《中国住房发展报告》及辽宁棚户区改造新书首发新闻发布会_网上直播

活动标题

《中国住房发展报告》及辽宁棚户区改造新书首发新闻发布会

活动描述

中国社会科学院财经战略研究院、社会科学文献出版社定于2012年12月13日（周四）14：00—18：00在中国社会科学院第一报告厅（建国门内大街5号）举行“《中国住房发展报告》及辽宁棚户区改造新书首发新闻发布会暨十大经济学家中国房地产业发展论坛”，并发布《中国住房发展报告（2012-2013）》。中国网现场直播，敬请关注！

文字内容：

史丹:
尊敬的各位领导，各位专家，女士们、先生们，下午好。中国社会科学院财经战略研究院、国家重大社科基金阶段性成果《辽宁棚户区改造经验》和《中国住房发展报告》报告会暨经济学专家论坛现在开始。首先，我非常荣幸地向大家介绍今天出席会议的嘉宾有，中国社会科学院党组成员、副院长李慎明先生，中国社会科学院财经战略研究院院长高培勇教授，中国社会科学院经济所所长裴长洪研究员，西南财经大学副校长丁任重研究员，上海财经大学附校长王洪卫教授，清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授，重庆工商大学校长杨继瑞教授，浙江大学房地产研究所所长姜雪梅教授，南京大学不动产研究中心主任高波教授，中国社会科学院学部委员杨圣明研究员，中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞研究员，中国房地产报总经理单大伟先生，经济参考报理论部主任田如柱先生，经济日报策划部副主任陈学慧女士，光明日报理论部主编张雁先生，羊城晚报副总编文坚先生。

此外，出席本次会议媒体朋友有中国网、新华社、人民日报、中央电视台、光明日报、经济日报、经济参考报、人民网、新华网、光明网、中国经济网、中国社会科学学报、中国社会科学网等，让我们再次以热烈的掌声欢迎各位领导和专家以及各位媒体朋友。

今天的会议分为两个部分，第一部分是由课题组成员报告《辽宁棚户区改造经验》和《中国住房发展报告》，第二阶段是我们经济学家的研讨，我主要主持第一部分。下面首先有请中国社科院党组成员副院长李慎明先生讲话。

2012-12-13 13:26:47
李慎明:
尊敬的各位领导、各位专家，新闻界的朋友们，大家下午好。我很高兴参加今天建成“住有所居”的小康中国的成果发布暨学术研讨会。首先中国住房发展报告等研究成果的出版，我向这个出版表示热烈祝贺，向财经战略研究院、社科文献出版社以及课题组的同志们出版这个报告表示祝贺，同时感谢诸位专家学者和新闻界的朋友们在百忙之中出席今天这样的研讨会。

中国的住房问题是个人们普遍关注的重要问题，住房不仅关系经济的健康、快速和可持续发展，而且关系社会稳定与和谐，关系人民的生存、发展、幸福与安康。

2012-12-13 14:15:24
李慎明:
我在一个报告中写，从一定意义上讲，它涉及到我们社会和我们国家的幸福。党的十八大提出，要到2020年全面建成小康社会，其中住有所居是全面小康的重要内容。

今天，众多专家济济一堂，讨论和研究建成住有所居的小康中国，住房是中低收入特别是住房保障理论的和政策问题，我认为十分必要。2020年规划已经做好了，关键是要在操作层面、技术层面怎么运作，所以这个研讨会就是在操作、运作层面探讨的，非常必要。没有过河的桥和船，目标只能是空的。

改革开放以来，党和国家一方面将改善居住条件纳入从温饱到小康再到现代化，纳入国家发展战略；另一方面，实施城镇住房制度改革，在国家改革开放和经济社会发展取得巨大成就的同时，我国住房制度改革及其房地产业发展也取得了巨大成就，与社会主义市场经济体制相适应的住房制度体系框架基本形成。

房地产业迅速崛起，城镇居民住房面积、住房质量和住房成套率大大改善。城镇基础设施、公共服务和居住环境显著改善，房地产业的发展还增加了政府的财政收入，促进了住宅需求和住房投资，带动了国民经济的快速发展。但是我们也要清醒地看到，作为一个有着13.4亿人口的大国，正在经历着人类历史上最大规模的城市化加速过程，中国目前离“住有所居”的小康水平不仅有很大差距，而且面临着种种的巨大挑战，必须引起我们的高度重视和认真应对。

2012-12-13 14:17:05
李慎明:
第一，大规模住房，尤其是保障性住房供给的挑战。中国未来人口正在继续增加，75%的城镇化目标，3亿多家庭将居住在城镇里，1亿左右的家庭需要住房保障，这是任何国家也都没有达到的规模。而其中，不同地区和不同家庭在购买能力和需求状况上也千差万别。为此，我们不仅要利用智慧，通过市场让绝大多数老百姓住上可承受的住房，也要建立科学合理的保障体系，为低收入居民程度不同的住房保障提供条件。居住需求是老百姓的最大需求，住房不仅是经济问题，更是社会民生问题，处理不好，将影响经济发展和社会稳定。

第二，大规模的人口不断流动和变化的挑战。一方面，中国目前正处于城市化加速期，大量的农村人口向城市迅速转移，同时随着各地经济发展的变化，大量的人口在地区和城镇间加速变化。比如说，现在西部的GDP每年往上涨，而东部中小企业遇到很大困难，这就产生了一些流动。我们要转变经济发展方式，这甚至有可能是一个痛苦的过程。等到GDP下行到一定程度，一些城镇、城市如果经济转型不成功的话，他的住房可能会产生供大于求的状况。另一方面，处在积极变化和发展的经济背景下，中国居民家庭的职业收入等状况也迅速变化，这不仅对各地在住房建设和发展规划上带来困难，也为住房保障管理上带来前所未有的挑战。

2012-12-13 14:19:52
李慎明:
第三，居民住房选址空间面临贫富两极分化的挑战。按照国际经验，市场调节的失灵将导致居民住房选址上空间的隔离和分化，这在拉美看得非常清楚。在产生高收入居民居住区的同时，也形成大量的城镇贫民窟，导致贫困、失业、吸毒、犯罪、环境恶化等城市病。我在巴西看到，“山上”一片贫困，那里黑社会完全在控制着社会，巴西当局不仅警察进不去，军队都进不去。这不仅成为城市发展的毒瘤和顽症，甚至对整个国家可持续发展都形成巨大的威胁。

第四，住房特性决定住房问题长期化的挑战。住房是人类最基本的必需品，但潜在价值巨大，这就决定了，一方面，即便是一般收入家庭也难以一次立即解决居住问题，需要通过长期努力才能解决，对于低收入家庭的住房保障，政府更要做出长期的制度、资源、资金和管理安排。

第五，居住问题面临着综合复杂的挑战。一方面，居住问题不仅仅是住房问题，许多社会和经济问题都与之相关、相连和蜂拥齐上，结合多种问题的城市病主要爆发在居民住区。另一方面，住房保障与建设本身，涉及土地、金融等多因素和多部门的配合，因此针对住区建设，不能就住房谈住房，一定要结合经济、社会、环境等诸多方面，需要统筹布局、综合应对、各方协调、系统解决。

2012-12-13 14:28:32
李慎明:
第六，我有两个结论。一是住房里面应该有商品，但不能商品化。在去年的发布会上我谈到了这个观点，如果全部商品化，作为商品就要进去，就要炒作，就会大起大落，有落差才有能量，房价有大的落差，就完全像股市一样，背后就可能有人操纵，所以赚更多的钱。所以从解决老百姓的吃穿住行方面讲，这里边最大的可能就是个人居住的问题，所以绝对不能商品化，必须保障普通老百姓住有所居。二是我完全赞成提城镇化，不能提城市化。城镇化重点应该放在镇上，不应该放在大中型城市，特别是不应该放在大型城市上，大的城市必须有所控制。中型城市也有所控制，但是镇上从一定意义上来讲可以放开。但是同时不要忘记，城镇之后还有一个乡村，中国地方太大了，不要把乡村完全消灭，如果把乡村完全消灭，全部纳入城镇化，这个提法，也会带来很多问题。所以说，我们在搞好城镇化的同时，不要忘记建设美丽的乡村。我们应该有三个层次，一是大中型城市，二是镇，三是美丽乡村。所以我们应该正确理解城镇化，中央这个提法很好，我们也一定要正确理解。要正确处理好城市、镇和美丽乡村这三者之间的关系和建设。

我谈的观点不一定对，敬请各位同志、专家学者包括新闻界的朋友们指正。谢谢大家。

2012-12-13 14:28:47
史丹:
谢谢李院长的致辞，李院长高屋建瓴，提出了很多新颖的观点，比如说住房要有商品但不能商品化，还有城市化的重点应该在镇上。下面请中国社科院财经院院长高培勇发言。

2012-12-13 14:28:57
高培勇:
尊敬的慎明院长，尊敬的各位专家、各位领导，以及来自媒体的各位朋友，时至年末，大家手头押的事情都很多，在繁忙的条件下，能够参加我们这次的论坛，首先请允许我代表中国社会科学院财经院对大家的到来表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

住房或者说房地产研究是我们财经院的一个传统的研究领域。这些年来，我们一直特别关注住房和房地产问题研究，并且围绕着这一线索的研究，提出了一系列的研究成果。远的不讲，就讲这一年当中，我们不仅承担着国家社科基金重点的高标项目住房问题研究，而且还有今天会议上发布的《中国住房发展报告》，甚至还有其他方面的政策报告，也有专门提交的中央各种有关住房问题的政策建议，这些成果迄今为止已经在社会上获得了很好的反响，这些反响对于我们从事这方面的研究，应当说是一个很好的激励，所以我们会在这个领域一直努力，争取拿出系统的真正有助于解决问题的研究成果。

2012-12-13 14:29:21
高培勇:
今天是12月13日，再有两天就要召开中央经济工作会议了，我们选择在这个时间举行这样一个论坛，其实是有着比较深层的考虑的。住房问题和房地产问题的研究，实际上和当前经济发展两大主题直接相关。比如说，转变经济发展方式问题，也比如说推进经济持续健康发展的问题，都同住房问题息息相关。它是一个关系国计民生、牵动千家万户的重要的研究领域。

远的不讲，单讲当前中国所面临的政策选择，在全球经济持续振荡，并没有真正走上复苏轨道的背景条件下，尽管我们的经济已经出现了触底回升或者触底反弹的势头，应当客观的进只要全球经济不太稳定，中国就不能独善其身，而且全球经济越是持续振荡，越是不断地提醒我们，我们经济发展的新的动力、新的源泉必须立足于内需。也就是说，明年中国经济政策的制定，不管出于宏观调控的目的还是出于转变经济发展方式的考虑，都必须瞄准内需这个新的经济发展的源泉。

2012-12-13 14:31:30
高培勇:
克强总理最近在很多场合都讲到，扩内需主要依靠城镇化，他讲过城镇化是目前最大的结构调整，城镇化是中国最大的内需源泉，城镇化也是最大的改革红利。

目前在城镇化过程当中，消除城市内部的二元结构，也是我们最需要加以解决的最突出的矛盾。所以，在扩内需的过程当中，看起来城镇化是一条主线索，而在当前的中国，我们也越来越深刻地认识到，今天中国要追寻的话，已经不再是那种粗放型的，而是更加注重提升质量、提升水平。而提升质量、提升水平，说到底无非就是解决城乡内部的二元结构问题。我们过去经常讲二元结构，但那时候更多讲的是城乡二元结构，今天最突出的二元结构矛盾是城乡内部的二元结构问题，也就是要解决农业转移人口的市民化问题。

对于农业转移人口的市民化，我们以往的研究，各级看到的各种文件都一再地提醒我们，说到底，它还是一个公共服务的差别待遇问题，对于医疗、养老、教育、住房，这些大家都称之为公共服务或基本公共服务。在城镇的内部，即便在常住人口身上，我们给予的待遇是有差别的，而且这种差别相当悬殊的。那么如何解决？如何把公共服务做一下分层考虑，比如说分成公共服务、基本公共服务、最基本公共服务，我们倾向于认为，住房问题是最基本的公共服务，我们不大同意有人把教育放在解决城乡内部二元结构的问题，因为农民进城，或者农业转移人口落户城市，他们的第一需要或最基本的需要，应该是解决住房问题。首先安居才能考虑其他，所以我们建议，就在解决城乡二元结构这个棋盘上，如果要选择最重要的或者第一步的棋子，还是要把住房问题放在重要的位置加以重点考虑。

2012-12-13 14:34:03
高培勇:
根据我们以往多年的追踪研究，刚才慎明院长也明确指出，住房和房地产问题是一个综合性的经济社会问题，研究住房问题不能单就住房谈住房，不能单就房地产谈房地产，一定要统筹安排，系统考虑，有关这方面的政策建议和理论研究成果，必须立足国情化，把它放在中国宏观经济社会发展的这个大的框架之内加以定位，然后在此基础上才可能找到解决问题的出路。

这方面的体会，我想各位是越来越深的。比如说房价和房租问题必须通盘考虑，单讲房价不看房租或单看房租忽略房价，都不一定合适。比如说房地产税的免征额和住房保障标准问题必须通盘考虑，单纯说房地产开征应该免征多少，不考虑城市住房的基本保障水平和标准显然是不合适的。相反，单纯谈住房保障的基本水平而不谈论房产税的开征标准问题，显然也是不合适的，必须把两者对接起来通盘考虑。

比如当谈到房地产调控对象的时候，只讲增量不讲存量或者只讲存量不讲增量显然是不合适的，必须把两者结合在一起。谈论到房地产管理调控改革目标的时候，还必须考虑最佳的目标和近期目标之间的权衡和对接，要取渐进之策。所有这些都告诉我们，要立足于现实，真正能够拿出有助于解决现实问题的可操作的而且切实有效的政策建议和改革。

