要检测城市住宅低价已经是负增长了。

招牌挂市场上异常交易的情况，我们指的是溢价率非常高，超过50%，单价地王、总价的地王，媒体关注的这些地王，前年年底开始要求各地统一上报，根据上报的情况看，三季度以来日常交易的租率度大幅减少，四季度当月基本都是在十几宗的情况，可以看出土地市场明显降温。

我们还一直跟踪了全国六个典型城市，上海、北京、天津、杭州、青岛、深圳，各类物价的租价比情况，这个情况不具有代表全国整体的变化，因为毕竟只是六个城市，因为我们跟踪了多年，发现去年的数据也有一些与以往不同的变动，比如说商业租价比，这几年有升有降，去年是持续的下降，但还是在比较正常的区间，在7%—8%左右。住宅这块有不同的变化，前几年一直在降，一路降下来，已经跌到了我们认为不太合理、偏离正常区间的状态，3%—4%。去年有六个城市同时都有微弱的回升，虽然回升很小，还是在3%点几，但还是有了回升。

2012-05-24 10:31:02
赵松:
工业物业的租价比，前几年在逐年上升，因为我们工业地价这么多年来在市场上是被低估的，背后的原因大家也可以理解，为了政府招商引资的需要，有这方面的倾向。但是去年来说，这几个城市工业的租价比出现了有升有降，不是全部在上升。所以我们觉得，在工业物业这个市场可能会有新的因素发生变化和活跃。这是去年土地市场上的数据。

结合今天的主题，包括其他刚才专家的发言，还有蓝皮书提供的数据，今年的房地产调控有三个方面：一、今年的调控政策，力度很难把握。2011年中央的政策态度鲜明，决心也坚定，手段也严厉。2012年，由于大的经济背景的情况，我觉得手段上可能会更加趋于弹性化，用现在比较时髦的词就是差别化。其实微调从去年年底就开始启动了，三次很给力的下降，包括现在地方政府鼓励性政策的出台，中央政府其实给予了默认。在这种情况下，市场上争论的声音也很大，说是不是又要开闸放水了，大家都很担心，各方面都在争论。我觉得在今年大的经济背景下，经济全面降速的情况下，中央采取微调的手段也是可以理解的，也是应该的，但我觉得不会采取像08、09年大幅度的政策变化，不回大调，因为08年的教训政府还是会吸取的。当年资金大量放量引起的后果到现在还没有吸收，所以我觉得今年会微调，但不会大调。这种情况下，房地产的走向，我同意蓝皮书的观点，在现在的价位上可能会有小幅的波动，但是不会有大的涨跌的变化。

2012-05-24 10:32:49
赵松:
在这种背景下，不管中央政府、地方政府出台任何政策，都会很审慎，做全面的预估。我们现在看到的情况是，政府出台一个政策，媒体、公众在网上解读，往往会说它的负面影响，可能会怎么样，政府就会说我这个政策出台的本意是为了什么。前几天扬州鼓励性政策也是这样。我觉得政府这么说意义是不大的，一旦政策落实执行，相关方都会有动力促使政策向自己有利的方向去引导，所以政府如果仅说我这个政策本意是什么，这样意义不大。很多政策出台，真正落实起来以后和你的本意不一样了，甚至有可能造成负面效果比本意的正面效果还大，这样的可能也是有的，所以政府出台任何政策一定要做好全面的预评估，不要定义自己本意怎么样，一定要全面地看。

2012-05-24 10:35:41
赵松:
另外我觉得今年市场上会有很多次地争论、观望，关于下一步的走势。这种情况下，政府有关部门应该及时、准确地向市场传达信息，避免市场的混乱。比如现在这个阶段，限购政策是不是要成为常态的政策？货币的放量能放到什么程度？我觉得政府不要让市场猜，这样可能会引起不想看到的结果。