2012-12-13 14:36:35
高培勇:
我们今天提供的科研成果一共是两本书，第一本是《辽宁棚户区改造经验》，另一本是《中国住房发展报告》，我们想强调的是，也像以往一再跟大家讲的，这是我们财经战略研究院研究人员的科学研究成果，我们把它称作研究成果而非决策的方案，意思是讲它只是大家研究住房和房地产问题的一个靶子，而且是众多靶子当中的一个。这就是说，它需要大家品头论足，需要大家多提意见，帮助我们进一步完善研究成果。

确实，住房和房地产问题的解决，要最终找到一种妥善的、完善的研究方法，也需要在包括各位在座的专家、领导和媒体朋友在内的整个社会的关注和讨论当中，最终找到方案。我就说这些，谢谢大家。

2012-12-13 14:38:51
史丹:
谢谢高院长的致辞，高院长介绍了财经院成立以来关于住房问题的研究，并对住房问题发表了自己的观点和看法。由于时间关系，我就不对每一位专家的观点进行概括了。下面有请中国房地产报总经理单大伟先生发言，大家欢迎。

2012-12-13 14:40:19
单大伟:
尊敬的各位领导，各位专家，女士们、先生们，大家下午好，我是中国房地产报的总经理单大伟，很高兴能够参加这样一个具有学术意义和指导意义的研讨会。

首先，请允许我介绍一下中国房地产报，作为住建部主管的行业首席财经大报，自1992年创刊以来，中国房地产报一直以地产公共意见领袖身份，凭借客观报道公共事业、专业精神，影响着中国房地产政府、行业、企业三房力量，成为我国报道住房保障、人居建设、城市开发、建筑科技等领域最高度的影响力的媒体平台，并为促进行业的健康、可持续发展而坚守自己的价值与责任。中国房地产报不但一直密切关注和及时报道着城乡建设、住房保障等国计民生的重要事业，也始终以高度的责任感和专业性起到舆论导向和监督的作用。

改革开放以来，随着住房制度改革不断深化，我国通过逐步实行住房分配的市场化、商品化，使得人民群众的居住条件得到了极大的改善。但不可否认的是，由于城镇化速度不断加快，部分城市房价上涨过快，对于保障性住房长期的忽视与制度环节建设的薄弱等因素，中低收入家庭的住房保障仍存在着很多问题，这些问题随着中国房地产行业的快速发展而不断积累激化，已经影响到社会和谐稳定，房地产行业乃至中国经济健康稳定持续的发展。

2012-12-13 14:40:37
单大伟:
因此，围绕着住有所居目标而进行的改革、建设与布局，关系着社会经济民生以及中国房地产行业的长治久安，这不仅考验着领导者的智慧与决心，也考验着我们全行业参与者的勇气与良心。

十八大刚刚过去，我们很欣喜地看到，党和国家对于住房保障和新型城镇化建设方面的重视。经过十多年的努力探索，从居者有其屋到住有所居，中国特色的住房保障体系正在逐步建立和完善。从城镇最低收入家庭到低收入家庭、中低收入家庭，住房保障的范围正在逐步扩大，实现中国人的安居梦并不遥远。

2012年即将过去，这一年在我看来是中国房地产行业的一个意义非凡的重要窗口期。2011年，严厉的房地产调控延续和一千万套保障房供应的逐步形成，即将深刻地改变中国房地产行业的运作模式，一个双轨制的市场与保障相结合的住房格局正在初步形成，人们对房地产行业的预期会发生相应的改变，这个行业也会进入一个崭新的历史阶段，而这样一个趋势最终也会导向住有所居的目标。

路漫漫其修远兮，建成住有所居的小康中国仍有很漫长很艰难的路要走，这需要业界同仁的齐心协力，特别是通过今天这样难得的机会，从制度、土地、财税、资金等多方面进行积极的探索，而中国房地产报也愿意从媒体平台的角度进行资源整合、经验交流、学术探讨和前瞻未来，为这一目标贡献自己的力量。

预祝本次论坛圆满成功，并衷心祝愿全社会全行业的共同努力下，早日建成“住有所居”的小康中国。谢谢大家。

2012-12-13 14:42:50
史丹:
中国房地产报是这次会议的特别协办单位之一。下面进行第二议程，请课题组报告他们的研究成果，城市与房地产研究室是财经院长期从事住房问题的一个研究室，每年都有成果发表，今天摆在桌上的两本书是他们承担重大课题以来的两个阶段性成果，请大家批评指正。首先有请陈飞博士报告第一本书《辽宁棚户区改造经验》

2012-12-13 14:44:54
陈飞:
尊敬的各位专家、各位领导，女士们、先生们、朋友们大家下午好，受课题组指派，由我来介绍城市化进程中低收入居民住区发展模式探索中国辽宁的经验。

首先介绍一下我们的研究背景，众所周知，从九十年代中期以来，我国城镇化进程开始加速，到2011年末，我国城镇常住人口首次超过乡村人口，由此我们国家从乡村社会迈入了城市社会。我国目前以及可预见的未来二十年里仍将处于快速的城市化进程之中，按照此前20年的发展速度，可以预计，到2030年我国城镇化率将达到75%。通过要素和经济活动的集中和聚集，我国的城市化能够实现规模经济，从而推动我们国家未来经济发展。

然而，城市化是一把双刃剑，伴随城市化而来的是城市病，目前仍然是世界许多大中城市所面临的严重困惑。伴随人口和经济活动的快速集中，以交通拥堵、环境污染、贫困失业、住房紧张等为症状的城市病严重影响了城市的良性发展。目前，我们国内部分城市已经出现了城市病症状。

在主流的城市病中，住房问题将成为我们国家城市未来发展中最大的城市病。由于我们商品性住房价格居高不下、保障性住房体系尚不完善、人口转移规模又巨大，住房问题将成为我们国家城市未来发展过程中最大的城市病。

我们国家目前已经把城市中的非正规住区改造纳入住房保障体系中来，今年保障性住房建设有50%属于棚户区改造，非正规住区改造急需成熟的经验。

2012-12-13 14:47:35
陈飞:
根据第六次人口普查资料，目前我们国家还有12%的城市家庭居住在1980年之前建设的住房里，有近三分之一的居民住在非正规住房里。所以，国家已经在相关规划中要求在“十二五”期间完成1100万城市及国有棚户区改造任务。

辽宁省从2005年以来，用4年的时间改造完成了1万平方米及以上集中连片棚户区2910万平方米，新建成套住宅建筑面积4400万平方米，改善了70多万户211万人的住房问题，创造了世界奇迹。辽宁省创造的政府主导、市场运作的改造模式具有重要的经验借鉴、政策探讨和理论价值。

基于我们学术的敏感性和责任心，我们意识到，辽宁省棚户区改造的经验意义重大，中国社会科学院与联合国人居署组成联合专家组，历时1年多的时间，先后进行了4次实地调研、3次开放式高层论坛、3次高级专家研讨，在专业期刊杂志上发表了一系列学术文章，最终形成了大家看到的这本书。

本书的英文版在联合国人居署研究部主任班吉先生带领的团队下已经校对完成，预计在2013年9月份将出版，由联合国人居署出版。另外，哈佛大学肯尼迪政府学院对辽宁这一案例很有有趣，拟将其作为教学案例之一。

2012-12-13 14:50:26
陈飞:
我们研究认为，辽宁省的棚户区改造实质上是预防城市病的一项综合实验。辽宁省在棚户区改过程中，通过多方融资、动态平衡的资金融通，无偿划拨、以商补住的土地运作，坚持分类开放、整拆整建的住房改造，适度输血、重点造血的民生改善，居民重塑、社区再造的社会治理，综合整治、完善配套的环境治理，通过布局优化、混分平衡来调整城市内部空间结构，从而推动经济发展与棚户区改造的互促共进，全面系统地解决了低收入住区的一系列问题。

辽宁发展低收入住区，最大的价值在于克服了城市病，发展低收入居民住区。它的政策体系在这次棚改过程中，形成了一套可资借鉴的政策体系，包括“全面、系统、可持续”的思想与方法，“政府主导、市场运作”的体制与模式，“顶层设计、统筹兼顾”的战略与规划，“综合配套、利民长效”的制度与政策，“规范有序、人本一致”的管理服务。

这是我们对辽宁棚改的研究成果。再次感谢中国社科院辽宁省各级领导对我们工作的指导及支持，感谢各领域专家给予我们的建设性意见和建议，感谢各位媒体对我们工作一如既往的关注与支持。

2012-12-13 14:52:00
高广春:
大家下午好。我给大家介绍其中一个结论，辽宁棚改是党中央提出的科学发展观的经典实践，主要原因是以下四个方面。

一是以人为本，进行棚改，这个观点生动的一个例子就是2005年时任辽宁省书记的李克强先生对于棚户区居民有个郑重的承诺，“砸锅卖铁也让你们住上楼房”，这体现了真诚的人文关怀，正是这种承诺之后，短短两三年的时间里，超过两百万人口以及71万户家庭住进了楼房。

第二是全面棚改。这里面有一个说法，就是住得进、住得稳和住得好。意思是不仅让棚户区的居民住进楼房，而且通过一系列的方法来解决棚户区居民的就业问题、教育问题以及文化生活等各个方面的问题，使棚户区居民的生活质量有全面的提升。

2012-12-13 14:53:28
高广春:
第三方面是协调棚改。这里一个典型的例子就是辽宁在棚户区改造过程中，将大规模的棚户区改造从全面的产业转型、城市转型以及经济和社会发展统筹规划同步推进，也取得了非常明显的成效。

2005年到2011年间，一方面是超过4000万平米棚户区建成了，另一方面多个了城市新兴的产业正在形成强大的生产力，带动了省和市政府企业收入的全面增长，2007年一些地市财政收入已经翻两番以上。

第四方面是可持续成长。这里面有两个方面的具体体现：一是棚改的可持续性，关键是棚改过程中债务可偿付的可持续性，辽宁创造一个很好的办法，在棚户区改造同时，通过促进产业转型，促进就业和创业，增加政府、企业和个人的收入，平衡棚户区改造过程当中形成的一个巨大的债务，为棚户区改造可持续推进奠定了平台。二是社区建设的稳定性，主要体现在2005年棚户区改造三年以后的2007年，辽宁省提出了一个方针，就是居民自治管理有序，服务完善、治安良好、环境优美、文明祥和这样一个棚户区改造新型社区的建设目标，并且提出了一系列的贯彻措施，也为社区治理的可持续性奠定了很好的基础。

2012-12-13 14:55:05
吕风勇:
尊敬的各位来宾，大家下午好。我发言的题目是辽宁棚户区改造的理论意义和理论价值。刚才陈飞博士谈到了辽宁棚户区改造具有一个伟大的实践意义，而且还解决了数以百万计中低收入人口的住房问题。事实上，它还具有一个比较大的理论意义，为我们研究住房问题特别是中低收入者的住房问题提供了丰富的素材，给我们提供理论体系和理论价值，突出表现在三个方面：主要是经济、社会和住房三个方面。

第一方面，辽宁棚户区改造创新了政府提供公共服务和公共产品的方式，拓展了公共部门经济学的新体系和新空间。突出表现在四个模式，一是辽宁棚户区改造坚持政府主导、市场运作的模式，整个棚户区改造都是由辽宁省委省政府以及各级政府主导，具体的操作和实施层面，又重视市场的力量，创新了解决公正公平的新模式。二是坚持宏观计划和微观参与相结合的新模式，在棚户区改造过程中，对于宏观性的、全局性的重大问题都是由政府进行宏观的把握和规划，但是在具体操作的时候，例如动迁方面，政府也动员各级党员干部深入基层去做工作。

三是创新了辽宁棚户区改造和产业发展相结合的模式。辽宁棚户区改造的时候，不仅是针对贫困居民的住房问题的解决，而且重视通过这种住房解决的方式，促进城市发展和产业转型。另外，辽宁棚户区改造改造过程中，充分利用土地置换的收益、土地升值的收益以及财政未来可能增长的收入流，为住房保障这种重要保障，创新了保障方的投机的模式。

2012-12-13 14:56:43
吕风勇:
第二，解决了贫民住区的新思维和新方法，为我们研究贫民住区经济学提供了新的研究视角和新的研究素材。这个主要体现在三个综合和一个打破方面，辽宁棚户区将住房问题和土地、空间、金融等方面结合起来，将市场、居住结合起来，又要综合解决居民的就业等问题。通过这三个综合，打破由于贫民住区存在的外部性和过滤导致的问题。

第三，辽宁棚户区改造探索了社区发展的新规律，重视两个改造，一个是产业改造和文化改造相结合。因为辽宁棚户区具有特殊性，主要是国有工矿区，过去应该说都是国家的主人，但是现在因为产业的变化，它的经济地位和社会地位发生了很大的变化。这时候仅仅给他解决住房的问题，足以使他返回到主流的生活状态中，要给他提供就业，以及社会保障的补贴，让他重回产业化主流的模式，同时也将新造的棚户区和一些高档小区和中等收入居民的小区建在一起，让它形成一种混合文化，避免贫民住区亚文化的增长，因为贫民住区过度聚集，会形成一种很不健康的亚文化，对人生活面貌都有影响。

2012-12-13 14:59:48
史丹:
下面有请专家发言。首先有请西南财大副校长丁任重教授发言。

2012-12-13 15:03:24
丁任重:
各位来宾，各位专家，今天非常高兴来参加建成“住有所居”小康中国的经济论坛。

刚刚闭幕的十八大，我觉得最大的特点就是，人民的利益高于一切。十八大报告旗帜鲜明地提出了我们的目的是让人民过上更好的生活。具体的内容是什么呢？就是十八大提出的“学有所教，老有所得，病有所医，住有所居”。住有所居，住房问题是老百姓的生活必需品，如何解决住有所居的问题，对我们初级阶段的一个大国来说，这是一个难题，是一个不好解决的难题。那么如何解决呢？

2012-12-13 15:03:54
丁任重:
我觉得，首先是解决体制上的问题。首先回顾一下中国住房体制改革，我们国家的住房体制改革起始于1994年，分三个阶段。

第一阶段，1994年，国务院颁布了《关于深化城镇住房体制改革的决定》，开启了我们国家住房体制改革的新阶段。第一阶段改革的内容就是全面建立公积金制度，低价出售公有住房，将原有的安居工程转化为经济适用房等等。这里的指导思想就是在全国范围内确立住房的社会化、商品化。1998年，住房体制改革进入了第二个阶段，这时候国务院颁布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，标志着第二阶段的开始。这个第二阶段的改革主要内容是停止福利分房，确立市场化的住房体制，同时提出把住房产业培育成为国民经济的支柱产业。到了2007年，我们进入了改革的第三阶段，这时候国务院发布了《关于解决城市地收入家庭住房困难的若干意见》，这次改革的主要内容就是要求建立健全以廉租住房制度为重点，多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。

2012-12-13 15:05:03
丁任重:
所以我们国家住房体制改革的三个阶段实际上是两个内容，前一阶段，我们将商品化市场化确立为改革方向，到了2007年以后，我们由市场的单轨制走向了“政府+市场”的双轨制体制，进行了转型。

这次我们课题组提出了辽宁棚户区改造课题的研究。这次辽宁在棚户区改造中间最大的亮点就是体制上进行了新的探索、新的改革，我们国家2007年以后，制度走向了“政府+市场”的双轨制，这也是现在世界各国通行的体制，来解决“住有所居”的问题。辽宁棚户区改造在体制上不仅仅是“政府+市场”，最终是“政府+市场+社会”，进行三轨制，通过这样一个体制，解决了辽宁的棚户区问题，成片的、上百万人的棚户区改造，在中国这样一个大国实属罕见，取得了成功的经验。

辽宁的这个做法，避免了中国城镇化道路中的城市病问题，避免了经济发展中的两极分化问题，避免了中国现代化进程中的社会动荡问题，可以说为中国的改革开放提供了一个新鲜的经验。在此，向课题组表示祝贺，同时结束我粗浅的观点，不对之处请大家批评指正。谢谢

2012-12-13 15:06:35
王洪卫:
非常感谢社科院给了这样一个好的学习的体会。去年1月份的时候，我曾经接待过美国的白宫事务副主任道格拉斯，曾经跟他讲到过美国的公共租赁房带来的贫民窟的问题、种族的问题、黑社会的问题。我问道格拉斯美国是怎么看待这个问题，因为上世纪二十年代的美国经济危机以后，美国政府重视人有所居的问题，造了大量的公共租赁房。到了六十年代末期，他们发现成了美国社会进步的一个障碍。

道格拉斯告诉我，为了解决这个问题，四十年形成的问题，美国政府用了三十年的时间来解决。解决主要依靠租金的补贴，所以美国的住房保障，大部分都是采用租金补贴的方式。解决这个问题，美国需要大量的租赁房，没有租赁房，政府补了租赁补贴，租金可能会大幅度反弹。

解决这个问题，体现了四个方面。一个是系统性，解决这个问题是住房保障问题的系统性问题。二是强制性，美国政府强制性地改变土地用地的性质，建造产业变性为住宅用地，并且只允许造租赁房。还有引导性，对于容积率的提高，比如说原来容积率是1的，现在要变成2，政府允许你2，但是增加的10万平方米，你不能销售，只能租赁。

2012-12-13 15:08:44
王洪卫:
我非常欣赏这个项目的三个方面，一是市场化的融资，利用九个一块解决融资问题。二是就业，美国公租房周边，为什么解决不了那个问题呢？黑人太穷了，还有黑社会，所以周边就没有产业产生的，他要就业就得去很远很远的地方，收入大部分放在交通成本上，所以看我们的棚户区改造非常重视培训和吸引劳动密集型产业的进入。三是适度保障，人居没有超过二十平方。现在我们看到，北京上海，我们去农村看的时候，通过动拆迁政策，可能有的农民地方了两套三套房，很多农民都依靠租金生活了，很多青年农民有租金了，就赌博了，有的吸毒了，我们城市郊区居民农民的素质在大幅度下降。我们改革开放三十年成功很重要的经验是劳动者的能力、劳动者的素质得到了提高，而现在我们过度的保障导致了欧洲的现象，欧洲因为社会保障太严重了，整个社会向下沉，这是辽宁的经验我最欣赏的地方。

2012-12-13 15:14:06
刘洪玉:
非常感谢有这样一个机会来学习。刚才王校长说了，辽宁棚户区的形成是早期先生产后生活的理念形成的简易的居住区。同时这

些年，农村人口向城市聚集的过程中，又形成了新的一些居住的区域。东北这个问题更严重，我们从六普的数据也可以看得出来，东北城市化

的水平、住房每户拥有的水平都比较高，但面积实际上非常低，住房质量非常差。

改革开放以后，我们面临着体制的转型和资源的枯竭等问题，曾经使得一度非常辉煌的老的工业基地，出现大量的工人下岗失业等问题，很多人都同时面临着居住贫困和经济贫困的问题，极大的影响了社会稳定。辽宁大规模的棚户区改造不仅仅解决了居民住房贫困的问题，我们在报告里看到，实际上还解决了社区的问题、城市的问题，甚至整个区域发展的问题。不仅是从社会的层面上，它在经济层面上，在政治层面上等，都有很重要的意义。

它带动了城市的建设和经济的发展，提高了棚户区居民的收入和财富占有的水平，非常重要的是财富占有水平，促进了社会的稳定和进步、和谐。我感觉到它也是东北老工业基地振兴的一个抓手。我也看了联合国人居署专家的一些报告，他们也非常肯定，应该说是树立了非常成功的典范。

2012-12-13 15:22:28
刘洪玉:
我在研究这个问题的时候发现，联合国的专家推荐棚户区改造的模式，政府你给他提供基础设施和公共服务，因为那个地方公共设施比较差，公共服务到达性很差，同时要鼓励居民自助建房，然后政府给一些财政补贴或者金融的支持。但是我们辽宁的经验是整拆整建，统一规划，大规模的改造。这样大规模的改造必须政府强有力，而且政府也要投入比较多的资源。在这个过程当中，形成了这样一个独特的经验，就是政府主导、市场参与，另一方面居民也参与。

棚户区改造一个非常大的困难就是棚户区的居民没有积极性参与，或者说他要求得很高，非常难做。所以在这些方面，辽宁都作出了非常

重要的探索，虽然我们认为，棚户区改造是保障性住房制度建设的一个阶段性的任务，它不可能长期存在，是发展过程当中的一个阶段性任务

，但是它的这些探索对我们住房保障体系建设过程当中很多要素的设计，或者说政策措施的完善都有借鉴意义。谢谢

2012-12-13 15:22:51
杨圣明:
我说两点。第一，辽宁棚户区改造经验总结我觉得很重要，我数了数，有14条，理论上也有总结。根本的问题，还是政府主导，

市场运作。十八大总结改革开放三十年经验，提出今后体制改革的核心问题是政府与市场的关系问题。这句话总结了全国的经验也总结了三十年的经验，也指出了未来的方向。

辽宁的经验再次证明这个经验是对的。我们以前有两种，一种是政府包办，这在中国有四、五十年，从解放开始，盖房子都是政府包办，老百姓不用管，该分你就分你，不该分你，你就没有。另外一种片面性，朱镕基宣布，2000年1月1日停止分配房子，这时候把第一种片面性结束了，又出了另一个片面性。这个片面性过去以后，出现了单纯依靠市场机制，就是市场化。一直到2008年底，这一段是市场化最高潮期，房子一切都由市场解决。但是后来发现，光有市场解决不了，就提出了廉租房、经济适用房。

光市场也不行，还必须有政府，廉租房、经济适用房都解决了，包括棚户区改造，来解决穷人的房子。这个片面性不长，只有八年左右的时间。我们现在这个模式，政府主导，市场运作，是经过三十年的改革特别是近十年改革总结的经验。所以今后改革的核心问题，就是政府和市场的关系问题，这是我们改革当中非常关键的问题。

2012-12-13 15:23:06
杨圣明:
第二，我们在考虑城镇居民住房的时候，把棚户区解决了，也要防止出现贫民区。我也关注这个问题，我到日本也访问过，到美国

也访问过，西方发达国家出现这个问题，他们说你们一定要防止这个问题。我们去美国访问，他们教授说，你们不能到北区住，去北区住，出了问题我不负责。我们不理解，后来有翻译说，北区就是穷人区，贫民区，各种犯罪都厉害得很，到那儿会出大问题。

我们现在盖房子也是，把现在的保障房、福利房，不要大规模地建一大片，应该把这种房子跟好的房子交错在一起，融汇在一起，不然出

现的情况是，这边是高收入房子，那边是穷人的房子，高收入的人都不要这个房子。不要把棚户区消灭了，再建成大片的贫民区。

2012-12-13 15:27:28
杨继瑞:
尊敬的各位领导和专家，学习了我们课题组的研究报告以后，有三点体会：

第一，中国辽宁棚户区改造改造的经验有很多，但最重要的、最关键的经验，是它的建设资金长期平衡的方案，这个方案不仅对辽宁棚户区改造具有关键性的推动作用，而且对于我们各地保障性住房的建设有借鉴意义，可以举一反三。

第二，中国辽宁棚户区改造的资金平衡的方案，三句话，12个字“政府牵引，三方筹资，九金系统”。政府牵引，就是政府的补贴；三方筹资，就是政府、市场和社会。九金系统，政府补贴资金、政策见面资金、开发企业资金、个人筹资资金、市场运作资金、银行贷款资金、单位资助资金和工程借助资金。

第三，保障性住房建设的资金平衡，只要我们解放思想，顶层设计，是可以实现平衡的。

理由有四：第一，土地的增值和改造与需建设区容积率的适当提高。第二，财政收入的预期增长可以拿一部分出来作为长期平衡。第三，可以发行保障性住房债券，来筹集一部分。第四，我们开发主体应该多元化，不仅应该有政府指定的机构进行保障性住房的建设。刚才包括慎明教授提出的，开发商配建部分的保障性住房，以及我们有条件、有土地的这样一些单位，用自己富余的土地，不搞经济适用房，但是搞公租房，这样形成一个活水机制，就可以减少政府在保障性住房方面资金的压力，同时也可以克服可能出现的贫民窟现象。

2012-12-13 15:30:23
贾生华:
各位专家和领导大家好。学习了我们社科院的《辽宁棚户区改造经验》研究成果，听了一些专家的点评，我觉得很有收获，这是我们国家探索城市化进程过程里面的城市病问题的重大研究成果。我认为，它有三个方面是值得学习和推广的：

第一，这个研究成果很好地把世界性和中国性进行了结合。因为城市的住房问题、贫民窟问题是个世界性的难题，我们在课题成果里也对国外的甚至发达国家的经验教训进行了总结。但是看起来，他们还有很多问题没有很好地解决。中国城市地收入家庭的住房问题以及棚户区问题，也是个世界性的问题，同时又是中国特色的，在中国特色快速工业化过程里面，积累和遗留下来的一个重大的城市病的问题。所以我们看到这个课题成果，把这两方面结合起来，是一个巨大的优势和特点。借鉴和吸收了海外发达国家的经验教训，同时又结合中国的特色，提出了我们的经验，一个系统的升华和总结。

刚才各位专家已经提到，我认为它最重要的一个经验就是把政府主导、市场运作、社会参与有机地结合起来。这个问题形成的原因十分复杂，要解决这个问题，也不能单靠市场，也不能单靠政府。这次是市场的力量、政府的力量，还要加上社会的力量，这是它的一个基本的经验，也是一种模式的本质和核心所在。

2012-12-13 15:32:14
贾生华:
第二，这个成果很好地体现了系统性和综合性。因为棚户区的问题或者和中低收入家庭住房问题，是生产、生活、土地、人口许多方面的交叉综合的问题，很复杂，难度很大。所以我们在这个研究成果里面提出了一种复合矩阵的解决方案，也就是把资金问题、土地问题、就业问题、社会保障问题全部结合在一起，实际上就有效地化解和克服了这个问题的深层次的矛盾。

这种系统性和综合性的总结，有助于我们国家其他城市借鉴用于棚户区改造，也有助于我们在后续城市化过程里形成新的住区发展问题。比如城市里还有一个很重大的问题就是城中村的问题，这个城中村是聚合了两类低收入人，一类是所谓的失地农民，地被征用了，全部变成了城市，但是他的住房还是村庄。还有一类更大的人群就是住在城中村的低收入人群、外来务工人员，他们的居住条件十分差。所以我估计，我们国家这方面会成为重要的城市发展的难题，这个成果对这个问题的解决是有借鉴意义的。

第三，我们这个成果体现了理论联系实际，理论性和实践性结合得比较好。辽宁的调研做得十分充分，取得的一手资料十分丰富，这都是这个成果包括未来发展研究城市发展问题的宝贵的资料，更重要的是他们归纳了一些模式，这些模式在十八大以后要面临新型城镇化和城市的农村进城人口的市民化过程里有广泛的应用。

我就讲这么三点，谢谢大家！

2012-12-13 15:34:21
贾康:
第一，现在如果对辽宁的棚户区改造做的总结，有一个非常值得进一步深入探讨和举一反三的模式：公司合作伙伴关系的

模式或者机制。辽宁棚户区改造我们过去有所了解，实际是上从日伪时期和计划经济体制时期一直积累下来的，涉及到几百万人，过去谁都不敢碰的老大难问题，但是经过改革开放以后，这个问题已经触目惊心，在辽宁有很好的决心和胆识又加上非常可行的操作方案，意想不到在短短几年之内，二百多万人、四千多万平方米的这样一个老大难问题解决了。

这里面要加以肯定的所谓九个一块，相关的九个方面的要素一起抬，包括政府补贴，政策减免、企业筹资、个人集资、市场运作、银行贷款、社会捐助和工程节约，其实无非就是公司合作这样一个框架，在中国大地上非常成功的一个案例，而且是影响巨大的，借鉴意义很深远的一个案例。

这里面有政府、有非政府部门，非政府包括企业和实际上的社会捐助所代表的第三部门，就是公益慈善、非政府组织。这里面的细节我不说了，听起来讨论新公共管理的思潮和发展趋势里面很前沿的概念，其实在中国现在的实践中间有非常好的对应期和巨大潜力，非常值得进一步研究总结，所有这些要素和潜力合在一起，就办成了过去几乎所有人都认为办不成的问题。