关于土地市场，我觉得今年会更为严峻。去年大家看到从供应量、结构，包括出让收入方面，还不算难看，可以说比较平稳，稳中有进。去年年底当时有媒体采访我说，现在有机构公布了全国市场收益大幅锐减，造成地方财政资金又紧张了，请我评论一下。当时我们的数据还没有对外公布，但已经出来了。去年的土地市场，招牌挂收入是上涨的，3.15万亿，跟市场想象的是不一样的。但是到了今年的状态，真的是会下降的，今年土地市场的供需矛盾更为复杂。今年我觉得土地口面临的最严峻的管理上的要求是供后监管，不只是土地自身的业务，还有其他的管理部门。我们前三年都是放量供应，供出这么多地，根据统计现在已经供出未竣工的房地产项目用地数字是比较大的，就算今年供应量有所下降，供出的这些房地产用地也够维持几年的开发，但是在这种情况下，我们更担心的是由于开发商现在资金链紧张，市场又陷入了观望状态，所以有些开发商会故意延长开发期，造成新的闲置土地。供出去的地怎么让把形成有效供应，实际这是一个很大的难点。

2012-05-24 10:37:03
赵松:
刚才我们提到商、住、公这三个方面，住宅市场今年会进一步区域平稳，只要没有大的政策变化。现在值得关注的是，一些资金从住宅用地市场出来以后，转向投入类的商业和工业。很多地方规划把发展高新技术的产业，包括楼宇经济、总部经济作为新的亮点来培育，这就意味着在工业物业这块，工业用地市场这块会有新的活跃因素。刚才我介绍了我们对租价比的跟踪，也有一点反映，定量化研究这块还不能支撑真的是这个结论，但是在前期的调查和地方了解情况时发现，这种苗头在一些地方，特别是发达城市，已经有现象发生了，比如一些资金开始炒作工业用地二级市场，有的甚至直接进入招牌挂市场，炒作地价，这种现象值得关注。如果真的把工业经济作为新的经济增长点培育起来，这是好事，但是这个过程中也要关注投机炒作的行为。

2012-05-24 10:38:30
赵松:
关于保障房，我想说一点，我觉得这个政策导向是非常好的，但是操作上的科学性从各方面是有待提高的。比如保障房建设规划的这个量，不管是3600万套、1千万套、7百万套也好，这个量是怎么出来的？我一直很关注，包括到地方调研时也问，这个量是在充分调研的基础上，根据家庭、人口这些数据的基础上匡算出来的，还是地方为了表决心开出来的。不仅是土地供应计划，前两年土地供应量也非常大，2010年是18万公顷，没完，差很多。2011年更多了，21万公顷，又没完成，完成率更低。今年住房供应降低了，17万公顷，反映了各个部门更加务实、审慎的考虑，不知道保障房这块是怎么核定出来的。如果前期做过数据测算，我觉得有关部门应该向市场、公众公布，公布出来不是让公众检验你算得对不对，这肯定不可能精确，就是一个匡算，但是算的原理，从哪方面考虑的，包括一些大数的判断要交给公众，让公众看到，起到什么作用呢？比如老百姓想买保障房，算算要等几年，可以有一个预期。开发商也可以算，根据你公布出来的数字，他可以算一下自己的开发计划怎么定，在能接受的利润率的情况下，怎么安排今后的投资，所以我觉得公布出来以后有利于市场各方的预期。保障房政策这块，我觉得有关部门既要承担起保障民生的责任，同时也要使它有利于促进形成住房的梯度消费，培育长期、持续、健康发展的房地产市场。

我就说这些，谢谢。

2012-05-24 10:41:05
牛凤瑞:
下面请汪利娜女士发言。她是中国社科院经济研究所研究员。

2012-05-24 10:44:00
汪利娜:
大家好，非常高兴来参加这次发布会。我知道所有研究房地产的人都关注一年一本的蓝皮书，虽然是年度性的房地产市场的总结，但是如果大家把所有的蓝皮书汇总起来，可以看到我们整个国家房地产市场的走势和政策的变化。从我多年从事房地产研究来说，我有一个感觉，我们的房地产调控政策，大家说去年是最严厉的。从2003年我们国家首次把房地产作为支柱产业提出来以后，我们的政策调控就从来没有停止过，而且永远是沿着遇热降温、遇冷发汗这样的调控方式。所以我们总感觉应该建立长效机制，要完成顶层设计，这个长效机制来源于哪儿？调控的依据到底在哪儿？刚才赵所长提出来，要对整个形势有一个预判，然后才能拿出解决问题的办法。