2012-12-13 15:35:37
贾康:
第二，如果说辽宁这方面的经验值得我们特别重视，放在全国现在保障房建设方面，我们还得正视存在的明显问题。

某一个区域取得重大进展，往往具体做法不能简单套用到其他区域。我们前一段时间做过梳理，现在保障房问题中有四大问题，综合起来看，保障房住房房源筹集方式其是相对单一的，政府自建为主，而且还存在着限价商品房以及有限产权概念，并不是上下认同的经济适用房，极易产生寻租的问题。

有必要进一步在促进投资方式多元化，推行PPP管理模式和筹资模式的同时，一定要努力地使保障房在棚户区改造、廉租房、

公租房的基本概念上明确起来，而把经济适用房明确地规定为只能是有限产权或者共有产权，而且不能给真正完全产权，这样封杀它的暴力空

间，至于所谓限价商品房我认为应该取消，实际上留下了弄虚作假、扭曲公共资源的空间。

各地保障性住房和分配标准千差万别，在初期阶段没有办法，基本上把这三千多万套的大数切块下来，以后需要在这方面进一步更进一步因地制宜，解决中小城市低中收入阶层住有所居的问题。

2012-12-13 15:43:49
贾康:
第三，我们现在的分配环节还是容易出现异化，产生一些老百姓不满意的不公甚至腐败问题。我们应该承认，在保障性住房管理方面，成

本是比较高的，你必须说清楚什么人应该进廉租房，什么人应该进公租房，他住进去以后，收入增长到一定阶段，就应该搬出去，有没有稍微

像样一点的机制解决甄别和必要时让他退出的管理问题。

现在还是一个管理的难题，我们还要进一步总结经验，形成相对来说尽可能低成本而

且有效的管理模式。有一些在建成的保障房小区里，实际上不应该住进去的人住了进去，而且还开着高档车招摇过街的情况，应该通过制度加以避免。

第四，一部分保障性住房存在隔离的情况，存在位置偏僻、远离服务区、交通不便等等一大堆难题。北京海淀的领导层专门说过，他们说起来很痛心，成片的改造建设以后，这片区域廉租房区，远离各种各样的就业机会，没有像样的交通条件，没有像样的商业服务和配套。这种情况我们可以把它称为居住隔离的情况，以后可能会带来城镇化过程中投入了资源却没有取得效果的不良问题，防止成片的低端住宅贫民窟化，把相应的系统工程处理好，正视这些问题，有针对性地解决这些问题。这些看法请各位批评指正。

2012-12-13 15:45:51
高波:
尊敬的各位专家，各位记者朋友，大家下午好。我学习了《辽宁棚户区改造经验》这本书以后有三点体会。

首先，我觉得，辽宁棚户区改造不仅仅简单地解决了贫民窟这些居民的住房问题，我是研究发展经济学问题的，我觉得它是一个非常好的减少贫困或者说解决贫困问题的案例。棚户区改造，其实是一个再城市化的过程，大大提高了城市化的质量。

第二，刚才大家都已经讲到了，关于政府主导，市场运作和社会参与这样一个棚户区改造的模式，这个模式为什么会成功呢？棚户区改造既不是一个纯粹的公共产品，它也不是一般商品，它是一个准公共产品。作为一个准公共产品，可能采取这样一个政府主导、市场运作、社会参与的模式就会成功，主要是交给市场取做，但是政府要把方向把好。

比如说规划，一系列的创新，可能都需要政府相应进行引导。我们过去做研究的时候，总喜欢看看西方国家有什么经验，我觉得辽宁的棚户区改造也应该作为一个国际经验，这个研究本身也是跟联合国人居署合作研究，他们很快会出英文版，可见课题组是非常有研究能力的，也是很认真地做这件事。

第三，辽宁的棚户区改造本身强调大胆创新，一是融资的创新，一个是制度的创新，我觉得更重要的是前面已经提到的文化的创新。棚户区为什么会成为棚户区，或者为什么会形成这样一个贫民窟？很大的原因是价值观的问题，大家习惯了在这样的卫生条件来居住，在面积非常狭小的空间里生存，而且还能够悠然自得，这样一种落后的文化，课题组称之为“亚文化”，它需要打破。所以我觉得这三点是我学习了以后深受启发的。

2012-12-13 15:48:20
裴长洪:
对课题组赞美的话我就不说了，我学习了以后，讲一个体会，一个建议。

体会是，感觉到在我们保障房体系建设中，棚户区改造、危旧房的改造，可能是一个入手的很重大的途径。相比较而言，棚户区改造、危旧房改造比一般的保障房建设有一些有利的因素。

首先一个有利因素是，它改造的空间区块是特定的，因此避免了像拆迁征地、土地无偿划拨等难题。如果说在一个新的地块要搞征地拆迁、土地无偿划拨，难度要比危旧房大。

第二，这个地方建成以后的分配相对而言也是容易的，它的对象特定，避免了一般的保障房去认定、甄别合格的居住者这样一个环节。因此，相对而言，这些地方的成本比较低，所以棚户区改造改造、危旧房改造，作为保障房建设的初期阶段或者在一个阶段，我个人认为恐怕要占有很大的比重，要作为一个很重要的方面来对待。这个经验告诉我们，保障房体系建设应该从哪个地方入手可能会相对容易一些。当然还包括动员社会的力量，这个地方就是这个样子，大家都看到了，大家能认同。你说新盖一个地方，搞保障房，给困难的人，可能就没有那么好动员，人在哪儿呢？他看不到。

2012-12-13 15:50:49
裴长洪:
一个建议，这个问题要追踪调查研究，这个事情没有完。

因为保障房体系建设实际上是三个问题，第一是怎么建，这涉及到钱从哪儿来。第二是怎么分，这个也很复杂。刚才讲了怎么分的难题，实际上怎么分往往是很难解决的。第三是怎么管，建完了、分完了，不是就万事大吉了，他有有限产权，实际上一部分还是租赁，另外你有贷款，贷款要还，物业公司进去是怎么收费，小区怎么建设，还有一系列的问题，所以不是那么简单，不是到此就结束。

现在说辽宁棚户区改造万事大吉、完全成功，这个话说早了，后面还有一堆问题需要解决。实际上，将来所有的保障房都有这个问题，怎么管理、运营，包括物业公司，包括贷款怎么还等等，这个问题要追踪研究调查。

2012-12-13 15:52:26
史丹:
下面请课题组成员报告《中国住房发展报告》主要内容。首先清社科文献出版社总编助理蔡继辉先生发言。

2012-12-13 15:53:21
蔡继辉:
谢谢主持人。各位专家，各位来宾，新闻界的朋友们，大家下午好。

说个题外话，我们的发布会一般都是两个小时左右，今天可能四个小时甚至五个小时左右，希望各位媒体界的朋友们能够坚持一下，我想重头戏除了发布的成果之外，后面专家的研讨可能更有价值。第二个题外话，关于新闻报道，我们做出版的时候，从学者研究的成果来说，敏感一些、尖锐一些可能都没有问题，到书上可能稍微严一点，到了媒体可能再严一点，所以大家报道过程中希望大家手下留情，大标题上稍微能够中性一些、温和一些，素材内容来源都是来源于我们的报告，标题拟定过程中，希望媒体朋友们能够手下留情。

首先我谨代表出版社，以及谢寿光社长向出席本次会议的领导和嘉宾表示热烈的欢迎和诚挚的谢意，向以倪鹏飞研究员为首的研究团队，出版发布最新的研究成果表示中心祝贺，向长期以来给予社科文献出版社给予巨大支持的专家和学者表示感谢。

提出中国与世界发展状况和热点问题进行年度监测，以专家的视角，利用学术的逻辑和方法，针对某一领域和区域现状发展态势展开分析和预测的连续性公开出版物，有一系列的权威研究报告组成。刚才高院长也说了，我们绿皮书是学者的观点，而不是官方文件，这一点与白皮书相分开。常做我们发布会的媒体朋友都知道。

2012-12-13 15:53:55
蔡继辉:
上世纪九十年代开始，中国社科院的经济蓝皮书发布出版以来，已经连续出版了近二十年，品种数2012年将达到230种左右，其中中国社科院学者组建的皮数可能达到80种左右。

今天发布的《中国住房发展报告》，今年是第四次出版。《中国住房发展报告》是质量高、影响力大的皮书之一。在2011年版皮书评价里，住房皮书总排名第五，在行业类排名中排名第一，在此，我代表社科文献出版社也感谢倪鹏飞研究员，感谢他把这样高质量研究成果在我们出版社发布。

近年来，倪鹏飞研究员所带领的研究团队在城市与竞争力研究方面进行了许多创新，取得了丰硕的成果。除了住房绿皮书和刚刚发布的《辽宁棚户区的经验》这本书之外，还有《城市竞争力蓝皮书》、《国家竞争力蓝皮书》等等，他们关于中国城市竞争力的研究获得了“孙燕方经济科学奖”重大项目的后期资助。当然也有人说，一般的皮书都是一个主编一个研究者，主变一本皮书，倪鹏飞研究员主编三本皮书是否忙得过来？是否能保证皮书的质量？

事实上，倪鹏飞研究员所编的皮书基本上都属于学术质量比较高、社会影响力比较大的，其中城市竞争力蓝皮书获得了第二届优秀皮书奖，住房绿皮书总报告也获得了优秀皮书奖。每年城市竞争力蓝皮书、住房绿皮书发布之后，在国内外产生了广泛的影响，受到关注与好评，这一点大家可以到百度去检索一下，可看到这些书的影响力。

2012-12-13 15:59:49
蔡继辉:
今天会议的主题是建成住有所居的小康中国，对这一主题进行研讨和交流，甚至争锋，具有重要的理论价值。

当前铅球经济不确定性因素增多，经济形势复杂多变，全球经济持续低迷，中国经济虽有复苏迹象，但增长动力依然不足。中国房地产市场调控虽取得了一定效果，但与预期还存在差距，房地产走势依然存在多种可能等。这种背景下召开这次研讨会恰逢其时。

刚刚发布的《辽宁棚户区改造经验》，对建设住房保障体系、促进住房发展提供了宝贵的经验，堪称民生为本的样本，也创新了政府的公共政策及接下来要发布的《中国住房发展报告》，将从更宏观的角度对中国当前住房市场的形势进行宏观的预测，各位专家也将就此进行深入研讨，相信住房绿皮书的研究成果和各位发言将给大家带来沉甸甸的收获。我们预祝本次会议圆满成功。谢谢大家。

2012-12-13 16:02:18
史丹:
下面有请倪鹏飞博士介绍《中国住房发展报告》的主要内容。

2012-12-13 16:03:45
倪鹏飞:
非常感谢各位领导、各位专家，还有新闻界的朋友，出席今天的研讨会。因为时间的关系，我在这里做一个简单的发言，因为这次会议做了非常充分的准备，除了书以外，还做了各种形式的新闻通稿，有纸质的还有电子版的。

我梳理了一下。《中国住房发展报告》总体报告有五个观点：

第一，2012年宏观经济增长速度出现了降中趋稳的总体趋势。宏观经济增长受到了房地产的拖累，但是它摆脱了对房地产的过度依赖。从公布出来的前三季度的经济增长来看，全年我们的经济增长有望实现7.7%，这样就可以超出我们年初预定的7%的目标的0.7个百分点。在这个过程中，于是乎也出现了一些积极的变化。比如说供给结构发生了变化，第三产业增速加快，需求结构也发生了很好的变化，消费需求成为了第一驱动力。

宏观经济增长受到房地产的拖累，但是摆脱了对房地产的过度依赖，今年宏观经济之所以没有2009年那么高，与房地产投资有一定的关系。今年的房地产投资增速明显低于前两年，1-10月份是15.7%，2011年达到30%多，显然对宏观经济的增长有所拖累。但是尽管房地产投资下降了15个百分点，同比增长了15.5%，但是宏观经济还是增长了7.7%，可以我们得出这样一个结论，宏观经济增长受到房地产的拖累，有所下降，但是宏观经济初步摆脱了对房地产的过度依赖，也就是说我们明年可能形势更好一点。这对打破许多人的幻想可能有一些价值，许多人认为宏观经济还是需要房地产来支撑，明年会不会对房地产调控有所改进。现在的情况来看，这个可能性没有。

2012-12-13 16:03:52
倪鹏飞:
第二，2012年住房市场调控实现了住房价格相对下降的次优目标。我们说住房市场调控的最优目标是理性回归，也就是说房地产绝对价格有个明显下降，但是今年由于各种原因，我们没有做到，按上半年的形势完全是有可能的，但是年终的时候出现了一些返回。总体来看，房地产调控目标实现了价格相对下降，也就是相对于居民人均收入的增长，相对于经济增长来说，房价的增长或者说房价的波动是相对下降了。

第三，关于明年的走势。2013年住房市场的总体趋势我们认为是稳中有进，大稳定中有小的振荡。

具体表现：住房市场量价有可能有些调整，但是即使有一些增长，可能也远远低于经济增长和人均收入的增长。之所以这样判断，有几个原因，一是宏观大环境为继续从严房地产调控创造了条件。二是短期基本面来看，供求阶段性释放减弱了供求矛盾。三是从长期背景来看，住房发展的潜力仍然较大。综合这三个层面来考虑，我们说2013年的总体趋势是稳中有低，大稳定中有小振荡。

但是我们认为，2013年住房市场也确实面临着总体反弹和局部崩盘同时发生的风险。这是什么意思呢？如果我们处理得不好，宏观调控执行得不好，有可能出现一些城市房价继续上涨，另一些城市不仅下降了，而且是泡沫破灭、崩盘，这两个同时进行。一些房地产项目价格在继续上涨，另一些房地产项目可能就要烂尾，这样一个局面，这是一个风险，这是可能性，但不是现实，不是像有些人说的明年三月份要暴涨，是说面临这个风险，这个风险的前提就是如果我们在调控方面不到位或者有偏颇的话。