2012-05-24 10:44:34
汪利娜:
我经常看国外的研究，我只侧重于房地产中的住宅市场，大家可以看到，城市的发展和住宅产业的发展、住宅市场是如影随形的，而且是密切相关的。很多经济学家，包括美国的戴维杰克森就研究过，一个国家的城市化有一个梯度发展的过程，比如说在初级的发展阶段，住宅的投资占到GDP的3%左右，当城市化率达到30%，就是说进入快速发展阶段之后，住宅的投资会占到GDP的5%、6%的高速发展阶段。城市化进入成熟期之后，达到60%、70%，甚至更高的时候，住宅的投资会趋于平缓。我们的国家是什么情况呢？中国的城市化第一个拐点在1996年达到30%，伴随着我们国家住房制度的改革，99年实施了住房分配货币化，带动了整个住宅产业发展。住宅投资进入了快速增长期。我们国家有三个口径来统计住宅的投资：一是全社会住宅投资，包括了城镇和农村。在1999年—2010年，住宅投资占GDP的比重从8%达到了11.3%，从全社会大的口径来看。我们只关注城镇，以城市人关2012-5-24 11:01系最密切的，它的投资规模从原来的4千多亿到2010年达到了3.9万亿，占GDP的比重从5.5%达到了9.8%。我们只关注房地产或者商品住宅的投资，它的占比从原来的3.2%提高了8.4%，这在全世界都是很少有的。日本在城市化最高的时候占GDP的比重只有8%，美国就没有超过6%的时候，法国和德国有这个情况，在6%左右。我们未来的住宅投资，只是房地产的70%左右。我们的城市化去年刚刚突破50%，还有很长的路要走，我们的投资规模会怎么样？我也比较了所有其他的行业，包括制造业、建筑业、金融、交通水利业，没有一个行业的投资规模或者投资的增速能跟住宅投资相比。

2012-05-24 10:49:21
汪利娜:
从这一点可以看到，住宅和城市化的高速发展是密切相关的，而且对整个经济的影响力有多大。住宅的销售，我们国家统计局给的数字只有房地产销售这一块。大家可以看到，在1999—2010年，住宅竣工面积从1.7亿平方米达到6.3亿，去年是7.1亿，年均增速在14%，销售面积从1.21亿平方米达到9.9个亿，年均增速在19%。销售额从2千多万人民币到2010年达到4.8万亿。这个年均增速是29%。这意味着什么？老百姓的需求是相当旺盛的，对于这样一个产业，面对这样旺盛的需求，我们应该给予什么样的长期的扶持政策？这是大家应该考虑的。

当然我们城市化进程中也有住宅市场不和谐的音符，在占GDP11.3的投资中，有相当一部分投资是在农村，由于我们国家土地的二元结构，导致了中国的住宅市场也是一个人为的城乡分割的住宅市场，不和谐的是，随着城市化人口不断上升，农村人口在不断下降，从8亿多降到了6亿多的人口，农村住宅建设快速增长，建筑规模超出了城市新建规模。我们都想到，农村住宅占地面积大，无疑和城市居住用地形成一个矛盾。一方面城市的居住用地相对管制比较严，供地比较紧缺，尽管这两年居住用地在增加供给规模，但是从总的来讲，与旺盛的住宅需求比，可能还是有问题的。城乡的住宅二元结构无疑造成了土地供需的矛盾，大家也知道我们的城镇化，2亿多农民虽然进了城，收入增长了，但是他的根还留在农村，按户籍人口来算，我们的城市化率还不到30%。这意味着什么？实际上城市住宅在突飞猛进，农村的住宅建设也在突飞猛进，在土地、住宅供需矛盾上都会受到影响。

2012-05-24 10:49:59
汪利娜:
农村现在越来越空洞化，但是城里的住宅不光是户籍的门槛，高房价的门槛，都使得农民进了城无法真正成为一个城里人。怎么解决与城市化不和谐的问题，我想大家可以从最近这几年房价和整个城镇住宅市场的供需关系中找到一定的答案。大家可以看到，城镇住宅房价高是从什么时候开始的？是从2005年以后。

2012-05-24 10:51:33
汪利娜:
2005年以后，从竣工和销售面积比，会发现销售面积远远大于竣工面积，如果按套数来算，新建竣工住宅的竣工套数远远低于销售套数，这意味着供不应求，从2005年以后这就是一个不可回避的事实。造成供需矛盾有需求的因素，也有供给的因素，如果我们认为城市化老百姓收入的增长，城市人口的增长，住宅需求是我们现阶段消费结构升级换代一个不可否认的事实的话，解决这个旺盛需求的唯一办法就是增加供给。但是增加供给靠什么？就像李院长讲的，住宅是依附于土地的，2008年之后，居住用地的供给是在增加，但是要是看2003年的“831”大限，导致了2004、2005土地供给的负增长，然后是08、09年，我们说的都是房地产购置土地，这里的确有统计口径的问题，国图部门供地是一个方面，但是房地产开发企业购地又是一个方面，这两个数字是不能对等的。这两年国图部门虽然土地供应在增加，但是房地产企业看到了市场销售面积在下降，交易量在下降，所以他没有拿地的积极性。但是在04、05年，企业想拿地的时候，受到“831”大限和四个管理办法出台的影响，当时的调控政策是收紧两个闸门，一个是土地，一个是信贷，那时候供给就是短缺的。房地产是一个长周期，不能说今年拿了地，今年房子就建好了，至少要推至两到三年。在这个长期的波动中，供不应求问题的叠加就会累计到未来。

2012-05-24 10:52:42
汪利娜:
房地产价格的上涨我觉得可能不完全是供给的问题，跟08年对市场的误判是有关系的。因为住宅价格不是简单、波动的服从于供给与需求，从北京的市场来看，随着06、07房价的快速上涨，交易量实际是在下降的。形成了非常明显的剪刀叉，但由于我们在08年出台了很多不理性的刺激政策，所以导致了市场09年和2010年的跳价，房价的飙升，这个教训使得我们所有后续的调控政策来反思。

面对这个一个情况，如果我们认定城市化与住房市场的发展是密切相关的，在中国城市化没有完成之前，住房的需求刚性也好、改善性需求也好，可能是长期存在的事实。如果我们认定解决供需矛盾的方法，可能更主要来源于供给，供给创造需求的话，唯一的解决办法就是相当长一段时间内要增加住房的供给，也就是说增加供给可能是抑制房价的硬道理。

2012-05-24 10:55:35
汪利娜:
我从这个方面来讲，围绕着平抑价格，缓解供需矛盾，政府应该做的还是离不开土地、税收和金融政策，但是我们国家的土地是政府管制的，包括供地规模、节奏，都是由政府来掌控的。我们现在讲要让房价回到合理水平，整个市场的价格形成机制都不合理，在土地市场上一方供地和多方需求是很难形成合理的价格形成机制的。在这种情况下，我们怎么能保证价格向合理的水平回归，这就值得土地制度改革提到议事日程上来。

2012-05-24 10:56:32
汪利娜:
另外，我们也讲到住房供给不是简单增加住房的供应总量，可能还有结构的问题，包括最近保障房提出，现阶段不能只搞出售型产权房，应该建一些租赁性住房。为什么房地产开发企业没有信心做租赁房呢？因为我们国家的土地使用制度制约了房地产企业的积极性，70年的使用权，房价按照100平米3千块钱在北京租的话，要靠多少钱收回租金呢？70年土地使用权很难使租赁性房地产企业获得合理的租金回报。所以这个土地制度不改革的话，房地产企业可能也没有积极性做这块。只是现阶段保障房由政府主导，才有了一些公共租赁房的开发建设，如果要建立长效的供给机制，畅销的调控政策，土地制度的改革可能势在必行。