2012-12-13 16:07:38
倪鹏飞:
第四，2013年房地产调控的目标任务和政策策略，我们还是要争取房地产市场实现例行回归。我们的总体目标还是坚持实现理性回归，但是我们至少要争取实现稳中有进，也就是实现次优目标，价格相对下降，但是要坚决防止第三种局面，就是房地产市场整体反弹和局部崩盘的局面。

总体原则是应该坚持持之以恒、毫不动摇的原则，继续坚持从严调控，持之以恒，毫不动摇；同时要统筹兼顾，区别对待。相机抉择，主动出祭。尤其是这个主动出击特别重要，过去我们的调控都是兵来将挡，水来土掩。现在我们要引导市场，向着调控目标去发展，所以要主动出击，长远结合，标本兼治。

具体提出了九个方面的建议，在行政制度方面，继续完善调控的部门和协调机制，落实调控目标责任制。需求方面，要细化和严密限购政策，堵塞和纠正各种企图改变政策的行为。预期管理方面，完善新闻发言人制度，严惩有关房地产谣言的传播和炒作。我认为说明年三月份要暴涨的就是蓄意的炒作，就是谣言。金融政策方面，要取消期房预售制度，完善差别化的金融政策。在税收政策方面，将扩大房地产税试点作为稳定当前预期和深化住房综合配套改革的突破口。住房保障方面，除了完善安居工程的各项措施，还要探索实施康居工程。租赁市场方面，我们要规范租赁市场机发展租赁市场。在土地政策方面，制定土地调控的目标，探索建立以抑制低价过度上涨的机制。空间管理方面，针对一些城市可能出现的房地产泡沫破灭的情况，探索建立以抑制低价过度上涨的机制。空间管理方面，针对一些城市可能出现的房地产泡沫破灭的情况，建立房地产市场调控的应急机制。

时间关系我就讲这么多，谢谢。

2012-12-13 16:09:46
姜雪梅:
亲爱的女士们、先生们，下午好。我们住房绿皮书2009年开始发布，今年是第4本了，我每年都是负责写住房保障方面的。我发现了一个问题，很多问题是类似的，很多是机制问题，住房保障也是住房市场的长机制问题，有一些问题得到了显著的进步。写第一本书时，尤其保障性住房的监测数量非常少，2009年开始加强住房保障出租方建设，现在规模非常大，前面几位老师都谈到这方面的问题。

今年保障性住房当中，我们关注的是绿色建筑成为保障性住房的新亮点；另外公租房将满足多元化需求。北京市建立养老的保障性住房，这是比较有特点的。我们同时建设这么多保障性住房当中存在的一些问题，一个是资金缺口比较大，还有一个是建筑质量面临考验。另外一个显著的是，住房保障仍然以户籍人口为主，非户籍人口被排斥在外，同时部分保障性住房分配遭到冷遇，这都是体现在住房保障制度机制建设当中不完善而导致的问题。

2012-12-13 16:11:59
姜雪梅:
我们的保障性住房郊区化大片的建设，可能会产生新的贫民区，这是社区管理的问题。对于辽宁棚户区的研究，我们需要追踪研究，看如何评价。我们国家这么多年实施保障性住房制度，我们对保障性住房制度的建设和建了保障性住房之后的效果应该给予评价。

当初说要建设3600万保障性住房时，大家可能认为，建这么多保障性住房对房价的合理回归可能有一定的促进效果，但是从目前来看，日益上涨的保障性住房的价格，反而没有促进房价的合理回归，反而促进房价的上涨了。所以大家认为，对房价上涨的预期还是很坚信的，因为保障性住房可以说给了一个预警信息。

中低收入家庭虽然可以有资格购买保障性住房，但是他们无法购买，所以我们应该考虑一下如何保障的问题。在解决住房保障当中，产权性的一次性保障性住房以及租赁性保障性住房比例还是相对较少，实际上问题的核心是租不起房，而不是买不起房。

另外一个显著的问题，农民工的公租和房租比下降非常明显。我们国家提出住房需求时，根据城镇化的需求，我们国家房地产市场很有潜力，而且可以扩大内需，农民工只能形成潜在的需求，而没有形成有效的需求。对农民工而言，尤其是大城市，一个月的工资租不起成套的房子，他们如何安家，如何养育儿女呢？所以，导致了很多问题，比如说留守儿童问题，还有人力资本的积累，我们国家经济结构的调整、产业结构的升级，必须通过人力资本的积累，但是这些大量的农民工在居住条件上都得不到满足的话，就根本谈不上人力资本的积累、收入的改善。

所以，住房保障只是一个途径，收入的改善和收入水平的提高是最终目标。我认为，20%的保障性住房的覆盖面不等于20%的住房保障率。刚才有专家提到过，住房保障是长期的问题，我们从长远角度来规划住房保障，所以我们应该覆盖所有中低收入阶层来实现住房保障率，而不应该通过数量和指标来衡量保障性住房的政策评价。

2012-12-13 16:13:50
姜雪梅:
我建议，应该推进广义的住房保障，以货币补贴为主的住房保障模式，消除户籍障碍。然后应该推广公积金制度。完善中低收入家庭的住房金融支持政策。还有，对大城市租金实施租金管制。建立小产权房交易平台，规范市场。大家觉得，小产权房有很多问题，但是为什么这么多人去建设小产权房，而且购买小产权房？它肯定有一定的原因的。

另外，我们应该放缓拆迁速度，促进住房过滤机制的形成。我们短期内不可能解决所有农民工的住房问题，也不可能短期内大幅度提高农民工的收入，但是他们可以在相对租金便宜的地方自己租房子，而且可以拖家带口的在那儿生活。所以我们应该放慢拆迁速度，给他们一个过渡的阶段。

2012-12-13 16:16:20
李超:
各位专家，媒体朋友们，大家下午好。按照课题组的分工要求，下面由我来汇报住房需求的部分。我的题目是，从人口结构看中国住房需求。

首先，从住房需求理论的研究脉络来看，大致有三种流行观点：

一种观点认为城市化推动了住房需求的膨胀。快速城市化导致了大量农村人口进城，家居了城市住房的供需矛盾。

第二种观点是货币决定论，过于宽松的货币政策和人民币升值造成大量热钱涌入了房地产市场。

第三种观点是预期和投机论。这种观点认为，住房常常被视为一种财富保值增值的工具，房价高涨的原因是资产的升值预期和投机所造成的。

而通过我们课题组的长期研究和观测发现，除了这三种流行的观点之外，还有一种重要因素是人口结构因素，这是目前国内研究中容易忽视的一个方面。

2012-12-13 16:17:08
李超:
我们首先看一下中国人口出生率、死亡率和自然增长率历年变化趋势，从1980年到1991年之间，我们国家经历了一段生育高峰期，这对目前的住房需求造成了一个冲击。这个图是滞后23年的城市生育高峰期与城镇新增住宅面积匹配图。我们可以发现，他们的趋势是惊人的一致。滞后23年的人口生育高峰期与住房实际价格匹配图，我们同样也可以发现，他们的趋势是大致一样的。通过这个现象可以得出一个初步的判断，1981年-1990年间的人口生育高峰期很可能是导致2003年以来中国房价居高不下的重要原因，因为80后是在住房市场化改革之初成年，并在2003年左右开始成家立业并集中进入住房市场，成为刚性需求的主体。

美国Mankiw通过对房地产市场的研究发现，美国房价上涨主要原因是在于一场20年前的婴儿潮。同时他们也预测到，假定在其他因素不变的前提下，当婴儿潮低估期的20年后，美国住房的真实价格将会下降47%。同样，对日本的研究也有类似的发现，但是日本的研究跟美国不同在于，它的滞后期并不像美国那样长达20年之久，因为东亚国家普遍存在父母帮子女储蓄买房的现象。中国跟日本也存在差异，因为中国目前正在实行计划生育。

2012-12-13 16:18:27
李超:
澳大利亚悉尼市两个图，左边是悉尼市新增人口和住房价格的图，我们发现，他们的趋势大致是保持一致的。大家看看右边的图，在2004 年之后，澳大利亚悉尼市新增住宅面积不但没有上涨，反而出现了下跌现象，这种下跌可以说是澳大利亚近五十年来最低的水平，Karantonis 认为，悉尼住房支付能力位居全球城市倒数第二的现状，很大程度是由于政府的住房政策，不能全面考虑人口结构变化所带来的冲击力。

我们对OECD国家发现了同样的规律，人口抚养比与房屋价格变动呈现出显著的负相关关系，即人口抚养比下降，房屋价格水平会新对上涨；而人口抚养比上升，房屋价格水平会相对下降。

第二个发现是，人口年龄与住房自有率的关系，我们发现，65岁之后，大多数国家住房自有率会明显将。超过70岁之后，平均每岁的住房自有率将会降低0.5个百分点。

2012-12-13 16:19:42
李超:
我们对中国城市住房需求进行回归估计，我们控制了以下几个变量，第一是可支配收入，下面是土地约束、现有住房满意度、城市人口规模、人口抚养比和少年抚养比。我们发现，人口抚养比是最主要的因素。我们对人口结构空间效应进行了考察，把全国分成三大区域，考察了 286个城市，发现据人口抚养比回归系数显著为负，这进一步印证了我们的观点。由于PPT的限制，没有把数据报上去。通过研究发现，人口抚养比的上升，老年抚养比的上升，将会导致中国住房需求的显著下降。

通过这个结论，我们对未来中国住房需求总体走势进行了一个预测和判断。首先，我们认为，当前的人口抚养比已经达到了中国历史的极致，劳动人口的占比在2012年以后会持续下降的，老龄化会在2012年以后持续上升。综合来看，人口抚养比的上升会大致住房人口的下降。

根据目前中国人口结构的趋势，我们可以大胆预测，2015年之后，中国住房刚性需求将不再具备快速增长的条件。但东部地区下降的趋势要略缓于其他区域，这是我们对未来基本的判断。由于时间关系没有加以展开，如果大家对我的研究感兴趣，可以通过邮箱跟我联系，同时我也希望，把更多节省的时间留给十大经济学家。谢谢。

2012-12-13 16:22:53
主持人:
尊敬的各位领导，各位专家，各位媒体朋友们，大家下午好，我是嘉宾主持王霞，非常高兴再次来主持房地产业发展论坛，欢迎大家来到经济学家中国房地产业发展论坛的现场。

2012-12-13 16:24:09
主持人:
自从2009年以来，无论拥有无限荣耀的年份还是房地产最严寒的时刻，我们经济学家中国房地产业发展论坛始终坚持以前瞻性的思想来引导中国房地产的脉络跳动，现在我们中国房地产又到了一个关键的时刻。

回顾2012年，严冬并没有成为这一年房地产行业的关键词，最坏的时间看起来是告一段落，然而展望2013年，楼市的迷局依然存在引人关注。为了帮助大家在各种复杂多变的形势下辩明前路，中国社会科学院城市与竞争力研究中心，和中国房地产报、扬子晚报特别邀请了国内十位重量级的经济学家齐聚北京，共同展望2013年中国宏观经济与房地产业发展。

现在我为各位再次介绍一下出席论坛的十位经济学家，他们分别是：西南财经大学副校长丁任重教授，上海财经大学附校长王洪卫教授，清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授，重庆工商大学校长杨继瑞教授，浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授，财政部财政科学研究所所长贾康教授，南京大学不动产研究中心主任高波教授，中国社会科学院财经战略研究院院长高培勇教授，中国社会科学院城市与竞争研究中心主任倪鹏飞教授，还有中国社会科学院经济研究所所长裴长洪教授，都是我们的老朋友。

接下来我们要为各位请出的本次活动的特别支持单位扬子晚报副总编辑王文坚先生致词。

2012-12-13 16:32:02
王文坚:
尊敬的各位领导、各位专家、各位来宾，各位新闻界的同行，大家下午好。又到了岁末，又到盘点一年得失、谋划来年发展的时节，在这辞旧迎新之际，很荣幸和大家相聚在北京，共同聚焦中国房地产业的现实和未来。我谨代表扬子晚报向出席今天论坛的各位嘉宾、各位专家学者表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

就在一个月前，北京成为了全球瞩目的焦点，十八大的胜利召开，开启了中国科学发展的新篇章，房地产业也迎来了新的发展契机。当住有所居被列为人民最关心、最直接、最现实的利益问题，房地产产业又该如何调控，才能努力让人民过上更好的生活，让每个中国人油然而生幸福感。在实现小康社会的征程中，房地产行业又有怎样的重任在肩？

就在十八大提出了调控新要求的同时，房地产业也在悄悄地发生着变化。从今年三月份以来，开发商以价换量，打开了销售僵局，持续两年多的低迷态势逐渐好转，市场坚冰逐步消融，越来越多的城市上演了销售回暖、房价小幅回升的一幕，土地市场也重新开始活跃。本轮调控是否已到尾声，市场反弹是否已然出现，房地产行业是步入了新的上升周期或者仅仅是昙花一现的短期回调，十八大之后明年的楼市看涨看跌哪个更靠谱？房地产的后续调控又有哪些高招？今年频繁见诸媒体的房地产税有没有全面铺开的可能？对这些购房者关心、开发商关注的话题，我们希望借助今天论坛上十位专家的智慧，为我们勾画出新一年房地产行业的发展大局，也为身处迷雾中的企业出谋划策，指明前进的方向。

2012-12-13 16:34:54
王文坚:
作为一家创办于1986年的传统媒体，扬子晚报已经走过了27年的风雨历程，成为全国发行量最大的晚报，中国传媒界具有影响力、主流性的权威媒体之一。我们连续九年名列全球日报发行量百强，连续九年入选中国五百最具价值品牌，在2012年亚洲品牌五百强中排名第172位。多年来，扬子晚报一直以积极正面的姿态忠实记录房地产市场的成长，认真思考行业存在的问题，并努力寻求解决的方案。

2009年，我们发起了经济学家中国房地产发展论坛这样一个高峰峰会，四年来已经分别在北京、上海、杭州、南京、澳门成功举办多次，都取得了很好的社会反响。我们相信，本次论坛也将会成为岁末楼市的一场头脑风暴。扬子晚报愿和诸位一起继续努力，为建设一个和谐发展的房地产市场贡献我们的智慧和力量。再次感谢各位对晚报的大力支持，并预祝论坛取得圆满成功，谢谢大家。

2012-12-13 16:37:08
主持人:
非常感谢王总编的美好的祝愿。下面隆重地邀请十位专家到台上就坐。

再过十几天，2012年就会划上句号，又到了一个总结和盘点的时刻，2012年是史上最严调控出台和实施的第13个年头，在这里请教各位经济学家，你们认为这一轮房地产市场宏观调控的目标已经实现了吗？如果用一句话来概括2012年的话，您觉得哪一句话最合适？或者说您最想说哪一句？为什么？每个人都要说。

2012-12-13 16:38:38
贾生华:
我的回应是，房地产调控新政的目标已部分达到，但制度建设方兴未艾。一开始提出的愿景是遏制部分城市房价的过快上涨，这个效果已经显现。但是，进一步发展中的矛盾使我们更清晰地看到，如果只是按现在已经出台的调控手段去继续运行，不足以使我们追求的房地产业长期健康发展和它相配套的国民经济发展得到足够的有效制度供给，所以制度建设现在只能看出端倪，还有激烈的争论，说制度建设方兴未艾。

2012-12-13 16:39:24
杨继瑞:
我认为，中国房地产调控的目标已经阶段性实现，但是长效机制有待建立。如果没有长效机制的建立，尤其是综合的长效机制的建立，那么我们房地产的调控可能会因为我们某些刚性需求的溢出而出现爆发性的增长，这一点必须未雨绸缪。

2012-12-13 16:41:08
刘洪玉:
基本上大家能够形成一个共识，就是部分实现了或者说基本实现了调控目标。我们最开始主要是为了抑制房价过快上涨。再有加大保障性住房建设，现在从保障性住房建设的数量目标来看，完成得也不错。但是实际上，我们确实也觉得，未来还是任重道远。因为我们这个房价的相对稳定，或者刚才报告里说相对的价格目标实现了。但是实际上，我们是用了很多行政性的手段，这些手段不可能长期持续性地用下去，时间越长，将来调整可能就越难。再有，保障性住房的分配问题，我们发现房子的数量是有了，但是区位的分布和人们的需要之间还有一些差异，不能很好地满足人民的需要，可能也还有一个过程。

2012-12-13 16:41:48
王洪卫:
我觉得，从表面上看，各方博弈，中央政府、地方政府、开发商、金融机构各方博弈，取得均衡，我们调控的目标部分实现。从本质上看，我们没有根本上解决助推房价上涨的机制体制环境，这个毒瘤还没有开掉，所以后面的这个机制体制仍然存在。我们这十年的房地产市场，八年在调控当中，两年在市场运行当中，我们希望更多让市场发挥作用。调控的目的是建立长远的体制机制。

2012-12-13 16:44:36
贾生华:
我的观点是，房价调控是初见成效，但是房价合理是任重道远。房价调控显性的指标来看，我们从国家统计局监测的70个城市来看，50个城市有80%左右是同比下降了，并且持续了大半年。但是房价合理任重道远，我们温总理在2012年开始反复强调要让房价合理回归，不仅仅是房价下降的问题，而且要合理。一个是老百姓要买得起，另一个是开发商合理的利润能够造得出。这一点任重道远，我们从浙江省调研情况来看，目前房价收入比仍然是高的，老百姓依然买不起，但是目前开发商已经是没有利润，所以没有很大的下调的空间，所以不能取得能买得起又能造得好的平衡。

2012-12-13 16:45:33
丁任重:
说两句话。第一，房地产发展开始走上理性回归的轨道。第二，深层次的矛盾还有待遇继续解决。

2012-12-13 16:46:05
高培勇:
我本人对房地产没有太多的研究，我只能把各位专家的讲话做一个加工，加工的办法就是一句话，如何评价，在振荡中前行。有两层意思，一是评价2012年的市场和经济形势有相同的地方，在设法努力地去管束一个淘气的孩子，你管得严了，他就不动了，稍微一放松就会动荡，所以免不了动荡。第二，说到底是在往的方面发展，不管是房地产建设还是房地产市场本身。

2012-12-13 16:46:19
裴长洪:
第一，商品房价格管住了。第二，保障房体系建设刚开始。

2012-12-13 16:47:08
高波:
2010年以来的宏观调控使房价泡沫得到了缓解，但只是表面现象。我认为，由于我们调控的手段存在不当的地方，这意味着隐藏着更大的风险。

2012-12-13 16:47:32
倪鹏飞:
我说三句话，第一，今年我们没有实现理性回归的问题。商品房市场价格出现下降，保障房目标实现了，同时经济增长也实现了7%以上的增长。第二，要高度警惕当前的房地产变化，从10月份以来，房地产市场的各项指标都有回暖和反弹的趋势，所以应该高度重视。第三，要加快推进住房制度综合配套改革，日益迫切。之所以出现前两种情况，原因就是当前房地产市场不是市场经济内需形成的，出现所谓的价格相对下降，是一系列行政措施造成的，我们之所以采取这一系列行政措施也是与战略有关系，用时间换空间，我们通过抑制这个措施争取时间、争取空间，加快住房制度改革，最终形成完善的市场调解，那时候形成的稳定健康才是真正的稳定健康。

2012-12-13 16:47:55
主持人:
总结之后我们再来展望一下2013年，随着中央经济工作会议召开在即，对明年中国经济增长和讨论正在成为一个热点，其中有观点认为，近几年的中国经济很可能会出现类似1997-2003年那样的长期在底部筑底的过程，未来将会呈现出一个“L”型的走势，对这个问题怎么看？明年中国经济发展面临哪些挑战？我们政府应该如何推动工业化、信息化、城镇化、农业现代化的同步发展？裴长洪教授、贾康教授和丁任重教授回答一下。

2012-12-13 16:51:50
裴长洪:
如何推进四化，可以说很多的话，我也简单地说，第一，保持合理的投资增长速度，着力扩大消费增长的力度。这两大驱动力都需要靠城镇化来推动。城镇化、城乡一体化，都是十八大报告的精神，推动投资结构和消费增长长效机制的建立，还要保持合理的外需，要稳定外需，尽管我们要努力扩大内需，但是也不能忽略外需，还要稳定出口增长，保持进口增长，还要实现国内收支的基本平衡。总体来看，虽然中央经济会议还没有开，但是习近平总书记最近几次公开讲话，基本上表露了我们经济工作指导方针是稳中求进，大概明年还是这个基调。通过这种宏观调控的合理安排，明年的经济增长估计还是能够达到平稳较快增长的目标。

2012-12-13 16:53:13
贾康:
明年如果粗线条预测，一季度的指标会比较好看，因为是在今年四季度筑底回升过程当中延续的惯性，再加上前面上半年屡次出售特别是6月份两次降低利率的措施，有拖拽的力量，所以一季度的宏观指标应该是很好看的状态，又进一步提振市场信息。如果没有特别的意外因素的加入，明年整个GDP增长速度应该比今年水平要高一些，最大的可能性，在十八大之后，配合新经济发展和改革全面部署的展开，我们有望在2013年延续又好又快的发展年头。

2012-12-13 16:54:25
丁任重:
刚才提出两个问题，一个是看明年经济走势。实际上从我们统计指标来看，第三季度已经实现了筑底反转。我们国家今年经济应该是向好，不会低于7.5%，明年经济继续会向好的方面发展，什么“L”形的，我不同意，房地产市场稳中求进应该会实现。第二个问题，如何推进四化，题目很大，我也说四句话，就是“改革体制、对外开放、创新驱动、政策保障”。

2012-12-13 16:55:20
主持人:
2013年中国房地产业会变成什么样，这无疑是普通购房者以及开发企业都非常关注的一个问题，尤其值得关注的是李克强副总理近期多次撰文以及在公开场合表示，未来将会推行新型的城镇化，新型城镇化到底新在哪里？它又将会给中国房地产业带来怎样的机遇？这个问题交给杨继瑞教授、王宏卫教授和贾生华教授来回答。

2012-12-13 16:56:02
王洪卫:
明年怎么样，我觉得今年下半年开始的房地产的反弹是建立在“库存房”越来越多的基础上，价格在反弹，但是未销售的库存量，一手房越来越多，实际上靠资金链支撑下来。如果限购政策不变，我觉得这轮的反弹仍然是下降通道当中的反弹。当然，如果说金融政策、税收政策有改变的话，这种反弹会延续，如果没有改变，我认为还是在下降通道当中的反弹。

我理解新型城镇化，是从两个方面理解，一个是城市化，一个是农村的真正的城镇化。1998年的时候，我们加入世贸，实际上是以农业产业的开放换取我们进入WTO，所以当时朱镕基总理也推出了一个城镇化的发展战略，当时为了农业经济的发展。但是那个时候没有成功。

城镇化什么情况下能够成功？我觉得就是当大城市发展到一定程度的时候，它的产业外移的时候，这是一个根本点。从现在看，东部地区随着大城市拉动以点带面经济锻炼三十经验的成功，它的产业外移已经存在条件了，只要我们配合公共服务的均等化。所以东部地区的新型城镇化，我觉得是可行的。广大的中西部地区，仍然应该在以点带面的大城市发展阶段，所以城市化和城镇化应该是并重的，两个加起来的新型城镇化。

它给我们房地产业带来的机遇，第一个，美国的房地产业一直是支柱产业，所以我们新型城镇化，由于购买的人群，土地价格比较低廉，对于以银行贷款为主的金融产品提出了挑战，房地产金融创新可能存在。第二个，我们可能要提供一些质量好的、价格低的房屋，所以工厂化的房地产的开发存在条件。第三个，我们的新型城镇化，现在东部地区可能环境比较好，特色房地产也的发展、养老产业、医疗产业、保健房地产、旅游房地产等等，打下了良好的基础，这将成为拉动经济发展的很重要的亮点。

2012-12-13 16:56:27
贾生华:
明年的形势，我比王校长要乐观一些。我觉得明年的经济也会比今年好，房地产也会比今年好，成交量、成交价格。我们现在看到，环比已经是上涨的多一点，同比是下降的多。所以到明年，应该是个统计的概念，明年基数变了以后，很可能二季度开始全国的70个城市显示的价格同比上涨就会增加，但是不会大幅度的上涨，所以我们还要加强价格的调控。

第二个问题，新型城镇化，什么是新型城镇化？到底新在哪里？我觉得，关键问题的本质是，我们国家所发展的阶段发生了变化。我们在改革开放的前15年基本上是以解决温饱问题为主，是农业发展为主的。小平南巡以后，再用了20年左右的时间，我们是以工业化为主的，以工业化主导。现在讲新型城镇化，我认为是要以服务业和城市的整体水平的提升为重点。所以新型城镇化体现了我们国家发展阶段的转换，抓住了我们国家发展的本质问题。

第三个问题，对房地产带来什么机遇我认为是三个重大的机遇，一是市民人数的扩张带来的机遇。我们十八大提出，要稳步推进农民在城市转变为市民的工作，我们要抓住这个机遇。二是城市服务业发展的机遇。我们工业化的高潮已经过去，工业化的水平远远超过城市化的水平。而城市化要让更多人成为市民的话，服务业必须要发展。这个服务业的发展，有基本的，有公共的，还有市场的，就是第三产业。而第三产业也是需要房地产，这样就有大量的非住宅市场会有很大的机遇。三是城镇体系完善的机遇，大城市、中城市、小城市都要有发展，这里有更大的空间。

2012-12-13 16:58:37
倪鹏飞:
新型城市化，我做了一点研究，我补充一点。

新型城市化是对传统城市化而言的，我在研究的时候发现，可以从这几个方面来归纳，第一，它是目标性。原来我们城市化实际上是以经济发展为主要目标，比较单一。现在我们的新型城市化应该是服务业，最终目标是建立城乡一体的城市规模。

第二是内容新，过去传统的城市化是土地的城市化，前一段时间都在搞经营城市，实际上是经营土地。新的城市化就是人口的城市化，最核心的是高院长一直在强调的，就是农民工的市民化应该作为新型城市化的中心和重点。

第三是动力的新。过去我们是一化加外需这两个带动，未来我们的新型城市化应该是四化互动，三化带动。一个是新型工业化加上第三次工业革命，带动新型城市化。二是信息化，从根本上促进城市化。三是农业产业化，从需求拉动，农业产业化是动力驱动，加上信息化的深层的科技驱动，这三个方面的动力，来驱动新型城市化。

第四是新型城市化的方式，过去传统城市化是粗放式的或者外延式的城市化，未来我们是内涵增长、集约增长，表现为密度提升、功能的完善，结构的优化，还有就是创新的驱动。第五是它的特征，我认为应该是以人为本、次序协调和城乡一体。

2012-12-13 17:03:12
贾康:
主持人刚才提的房地产市场前瞻这个敏感话题，作为讨论，我也加入一点，大家各抒己见。比如说任志强有一句话，“明天三月会暴涨”，后来没有真正赌成，因为涉及到“裸奔”。这个到底涨不涨，不能笼统地说，要从某一个城市来分析，中国有代表性的70个城市里面的，还有某些特定的一线城市、二线城市，情况可能是不一样的。今年前11个月，北京商品住宅新开工面积1455万平方米，下降40.5%，这个下降幅度很大，粗算一下，下降了600多万平方米。同期商品住宅的销售面积增长了52.7%，达到1179.2万平方米。

假定北京的库存一下子被吃掉了这么多，如果没有新的填补，就会引发那样一段时间里更明确的供求之间的更不利于趋缓的状态，更供不应求，有没有可能触发现在已经开始活跃起来的商品房市场上的价格上扬。昨天电子快报上讲，北京某些地方出现房价的激增，有些是临近某铁路线的，有三套房子，这个人已经意愿要买了，犹豫之间其中两套持房待购，不卖了，另外一套220万，一下子冲到300万，一下子加了70万卖，北京的情况绝对不能套到全国去，要一类一类城市专门分析，才好说整个市场的变化。