2012-05-24 10:57:20
汪利娜:
从税收来讲，我们的税收总是在交易环节，今天营业税，房地产先是五年，后来降到两年，调高一点税率，后来再降一点税率，都主要集中在交易环节。如果我们真是为了投机和投资，能不能在资本利得税上考虑。频繁地交易房屋，所获得的收益不是房屋整个品质的改善，而是周边公共投资环境的改善，这个公共品带来房产的增值，应该收为国有，可以通过资本利得税收回来。金融也是一样，我们没有一个有中国特色的住宅金融的制度安排，我们虽然有了公积金，但他跟商业银行没有任何区别，只是贷款利率略低一些，也不是长期的为保障性住房或者为老百姓自有住房服务的金融机构，商业银行也是随着房地产周期在不断调整住房信贷政策，国家说刺激经济，马上几万亿的资金就开闸放水了，大量的资金流向了房地产市场，没有为未来的稳定住宅供给长期融资安排。

2012-05-24 10:58:40
汪利娜:
中国现在的房地产企业在商业银行不能提供资金支持的情况下，多依赖于信托。但我们国家又没有一个以持有不动产为主的、真正意义上的房地产信托基金，都是一些短期的过桥贷款。这种制度安排很难服务于老百姓购房长远的金融支持需求。所以在这些方面，如果我们要建立长效的机制，维系住宅市场的稳定，这可能都是未来改革不可回避的问题。

我就讲这么多，谢谢。

2012-05-24 11:01:17
牛凤瑞:
下面我把我的观点用尽可能简短的语言给大家汇报一下。刚才说了，房地产是个敏感性的问题，政治化、社会化特别强的问题，刚才汪利娜说我们要建立长效机制，建立长效机制需要顶层设计，顶层设计又依赖于顶层的理论思维。下面我就这个问题谈几点看法，社会科学院也好、学术界也好，对房地产来说存在着舆论、误导舆论、舆论国学政策的倾向。

2012-05-24 11:01:45
牛凤瑞:
我的基本理论思考是什么呢？可以概括为四句话：一、房地产业赋予不赋予支柱产业，这个无关紧要，重要的是它是上下游关联度极强的产业。这是无可否认的。所以房地产业又成为我们国内的第一内需和改善民生的最佳结合点。同时，它也与我们转变增长方式，优化产业结构相辅相成。二、我们的房地产业政策客观上要求相对稳定，为什么？因为房地产的周期比较长，我们的有些提法可能存在问题，政策的密集出台意味着用现行的政策来否定过去的政策。还有更严厉的政策出台，就意味着对现行政策没有信心，不信任。这是一个逻辑关系，在这种情况下，我们期望房地产业成为宏观调控的应急工具这个理论，在逻辑上就错了。所以我们在设计上，我们的房地产政策、宏观调控政策应该保持一个较长期的相对稳定，这样才有一个长期相对稳定的合理预期。中国房地产业未来调控政策的基本方向是什么？一句话：增加有效供给，控制房价，从来也不应该成为它的基本方向。这是我从理论的顶层来谈谈我自己的看法。

2012-05-24 11:03:17
牛凤瑞:
下面我谈三个问题，第一个问题，如何看待严格调控下的房地产形势问题。大家都非常兴高采烈，量价齐跌，现在要问，能够跌到什么幅度？能够维持多长时间？有人说30%、50%太解气了，但是能达到吗？我们的蓝皮书说大概有下降，幅度不会太大。我赞成这个看法。第二，维持多长时间？我们房价下降就完了吗？不完，日子还得过下去，房地产业还要照样发展。房价的下降必然造成交易量反弹，交易量反弹又必然造成价格的上升压力，最后回到价格调控的原点，逻辑关系就是这样。什么时候达到这个局面，也可能是今年下半年，也可能是某一个时候，我不敢说。现在看，这种局面是越来越明显。