2012-12-13 17:04:20
高波:
我只对2013年的走势做一点分析。最近我在商务印书管出版了一本书《中国环境下周期调互动与宏观调控》。根据我们做的一个研究，房地产开发投资全部来讲存在12年的中周期3年的短周期，这3年的短周期是2010、2011、2012，2009年是16%，2010年是30%以上，2011年是27%左右，今年是16%左右，这三年已经见底了。如果说周期是一种规律的话，意味着从明年开始投资的增长会比今年高，连续三年，就是2013、2014、2015，2015年可能会降下来，明年的房地产投资开发增长应该比今年高。明年假设保持今年的水平，或者稍低一点，但是更重要的是，开发商已经开始有信心了，第四季度土地卖得比较好，这是从投资方面来看。

再一个，大家最关心的是房价，存在12年的中周期，2-4年的短时期。这一轮短时期是2009年2季度开始的，2010年、2011年还是涨，但是涨的幅度已经远远小于2009年，2009年全国平均房价涨了23%左右，而2010和2011年这两年的房价明显下降了，如果考虑到CPI的话，或者固定资产价格的话，这个涨幅就更低了，大家都认为，这一轮调控，抑制部分城市过快上涨还是比较明显的。

到了2012年一季度全国平均房价是下降的，二季度就开始出现反弹，目前为止全国平均房价的涨幅跟去年差不多。但是并不以为今年房价已经大涨了，因为今年的情况是一、二线城市交易量占比上升，三、四、五线城市对来说差一点，交易量下降。这样一来平均房价拉升，但是基本上可以认为，2013年上半年，一轮的周期已经开始了，也就是出现复苏了，我不赞成反弹，更不赞成爆发性反弹，但是作为中期的话，有复苏、繁荣、萧条。如果今年一季度或者上半年感觉是比较萧条，现在已经逐步走出这样的调整，也就是说2013年基本上可以说，没有悬念地讲，房地产市场会出现复苏，无论是投资还是房价。

2012-12-13 17:09:55
杨继瑞:
刚才几位专家都说了，中国的房地产2013年肯定具有内生性的复苏或者反弹的动力和冲动，但是我以为，中国的房地产市场，在2013年不可能出现比较明显的价格回升，因为新一届政府绝对不会让房价出现暴跌，中央坚决会把房地产的冲动的比较高昂的势头肯定会压下去。我以为，我们的房价必须控制在低于GDP增长水平，低于CPI的涨幅，低于老百姓收入增长的幅度，只要这三个低于，我认为是正常的，我相信中央肯定不会让明年的房子降，不会出现所谓的暴跌现象。

第二，关于新型城镇化，第一个新型，是城市形态的新型，我们追求的城镇化，一定是注重城乡统筹，注重城市基础设施的建设，不会在为今后的城市的发展留下后遗症，包括堵车。第二是信息化，注重产城一体，不会让城市是空心的，它会跟新型工业化、信息化和我们服务业服务的现代化混生浮动。第三是生态的文明，城市的生态特别要加进去，把生态文明注入到城镇化这个进程中。第四个是文态，我们注重一个城市的文化产业的发展。最后一个是城市的神态，每个城市都有城市内在的发展因子，我想，一个城市只要这五态合一，就是新型城市化。信息化城市化道路肯定会对房地产的供给也好、需求也好，都会带来若干的机遇，刚才的专家总结得都非常好。

2012-12-13 17:12:48
刘洪玉:
实际上，中国房地产的市场，中国很大，要说香港的房地产市场，说来说去就那么一点地方。中国的房地产市场太大了，把这些城市都复合在一起，给它一个指标，不能很准确地反映全貌。

比如说我们从住房市场的角度来看，我们最近第六次人口普查以后，在推算各个地区住房套数和家庭户数比的关系，我们发现考虑到各种各样的因素调整以后，全国平均每100户家庭有110套房子，这些房子一些属于不太正规的房子。但是像北京、上海这样的城市，每百户家庭只有70多套，但是也有些城市每百户有120户套房子，地区差异是非常大的。一般认为，住房市场的均衡每百户家庭是105-110套房子，比如说日本，在1968年实现了每户一套，用了5年的时间实现了每个城市每户一套。

我们现在在全国的层面上，简单地理解为每户一套，但是每个城市都实现，我估计差别还非常大。这种情况下，有些城市，最近这段时间市场的恢复也好、反弹也好，主要还是出现在区域的核心城市、中心城市或者一线、二线城市。三、四线城市都发现，在过去的发展中供给过量，价格的变化，市场就是买涨不买跌，在过去十几年里，我们发现涨的时候大家都拼命买，房价不涨甚至降的时候，大家都不愿意买。一些主要的城市，因为这样的供应和需求的关系，再有一些政策信号的刺激下，会出现松动的情况。

如果核心城市和特大城市土地供应的问题不解决的话，可能这种情况还会持续的。有人统计我们供应计划完成了多少。另外，现在的中小城市的发展，我们也可以把它纳入到城市化的过程当中，实际上新型城镇化我的理解，过去城镇化是工业化远远领先于城镇化，就是建经济开发区、建工业开发区，各种开发区，但是那里面没有形成为城市，就是一个就业区域，不具备生活的条件。

再有一个，我们的城镇化导致农村和城市的差距越来越大，把农村的土地变成了国有土地，然后我们用土地利益的差值促进了城市区的发展。新型的城市化，我的理解就是要有效地协调工业化和城镇化之间的关系，然后工业化和农业现代化之间的关系。所以，在这个过程当中，我觉得房地产的机会是存在的，在这个过程当中寻求一些创新或者突破是有空间的。

2012-12-13 17:14:44
主持人:
十八大召开期间，各种民生议题被广泛的铺开，深入的探讨成为举世瞩目的热点。胡锦涛同志在党的十八大报告中强调，在学有

所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居上持续取得新进展，努力让人们过上更好生活，并且提出了住房保障体系基本形成的新要求

。那么怎样才能算上是住有所居，如何才能实现住有所居？

2012-12-13 17:18:01
倪鹏飞:
第一个问题，什么叫住有所显。这显然是有共识的，住有所居是说每个人都有房住，现在的城乡一体化，无论是城市的还有农村的，都有住的地方。这个住的地方可以是租的，也可以是买的，他的收入层次、就业和家庭不一样，表现就不一样。我认为，如果把家庭分成三部分来说，高收入家庭要实现的目标，我们鼓励他实现乐居，主要形式可能是购买，租赁是次要的。第二是中等收入，我们提出的是康居的目标。第三是低收入，是安居的层面，主要是在政府的帮助下实现的，有房住。他可以租房子，公租房，有条件的也有产权房，棚户区改造就是属于安居的系列。

2012-12-13 17:18:33
杨继瑞:
倪鹏飞教授说得很好，我主张是我们的住房供应体制应该是在高端上，这一块是高计价、高配套、高税收，让价格来调整需求。这一块应该是放开的。第二块是普通商品房，这一块我们主张向下进房价，向上进地价，保证房价让中等收入家庭能够买得起。第三块是保障性住房，我认为是三位一体，普通的租赁房、廉租房和经济适用房三位一体，给你提供普通的公共租赁房，这个普通租赁房不一定都是完全低收入的，可能是暂时没有房子，政府可以低于市场租金的水平来给你提供。如果你是比较贫困的，可以给予适当的租金补助。不同的收入家庭，有不同的消费档次，特别是贫困家庭，通过收入的提供和租金的补贴就变成了廉租房。

再有，对于愿意购买的，购买以后就变成了经济适用房。但是这个经济适用房一定是封闭运行，他没有寻租空间，最后要卖，如果没有寻租空间，这一块就比较安全。当然，我们在刚才的安居里面，一定要跟商品房建一个桥归桥、路归路的密度机制，我们的保障性住房就是基本保障，不能让保障性住房像坐飞机那样，这里面的设计就是经济适用。所以我主张政府管住的，地铁、公交车不涨价，至于奔驰、宝马怎么涨价，让他们厂商去博弈，这样才能建立一个比较好的、和谐的居住机制，富人他有钱可以买好房子，但是你要交更多的税，付出更多的代价。现在反过来了，富人搭了便车，富人买得多，穷人买不起。就是要分类调控。

2012-12-13 17:24:33
丁任重:
你说怎么理解住有所居。我个人认为要区分两个观念，人人有住房和人人有房住。人人有住房，是保证每个人都有独立产权，人人有房住，就是人人都有房子住，但不一定是你的产权。世界上任何国家谁都无法做到人人有住房，在最发达的美国，有独立住房的也只占了68%，32%是靠政府和社会提供住房，所以我们追求的目标应当是人人有房住。人人有房住的情况下，就是一般家庭、富裕家庭自己购买房子，对大量的贫困家庭和低收入家庭，有政府和社会提供住房，比如说经济适用房、廉租房等等，所以要区分这两个理念。

2012-12-13 17:27:19
刘洪玉:
住有所居，我理解它是一个住房政策的目标，或者说政治家设定的一个目标。实际上对于普通老百姓来说，也是他的家庭的一个目标。现在基本上取得共识的，到2020年，我们的小康社会住有所居的目标是什么呢？就是户均一套、人均一间房，还有人均住房面积35平方米，这个基本上达成了共识，这是量的目标了。

实际上，刚才大家讨论的是更关心怎么实现这样一个住有所居的目标。我觉得，从实现的方式上看，应该是有租和买，这两个方式都是很重要的住房现在的形式。还有不同的渠道，就是你可以通过市场，通过保障，或者通过政府支持，就是刚才看到的，高端有市场、中端有支持、低端有保障。很重要的是，这个渠道对于每个人获得那个目标的住房来说都是可支付的，机会上是公平的，这是大家期望的目标。

再有，对住有所居的目标，到2020年都实现住有所居了，是不是每个人都能够达到刚才说的那样的情况呢？也不是。比如说，我们最近研究的方向，发达国家在设定的最低居住标准也就是基本上属于我们住房保障基本住房需求的目标，在这个目标以下的，到现在还有很大的比例，比如7、8、15%，也不能保证每个人都是这样的。所以，住有所居应该说更多的是政治家为社会发展提供的激励目标。

2012-12-13 17:28:10
高培勇:
第一，如何实现住有所居，要把住房保障当作一件公共物品。住房本身不一定是公共物品，但是住房保障必须是公共物品。第二，中国地区差异太大，实现住有所居必须是差异化的住房保障，这种差异化表现在两个方面，一是住房保障的水平和标准可以是因地制宜的，二是住房保障的形式既可以是直接提供保障房，也可以是通过货币的形式加以实现。第三，目前住有所显在中国最需要突破的，实际上是城市地区的住房保障，而不是农村。在城市当中，住房保障最大的是外来人口，实际上不全是农村转移人口，是外来人口的市民化问题，要把常住居民纳入住房保障这是非常难做的事情。

接下来，主要的措施，应该解决让外来人口接地气的问题。这个接地气主要是基层政府能够心甘情愿地愿意为外来人口提供住房保障，当地的居民能够不排斥给外来人口提供住房保障。这几个问题的综合解决，很显然需要整体的制度设计。

2012-12-13 17:37:38
主持人:
财政部部长谢旭人日前专门表示正在认真总结个人住房房产税改革试点的经验，下一步税收制度改革的重点将会包括对房地产交易环节征收的有关税种进行减并研究，逐步在全国推开房产税，同时积极推进单位房产的房产税改革。与此同时，安徽也传出拟开征房产税的消息。房产税全国开征会在2013年成为现实？这对于房地产市场和经济将会产生什么样的影响？如何改革房地产税制？房产税是不是调控的最终出路？

2012-12-13 17:38:23
贾康:
我们讨论这个时间表都无意义，一定要等有关管理部门做权威发布。在这之前的猜测，已经有这么多次的风吹草动或者轩然大波，没有一次被证实，我们继续这样猜测下去也没有意义。所以我不赞成今天论坛再讨论时间表的问题。能不能换个方向，讨论这里面的实质性问题。

2012-12-13 17:39:06
裴长洪:
人家问的有什么影响，能不能控制房价。

2012-12-13 17:39:34
主持人:
不说时间表，还是跟房地产的关系。

2012-12-13 17:39:51
贾康:
如果换一个题目，就是影响。在中国建立现代国家、现代社会，就必须逐渐地打造现代税制，这是无可回避的问题。如果全民公决，所有税按照少数服从多数的原则，可能都会被否定掉。

稍微有点现代的政治和社会科学方面的常识的学者都不会认为可以拿少数服从多数来说税制问题，现代国家、现代社会、现代税制里面，是不是需要有直接税和间接税。企业所得税没有人提升空间，可能在十二五期间如果推出环境税的话，还有学界提出的双重红利，让碳税和环境税的收入，新作出的贡献和所得税减去的税额对冲以后，更好地使企业发挥市场主体的作用，同时又有外部性内部化的政治效应。

个人所得税非常复杂，上次改革以后哭笑不得，我们工薪阶层纳税的覆盖面从28%到7%左右，整个人口里百分之二点几，现在全中国人口中只有两千八百万在交个人所得税，这是很尴尬的局面。

按照十八大所说的，我们要按照科学发展，历史任务是不是一个必须解决的问题，直接税里是不是包括不动产保有环节的，我们称作房产税的实际上的房地产税，就是这个逻辑。从这个逻辑来说，它的作用，第一它会提供中国在房地产业长期健康发展的一个相伴随的使房地产市场表现更加沉稳健康的环节的因素，它不能包打天下，但是它是房地产健康发展、可持续发展的必备要素之一，要说清楚，不是强调税收万能，是税收在制度建设里它是一个必须选择的选项，放在通盘的里面要放进去。

第二，必须牵涉到财产税再分配优化机制和手段，它就是使这种先富起来的住豪宅、手中有多套房源的，多做一些贡献，当然不是让某些人过不去，让大家一起寻求共赢，收入分配和财产配置是紧密在一起的。按照现在的方案，只要动手买房，就把存量一起拉出来计算，收入分配和财产税是重要的调解，更不用说诚信，只要是存量里的独立别墅，花园洋房，都必须得交税。

第三个效应，配合现在说到的直接税、间接税整个税制优化缓解大众的税收，虽然宏观税负并不太高，给国库贡献的主体是消费大众，大部分是低中收入阶层。

第四，它是给中国配套改革必须解决的地方税体系建设提供稳定的收入来源，是给中国整个市场经济间接调控体系和长远的优化资源配置的制度建设做配套，至少四个方面有正面效应。

2012-12-13 17:40:02
高波:
第一，讨论房产税问题必须跳过房地产市场，才能看得清楚。因为税收说到底就是对政府支出成本的分摊，我们现在提出的这样一种分摊机制是不是公平。在中国这块土地上，个高的人和个矮的人交同样的税，或者个矮的人比个高的人要不要多交税，我们现在事实上具有这种逆向的情况。说到底，征什么税，就是政府支出成本分担的依据问题，我们现在分担的依据就是消费，谁消费得多，谁就多交税，跟收入没有太大的关系。我让学生做了一个调研，在世界上所有的国家当中，都有一个问题，哪些国家不对个人财产征税，不幸的是，中国是少数几个国家之一，这和我们的经济地位和发展方向几乎是不相匹配的，中国已经是第二大经济体，而且不远的将来，家庭财富总量也要达到世界第二。

就目前整个税收的分摊机制而言，我们现在更多的是一种累退税的机制，收入越高的人，税收和收入之比反而较低，这是目前的一种现象。所以，正是因为这样一种判断，我们要走向税收的公平，走向税收的公正，前提就是要让个高的人比个矮的人多交一点税，就拿中国现在的税收制度和社区物业费收项目，物业费最起码按照住房的建筑面积来分摊。那怎么办？中国必须得有财产税，但是前提不是简单的增加财产税，而是要降低间接税的同时增加直接税。

2012-12-13 17:49:16
高波:
换言之，要保持税收的总体负担不发生大的变化，而进行结构性调整，方向是让穷人少交税，让富人多交税。财产税当中最重要的是房地产税，所以房产税是必须要开征的。但是怎么开征，是要讲策略、讲方法，要综合考虑。比如说，我们最近提了一个房产税的免征额，按人均40平米来算，其实方案上可以有40-60的选择，我们有意报了一个40，就想测度一下百姓对住房保障水平的反映。

刚才讲，房产税的免征额一定要和住房保障的水平相对应。现在大量土地是户均90平米，按人均三口人来算的话，大概是人均30平米左右，或者你再多一点。所以，这样一个住房保障的水平，在这个条件下考虑房产税开征问题，可以有40-60%的选择，为了测度，报出个40平米。新华社网上做出的调查结果是，60%以上是持反对态度，持赞成态度的还是少数。

我的判断是，起码在这60%人当中，他们的户均住房面积肯定超过了120平米的。所以，开征房产税首先遇到的一大难题是既得利益格局的阻碍，怎么化解既得利益格局的阻碍，让房地产税能够让财产税能够在中国得到运行，你要想分哪一年能够开征，得先解决这个问题，可以渐进式的，可以采取正面宣传与另外的约束性措施并进的办法。

第二个问题，我们也长期跟踪调研，还要解决税务部门征管机制的问题。中国税务部门对税收的征管机制就如同我们政府对普通百姓的征管机制。我们采取什么办法呢？政府管单位，单位去管个人。我们政府管理是这样做的。所以在税收的管理上，我们的税务机关目前征税基本上是向企业征，通过企业的缴纳，通过价格转嫁到百姓身上去。所以税务部门更多的是适应对企业收税而不适应对个人收税，如果完全这两个方面的事情，房地产税落地才是指日可待的事情。问什么时候开征，就看这两个指标的。

2012-12-13 17:49:27
王洪卫:
我在两位的基础上再补充一下。我觉得房产税之所以这么热点，大家希望房产税把房价降下来。但房产税是一种财产税，代表了历史的趋势，它跟房价无关。美国开征房价税的时候，房价没有跌反而涨了，因为房产税专项用于环境的改善。开征了房价就跌了，我觉得房产税是税收结构内部调整的跟房价有关，如果真的是跟房价有关的话，大家还是关心分配占比。

我觉得现在的分税制改革，把产业大部分收入归中央政府，把老百姓留下来的以土地为代表的资源收入归地方政府，所以地方政府在土地上95%的收入，在小煤炭上也有巨大的收入，所以我们只有把老祖宗留下来的资源性收入绝大部分归中央政府手，把产业发展的收入尤其是产业升级的收入绝大部分归地方政府手里，让我们的市委书记、市长们更多地以低房价追求商务环境的变化，追求产业带来的税收收入，而不是土地带来的资源性收入。这样的话，我们的地方政府就会自觉地维护我们的房价的稳定，这才是解决房价的一个根本性的问题，房产税并不能解决房价问题。

2012-12-13 17:49:38
刘洪玉:
我同意前面专家的说法。实际上房地产税我把它叫做一个长期的制度建设，它是一个长期制度的安排，不是用来短期干预市场的，市场在不断的变化，我们的税天天在调，那就变成了比较高的税。

在意念上，可能我们现在也面临着一个选择的难题，比如说香港房产税，意思是给当差的警察等等发工资的钱。欧美也是这个概念，房产税、物业税是居民购买的公共服务你要花的成本。因为你关起门来，自己家里要花什么钱是自己的事，出了家门，在小区的范围里要交物业税，在社会上享受公共服务，要交物业税，是这样的层次和逻辑关系。按现有的说法，占有的房子多到一定程度才要交，可能跟刚才的想法就不一样了。比如说在美国，你空置的房子，还可以去申请减免，因为你没有使用公共服务。我们现在就因为资源比较紧缺，所以觉得你一套房子可以不交，第二套房子要交，他调控的目标方向是不太一样的。我觉得，将来可能最关键的问题是大家踏下心来思考我们的物业税会发生什么作用，不用给它跟市场有太多的联想。

2012-12-13 17:50:33
主持人:
最后一个话题，展望2013年的全球经济形势，欧债危机的影响还没有完全消除，现在担心的是新推出的美国公共财政数据会令资本市场产生新一轮的动荡，美债危机、美元危机将会冲击整个世界，到时候我们中国经济也将会不可避免地受到影响。当经济低迷的时候，如何刺激经济增长是一个重要问题，很多人都非常关心的是全球金融危机对明年房地产行业的走向影响会有多大，2008年成为上演的地产救国这一幕是否会重演？

2012-12-13 17:52:37
贾生华:
中国经济的运行跟国际经济密切相关，而房地产是中国经济的一个重要组成部分，事实上它是带动和影响面很大的一个产业。刚才主持人说这样的逻辑，的确有这样的担心，如果世界经济不好，宏观经济就会不好，如果宏观经济不好，房地产业就会好，2008年、2009年救市的逻辑。我的感觉，从2008年金融海啸之后，步入了一个整体的比较长期的衰退或者低迷，暂时看不到太大的希望，但是不会出现2008年海啸式的动荡，保持一种低迷的态势，可能我们国家今年和明年的趋势是差不多的，不会出现你说的海啸或者崩溃式的恐慌的一种救市，所以也没有必要房地产拿出来救市，明年可能不存在这个问题。

如果我们国家的新型城镇化为主题的新一轮的经济和社会发展战略实施的话，我们转移到依靠内需来促进经济增长是可以实现的。从这个意义上来说，我们房地产业不会很差，但是政府绝对不会拿房地产来刺激经济。

2012-12-13 17:53:09
王洪卫:
谈三点想法。第一，房地产的发展受整个国民经济大势的影响，不可能脱离国民经济的整体。所以，今年的国民经济筑底反转以后，明年走向复苏，整个房地产也会有个平稳的发展，但不会大起大落，更不会用房地产救市、救经济，这个局面我认为不会出现。

第二，房地产应当是一个充分竞争力的产业，所以它的发展应当要消除各种垄断，目前房地产业有两个显著的垄断，一个是行政垄断，一个是集团垄断，消除垄断才能保证房地产正常的发展。

第三，房地产业涉及面比较广，产业链比较长，所以房地产整个发展，未来靠体制改革，特别是行政管理体制、财税体制、土地制度等各方面的综合改革措施使房地产发展取得深入的推进。

2012-12-13 17:55:01
裴长洪:
世界经济好也好不到哪儿去，坏也坏不到哪儿去，欧债危机，我用两句话概括，它好不了，但是也垮不了。明年按照国际组织的预测，明年还略好今年。中国经济直接受到影响的是贸易，还很奇怪，2012年贸易是减速，出口和进口都是大幅度减速，但是钢铁服务的进出口有变化，去年是负增长，今年是正增长，这个逻辑是奇怪的。明年会怎么样，应该说不确定因素还很多，但是恢复高速增长不可能的，房地产对经济的影响可能会有意义，但是也没有那么大，即便今年这样，房地产投资有7亿，占中国社会固定资产总投资的不到三分之一。当然消费也有影响，但是总体来讲，要保持7-7.5的数字，可以基本上没有问题。

2012-12-13 17:55:39
高波:
有一个非常重要的信号，美国已经连续6个月房价上涨了，这会不会意味着美国经济逐步从次贷到全球金融危机的衰退慢慢走出来，如果是这样，对中国经济来讲还是比较有益的，对我们房地产市场也会比较有利，我们更不要通过所谓房地产救市的办法来阻止经济增长的进一步下滑。

2012-12-13 17:56:25
主持人:
非常感谢各位专家的精彩观点，让我们对2013年中国经济及房地产行业的机遇和挑战有了更加清晰的认识和判断，我们的论坛马上就要结束了，在这里，我还是想像开头一样，请各位用一句话来谈一谈你对2013年的期待、愿景、希望。

2012-12-13 17:56:46
刘洪玉:
希望2013年我们的房地产市场的发展能够朝着持续健康的方向进一步前进。

2012-12-13 17:57:47
贾生华:
我是两个期望，一个主要是政府层面的，中央政府重中之重是加强房地产的制度创新和制度完善。城市政府，我的希望是把非户籍的常住人口纳入到住房保障的对象里面来。

2012-12-13 17:58:12
丁任重:
三句话，健康发展、持续发展、协调发展。

2012-12-13 17:58:26
高培勇:
我说的简单，2013年，希望能够朝着住有所居的标准再逼近一步。

2012-12-13 17:58:37
裴长洪:
2013年保障房体系建设取得新的成效。

2012-12-13 17:58:50
贾康:
我感觉在2013年有望又好又快发展的年头，我们作为研究者和学界人士应该更积极地引导和强化，关于房地产市场和房地产相关的其他制度建设的长期问题的理性讨论，短期的事情实际上在中国经济过程中不可避免地联系着中长期问题。我们今天因为时间关系，其实到会学者的观点有一些差异，社会上更是有种种不同意见，我更希望我们一起来引导和强化理性的讨论。

2012-12-13 17:59:02
高波:
2013年将会延续这一轮房地产市场的宏观调控。思考过去的调控，我们很多调控措施是属于短期化的，比如说限购，这一轮房价得到压缩，实际上不是限购起到的主要，主要是限贷，我想运用纯粹的行政性的手段，应该迅速退出，不应该让它长期化、制度化。所以说我们需要很好地建立一些真正意义上的措施，进入房地产市场和中国宏观经济健康发展的长效机制。

2012-12-13 18:00:14
倪鹏飞:
继续从严房地产市场调控，加快推进住房制度综合配套制度改革。

2012-12-13 18:00:31
王洪卫:
第一，我觉得贾康教授讲到我心里去了。第二，明年房地产业要持续为中国经济发展做贡献。在美国，对中国新兴战略性产业，包括华为那样的产业，包括太阳能等等进行打击的情况下，我们国家明年的经济，我觉得房地产还应该发挥作用。但是房地产业发挥作用，并不是像原来那样的，我们认为房地产就是房地产开发，并不是等号，房地产业自己的产业创新、产业深化是为明年房地产业推动经济的作用，尤其是房地产金融，现在房地产金融风险很大，随着我们房地产信贷这一块的收取，我们房地产的信托私募大量进入房地产业，这是变相贷款，我们希望房地产金融的创新把房地产风险降低，对国民经济的贡献增大。

2012-12-13 18:02:04
主持人:
谢谢，让我们再次以热烈的掌声感谢十位经济学家给我们带来的新观点和新视角，我们期待中国的经济和房地产行业在2013年能

够迎来更加有希冀的未来。谢谢大家。再见。

2012-12-13 18:03:35

图片内容：

《中国住房发展报告》及辽宁棚户区改造新书首发新闻发布会

12月13日，《中国住房发展报告》及辽宁棚户区改造新书首发新闻发布会在京举行

中国网现场直播

社科院财经院副院长史丹主持会议

社科院党组成员、副院长李慎明致辞

《中国住房发展报告》及辽宁棚户区改造新书首发新闻发布会现场

社科院财经战略研究院院长高培勇致辞

中国房地产报总经理单大伟发言

陈飞博士报告第一本书低收入贫民住区改造模式

课题组成员高广春发言

课题组成员吕风勇博士发言

西南财经大学副校长丁任重教授发言

上海财经大学副校长王洪卫发言

清华大学房地产研究所所长刘洪玉发言

杨圣明教授发言

重庆工商大学校长杨继瑞发言

浙江大学房地产研究所所长贾生华发言

财政部财政科学研究所所长贾康发言

南京大学不动产研究中心主任高波发言

社科院经济研究所所长裴长洪发言

社科文献出版社总编助理蔡继辉先生发言

倪鹏飞博士介绍《中国住房发展报告》的主要内容

《中国住房发展报告》及辽宁棚户区改造新书首发新闻发布会现场

课题组成员姜雪梅发言

《中国住房发展报告》及辽宁棚户区改造新书首发新闻发布会现场

课题组成员李超博士发言

中国房地产业发展论坛主席台

扬子晚报副总编辑王文坚先生致词

中国房地产业发展论坛现场