现在有人把限价、限购、限外、限贷作为杀手锏，认为效果太好了，是这样吗？大家想一想，我们实行限购，实际上购房者的负担增加了多少？因为附加条件越来越多，不找关系就买不了房子。所以这种价格的下行与形成购房支付成本的增加，负担的增加形成了对冲。接下来第一线城市与第二线城市是不是也形成了对冲？与三线城市形成了对冲？住房价格的下行，又与商业地产、工业地产形成了某种对冲。商品房建设与保障房建设是不是也形成了对冲？内外市场、内外资的对冲，我们注意到了没有？很多富人到国外买房子。这种情况我们应该有所考虑。

2012-05-24 11:05:03
牛凤瑞:
未来的前景如何？我们国家的规划是“十二五”期间中国的城市人口增加6千万，我算了一笔帐，2050年前后中国的城市化人口将达到12亿，房地产房屋存量是多少？在那个时候大概是800—1000亿平米，现在不到300亿。其中住房是150亿，那个时候我们将达到540亿—550亿。“十一五”期间，中国的房地产投资总量是16.1万亿人民币，“十二五”第一年是6万亿，再乘5是30万亿以上，大概是35万—45万亿之间，这就是中国未来的房地产市场。谁能改变这个趋势？不能改变。政策与客观规律发展相一致，我们的政策才能起到四两拨千斤的作用。和客观作用对着干，支付了极高的成本，也未必达到预期的目的，我们现在的情况就是这样。

2012-05-24 11:06:40
牛凤瑞:
现在咱们都喊房价的理性回归，我这里做一下解读。什么叫回归？回归到什么？中国的房价什么时候是理性的？谁能说出来？回归到哪儿去？以什么为参考？中国房价的理性回归，房价是谁说了算，是政府说了算还是我们学者说了算，还是媒体说了算？还是买方说了算？还是卖方说了算？都不算，最后是买卖双方博弈谈判形成的交易价格，那是真实的价格，也就是市场说了算。这是过去的规律，你嫌贵不买，有人买了，最后没有了，就是这样的局面。

2012-05-24 11:08:39
牛凤瑞:
房价的涨涨落落这是市场配置资源的基本形势，没有什么大惊小怪的。去年大涨，今年就大跌，去年没涨，今年跟着涨。所以2011年的数据很多是惯性数据，百份之十几、百分之二十几的增长等等，都是一种惯性，周期长，开工马上就停吗？还要继续投资所以在中国目前的舆论氛围下，我们看到的是房价上涨，同时在调控上又受到政策的限制，不让增加供给，这在中国商品市场上是唯一的一种产品。一种价格上涨了，但是政策上又不让增长供给，最后的结果是加剧市场供求关系。

2012-05-24 11:09:21
牛凤瑞:
现在看到“两头型”购房，进行抑制，投资和投机，这两个词在房地产领域成为贬义词，这在全国各个领域来说也是唯一的。投资、投机也是这样，不投资购房房地产有效供给从哪里来？如果不进行投机，不进行二手房买卖，那二手房市场的有效供给从哪里来？当然两头型购房，房价过快上涨时推波助澜，非常讨厌。现在又讲中国的房地产与中国的通货膨胀、经济过热、产能过剩联系起来，这叫药不对证。所以我说中国的房地产业与金融安全无关、与粮食安全无关。

2012-05-24 11:11:11
牛凤瑞:
今天的研讨会到此结束，谢谢各位。（结束）

2012-05-24 11:12:18

图片内容：

2012中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会

《房地产蓝皮书》

社会科学文献出版社社长主持本次发布会

中国社会科学院学部委员李扬副院长讲话

城市发展环境研究所党委书记赵燕平女士致辞

《地产蓝皮书》的副研究员李恩平就中国房地产市场2011—2012做主题报告

中国社会科学院城市发展与管理研究所原所长牛凤瑞研究员

国家改革和发展委员会投资研究所原所长、中国投资协会会长张汉亚

国土资源部地价所所长赵松

发布会主席台

发布会现场